房地产估价师历年真题解析7辑.docx

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1、房地产估价师历年真题解析7辑房地产估价师历年真题解析7辑 第1辑 商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ )。A.负债业务B.资产业务C.中间业务D.代理业务正确答案：B 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有（ ）。A大气环境B声觉环境C水文环境D卫生环境E政治安定正确答案：ABCDE项属于社会因素。下列档案中，不属于房地产中介服务行业信用档案的是( )。A.房地产估价机构信用档案B.注册房地产估价师信用档案C.注册房地产经纪人信用档案D.房地产经纪机构内部管理档案答案：D解析：房地产中介服务行业信用档案包括房地产估价机

2、构信用档案、注册房地产估价师信用档案、房地产经纪机构、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执(从)业人员信用档案。“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.风险估计与评价的方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C 下列不属于股票基本特征的是（ ）。A

3、稳定性B决策参与性C流通性D非返还性正确答案：D 会计要素主要包括（ ）。A资产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。答案：对解析：一般测绘从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高，例如界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求都比较高，一般不能直接从图上量取，而必须进行实测和计算。下列情形中，诉讼时效为2年的是( )。A.身体受到伤害要求赔偿的 B.寄存财物被丢失的C.环境遭污染或损害的 D

4、.借出的资金未能收回的答案：D解析：诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。民法总则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。房地

5、产估价师历年真题解析7辑 第2辑在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A.走访房地产交易当事人 B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员 C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料 D.根据分析和经验得出客观资料 E.同行之间相互提供答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报

6、刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。A、 243B、 283C、 284D、 291答案：A解析：知识点 报酬资本化法的公式生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（）。A.自然资源 B.劳动 C.社会资源 D.资本品答案：C解析

7、： 本题考查的是生产要素的需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本品。除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列

8、方式处置：(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设

9、用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无

10、偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。 土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资项目的FIRR 能够反映项目投资所能接受的（）。A最低投资报酬率B最高现金回报率C最低偿债备付率D最高贷款利率答案：D解析：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。 甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（ ）。A甲公司非法占用了财产B甲公司所有的危房C甲公司替乙公司保管的财产D甲公司

11、未经规划许可建造的房屋正确答案：C某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。A、1.2 %B、4.80%C、4.91%D、5.82%答案：B解析：考点:名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息40012=4800，年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。房地产估价师历年真题解析7辑 第3辑某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价

12、。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费和企业所得税答案：C解析：后续开发的必要支出及应得利润通常分为：待开发房地产取得税费（购地税费）；建设成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷

13、资金还是自有资金，都应计算利息。下列( )不是影响房地产价格的经济因素。A、 经济发展B、 金融政策C、 利率D、 汇率答案：B解析：知识点 影响房地产价格的经济因素 下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ）。A我国住房公积金缴存实行动态调整机制B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次正确答案：ABE住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城

14、镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。 一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿正确答案：B下列行为中，应当缴纳契税的有( )。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；(抵债抵押)3)以获奖方式承受土地、房屋权属

15、；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：B答案 B本题主要考查的是成本法的概念。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A、 提高抵押贷款利率B、 降低抵押贷款利率C、 降低首期付款比例D、 通货膨胀率上升答案：A解析：

16、因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。A.自有房地产 B.生地 C.毛地 D.熟地 E.现房答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。房地产估价师历年真题解析7辑 第4辑 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A 属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。A翻建B扩建C分割D抵押E裁决正确答案：CE转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并

17、、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。REITs 可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。（）答案：对解析：房地产投资信托基金（简称REITs）是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。REITs 可以促使房地产开发商和物业所有者融资渠道的多元化，将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。房地产开发项目竣工后

18、，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A、前期工作资料 B、土建资料 C、安装资料 D、租售资料 E、物业管理资料答案：A,B,C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材P92。下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南答案：B解析：本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项B，属于区位状况描述中对交

19、通的描述。本题考的很细。 标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：账簿包括（）。A、转账账簿 B、凭证账簿 C、序时账簿 D、分类账簿 E、备查账簿答案：C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A.等待投资型期权 B.放弃型期权 C.机会型期权 D.成长型期权答案：C解析： 本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。202

20、2年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。乙机构确定李某被征收房屋的性质应遵循的原则为（）。A.由城市房产管理

21、部门认定B.该市人民政府认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定答案：B,C解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P63。房地产估价师历年真题解析7辑 第5辑商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。

22、（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押估价。委托评估不是必经的程序。参见教材P145。1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元

23、整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日答案：解析：错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及

24、构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。答案：错解析：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项C、E错误，房地严估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人

25、或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。失信被执行人可以购买普通住房。（）答案：错解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。参见教材P128。 某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。A1042%B1157%C3125%D3472%正确答案：C下列房地产中，不得转让的有（）。A、10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产 B、未解决权属争议的房地产

26、 C、设定了抵押权的房地产 D、已被依法查封的房地产 E、已列入城市征收范围内的房屋答案：A,B,D解析： 本题考查的是房地产抵押的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号城市房地产抵押管理办法第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国有土地上房屋征收与补偿条例第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。影响房地产价值的权益因素包括（）。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限

27、制答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。房地产估价机构资质等级分为一、二、三、四级。（）答案：错解析：房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设 1 年的暂定期。房地产估价师历年真题解析7辑 第6辑 房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）。正确答案：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益(纳

28、税所得额)减少，相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处。资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）答案：对解析：考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450B.475C.520D.580答案：D解析：本题考查的是市场趋势分析。本期预测值平滑指数前期实际销售量（1平滑指数）前期预测值0.8600（10.

29、8）500580。参见教材P116。 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专注于某一类型的房地产。( )正确答案：答案 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。根据物权法的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。（）答案：错解析：我国物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的

30、财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度 B.表观密度 C.密实度 D.孔隙率答案：B解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。 基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出招标文件。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程建设的招标投标

31、管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。P86。某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元m2；运营费用率为租金收入的35；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。A、457.66B、533.00C、695.00D、711.00答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V（150400012）（135%）10%11（110%）40457.66（万元）。参见教材P221。房地产估价师历年真题解析7辑 第7辑 收益法中的运营费

32、用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。A所得税B房地产抵押贷款还本休息额C改扩建费D房屋火灾保险费E会计上的折旧额正确答案：ABCED项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。 以有限责任公司、 股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。A.城市绿地 B.汽车加油站 C.街心公园 D.地税局机关答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据划拨用地目录（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：（1）国家机关用

33、地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。 房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。A房屋所有权转让B房屋抵押C在建工程抵押D预购商品房抵押E预购商品房正确答案：ABDE下列各项中，属于水平指标的有（）。A.序时平均数 B.变异系数 C.平均值 D.平均差 E.发展水平答案：A,E解析： 本题考查的是水平指标。水平指标包括发展水平、序时平均数。 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万

34、元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体

35、转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）正确答案：解法一：叙述法 一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=-5400万元 2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400

36、+5400=0万元 3)第3年年初： 归还甲银行贷款=2700(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3、4年年末： 还本付息=9093.877%=636.57万元 营运成本=(1.570%95%x+1000010%)35%=(0.9975x+1000)35%万元 经营收入=1.570%95%x+1000010%=(0.9975x+1000)万元 净现金流量-(0.9975x+1000)65%万元 5)第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本=(

37、0.9975x+1000)35%万元 经营收入=(0.9975x+1000)万元 转售收入=(0.9975x+1000)65%9.5万元 净现金流量=(0.9975x+1000)65%+(0.9975x+100065%9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)65%10.5-9730.44万元 (2)求基础租金 二、计算全投资内部收益率FIRR （1）计算各年净现金流量 1）第1年年初投资=8100万元 2）第2年年初投资=5400万元 3）第3年、4年年末： 经营收入=0.99751915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.2135=1018.57万元 净现金流量

38、=2910.21-1018.57=1891.64万元 4）第5年年末： 经营收入=43.99751915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.2135=1018.57万元 转售收入=2910.21659.5=17970.55万元 挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元 （2）计算内部收益率 设i 1=13，则有： 解法二：图表法 一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x 二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表： 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权

39、年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：(1) 项目2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。(3) 商业主体建成后，还需投入20

40、00元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4) 2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。正确答案：(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m2，土地使用

41、权年限为2022年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m2，其中14层为商业用房2万m2，520层为写字楼3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m2，两项相加之和为3150元/m2。项目2022年6月动工，至估价时点2022年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万315030%4725万元，假定费用是均匀投入，即在2022年10月1日与2022年10月1日的中间点投入，可视作2022年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万315070%

42、11025万元，在以后的24个月中投入，可视作2022年10月1日一次性投入11025万元。(2) 该项工程在估价时点(2022年10月1日)后24个月即可竣工，即2022年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2022年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m2，写字楼销售面积为3万m2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：80003万(1-6%)22560万元。(3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(2022年10月1日2022年10月1日)均匀投入，可视作在2022年3月31日一次性投入装修费用2万20004000万元。(4) 商场年经

43、营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3亿元(1-75%)7500万元/年，收益年份应自2022年10月1日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2022年10月1日)的全部年经营收入的现值为：(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：在建工程价值续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。续建投资利润已在上述续建完成后的房地产

44、价值中包含。买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为 V，则税费为3%V。于是得到：在建工程合理交易价格V63017.49-13174.67-4114.59-3%V，V4439634 (万元)所以，此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用 B.折旧费 C.摊销费 D.修理费答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2 900 万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800 万元，土地增值税应纳税额为( )万元。A.330B.350C.440D.870答案：B解析：(1)土地增值额=2900 万元1800 万元1100 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。1100/180061.11%，5061.11%100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额土地增值额40扣除项目5=11004018005=350 万元。