房地产估价师考试真题及详解6节.docx

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1、房地产估价师考试真题及详解6节房地产估价师考试真题及详解6节 第1节 经济适用住房价格（ ）。A由市（县）人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商制定D由政府限定销售价格正确答案：A经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。 下列素申，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率正确答案：B商品房现售，必须符合的条件不包括（）。A、供水、供电已确定施工进度和交付日期 B、持有建设工程规划许可证和施工许可证 C、已通过竣工验收 D、拆迁安置已经落实答案：A解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：

2、出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置巳经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估

3、价方法，搜集了3 宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280 元/m2、300 元/m2和350 元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350 元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940 元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？答案：解析：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状

4、况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。本案例，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，仅要求甲公司提出详细状况且未进行核实的做法错误。（2）不当之处：乙评估机构向甲上

5、市公司询问评估期望值。理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机

6、构不得询问委托人的评估期望值。（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入空置和租金损失其他收入。因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。（4）不当之处：选用350 元/m2作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期

7、收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利润和开发利润两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及投资带来的优惠率等。 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案

8、：党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地（）。A.转让 B.出让 C.担保 D.租赁 E.入股答案：B,D,E解析：本题考查的是集体土地。党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。 收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE房地产估价师考试真题及详解6节 第2节国有企业改

9、造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过5 年。(答案：对解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权(用途不变；国有国有)：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。、项保留划拨土地方式的期限不超过5 年。下列保险中，属于财产保险的有（）。A.工程保险 B.运输货物保险 C.海上保险 D.人寿保险 E.劳动工伤保险答案

10、：A,B,C解析：本题考查的是保险的种类。财产保险的种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。 房屋预告登记后，债权消灭之日起（ ）内未申请登记的，预告登记失效。A30日B3个月C1年D2年正确答案：B 县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A0.48B0.412C0.612D0.918正确答案：C某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D 四个交易实例。实

11、例A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间的转让；实例C 是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3 深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？答案：解析：1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似

12、房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D 四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B 应进行利害关系

13、人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。A.布局优化 B.有偿使用土地 C.市场配置 D.盘活利用 E.规划总体控制答案：A,C,D解析：本题考查的是建设用地管理的原则。建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。 房地产估价机构应当自收到拆

14、迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A3B5C7D10正确答案：B房地产估价师考试真题及详解6节 第3节 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66正确答案：B企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。（）答案：对解析：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土

15、地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。因合法建造房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自（）发生效力。A、记载于不动产登记簿时B、事实行为成就时C、申请不动产所有权登记时D、颁发房屋权属证书时答案：B解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(2022年真题) 在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高

16、运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）答案：对解析： 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用

17、加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A2160B2175C2181D2205正确答案：C答案 C依题意，比准价格21300.3+21900.4+22200.32181(元/m2)。 凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及详解6节 第4节下列有关各种弹性的表述中，正确的有（）。A.越是家庭生活的必需品，则其需求弹性越大 B.当供给价格弹性系数为0时，称供给完全无弹性 C.需求价格弹性系数的数值一般为正值 D.收入弹性系数小于0，表明商品为低档品 E.如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求

18、为单一价格弹性答案：B,D解析：本题考查的是需求弹性。选项A错误，越是家庭生活的必需品，则其需求弹性通常很小；选项C错误，需求价格弹性系数的数值可以为正值也可以为负值；选项E错误，如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求可能有完全弹性。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质；(2)用地面积；(3)建筑密度；(4)建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7)绿地率；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。 统

19、计资料搜集的各种形式中，（ ）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。A普查B重点调查C典型调查D抽样调查正确答案：A某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是关于土地增值税若干问题的通知的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地

20、（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。（）答案：错解析：影响徐变的因素：水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。注册结构工程师注册有效期为（）年。A.2 B.3 C.5 D.8答案：A解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内

21、办理注册手续。 当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。（ ）正确答案：当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。房地产估价师考试真题及详解6节 第5节 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估的价值应为（ ）。A该两幢房屋的正常市场价值B该两幢建筑物的重新建造成本C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值正确答案：C 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：A关于投资价值和市场价值的说法中

22、，正确的有（）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见

23、教材P92。房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（）答案：错解析：本题考查的是社会因素。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。答案：对解析：下列污染源中，属于大气污染源的有（）。A工业污染源B交通污染源C光污染源D噪声污染源E生活污染源答案：A,B,E解析：大气污染源主要包括：工业污染源；交通污染源；生活污染源。其中生活污染源又包括：生活燃料的污染；居住环境的污染；其他生活污染。 住

24、房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及详解6节 第6节关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是( )。A.施工许可证应当放置在施工现场备查B.施工许可证不得涂改C.建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内施工D.施工许可证不能延期答案：D解析：施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。施工许可证不得伪造和涂改。建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延

25、期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（）。A、不动产登记薄B、权属证书C、有关合同（如租赁合同）D、规划条件答案：D解析：考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。单位可只为在本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：本题考查的是住房公积金制度。凡在职职工均应缴纳，不需要在本单位工作三年以上的条件。房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.

26、房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是( )。A、 优惠利率B、

27、 提高再贴现利率C、 提高法定存款准备金率D、 中央银行在公开市场上买卖有价证券E 对房地产贷款风险进行提示劝告答案：B,C,D解析：优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（）答案：错解析：考点:价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。