房地产经纪协理考试真题精选及答案5节.docx
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1、房地产经纪协理考试真题精选及答案5节房地产经纪协理考试真题精选及答案5节 第1节在最高额抵押中,下列()情形下,抵押权人的债权确定。A.约定的债权确定期间届满B.没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满一年后请求确定债权C.新的债权不可能发生D.抵押财产被查封、扣押E.债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销答案:A,C,D,E解析:在最高额抵押中,有下列情形之一的,抵押权人的债权确定:约定的债权确定期间届满;没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权;新的债权不可能发生;抵押财产被查封、扣押;债务人、抵
2、押人被宣告破产或者被撤销;法律规定债权确定的其他情形。()是保障买卖合同顺利签订的基础。A.做好买卖合同签订前的准备工作B.签约材料准备C.买卖合同的拟定D.买卖合同风险防范答案:A解析:做好买卖合同签订前的准备工作,是保障买卖合同顺利签订的基础。因此,房地产经纪人员必须予以高度重视。个人住房抵押消费贷款的主要优点有()。A.贷款金额较多B.贷款利率较低C.贷款期限较长D.方式较为灵活E.贷款主体资格的审查较为宽松答案:A,C,D解析:个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押,向银行申请用于各种消费用途,如装修、买车、出国、旅游、留学等。该产品亮点是:贷款金额足,依据抵押物的评估
3、价值,可贷10万至上千万;贷款年限较长,110年;提前还款灵活,抵押消费贷款提前还款方便,借款人手中有余钱既能还贷款,无需提前预约;循环授信,借款人获得银行一定的贷款额度后,在期限内可分次提款、循环使用,支取不超过可用额度的单笔用款时,无需申请即可再次提款。房地产经纪机构如能提供()服务,则可有效降低当事人一方毁约现象发生的概率。A.质量保证B.履约保证C.高氯离子瑕疵保障D.漏水保固答案:B解析:由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡,合同签署后一方毁约的现象经常发生,这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国,房地产交易履约保证尚不普遍。房地
4、产经纪机构如能提供履约保证服务,则可有效降低这一风险发生的几率,而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保,即支付合同履约金,来担保合同的履行。房屋产权人甲某,委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租,经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同,进行了租赁登记备案,租期自2022年5月1日开始,为期两年,实际成交月租金500元。2022年3月,甲某欲出售该房屋,又委托丙公司销售,经丙公司联系,甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约,契约中载明的成交价格为160万元,向当地房地产管理部门申报价格时,房地产管理部门认为其成交
5、价格明显低于市场价格,遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费,房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。房地产转让一般应当以()作为缴纳税费的依据。A.申报的成交价格B.重新评估的价格C.更改后的成交价格D.市场价格答案:A解析:城市房地产转让管理规定规定,房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。在房地产居间业务中,住宅类房源一般按其产权性质可以分为()等。A.商品住房、商铺、房改房、厂房B.商品住房、土地、写字楼、廉租房C.商品住房、廉租房、房改房、小产权房D.收益性物业、商铺、写字楼、库房答案:C解析
6、:房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分,住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房(俗称小产权房)、自建住房等。房源的动态性主要包括()。A.物业信息的动态变更B.物业的可替代C.物业交易价格的变动D.物业使用状态的变动E.物业交易的时效答案:C,D解析:房源具有如下特征:动态性、可替代性。其中,房源的动态性主要包括两个方面:物业交易价格的变动,价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动;物业使用状态的变动,指在委托期间,物业的使用状态(如闲置、居住或办公等)发生变化。某住
7、宅楼建于2000年,目前各类设施设备完好,能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区,下区由室外配水管网直接供水,上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层,层高2m,面积为200m2。该住宅楼的整体供水方式为()。A.直接供水方式B.设置水箱的供水方式C.设置水泵、水池供水方式D.分区、分压供水方式答案:D解析:分区、分压给水,适用于在多层和高层建筑中,室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水,不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压,通常把给水系统分为高压(上)和低压(下)上下两个供水区,下区由室外配水管网水压直接给水,上区由水泵加压后与水箱
8、联合给水。房地产经纪人员带领客户实地看房需要做的准备工作包括()。A.提前与客户和业主预约好时间B.了解交易原因C.备好房屋状况说明书D.带看的顺序最好较好较差E.谨慎约定见面地点答案:A,B,C,E解析:带领客户实地看房前的准备包括:与客户约好看房时间;与业主约好看房时间;谨慎约定见面地点;带领客户实地看房前的铺垫工作。其中,带领客户实地看房前的铺垫工作具体有:事先熟悉周边环境和房源;了解交易的背景或原因;事先熟悉带看的路线;带齐物品,包括名片、鞋套、房屋状况说明书以及尺子、相机、计算器等工具;备足时间。房地产经纪协理考试真题精选及答案5节 第2节墙体的主要作用有()。A.承重B.抗震C.围
9、护D.分隔E.装饰答案:A,C,D,E解析:墙体的主要作用有:承重;围护;分隔;装饰。墙体应满足下列基本要求:具有足够的强度和稳定性;具有必要的保温隔热性能;具有一定的隔声性能;具有一定的防火性能。下列适用于法定继承的情形有()。A.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠B.遗嘱继承人、受遗赠人后于遗嘱人死亡的C.遗嘱继承人丧失继承权D.遗嘱有效部分涉及的遗产E.遗嘱未处分的遗产答案:A,C,E解析:法定继承适用以下情形:遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠;遗嘱继承人丧失继承权;遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的;遗嘱无效部分涉及的遗产;遗嘱未处分的遗产。有了一段时间的市场了解、资金
10、基本到位,但仍未形成购房意愿的客户属于()客户。A.试探型B.加强型C.成熟型D.关注型答案:B解析:在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型:试探型;引导型;加强型;成熟型。其中,表现为有了一段时间的市场了解、资金基本到位,但仍未形成购房意愿的客户属于加强型。房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括()。A.信息核验B.房屋实地查看C.编制房屋状况说明书D.发布房源信息E.信息配对及约看答案:A,B,C,D解析:房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括:信息核验;房屋实地查看;编制房屋状况说
11、明书;发布房源信息。E项属于匹配带看阶段的工作内容。房地产经纪人在询问客户需求时,适宜采用的提问方式是()。A.封闭式B.开放式C.诱导式D.自由式答案:B解析:在征询客户需求时,不宜采用封闭式问题,如“您是需要两居室还是三居室的”宜采用开放式问题,给客户多些选择,如“您希望买一套几居室房屋”其实客户的需求项目往往是有弹性的,随着所提供房源的条件不同,客户的各种需求均可发生适应性变化,因而不能排斥这种弹性,而应通过设定条件来包容客户的需求。2022年1月,张某将其住房出租给周某,月租金3000元,租期2年。签订租赁合同后,办理了租赁登记备案。2022年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,
12、并办理了租赁登记备案。王某承租该住房的期限最长为()。A.6个月B.1年C.2年D.无限期答案:A解析:房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不超过原租赁合同剩余期限,但出租人与转租人双方协商一致的除外。2022年1月,张某将其住房出租给周某,租期2年,则该租赁合同于2022年1月到期。2022年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,则原租赁合同还有6个月到期,因此转租期限最长不超过6个月。关于我国房地产权属登记,下列表述错误的是()。A.依法登记的房地产权利受国家法律保护B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C
13、.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的,应办理变更登记答案:D解析:变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。不动产所有权登记,是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股,导致房屋所有权发生转移的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。构建客户数据库时应考虑的因素主要有()。A.要尽可能地收集更多的客户资料,以便整理分析B.要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来C.要特
14、别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全地运行D.要及时地对客户关系管理的数据库进行维护和更新E.要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来答案:B,C,D,E解析:构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下几个方面:要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全运行;要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。房地产经纪人更新房源信息时,正确的做法有()。A.对房源进行周期性访问B.放弃冷门房源C.累积房
15、源访问信息D.删除不活跃房源E.删除已成交的房源信息答案:A,C解析:房源信息的时效性非常强,因此必须不断对房源信息进行更新,以保证其有效性。一般来说,对房源信息的更新要注意以下几点:周期性回访。处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”,已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”,这些无效房源的作用有时则会被房地产经纪人忽略,因而也就将它们“打入冷宫”,不用再花费大量时间和精力对它们进行更新。这种做法是不科学的。因为随着时间的推移,这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”,再次上市进入交易市场。回访信息的累积。房源信息状态的及时更新。房地产经纪协理考试真题精选及
16、答案5节 第3节房屋产权人甲某,委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租,经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同,进行了租赁登记备案,租期自2022年5月1日开始,为期两年,实际成交月租金500元。2022年3月,甲某欲出售该房屋,又委托丙公司销售,经丙公司联系,甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约,契约中载明的成交价格为160万元,向当地房地产管理部门申报价格时,房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格,遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费,房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后()日内向当地房地产管理部门申报价格。A
17、.15B.30C.60D.90答案:D解析:城市房地产转让管理规定规定,房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。房地产经纪服务合同应至少保存()年。A.3B.10C.5D.15答案:C解析:房地产经纪服务合同是业务记录资料中的关键内容,同时也是其他相关机构(如法院、房地产行政管理部门、房地产经纪行业组织等)开展调查研究的重要资料,应至少保存5年。房地产经纪机构可以提供的基本服务内容不包括()。A.提供房地产市场信息B.协助实地看房C.代办个人住房抵押贷款D.协助促成交易双方签订房
18、地产交易合同答案:C解析:房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括:提供房地产市场信息;协助办理相关交易手续;告知交易风险;提供市场咨询;协助实地看房;协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括:房地产抵押贷款代办;不动产登记手续代办等。不动产登记机构在登记事项记载于登记簿之前的公告期不少于()个工作日。A.7B.10C.15D.30答案:C解析:公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的,应当及时记载于不动产登记簿。房地产经纪人员约看客户,提问更明确的是()。A.“
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