房地产估价师考试真题精选及答案7辑.docx

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1、房地产估价师考试真题精选及答案7辑房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第1辑收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。A、累加法B、市场提取法C、指数调整法D、收益乘数法E、投资报酬率排序插入法答案：C,D解析：考点:市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。 土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：时间序列分析法中，既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化趋势的方法是（）。A、简单平均法B、移动平均法C、加权移动平均法D、指数平滑法答案：A解析：考点:市场趋势分析。简单平均法在时间序

2、列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A 在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国有土地上房屋征收的主体是( )。A.市、县级人民政府B.市、县级房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.市、县级房地产行政主管部门答案：A解析：房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿

3、工作。下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。我国地产企业境外投资，主要为写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业。参见教材P7。房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第2辑 某商

4、业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A71%B120%C131%D191%正确答案：D当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（24万元+022万元+60万元2%）（60-40）万元=191%。 按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列物

5、权中属于用益物权的是（）。A.宅基地使用权 B.集体土地所有权 C.房屋所有权 D.留置权答案：A解析： 本题考查的是用益物权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。某宗工业用地的面积为300m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5，相应的楼面地价为1500元/m2，则应补地价的单价为（）元/m2。A.1690 B.732 C.2100 D.2400答案：A解析： 本题考查的是价差法。补地价（单价）=15001.5-7000.8=1690（元/m2）。 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开

6、发成本的工作。 （ ）正确答案：关键线路是指在该工程中，直接影响工程总T期的那一部分连贯的工作。 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势正确答案：ABC对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。 ( )答案：对解析：商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交

7、通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第3辑只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（）答案：错解析：考点:利息与利率。次贷危机的根本原因是把贷款发放给本来没有还款能力的人，是多种因素的综合作用。即使住宅价格不下跌，只要利率有较大程度的提高，就会使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高，还款负担日益沉重，就会发生理性违约行为。某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估

8、，两个估价结果差异较大。本估价项目最适宜采用的估价方法是（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损害前后价差法答案：A解析：损害赔偿评估通常采用：修复费用法，又称成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。损失资本化法，是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差估价房地产的价值损失。损害前后价差法，又

9、称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。赔偿实例比较法，又称比较法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、

10、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。A垄断性B外部性C复杂性D信息不对称性答案：B解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为：正外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；负外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B砖混结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（）答案：错

11、解析：本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。砖混结构建筑是我国目前建造量较大的建筑。 下列（ ）房产可以免征房产税。A个人所有的房产B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产C企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税正确答案：BC个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机

12、关审核，在大修期间可以免征房产税。(2022真题) 国内生产总值（GDP）通常大于国民生产总值（GNP）。（）答案：错解析：本题考查的是国民收入核算体系。GDP是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNPGDP对外要素收入净额。 房地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为（ ）。A拆迁公告之日B拆迁许可证颁发之曰C拆迁补偿协议签订之日D拆迁动员之日正确答案：B拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第4

13、辑城市详细规划分为（）。A.远期性详细规划 B.原则性详细规划 C.策略性战略规划 D.控制性详细规划 E.修建性详细规划答案：D,E解析：本题考查的是城乡规划概述。城市详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。不动产产权证书和宗地档案的附图是( )。A.宗地图 B.地形图C.房产分丘图 D.房产分幅图答案：A解析：宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产产权证书和宗地档案的附图。 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 建设工程教育网提供A.合

14、法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则正确答案：B成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分部分项法D、工料测量法E、指数调整法答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 政治环境是构成市场的三大要素之一。（ ）正确答案：市场=人口+购买力+购买欲望，人口是构成市场的三大要素之一。 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万

15、元。A100B42C63D77正确答案：A答案 A根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V12(8%-2%)-7(8%-1%)100(万元)。按照房地产开发企业资质管理规定规定，W省A市房地产开发公司申报一级资质，由（）初审。A.市人民政府 B.W省住房城乡建设行政主管部门 C.W省人民代表大会 D.国务院住房城乡建设行政主管部门答案：B解析：本题考查的是房地产开发企业资质管理。一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批。 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有

16、( )。A基础设施完备程度B城市规划限制条件C地面形状、面积大小D环境景观正确答案：B答案 B房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第5辑在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A简单算术平均数B加权算术平均数C众数D中位数答案：C解析：以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值的计算。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加

17、计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。根据会计基本准则规定，会计信息的首要质量要求包括( )等。A.可靠性 B.相关性 C.可理解性 D.谨慎性 E.可比性答案：A,B,C,E解析：根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求，是企业财务报告中所提供会计信息应具备的基本质量特征。下列关于民事权利的表述中，错误的是（）。A.权利人可根据自己的意志进行民事活动 B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利 C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护 D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利答案：A解析：本

18、题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。已出租的房地产转让估价，应评估（）。A.承租人权益价值 B.出租人权益价值 C.无租约限制价值 D.投资价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让

19、人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A物业所处位置B辐射区域的范围C建筑设备系统D建造年代E租户类型答案：A,C,E解析：对写字楼分类一般要考虑十二个因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）。A.土地 B.资本 C.劳动力 D.技术革新答案：D解析：本题

20、考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。A分散风险职能B资金职能C组织经济补偿职能D防灾防损职能E分配职能正确答案：AC房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第6辑为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（）来吸引租户。A.所处的位置 B.周围景观 C.通达性 D.租金低廉答案：D解析：本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，

21、这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。一般房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。（）答案：错解析：考点:长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生

22、间渗水。开发企业于项目A动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记，其登记类型为（ ）。A.一般抵押贷款登记B.在建工程抵押登记C.预售商品房抵押登记D.预告登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。P155。某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑

23、面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为（）万元。A96B192C240D480答案：D解析：建筑面积=200010000/5000=4000m2，土地总价=楼面地价建筑面积=12004000=4800000（元）=480（万元）。物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价

24、值量大答案：B解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2022年6月1日至2022年2月1日 B.2022年6月1日至2022年8月1日 C.2022年8月1日至2022年2月1日 D.2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开

25、发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（）答案：对解析：开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第7辑 房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（ ）此题为判断题(对，错

26、)。正确答案： 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。A、 零售商的财务能力B、 零售商的声誉C、 零售商的组合与位置分配D、 零售商的经营内容答案：B解析： 决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有（ ）等。A该种房地产的价格水平B消费者的收入水平C消费者的偏好D利率的高低E经济的发正确答案：ABC除了选项A、B、C外，还包括相关物品的价格水平和消费者对未来的预期。赵某1999年7月按

27、房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2022年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：赵某的房子从1996年7月起552022年7月止，建筑物在估价上的累计折旧额为( )。A、 3920元B、 4312元C、 8000元D、 前三者的平均值答案：C解析：在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，不正确的是（）。A、成

28、交价格围绕着市场价格上下波动B、市场价格围绕着理论价格上下波动C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格D、大波动围绕着小波动上下波动答案：D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，小波动围绕着大波动上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202227号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为30%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为20%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以工序为研究对象编制的工程建设定额是（）。A预算定额B概算定额C施工定额D概算指标答案：C解析：施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。