房地产估价师答疑精华9辑.docx

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1、房地产估价师答疑精华9辑房地产估价师答疑精华9辑 第1辑从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。参见教材P136。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管

2、理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。A.4362.40 B.4788.00C. 4894.40 D.5320.00答案：A解析： 估价机构评估出该商业楼在2022年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A2800B2940C4000D4200正确答案：C账簿包括序时账簿、分类账簿和

3、备查账簿。（）答案：对解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。(2022真题) 电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。电磁福射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。也就是，波长越短，危害越大。下列关于法的概念，表述错误的是（）。A.法体现集体意志 B.法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容 C.法体现国家意志 D.法是用国家强制力来保证实现的答案：A解析： 本题考查的是法的概念。选项A错误，法体现国家意志。 多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地

4、产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）正确答案：伞型合伙BElTs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。城市总体规划的内容不包括（）。A.城市.镇的发展布局 B.功能分区 C.用地布局 D.单独交通体系答案：D解析：本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划的内容包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和

5、适宜建设的地域范围、各类专项规划等内容。房地产估价师答疑精华9辑 第2辑(2022真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）答案：错解析：本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。 长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。A收益法中预测未来的租金B市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C填补某些房地产历史价格资料的缺乏D比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新购建价格正确答案：ABCD答案 ABCD长期趋势法

6、主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅

7、楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/m2。表15层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数A6280B6408C688lD702l答案：C解析：具体的计算过程如下：先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：如周某发现房屋所有权证记载的房屋建筑面积为87m2,商品房买卖合同对面积误差处理未作如周某发现房屋所有权证记载的房屋建筑面积为87m，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为（

8、 ）。A周某有权退房B甲公司应赔偿周某损失C如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息D如周某不退房，面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某正确答案：AC 拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（ ）确认。A房地产行政主管部门B房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门D房屋登记机构正确答案：C 完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）。A、利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的B、利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的C、从综合效

9、应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升答案：C解析： 本题考查的是经济因素。选项AB错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的l.

10、45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。（）答案：对解析：设第一层的房地价值为1，则第二层的房地价为l.35，第四层的房地价为0.911.35，第三层的房地价为1.450.911.35，按房地价值分摊，第三层占有的土地份额=该部分的房地价值房地总价值=1.450.911.35（11.350.911.351.450.911.35）=33.235%。房地产估价师答疑精华9辑 第3辑下列选项中，（）可以从住宅专项维修资金中使用。A.人为损坏住宅共用部位所需的修复费用 B.保修期满后共用设施设备的维修费用 C.有线电视管线的养护费用 D.

11、住宅维修期满后共用部位的改造费用 E.由建设单位承担的住宅共用部分的更新费用答案：B,D解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 （ ）是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。A估价项目B估价对象C估价目标D估价标的正确答案：B本题主要考查的是估价对象的概念。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2022年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2022年8月1日，评估单价为

12、7000元/。张某以购买价9000元/为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2022年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2022年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。 城市

13、房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实施查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下

14、的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定答案：C解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度以及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等

15、补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A、净经营收入B、经营费用C、有效毛收入D、空置和收租损失答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A.再次抵押估价 B.抵押期间估价 C.抵押房地产处置估价 D.续贷抵押估价答案：A解析：本题考查的是对房地

16、产估价的需要。再次抵押估价，担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。” 如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的必需居住用房，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华9辑 第4辑 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。A开始施工B竣工C登记D开始营业答案：B解析：经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。

17、收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税前利润E、开发商所能获得的税后利润答案：C,D解析：考点:开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。开发利润是所得税前的利润。国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权答案：错解析：下列情况应

18、采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。 下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ )。A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体正确答案：C 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。A名义利率大于实际利率B实际利率大于名义利率C名义利率等于实际利率D实际利率小于名义利率正确答案

19、：AA名义利率越大，计息周期越短。银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.

20、重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格答案：B,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误。重新购建成本，建筑物是全新状况下的，土地是在现状使用年限下的重新购建成本；选项C错误，重新购建成本是客观的，而不是实际发生的成本；选项E错误，土地重新购建成本是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。P303。房地产估价师答疑精华9辑 第5辑某购房者向银行申请了40万

21、元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A、 2040.82B、 3451.83C、 5089.01D、 6666.37答案：B解析：解析 复利计算 若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）A 0.8B 0.8yC 1000D 1000+0.8y正确答案：B下列说法有误的一项是( )。A、 个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理B、 单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基

22、本存款账户C、 W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D、 一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行答案：D解析：存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（）。A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期B、建设期的起点与开发经营期的起点不同C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发

23、完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日答案：D解析： 本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。对未取得建设用地规划许可证的建设单位

24、批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成正确答案：D 业主，即物业产权人，指房屋所有权人和使用人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 地籍图是

25、由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华9辑 第6辑 下列统计指标中属于变异指标的是（ )。A.众数B.调和平均数C.中位数D.标准差正确答案：D评估拆迁价格应精确到( )。A、 元B、 角C、 百元D、 由双方协商答案：A解析：拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（）答案：错解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。 个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在

26、办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。A预交款B预订金C订金D保证金正确答案：D下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析答案：C解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。参见教材P139。不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A.住宅项目 B.写字楼项目 C.商业购物中心项目 D.工业或仓储项目答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的

27、交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专

28、业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。房地产估价师答疑精华9辑 第7辑凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。凡从事房地产

29、估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确答案：ADE当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。某企业2022年12月末，流动资产为1075万元，流动负债为430万元。则该企

30、业的流动比率是（）。A.40% B.50% C.200% D.250%答案：D解析：本题考查的是财务分析。流动比率流动资产/流动负债100%=（1075/430）100%=250%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和( )的，免征土地增值税。A.10B.20C.30D.40答案：B解析：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6个月申请续期D.应于届满前1年申请续期答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据物权法的规定，住宅建设

31、用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A企业清算B房地产课税C房地产抵押D房地产司法鉴定E房屋征收补偿答案：A,D解析：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本

32、、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D、各期运营费用的垂直箭线全部向下E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答案：A,C,D解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。选项B错误，初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。选项E错误，期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。房地产估价师答疑精华

33、9辑 第8辑甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。关于丙公司请求拍卖房地产的说法，错误的为（）。A.该房地产拍卖委托人应为丙公司B.人民法院决定采取

34、拍卖方式处置时应告知乙银行C.该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求D.人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价答案：A,B,C解析：A 项，拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。B 项，强制拍卖具有国家强制性，不需要告知乙银行。C 项，对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该

35、房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。 、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。答案：解析： 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为

36、基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。完好房的成新度可以有（）。A.六成 B.七成 C.八成 D.九成 E.十成答案：C,D,E解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金答案：A解析： 本题考查的是房屋开发费。公共配

37、套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：B解析：本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做（）。A、单元估算法B、单位指标估算法C、概算指标估算法D、工程量

38、近似匡算法答案：A解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见教材P261。重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出。答案：错解析：重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出或重新取得开发建设全新状况的估价对象所必需的支出。在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）答案：错解析：本题考查的是房地产

39、估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。房地产估价师答疑精华9辑 第9辑 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（）答案：错解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A.市级购物中心 B.地区购物商场 C.居住区商场 D.邻里服务性商店答

40、案：A解析： 本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。A中华人民共和国城市房地产管理法自1994年7月1日起施行B1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法C2022年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立D中华人民共和国行政许可法自2022年9月l 日薄西山正确答案：B 委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。Page这体现了拍卖活动应当遵循的（ ）。A公开原则B公平原则C公正原则D诚实信用原则正确答案：C下

41、列选项中不属于系统风险的是（）。A.通货膨胀风险 B.市场供求风险 C.变现风险 D.决策风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价目的、估价对象、价值类型等方面，不断对房地产估价业务进行了深化和拓展，提供越来越精细化的估价服务。某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2。A、5.2B、6.4C、6.8D、7.6答案：A解析：考点:写字楼租金的确定。可出租面积建筑面积可出租面积系数880%6.4（万m2），分摊的公用面积815%1.2（万m2），出租单元内建筑面积可出租面积分摊的公用面积6.41.25.2（万m2）。