房地产估价师考试试题题库8篇.docx

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1、房地产估价师考试试题题库8篇房地产估价师考试试题题库8篇 第1篇 房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。A工程质量保修书B可行性研究报告C竣工图D住宅使用说明书E竣工验收备案表正确答案：CE 资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。 为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人不

2、统一适用房产税暂行条例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同 B.买卖合同 C.无偿保管 D.赠与合同 E.借款合同答案：B,E解析：本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。 房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。房地产估价师考试试题题库8篇 第

3、2篇 房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市用地分类中，工业用地包括（）。A、工矿企业的生产车间用地B、工矿企业的库房用地C、专用的铁路D、专用的码头E、露天矿用地答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是城市用地分类。工业用地包括工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商

4、铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上

5、的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价

6、值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。答案：解析：1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前

7、提。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还10m2差额的房价款正确答案：C甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182.50亿元，年初存货为60亿元，年末存货为10亿元，其存货周转天数是( )天。A.61 B.70 C.120D.140答案：B解析： 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁

8、合同的必备条款正确答案：B房地产估价师考试试题题库8篇 第3篇 下列关于商品房屋销售的表述中，正确的是（ ）A商品房买卖合同约定的面积误差不的超过3%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款正确答案：C被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上（下）管线等，但不包括水井。（）答案：错解析：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，省、自治区、直辖市规定。地附着物是指对依附于土地上的各

9、类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上地下管线、坟墓等，青苗、树木、鱼塘等土地附着物。# 征收主要是使用权的改变，征用只是所有权的改变。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该

10、地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316万元2建筑费。(5000+2000)80000元=56000万元3专业费。5000800006%元=2400万元4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105万元5利息。V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992万元6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808万元7总地价。V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400

11、-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元答案：解析：(1) 开发完成后的价值应为8000018000元=144000万元 (2) 专业费应为(5000+2000)800006%元=3360万元 (3) 利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。A销售收入B转让收入C租金收入D利息收入正确

12、答案：C房地产估价师考试试题题库8篇 第4篇某商店的建筑面积为100，土地使用年限为40年，从2022年1月1日起计。2022年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10）。答案：解析： 承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000（元）；剩余租约

13、期付款次数824；有租约付款租金折现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009（元）。 施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册监理工程师正确答案：C某居住区用地面积为2hm2，其中住宅用地面积

14、1hm2，该居住区住宅建筑净密度为65%，假设该居住区各住宅建筑各层体量一致，住宅平均层数为8层，则该居住区住宅建筑面积净密度的正确表示为（）。A.65% 1（hm2）B.65%1（hm2）/1（hm2）C.865%1（hm2）/1（hm2）D.865%1（hm2）/2（hm2）答案：C解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。该居住区：住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积/住宅用地面积65%；住宅建筑基底总面积65%1（hm2）；住宅平均层数住宅总建筑面积/住宅基底总面积8；住宅总建筑面积865%1（hm2）；住宅建筑面积净密度住宅总建筑面积/住宅用地面积865%1（hm2） /1（hm2）。

15、参见教材P44。某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告

16、位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权答案：B解析：业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修

17、费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加年增值税及附加118800005.55659340元4.年运营费用小计年运营费用8800006564006593402195740元（三）年净收益年净收益（一）项（二）项1188000021957409684260元（四）估价结果估价结果=9684260/5%1-1/（1+5%）50=176795128.7元（取整）答案：解析： 1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有

18、效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整） 房地产是指土地、建筑物、地上临时搭建筑物及地上定着物。（ ）正确答案：房地产是指土地及建筑物等土地定着物，而地上临时搭建物不属于房地产。房地产估价师考试试题题库8篇 第5篇房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。( )答案：错解析：知识点 房地产拍卖特征下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有( )。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收

19、D.企业清算E.在建工程抵押答案：A,C,E解析：二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A合法建造房屋取得房屋所有权B权利人放弃房屋所有权C继承取得房屋所有权D产权交换取得房屋所有权E依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权答案：A,B,C,E解析：房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。 该房地产开发公司未销售的已竣工

20、商品房在会计科目中归为（ ）类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答案：B依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。A.基本农田B.园地30 公顷C.草地40 公顷D.非耕地75 公顷E.基本农田以外的耕地35 公顷答案：A,D解析：征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 （ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付

21、息为条件的价值单方面让渡。A信用B贷款C公债D金融正确答案：A房地产估价师考试试题题库8篇 第6篇建筑材料的耐腐蚀性属于化学性能。（）答案：对解析：本题考查的是装饰材料。建筑材料的化学性能包括耐腐蚀性、耐大气侵蚀性、耐污染性、抗风化性及阻燃性等。比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（）答案：错解析：考点:房地产状况调整的内容。比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况。 新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。A政府政策性B资产变现C企业人股D个人人股范围正确答案：BB新设项目法人项目资本金筹措渠道，

22、包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）。A.五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 B.五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金 C.三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 D.罚金答案：A解析：本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。在（）授权开发企业

23、负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府答案：D解析：本题考查的是土地储备与土地开发。在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公

24、司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司答案：A解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，

25、以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照

26、合同中约定比例向买受人支付违约金。乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜，因此乙公司应对甲公司予以赔偿。房地产估价师考试试题题库8篇 第7篇 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为O.98，则其依据为（ ）。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%正确答案：D 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括被拆迁房屋的使用人。

27、（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元答案：解析：第一步：计算出贷款总额P1207800（130%）65.52（万元）第二步：计算出商业贷款的总额P165.522045.52（万元）第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。i1=7.2%/12=0.6%，n=2012=240，A1=P1i(1+i)n/(1+i)n-1=45.520.6%(1+0.6%)240/(

28、1+0.6%)240-1=0.3584（万元）。收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A、 最佳用途和最佳规模B、 最佳集约度C、 最佳规模和最佳集约度D、 最佳用途答案：C解析：它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。会计的基本职能为( )。 A.会计准则 B.会计分期 C.会计基础 D.会计核算 E.会计监督答案：D,E解析：会计的基本职能为会计核算与会计监督。 估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考

29、试试题题库8篇 第8篇房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，2/3B.2/3，2/3C.2/3，4/5D.4/5，4/5答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三

30、分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：(一)延长

31、动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉

32、及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使

33、用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(2022真题) 所有建设项目都需要申请核发选址意见书。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国城乡规划法规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3D114.3正确答案：B