房地产经纪人经典例题7卷.docx

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1、房地产经纪人经典例题7卷房地产经纪人经典例题7卷 第1卷（三）A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2022年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房

2、产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。C收到A规划设计变更书面通知之日起（）日内未作出书面同意的视为接受。A、5B、10C、15D、20答案：C解析：经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。甲房地产开发企业（以下简

3、称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2022年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2022年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2022年10月1日正式交房，蒋某2022年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2022年2月装修入住，2022年9月27日发现屋面严重漏水。甲企业可能申请的房屋登记为（ ）。A.

4、预告登记B.初始登记C.转移登记D.商品房合同备案登记答案：B解析：不动产首次登记，是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和初始登记。不动产登记暂行条例实施细则中规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。房地产经纪人在接听电话时，错误的做法是()。A:铃响三声后再接听B:回答问题准确流畅C:保持适中的说话音量D:保持亲切的语音语调答案：A解析：共用题干某市甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的经纪人小宋接受甲市宏程公司委托，为其在某市代理承租一间合适的办公室。双方在经纪合同中约定，甲公司应在两个月内代理宏程公司承租一位置适中

5、、月租金不超过3万元、面积在300m2左右的办公室，经纪佣金为3万元。如果经纪合同订立5天后，宏程公司通知甲公司，拟同时委托欣欣房地产经纪人事务所办理该经纪事务，甲公司对此表示同意，欣欣房地产经纪人事务所与甲公司共同办理了该经纪事务。下列选项不正确的是( )。A:欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务独立承担责任B:甲公司对经纪事务独立承担责任C:甲公司与欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务承担连带责任D:委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息答案：A,B,D解析：共用题干张某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)为其寻找一套房子。经过反复比较，

6、张某最终选择了一套两房一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则( )。A:甲机构可以向出售方追究违约责任B:张某可以向出售方追究违约责任C:张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任D:甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任答案：B解析：发布房地产广告，应当具有或者提供的证明文件包括（）。A、房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明B、

7、建设主管部门颁发的项目土地使用权证明C、发布房地产项目预售、出售广告，应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明D、中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明E、确认广告内容真实性的其他证明文件答案：A,C,D,E解析：发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。工程竣工验收合格证明。发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应

8、当具有相应的产权证明。中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。确认广告内容真实性的其他证明文件。某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为()元/m2。A:4167B:6250C:10000D:25000答案：B解析：根据城市的内部结构，中小城市一般是（ ）城市。A.多中心B.无中心C.单中心D.双中心答案：C解析：城市的分类；城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。根据城市内部结构，分为单中心城市

9、和多中心城市。中小城市一般是单中心的，大城市通常都是多中心的。孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某

10、在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某，导致买受人无法办理房屋产权过户手续，买受人的损失应当由（）承担。A、甲公司B、王某C、崔某D、杨某答案：A解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。房地产经纪人经典例题7卷 第2卷因房地产交易具有( )，所以房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺。A:不确定性B:灵活性C:长

11、期性D:诚实性答案：A解析：张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。关于房

12、屋买卖合同中违约责任承担方式的说法，正确的为（）。A、李某违约，应双倍返还预付款B、张某违约，无权要求返还预付款C、合同若不履行，预付款应返还，但张某应承担违约责任D、甲机构负有赔偿责任答案：C解析：张某在签订房屋买卖合同之后，明确表示不履行合同，这属于预期违约责任。违约责任的承担方式包括：继续履行；赔偿损失；支付违约金；定金罚则。预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行是预付款应当返还。按规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起（ ）日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。A.7B.1

13、0C.12D.15答案：B解析：纳税环节是在纳税义务发生以后，办理不动产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人（纳税人）自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。李某向F房地产开发公司购买一套预售商品住宅。李某签订了商品房预售合同，合同中对房屋保修的最低期限未做限定。李某缴纳了5000元的定金，支付了6万元首付款，其余房款向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。李某所购住宅屋面防水的最低保修期限为（ ）。A.2年B.3年C.4年D.5年答案：D解析：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等

14、，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现不包括（ ）。A.活动主体的专业性B.活动地位的中介性C.活动内容的服务性D.活动范围的地域性答案：D解析：经纪作为一种特殊

15、的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：活动主体的专业性；活动地位的中介性；活动内容的服务性；活动收入的后验性。D项是房地产经纪活动区别于其他经纪活动的特性。在民用建筑设计通则(JGJ37-87)将建筑物耐久等级分为四级，其中二级指耐久年限在()年。A:100年以上B:50100年C:70100年D:2550年答案：B解析：在下列各项的个人所得中，应缴纳个人所得税的有（ ）。A.工资、薪金所得B.个体工商户的生产、经营所得C.劳务报酬所得D.对企事业单位的承包经营、承租经营所得E.财产代理所得答案：A,B,C,D解析：个人所取得的下列所得应向国家缴纳个人所得税，包括：

16、工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。人力资源管理是对于全部人员的全面活动和( )的全过程的管理。A:招聘B:任用C:培训D:解雇E:发展答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人了解客户购买动机和需求的正确做法有（）。A.积极引导客户明确其真实需求B.提供多种房源包容客户弹性需求C.基于客户的最初购房需求提供房源D.通过日常聊天了解客户购房潜在需求E.采用封闭式提问方式询问客户购房需求答案：A,B,D解析：了解客户购

17、买动机和需求的正确做法包括：不宜采用封闭式问题，宜采用开放式问题。客户的需求项目往往是有弹性的，应通过设定条件来包容客户的需求。房地产经纪人要了解客户的真实需求，必须和客户建立良好的关系。房地产经纪人可以和客户进行一些日常的闲聊，更加准确地判断和发现客户需求和潜在需求。房地产经纪人经典例题7卷 第3卷 房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带，这体现了房地产经纪活动（）。A、内容的服务性B、收入的后验性C、地位的中介性D、主体的专业性 答案：C解析：房地产经纪具有以下特性：活动主体的专业性；活动地位的中介性；活动内容的服务性；活动收入的后验性；活动范围的地域性；活动后果的社会性。其中，活动地位的中介

18、性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带正体现了房地产经纪活动地位的中介性。WT对策是指（）。A.考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大B.考虑优势因素和威胁因素，目的在于努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁C.考虑劣势因素和机会因素，目的在于努力使劣势影响

19、趋于最小，使机会趋于最大，劣势不成为机会的障碍D.考虑劣势因素和威胁因素，目的在于努力使这些因素影响都趋于最小答案：D解析：根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：最小与最小对策（WT对策）；最小与最大对策（WO对策）；最大与最小对策（ST对策）；最大与最大对策（SO对策）。其中，WT对策是指考虑劣势因素和威胁因素，目的是努力使这些因素影响都趋于最小。在与客户签署买方独家代理协议的时候，房地产经纪机构和房地产经纪人应注意的问题有( )。A:明确委托期限B:卖方售房信息搜寻C:详细说明经纪机构将进行的营销活动D:详细说明房地产经纪人与买方各自的权利和义务E:明确在代理合同(协议)中列明买方对住房

20、的实际需求、列明付款方式、立即入住时间答案：A,C,D,E解析：由于房地产经纪机构担保公司、估价机构等选择不当而可能产生的风险属于（）。 A、客户道德风险B、对外合作风险C、承诺不当风险D、房地产经纪人员道德风险答案：B解析：房地产经纪业务中可能出现的风险主要包括：未尽严格审查义务引起的风险；协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险；承诺不当引起的风险；产权纠纷引起的风险；经纪业务对外合作的风险；道德风险。其中，对外合作是指房地产经纪人在从事经纪业务中为了开拓业务必然会与一些单位或机构、个人进行一些合作，利用各自的资源增加客户群、提高服务效率以促成更多的交易。常见的合作单位有商业银行、估价机

21、构和经纪机构等。选择具备合法资质的合作伙伴，对促成交易、保障交易安全有着非同小可的意义。否则，由于合作带来的不可预见的风险则会接踵而至。房地产经纪人向客户推荐房源时，正确的做法有（ ）。(2022年真题)A.重点介绍房源优点B.避免介绍房源缺陷C.帮助客户不断修正需求D.对客户不同意见提出反驳E.对客户关心的问题给出专业意见答案：C,E解析：房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下几个技术要点：对房源信息进行列表。房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下，向客户提出经纪人的专业观点。房地产经纪人在与

22、客户进行房源情况沟通的过程中，要细心体会客户需求的变化，引导客户将理想需求落实为实际需求，不断地修正其购房愿望。关于房地产登记手续代办的说法，错误的是（）。A.房地产登记手续代办是居间服务应有的服务内容B.房地产经纪机构可以多笔业务集中代办，具有成本优势C.房地产登记手续代办可以收取报酬D.房地产登记手续代办可以节约委托人的时间和精力答案：A解析：在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，房地产经纪门店的居间服务已经完成。王某于2022年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。202

23、2年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2022年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。王某应缴纳房产税（ ）元。A.150B.200C.500D.600答案：B解析：自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：50004%200（元）。从动机与活动的关系来说，动机的功能主要包括( )。A:驱动功能B:引发功能C:指引功能D:紧张性功能E:激励功能答案：B,C,E解析：下列关于拍卖的表述中，错误的是()。A:设定拍卖底价的，买受人要以最高应价购得标的物B:潜在竞买人需要进行竞买登记才能参加拍卖C:拍卖要有两个以上买主

24、D:拍卖程序包括委托、公告、拍卖、结算和拍卖物交付五个阶段答案：A解析：房地产经纪人经典例题7卷 第4卷目前个人住房贷款的形式主要有( )。A.住房公积金贷款B.抵押贷款C.商业贷款D.组合贷款E.质押贷款答案：A,C,D解析：基于营业收入求取净收益的房地产包括（ ）。A.商铺B.旅馆C.写字楼D.娱乐场所E.影剧院答案：B,D,E解析：求取净收益的途径可分为两种：基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等；基于营业收入求取净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收

25、入求取净收益。AC两项是基于租赁收入求取净收益。下列关于房地产中介的表述中，错误的是（）。A、房地产中介服务人员不得以个人名义承揽业务B、房地产中介服务人员不得以个人名义与委托人签订委托合同C、房地产中介委托合同的主要事项包括违约责任和纠纷处理方式D、因房地产中介服务人员的过失给当事人造成经济损失的，房地产中介服务机构可以免责答案：D解析：房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系，表现为：如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；如果是由于委托人的故意或过失给

26、房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。下列关于价格的表述中，不正确的是（ ）。(2022年真题)A.市场价格与理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格B.成交价格是买者同意付出，卖者愿意收取的货币额C.起价、标价、成交价、拍卖价、均价是在房地产拍卖中出现的一组价格D.房屋成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税组成答案：C解析：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。起价、标价、成交价和均价是在

27、新建商品房销售中出现的几种房价。职工可以提取住房公积金的情形有（ ）。(2022年真题)A.家庭月工资收入2400元，房屋月租金涨至600元B.购买自用二手商铺C.自建自住住房D.购买家用电器E.偿还购买住房的贷款本息答案：C,E解析：职工提取住房公积金有两类情况：职工住房消费提取。主要包括：a职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；b偿还购房贷款本息的；c房租超出家庭工资收入规定比例时的；d在缴存城市无自有住房且租赁住房的。职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：a离、退休的；b完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；c出境定居的

28、；d职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。房地产经纪人应把那些潜在的、创收潜力大的客户作为（）。 A、近期重点客户B、短期重点客户C、中期重点客户D、长期重点客户答案：C解析：面对数量庞大的客户信息，房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户，挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。共用题干

29、某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2022年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2022年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。 2022年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅 小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至676m2，还存在卫生间地 面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式， 交纳了产权登记相关税费、住宅专

30、项维修资金等。根据以上内容，回答91100题。王某在整个购房过程中应申请的房屋登记类别为（）。 A:房屋所有权初始登记B:房屋所有权更正登记C:房屋所有权转移登记D:房屋抵押权登记答案：C,D解析：国有土地上房屋被依法征收的，同时收回的是（ ）。A.国有土地所有权B.集体土地所有权C.国有土地使用权D.集体土地使用权答案：C解析：房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。在实践中，国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权也同时收回。（六）某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完

31、成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。该企业不含建设期的投资回收年限为（）年。 A、5B、7C、9D、10答案：B解析：从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，建设期3年，不含建设期的投资回收年限=l03=7（年）。房地产经纪人经典例题7卷 第5卷小李是甲房地产经纪公司的房地产经纪人。2022年3月，甲公司委派小李负责提供居间服务，为本市市民王某出售其一套二手房。小李代表甲公司与其签

32、订了房地产经纪合同。1个月后，该房屋仍未卖出。于是小李凭借自己的专业知识和经验，向王某介绍当前受国际金融危机影响，房地产市场低迷，建议王某适当降价。王某适当降价后又过了1个月，小李将该房屋介绍给金某并成交，买卖双方签订了房屋买卖合同。3.下列关于小李与王某二手房居间业务，表述正确的是（）。A、 寻找客户是该二手房居间业务的重要基础工作和开始B、 小李没有义务引领王某现场查验标的房地产，并充分告知与该房地产标的物有关的一切有利或不利因素C、 如果王某不委托，小李只能协助其办理相关手续D、 佣金金额和结算方式应按居间合同的约定来确定答案：A,C,D解析：房地产经纪人员的职业道德之一是尽职尽责。房地

33、产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此房地产经纪人员绝不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。比如，对卖家委托的房源，应充分了解，不仅要通过已有的文字资料了解，还要到现场进行实地勘察，核实业主身份及房源能否出售。本案例，小李有义务引领王某现场查验标的房地产，并充分告知与该房地产标的物有关的一切有利或不利因素。合同生效应具备一定的条件，包括（ ）。A.内容具体确定B.不违反法律和社会公共利益C.当事人具有相应的民事行为能力D.意思表示真实答案：B,C,D解析：合同生效应同时具备下列3个条件：当事人具有相应的

34、民事行为能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益。关于租赁合同的签订，错误的说法是（）。A.合同应字迹清楚，避免涂改B.合同应一式两份C.数字要大写D.经纪公司应为收取的佣金开出收据答案：B解析：当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。经纪公司收

35、取佣金、开具收据。协助租赁双方办理租赁合同登记备案。其中，合同条款的解释包括：a房屋坐落地点应与房产证相同，填后与出租人确认；b用途条款要明确；c数字要大写；d租金及支付方式：应详细填写支付时间、押金情况等；e在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式。衡量房地产市场是否有“泡沫”的简单指标有（）。A、住宅建筑套密度B、入住率C、户均人口D、拆建比E、房价与房租之比答案：B,E解析：判断房地产价格是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续且很高地脱离房地产实际价值。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称毛租金乘数、租售比价）、入住率（或空置率）。 不属于客户维护的方法是（）A.经常

36、约见客户B.节假日、客户生日等时间点与客户联系感情C.做好售后服务D.持之以恒提供有效专业的信息正确答案：A下列关于房地产经纪人员行为要求的表述中，与房地产经纪人员守法经营要求无关的是( )。A:房地产经纪人员要持证上岗B:房地产经纪人员不得同时在两个房地产经纪机构执业C:房地产经纪人员要按经纪合同的约定执行业务D:房地产经纪人员要帮助客户客观分析市场行情答案：D解析：2022年3月，甲房地产开发有限责任公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发有限责任公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。甲公司

37、销售该工程应缴纳相关税费，税收与其他分配方式相比，具有（）特征。A、强制性B、无偿性C、固定性D、多样性答案：A,B,C解析：税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。与其他分配方式相比，税收具有的特征包括：强制性；无偿性；固定性。按照被调查者的年龄进行分组，然后从各组中随机抽取一定数量的样本，根据对样本的调查结果推断总体特征的方法是()。A:重点调研B:分群随机抽样C:分层随机抽样D:配额抽样答案：C解析：甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在

38、门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。商圈信息档案的主要内容包括商圈内的（）。A.公共设施B.道路交通状况C.房地产的实物状况D.房地产市场调控政策答案：A,B,C解析：各经纪门店应建立各自的商圈信息档案，内容包括：区域概况（区域发展沿革、人文背景、人口结构与户数、商业设施、公园绿地、车位、学区

39、、交通路线、景观等重要公共设施、重要机构与企业、城市规划动态）；街巷概况（街巷名称、街巷转角商店名称标示、街巷内住宅种类、住户状况、环境状况）；物业概况（区域内楼盘/大楼名称、楼高、房龄、外观风格、特色、管理费的标准、区域内空地、空置房屋状况）；住房市场行情（二手房房源及业主状况、房价、新建商品房预售或销售个案情况）。房地产经纪人经典例题7卷 第6卷小张、小王二人共同开办甲房地产经纪机构（以下简称甲机构），小张、小王是房地产经纪人。招聘业务员小李、小赵，二人是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲机构签订了房地产经纪合同。小张、小王二人成立房地产经纪机构可以用（

40、）出资。A.实物B.货币C.知识产权D.房屋使用权答案：A,B,C解析：合伙制房地产经纪机构中，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。下列司法机关中，有权作出司法解释的是（ ）。A.基层人民检察院B.中级人民法院C.高级人民检察院D.最高

41、人民法院答案：D解析：最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院关于贯彻执行继承法若干问题的意见关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理房屋登记案件若干问题的规定关于适用合同法若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释关于适用物权法若干问题的解释等，也是我国房地产法律体系的组成

42、部分。关于（），销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到将其熟记，有利于在销售过程中引导客户。A.价目表B.购房须知C.销售导示牌D.首期付款表答案：A解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。关于价目表，销售人员必须熟悉价目表中每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到熟记价目表，有利于在销售过程中引导客户。甲开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表1。假设该开发商要求的基准收益率为10，请分析回答下列问题。表12.房地产投资项目经济评价的基本步骤是（）。A、 估计相关的现金

43、流量B、 估计相关的现金流入量C、 计算有关的评价指标D、 将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评估结论答案：A,C,D解析：不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包括：估计相关的现金流量；计算有关的评价指标；将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。房地产经纪的（ ）是根据交易标的金额的一定比例来确定的。A.销售收入B.经营收入C.信息费D.佣金答案：D解析：房地产经纪的佣金是根据交易标的金额的一定比例来确定的。由于房地产的价值高昂，房地产交易的标的额通常都是很高的，因此房地产经纪人员的单笔业务收入相对较高。对商业地产项目的经营者进行定位时，应

44、考虑的主要内容有（ ）。(2022年真题)A.项目的销售模式B.项目的经营特色C.项目的建筑特点D.消费市场的未来趋势E.项目的目标消费群答案：B,C,D,E解析：招揽什么样的商家进店，实际上在很大程度上决定项目“卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要的经营和管理问题。要准确定位，应结合以下几个方面考虑：项目的目标消费群、商圈的范围；项目的经营特色；项目的建筑特点及各类指标限制；项目所在地的消费文化、消费倾向；市场消费的未来趋势。以下说法中，正确的是（）。A.由于委托人的故意给房地产经纪机构造成损失的，由房地产经纪机构对委托人提出赔偿请求B.由于委托人的故意给房地产经纪人造成损失的，由房地产经

45、纪人对委托人提出赔偿请求C.由于委托人的故意给房地产经纪人造成损失的，由房地产经纪人所在经纪机构对委托人提出赔偿请求D.由于委托人的故意给房地产经纪人或房地产经纪机构造成损失的，由房地产经纪人或房地产经纪机构对委托人提出赔偿请求E.由于委托人的故意给房地产经纪人和房地产经纪机构造成损失的，由房地产经纪人和房地产经纪机构共同对委托人提出赔偿请求答案：A,C解析：房地产经纪机构和房地产经纪人存在着法律责任关系，表现为两方面：如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；如

46、果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。水平建筑构件有（）。A.地面B.楼板C.梁D.屋顶E.基础答案：A,B,C,D解析：参见第3题解析。在山地和丘陵地区，为克服地形被分割的不利影响，城市的布局通常多采用（）布局A、团状集中式B、狭长带状C、组团式D、葡萄串式答案：C解析：平原地区地表平坦，没有什么自然障碍，用地充裕，城市可以向四周扩展，城市布局多采取团状集中式。山地、丘陵地区，为了克服地形分割的不利影响，城市布局多采取组团式，随

47、地形的变化分成若干个片区，在空间上不连成一体，但每个组团具有一定的规模和独立性。#房地产经纪人经典例题7卷 第7卷不同建设工程对坡度的要求不同，居住用地受坡度的限制相对较小，最大坡度()。A:2%B:5%C:10%D:15%答案：C解析：存量房的买卖双方在房地产经纪机构的协助下签订了买卖合同后，发现房屋产权存在问题，房屋无法交易及过户。这种情况提示房地产经纪人必须高度重视签约前的（ ）。A.买方调查B.合同审查C.产权确认D.房屋现场查验答案：C解析：房屋查验；房屋产权清晰是成交的前提。存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。房地产经纪人必

48、须要意识到产权确认的重要性，避免产权风险。 房屋出租独家代理经纪人在代理出租经纪业务时要对出租人的租赁条件进行调查，需认真核实的项目有（）。A.所处商圈环境B.房屋物理属性C.房屋出售条件D.物业管理水平E.承租人和出租人的个人信息或法人单位信息 答案：A,B,C,D解析：对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人可以参照委托出售经纪业务的相关信息调查项目所列项目开展调查。则出租客户信息采集的内容主要包括：所处商圈环境；房屋物理属性；房屋权属状况；房屋出售条件；业主身份信息；物业管理水平。火力发电由于煤和油用量大，造成的大气污染问题主要有（ ）。(2022年真题)A.产生氯氨化合物B.产生粉尘多C.释放硫氧化物D.易形成光污染E.释放氮氧化物答案：B,C解析：火力发电的煤和油用量大，主要产生粉尘污染和硫氧化物污染。下列关于住房公积金的表述中，正确的有（）。A、职工购买自住住房在没有还清住房公积金贷款前，