房地产估价师考试试题题库6章.docx

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1、房地产估价师考试试题题库6章房地产估价师考试试题题库6章 第1章从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。A.自然环境 B.人工环境C.经济环境 D.社会环境答案：D解析：对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。 假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为( )。A167%B80%C200%D60%正确答案：D答案 D 30005000100%60% 如果没有（

2、）的约束，人们的需要可以说是无止境的。A支付能力B国家政策C经济法律D市场控制正确答案：A如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。下列关于强制拍卖的表述，正确的有（）。A.买受人不是强制拍卖的关系人B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产答案：C,D,E解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。选项A错误，竞买人、买受人均为强制拍卖的关系人；选项B错误，人民法院是强制拍卖的主体，同时也是委托人。参见教材P442。物业管理服务收费的计

3、费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费答案：A,B解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。 土地使用权的出让方式中，（ ）适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。A招标方式B拍卖方式C协议出让D挂牌转让正确答案：C房地产估价师考试试题题库6章 第2章(2022年真题) 某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.17

4、2.43答案：C解析：本题考查的是复利计算。参见教材P158。 房地产拍卖登记需提交的资料不包括( )。A.申请书B.登记表C.房地产权证D.拍卖公告正确答案：B房地产拍卖登记需提交的资料有：申请书;当事人身份证明或单位合法资格证明;委托书及代理人身份证明;房地产权证;拍卖成交确认书;房屋平面图及地籍图;出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;契税完税证及契税完税贴花;拍卖公告;其他有关文件。其中，自愿委托拍卖的，除需提交上述资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述项资料外，还需提交拍卖委托公函、生效的判决、裁定和调解书以及协助执

5、行通知书。 2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案：B解析：本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅+2022年可供出租的住宅）（1680+320）/（1800+

6、450）=88.89%。开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.长期趋势法 E.推测法答案：A,D解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。答案：错解析：当事人既约定违约金，又约定定

7、金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题题库6章 第3章在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。A临界点分析B期望值分析C敏感性分析D概率分析答案：A解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使

8、房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格，土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。因此，最高土地价格分析属于临界点分析。 统计资料搜集的各种形式中，（ ）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。A普查B重点调查C典型调查D抽样调查正确答案：A下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价 B.房屋征收评估 C.房地产司法拍卖估价 D.房地产转让估价 E.房地

9、产投资信托基金估价答案：B,C解析：本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。

10、估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（ ）。A.M50%M50%（130.5%）B.M50%M50%/（10.5%）3C.M50%M50%（10.5%）3D.M50%M50%/（130.5%）答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。2022年5月支付一半，2022年8月再支付一半，将8月份支付的价款折现到成交日期得到成交日期一次性付清的价格。代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。（）答案：对解析：民法通则规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被

11、代理人和代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。按月计息。乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款?答案：解析：解 已知：名义利率r与实际利率i的公式：?甲行的年贷款实际利率为： i?-117.23% 乙行的年贷款实际利率为17%，因为甲行的年贷款实际利率大于乙行的年贷款实际利率，所以该厂应从乙银行贷款。房地产估价师考试试题题库6章 第4章在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该

12、房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。 从科学且可操

13、作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）A估价对象的真实价值B估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价格D合格估价师的重新估价结果正确答案：D 房地产价格实质是房地产权益的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取（）个可比实例。A、12 B、23 C、35 D、56答案：C解析：本题考查的是选取可比实例。在选取可比实例时，主要在精而不在多，一般选取3至5个即可，但不得少于3个。 (一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工尚未封顶。1甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款下列表述中正确的是(

14、)。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款正确答案：B房地产估价师考试试题题库6章 第5章 商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费正确答案：ABDE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。 （ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步

15、判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率正确答案：A无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产债务融资。权益融资需要承担项目风险，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的收益报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。固体废物按照废物的危害状况，可以分为（）。A.有机废物 B.有害废物 C.无机废物 D.一般废物 E.颗粒状废物答案：B,D解析：本题考查的是固体废物污染。按照废物的危害状况，可分为有害废物和一般废物。选项AC，是按照废物的化学性质分类；选项E，是按

16、照废物的形状分类。 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由37名的单数业主担任。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题题库6章 第6章 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日。A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签订C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D拆迁估价时

17、点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（）答案：错解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。 对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100

18、 B.300 C.600 D.900答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。容积率总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积6000/32000（m2）；土地单价1800000/2000900（元/m2）。某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135答案：B解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用），则开发利润20%（40001800.035V）8360.007V，V40001803500.035V0.06V8360.007V，V5976万元。参见教材P298。