房地产估价师考试题免费下载9章.docx

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1、房地产估价师考试题免费下载9章房地产估价师考试题免费下载9章 第1章房屋征收的实施只能由市县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（）答案：错解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。参见教材P56。为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。 对于

2、收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。A设计寿命B经济寿命C法定寿命D自然寿命正确答案：B房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资 B.易受政策影响 C.依赖专业管理 D.适于短期投资 E.变现性差答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。下列城市建设用地中，属于市政公用设施用地的是（）。A邮政

3、设施用地B汽车客运站用地C卫生防疫用地D公共停车场用地答案：A解析：本题已过时。根据最新城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372022），城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。新的标准中，只有“公用设施用地”，无“市政公用设施用地”房地产价格指数或变动率可细分为（）。A、全国房地产价格指数或变动率B、全国某类房地产价格指数或变动率C、某地区某类房地产价格指数或变动率D、某地区房地产价格指数或变动率E、某国家某类房地产价格指数或变动率答案：A,B,C,D解析：考点:市场状况调整的

4、方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产得；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。房地产估价师考试题免费下载9章 第2章 国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。（ ）正确答案：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。 在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。A房屋所有权证B土地使用权证C乙某同意放弃购买的书面证明D房地产转让合同正确答案：ABCD 评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（ ）。A流动比率B借款偿还期C现金回报率D资产负债率E利息备付率正确答案：ABDE房地产投资之所有具有期权性质，是因为房地

5、产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。具有不可逆性和可延期性。参见教材P243。在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限

6、制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定答案：A,D解析：本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。选项B是依据不足假设；选项C是一般假设；选项E是未定事项假设。参见教材P419。房地产估价师

7、考试题免费下载9章 第3章某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930 B.32980 C.30980 D.29980答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是30030%90（万元），余下300（130%）210（万元），在年末支付，房地产实际价格30030%30070%/（16%）288.11（万元

8、）；建筑面积套内建筑面积公摊面积100/90%111.11m2，建筑面积单价288.11/111.1125930.16（元/平方米）。房地产的技术规范包括（）。A.房地产经纪人员执业资格制度暂行规定 B.房地产登记技术规程 C.关于房地产中介服务收费的通知 D.房产测量规范 E.房屋征收评估办法答案：B,D解析：本题考查的是房地产部门规章。国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准房产测量规范，行业标准房地产登记技术规程等属于技术规范。选项A、C、E错误，属于规范性文件。(2022真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本

9、题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场答案：A,B,C,D解析：本题考察的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。(2022真题) 根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（）年。A.1B.2C.3D.5答案：D解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工

10、程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。下列关于房产税税率的表述中，正确的有（）。A.按房产余值计征的为1.2% B.按房产余值计征的为2.4% C.按房产余值计征的为3% D.2022年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收 E.按房屋租金计征的为12%答案：A,D,E解析：本题考查的是房产税。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%；2022年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征

11、收房产税。房地产估价师考试题免费下载9章 第4章 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段初期C第二阶段后期D第三阶段E、第四阶段正确答案：BCD 已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。A109B117C124D130正确答案：B100+lOO(9%+8%)117(万元)按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。A业务型B风险型C确定型D群体型E不确定型答案：B,C,E

12、解析：决策可以划分的类型包括：按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。 普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中社会公众股是指募集型公司向社会公众发行的股份。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于强制拍卖的表述，正确的有（）。A.买受人不是强制拍卖的关系人B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E.强制拍

13、卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产答案：C,D,E解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。选项A错误，竞买人、买受人均为强制拍卖的关系人；选项B错误，人民法院是强制拍卖的主体，同时也是委托人。参见教材P442。房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（）答案：错解析：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。房地产估价师考试题免费下载9章 第5章建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）。A、市

14、级购物中心B、居住区商场C、地区购物中心D、特色商店答案：B解析：考点:零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在300010000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。 对于不可转让的国家公益型房地产不可作为拍卖标的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：指导性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。（）答案：错解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标是一旦确定下来，就必须

15、严格遵照的指标。 甲公司2022年实际获得的超额利润为（ ）万元。A30B90C120D120正确答案：C保险资金的特点有（）。A.高比例的长期投资 B.保险利润不确定性 C.投资回报期较长 D.保险公司负债具有不确定性 E.保险公司责任准备金具有预估性答案：A,D,E解析： 本题考查的是保险资金的性质和特点。保险资金的特点包括有高比例的长期投资、保险公司负债具有不确定性、保险公司责任准备金具有预估性。 下列关于保险合同主体的叙述正确的是（ ）。A投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C有些保险合同的订立与履行

16、涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人正确答案：ABE房地产估价师考试题免费下载9章 第6章 该建筑物的重置价格为（ ）万元。A450B495C540D605正确答案：B反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表，是指( )。 A.附注 B.现金流量表 C.利润表 D.资产负债表答案：C解析：利润表是指反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表。房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和

17、间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A、 经济活动类型B、 投资方式C、 投资主体D、 物业类型E 投资偏好答案：A,C,D解析：人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.物业所处位置 B.辐射区域的范围 C.建筑设备系统 D.建造年代 E.租户类型答案：A,C,E解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置

18、、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析正确答案：C评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3

19、、0.3答案：A解析：考点:计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。房地产估价师考试题免费下载9章 第7章下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。A.村办企业的厂房可以抵押B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E.同一房地产不得设定两个以上抵押权答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押，抵押人可

20、以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法

21、院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的注意事项。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。下列关于给水系统的升压设备，表述错误的是（）。A、屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形 B、城市给水系统常采用低压制，一般只能供六层以下用水 C、离心式水泵一般设于基层 D、气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠答案：C解析：本题考查的是建筑给水设

22、备。选项C错误，离心式水泵一般设于底层或地下室水泵房内，建筑物用水量大时，为保证配水管网正常工作，水泵不能直接从配水管网抽水，必须设置贮水池，水泵由池中抽水并采用自动控制，将水提升至屋顶水箱内。 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。A280B285C290D295正确答案：A资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的。（）答案：对解析： 本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的。房地产估价师考试题免费下载9

23、章 第8章关于建筑物实物因素说法错误的是（）。A、某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值B、建筑物规模过大，才会降低其单价C、对建筑物最重要、最基本的要求是安全D、建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响答案：B解析：本题考查的是建筑物实物因素。选项B，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。参见教材P125。根据有关规定，可以发布房地产广告的是（）。A.在集体土地上建设的房屋B.取得预售许可证的商品房C.经验收不合格的商品房D.权属有争议的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产广告。预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。 该地区平均每人占有

24、耕地数量为（ ）亩。A20B2CO.133DO.05正确答案：B我国土地用途管制的核心是不能随意改变（）的用途。A住宅用地B商业用地C工业用地D农用地答案：D解析：根据土地利用总体规划，可将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）答案：对解析：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发

25、生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款正确答案：A房地产估价师考试题免费下载9章 第9章因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。A、自然折旧 B、物质折旧 C、功能折旧 D、经济折旧答案：C解析： 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。 拆迁己抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。（

26、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案：摩擦失业是指工人愿意接受现在的工作条件，仍然找不到工作的失业。（ ）答案：错解析：本题考查的是失业。题目中是非自愿失业。摩擦失业是指在生产过程中由于暂时的、局部的、或难以避免的技术性原因引起的失业，如生产技术发生变化、生产季节变化、机器故障等造成一部分工人暂时失去工作。P224。 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）答案：对解析： 本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。动态序列的分解模型有（）A.乘法模型 B.除法模型 C.加法模型 D.减法模型 E.混合模型答案：A,C解析：本题考查的是动态序列的分解模型。动态序列的分解模型有乘法模型和加法模型。