房地产经纪协理预测试题8辑.docx

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1、房地产经纪协理预测试题8辑房地产经纪协理预测试题8辑 第1辑下列不动产未经登记，物权也生效的情形有（）。A.城市的土地B.继承取得房地产C.基于合同约定抵押的房地产D.通过交换的房地产E.合法建造取得的房地产答案：A,B,E解析：不动产物权生效情形分为三种：法定生效；事实行为成就时生效；登记生效。A项属于法定生效，物权法第四十七条规定，城市的土地属于国家所有。因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。BE两项属于事实行为成就时生效，物权法规定，继承或者受遗赠取得房地产、合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权等行为在事实行为成就时生效。CD两项属于登记生效，不动

2、产物权登记生效的情形主要有：买卖、交换、赠与、分割房地产登记；基于合同约定抵押房地产登记；除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。根据建筑物的使用性质，可将房屋建筑分为（）。A.砖木式建筑B.民用建筑C.现浇现砌式建筑D.工业建筑E.农业建筑答案：B,D,E解析：房屋建筑可以根据使用性质、建筑物层数或高度、建筑结构、建筑施工方法、建筑设计使用年限等进行分类。其中，按照使用性质，可将其分为：民用建筑；工业建筑；农业建筑。A项属于根据建筑结构进行的分类；C项属于根据建筑施工方法进行的分类。向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本

3、证书可以按每本（）元收取工本费。A.0B.10C.20D.40答案：B解析：住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。下列属于申请人办理房屋抵押权首次登记应提交的申请材料有（）。A.申请人身份证明材料B.登记申请书C.房屋权属证书或不动产权属证书D.主债权合同与抵押合同，或包含抵押条款主债权合同的E.房屋现状说明书答案：A,B,C,D解析：土地和房屋抵押权首次登记

4、应当提交的申请材料有：登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。2022年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。乙公司代理商品房销售代理业务流程中，商品房交验（俗称“交房”）处于（）阶段。A.项目签约B.项

5、目执行企划C.销售准备D.销售执行答案：D解析：销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验（俗称“交房”）的工作。在“交房”期间，房地产经纪机构及人员要配合开发商，按照项目所在地房地产管理部门的有关规定，办理“交房”前的相关手续，并具体执行引领购房者验收房屋，代理开发商与购房者签订“房屋交接书”，向购房者交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。“交房”期间常常是购房者与开发商产生矛盾的主要阶段，房地产经纪机构及人员作为中介方，应充分了解各种矛盾的详细情况，找到症结，为开发商提供有效的解决方案，积极化解矛盾。房地产经纪协理预测试题8辑 第2辑下列属于房地产经纪服务合同的内容的有（）。A.

6、违约责任和纠纷解决方式B.服务费用及其支付方式C.房地产信息D.合同当事人的权利和义务E.实地看房答案：A,B,D解析：房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：房地产经纪服务双方当事人情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；违约责任和纠纷解决方式。只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的情形包括（）。A.单独申请宅基地使用权登记的B.申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的C.夫妻间不动产权利人变更，申请登记的D.因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的E.小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的答案：A,B,C,D解析：只

7、收取不动产权属证书每本证书10元工本费的情形包括：单独申请宅基地使用权登记的；申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；夫妻间不动产权利人变更，申请登记的；因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。E项属于免收不动产登记费，含第一本不动产权属证书的工本费的情形。下列房地产服务活动中，不属于房地产经纪活动的是（）。A.尾盘销售代理B.承接物业服务C.房屋租赁代理D.房屋买卖代理答案：B解析：房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经济活动主要与房屋销售，租赁，买卖

8、有关，与物业服务无关。在签订房地产经纪服务合同中常见的错误包括（）。A.证件信息填写有误B.合同服务内容未明确界定C.格式合同空白处留白D.未约定违约责任E.未明确履行期限答案：A,B,C解析：在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：证件信息填写有误。为避免这类常见错误，房地产经纪人员应仔细核对委托人提供的原始资料。合同服务内容未明确界定。在合同中未明确界定服务内容或服务内容界定过于笼统，双方容易产生矛盾。合同有效期限未标明。在独家代理合同中要约定有效期限，否则很容易发生经纪业务交叉的情形，产生不必要的纠纷。格式合同空白处留白。若委托人对空白处没有意见，房地产经纪人员应将空白处划掉。商业

9、房地产租赁代理业务的客户开拓主要通过（）来进行。A.潜在客户B.老客户C.有望客户D.成交客户答案：A解析：商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。房地产经纪协理预测试题8辑 第3辑建筑材料中，大部分无机非金属材料为（）材料。A.脆性B.硬性C.弹性D.韧性答案：A解析：脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料。脆性材料的抗压强度远大于抗拉强度，因此脆性材料只适用于受压构件。建筑材

10、料中大部分无机非金属材料均为脆性材料，如天然石材、砖、陶瓷、玻璃、普通混凝土等。新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是（）。A.居间B.包租转租C.行纪D.代理答案：D解析：新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动，就是（）。A.客源开拓B.客源分析C.客源利用D.客源信息管理答案：D解析：客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。房地产交易信息包括（）。A.政策信息B.房源信

11、息C.客源信息D.价格信息E.市场信息答案：B,C,D解析：房地产交易信息主要包括：房源信息，包括房屋的位置、面积、楼层、用途、建成年代、户型、报价、经纪人员的联系方式等；客源信息，是委托求租房屋相关的信息，包括承租方的信息及其房屋需求信息；房地产价格信息，是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。将房地产经纪服务合同分为代理合同和居间合同的依据是（）。A.房地产经纪服务方式B.房地产交易形式C.房地产交易次数D.房地产新旧程度答案：A解析：按照提供房地产经纪服务的方式分，可将房地产经纪服务合同分为房地产代理合同和房地产居间合同。房地产居间合同一般由交易双方及提供经纪服务的

12、房地产经纪机构三方共同签订，房地产代理合同由委托人和经纪机构双方共同签订。房地产经纪协理预测试题8辑 第4辑目前，房地产经纪活动的主要客体是（）。A.住宅、房屋B.工业用房、商业用房、写字楼C.二手住房和新建商品住房D.房地产开发用地、房地产开发项目答案：C解析：房地产经纪活动的客体包括各种类型的房地产，不仅包括二手房，还包括新建商品房；不仅包括住宅，还包括商业用房、写字楼、工业用房等非住房；不仅包括房屋，还包括房地产开发用地、房地产开发项目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。根据客户对物业需求的（），确定业务工作开展的先后顺序。A.系统性B.关注性C.急迫性D.有效性

13、答案：C解析：在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。房地产经纪机构承接业务时，（）。A.可以接受交易一方委托的居间业务B.可以同时接受交易双方委托的居间业务C.以委托人的名义与第三人进行交易D.禁止向委托人提供房地产交易信息E.委托人可选择符合自己交易目的的房地产答案：A,B,C,E解析：房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。AB两项，房地产居间与房地产代理在法律性质上有明显的差异。在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。C项，房地产

14、代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。DE两项，房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。智能化住宅要充分体现（）的原则。A.适宜居住B.经济适用C.环境优美D.以人为本答案：D解析：智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则，其基本要求有：在卧室、起居室（厅）等房间设置电线、电视插座，在卧室、书房、起居室（厅）等房间应设置信息插座，要设置客对讲和住宅出入口

15、门锁控制装置，在厨房内设置燃气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。房屋租赁合同的内容一般应包括（）。A.租赁期限B.房屋价格C.租赁用途D.租金及支付方式E.当事人姓名或名称答案：A,C,D,E解析： A 租赁期限 B 房屋价格 C 租赁用途 D 租金及支付方式 E 当事人姓名或名称房屋租赁合同的主要内容包括：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。租金和押金数额、支付方式。租赁用途和房屋使用要求。房屋和室内设施的安全性能。租赁期限。房屋维修责任。物业服务、水、电、燃气等相关费

16、用的缴纳。争议解决办法和违约责任。房地产经纪协理预测试题8辑 第5辑所在城市市区的城市维护建设税按（）征税。A.7%B.5%C.3%D.1%答案：A解析：城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异：城市市区的按税率7%征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；其他按税率1%征税。房地产居间服务一般以（）为完成标准。A.房地产交易合同签订B.房地产经纪机构收取佣金C.房地产经纪服务合同签订D.委托人向房地产经纪人支付佣金答案：A解析：房地产经纪业务按照经纪服务方式，分为：房地产居间业务；房地产代理业务。按照合同法的规定，房地产居间服务完成的标准是交易合同的签订；房

17、地产代理业务的完成标准应当是委托代理事项的办结或者完成，具体内容可以通过合同进行约定。房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲

18、机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（）。A.田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查B.即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任D.如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同答案：A,B,D解析：ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关

19、资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式”的表述，错误的是（）。A.抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户B.抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款C.个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%D.抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮15%答案：A解析：A项，银行对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可

20、以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人第三方账户。B项，从贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年限通常最长为5年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%；抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率最低为10%，最高为25%30%左右。在新建商品房销售代理业务的销售筹备阶段，主要的工作内容有（）。A.签订销售代理合同B.制定营销策划方案C.准备销售资料D.客户积累

21、E.培训销售人员答案：B,C,D,E解析：新建商品房销售代理业务的基本流程包括：接受委托阶段；销售筹备阶段；现场销售阶段；协助签约阶段；交验结佣阶段。其中，在销售筹备阶段的工作内容有：制定营销策划方案；准备销售资料；布置销售现场；配备及培训销售人员；积累客户。房地产经纪协理预测试题8辑 第6辑房地产经纪机构（），就开始承担房屋的保管责任。A.签订经纪服务合同B.进行房屋查验C.接受房屋钥匙D.发布房源信息答案：C解析：根据我国合同法的有关规定，除非当事人另有约定，保管合同至保管物交付时成立。保管期间，保管人应当妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。

22、只有保管是无偿的，并且保管人证明自己没有重大过失的，才不承担赔偿责任。可见，房地产经纪机构一旦接受了委托人所交付的房屋钥匙，就开始承担该房屋的保管责任。 以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是（）。A.办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书B.地税局核定契税（继承除外）C.在网上提交申请D.领证 答案：C解析：房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下：办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书；地税局核定契税（继承除外）；到房屋登记大厅提交申请；受理；领证。（）是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。A.廉租房B.群

23、租房C.经济适用房D.普通商品房租赁答案：B解析：“群租房”指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。常见的“群租房”类型有：将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住；在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住；将地下储藏室按床位对外出租等。在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要有（）。A.协助议价B.代办不动产登记C.装饰装修D.广告宣传E.代缴税费答案：A,B,D解析：在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：提供买卖信息；提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；房屋实地查看和权属调查；发布信

24、息及进行广告宣传；协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；代办抵押贷款（如有需要）；协助交易资金结算及监管；协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；协助交验房屋等。CE两项，装饰装修和代缴税费主要是在存量房租赁代理业务中需要提供的服务。房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（）。A.学历B.工作性质C.住址D.动机和需求答案：D解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。因此，欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解

25、客户的购买动机和需求。房地产经纪协理预测试题8辑 第7辑下列关于房地产经纪合同的表述中，错误的是（）。A.房地产经纪合同是劳务合同B.房地产经纪合同是有偿合同C.房地产经纪合同可以是不要式合同D.房地产经纪合同是单务合同答案：D解析：房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。已购公房是城镇职工按照（）

26、购买的公有住房。A.协议价B.市场价C.成本价D.最低价答案：C解析：已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。下列适用于法定继承的情形有（）。A.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠B.遗嘱继承人、受遗赠人后于遗嘱人死亡的C.遗嘱继承人丧失继承权D.遗嘱有效部分涉及的遗产E.遗嘱未处分的遗产答案：A,C,E解析：法定继承适用以下情形：遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠；遗嘱继承人丧失继承权；遗嘱继承人、受遗赠人先于遗

27、嘱人死亡的；遗嘱无效部分涉及的遗产；遗嘱未处分的遗产。甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共10层。居民李某购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有建筑面积15m2。按建筑结构的主要材料划分，该商住两用楼的结构形式最可能为（）结构。A.砖混B.钢C.砖木D.钢筋混凝土答案：D解析：钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都适用。A项，砖混结构建筑物的层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和

28、进深的尺寸及层高都受到一定的限制。B项，钢结构建筑多为体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房。C项，砖木结构建筑多为古代建筑，民用房屋和简易房屋。下列不属于房地产交易资金支付方式的是（）。A.门店支付与抵押支付B.自有资金支付与贷款支付C.一次性付款与分期付款D.现金支付与转账支付答案：A解析：房地产交易资金支付方式包括：自有资金支付与贷款支付；一次性付款与分期付款；现金支付与转账支付。房地产经纪协理预测试题8辑 第8辑2022年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，乙企业负责建设。2022年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。2022年6月甲

29、企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。2022年10月，甲企业开始预售住房，王某购得建筑面积为70m2住房一套。2022年3月，甲企业到期不能偿还债务，法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买卖，下列说法正确的是（）。A.须经过甲企业同意B.须经过乙企业同意C.须经过银行同意D.须经过甲企业和乙企业同意答案：C解析：根据物权法和城市房地产抵押管理办法，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。张某和甲房地产经纪公

30、司的经纪人员李某是大学同学，张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房，报价200万元。李某作为委托代理人，应按（）指示处理房屋销售的具体事务。A.李某所在房地产经纪机构B.张某C.房地产门户网站D.张某爱人答案：B解析：房地产经纪服务委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事务相对人的三方关系。房地产经纪机构受托办理委托事务时，一般以委托人名义进行活动，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。房地产经纪业务记录的主要内容包括（）。A.房地产经纪服务合同B.房地产交易合同（买卖和租赁合同）C.房屋状况说明书D.住宅使用说明书E.客

31、户分类表答案：A,B,C解析：房地产经纪业务记录的主要内容包括：房地产经纪服务合同；房地产交易合同（买卖和租赁合同）；委托人及交易相对人提供的资料；房屋状况说明书、房屋查验报告；收据、收条及各种票据等原始凭证的复印件；房屋交接单或房屋交接确认书；交易房屋房地产权属证书复印件；其他有关资料。砖木结构建筑墙柱体一般采用砖砌，楼板屋架采用木材，该类建筑的层数通常是（）。A.2层以下B.3层以下C.4层以下D.6层以下答案：B解析：砖木结构建筑，其主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提是（）。A.客源信息分类B.客源信息收集C.客源开发策略D.客源信息管理答案：D解析：客源信息的管理包括对客源信息的整理、共享以及维护和更新等内容，是使客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。