物业管理师试题5节.docx

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1、物业管理师试题5节物业管理师试题5节 第1节业主与物业服务企业可以约定物业经营活动的各个项目，其中主要包括(）。A:物业经营活动的项目名称B:物业经营部位的权属界定C:物业经营项目的收费标准D:业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例E:物业管理用房的具体约定答案：A,B,C,D解析：业主与物业服务企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括：物业经营活动的项目名称，物业经营部位的权属界定，物业经营项目的收费标准，业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例。 消费品市场细分标准一般可分为( )等标准。A地理B人口C.心理D行为E需求正确答案：ABCD 以下关于

2、业主委员会对欠费业主的督促义务的说法，不正确的是( )。A对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳拖欠费用B对逾期仍不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴C对拒不交纳物业服务费的业主，物业服务企业有权依法追缴，并可以采取停水、停电等措施胁迫业主交费D依法追缴物业服务费的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决正确答案：C对于一般物业投资项目，偿债备付率应该大于(）A:12B:1.2C:2D:0.2答案：B解析：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般物业投资项目，该指标值应该大于1.2()是物业服务企业最为重要的无形资产。

3、A:信息B:技术C:资源D:品牌答案：D解析：品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。品牌的建立需要个长期的过程和艰辛的努力与投入，不同的品牌其价值是不同的。下列不属于合同风险的是( )。A:合同期限方面的风险B:合同策划方面的风险C:合同订立方面的风险D:合同执行方面的风险答案：B解析：业主房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金()。A:按业主个人缴存比例退还给业主B:不予退还，随房屋所有权同时过户C:上交房地产行政主管部门D:由转让双方协商答案：B解析：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房

4、屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定，对()具有约束力。A:大多数业主B:2/3以上的业主C:1/2以上的业主D:业主答案：D解析：物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。其原因是，业主大会是自建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（） A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C.

5、建设单位应承担此次事故的全部费用D.物业服务企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支答案：A,C解析：当电梯因故障停梯时，应立即通知电梯公司解决故障停梯问题。因由电梯机房漏雨渗水，属于建设单位的责任，因此应由建设单位承担此次事故的全部费用。物业管理师试题5节 第2节 零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于( )。A居民人口和收入B与其他商业设施接近的程度C公共交通便捷程度D零售商业物业辐射区域分析的结果正确答案：D 下列对合同要约的表述，不正确的是( )。A.一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人B.要

6、约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图C要约并非要约人原因导致信件遗失而不能传达的，视为要约生效D要约人虽有要约但未传达，则该要约不发生任何效力正确答案：C 声望或形象在商业活动中非常重要，( )能强化物业的形象。A交通方便性B位置C建筑形式D周围环境正确答案：B 按照公司法规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于( )万元。A2B5C10D15正确答案：C物业管理条例规定，投标人少于()个的，由于缺乏足够的竞标，进行招标投标的意义不大，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。A:2B:3C:4D:5答案：B解析：物业管理条例规定：对

7、于规模较小的住宅物业，采用招投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。物业管理条例规定，对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用()的方式选聘物业服务企业。A:竞争B:协议C:合同D:组织答案：B解析：物业管理条例规定：对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。 狭义的财产保险，是指我国财产保险合同条例中的财产保险，它包括的主要险种为

8、火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中主要涉及的财产保险主要是物业的( )保险。A火灾B家庭财产C企业财产D涉外财产正确答案：A某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题：1月5日晴近日，公司就本年度物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。2月6日多云临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年底因电梯事故而向政府投诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。3月5日多云上午，公司赵总来电话，要求本

9、小区公共场地露天停车场白天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场白天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试试，出了问题再说。4月2日晴针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象。工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了各部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。5月20日阴五月上旬，公司人力资源部组织新近入职的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普

10、遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。问题：1.请用经济学原理，分析该项目部1月5日建议的依据是否正确。说明理由。2.请用心理学知识解释该项目部2月6日的春节慰问活动是否有效。为什么?3.针对3月5日的日志，依据物权法知识，请问该项目部开放小区公共场地露天停车场是否妥当?你作为项目部经理，该如何处理这件事?4.根据4月2日的工作状况，指出楼地面工程的维修有哪些质量要求?5.请用社会学中社会化的相关知识，结合5月20日的工作日志，解释开展企业员

11、工培训的重要性。1根据经济学原理，该项目部1月5日建议的依据不正确。理由：物业管理服务需求是缺乏价格弹性的。2用心理学知识解释，该项目部2月6日的春节慰问活动是有效的。理由：业主投诉的一般心理包括：(1)求尊重心理;(2)求发泄的心理;(3)求补偿心理。购买慰问品可以起到安抚心理的作用。3针对3月5日的日志，依据物权法知识，该项目部开放小区公共场地露天停车场不妥当。作为项目部经理，应该首先和业主委员会进行协商，经业主同意后，方可对外开放停车场。4根据4月2日的工作状况，楼地面工程的维修的质量要求：维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。5在社会化过程中，个

12、体并非完全被动地接受社会的影响，而是一方面接受社会的影响，另一方面又积极主动地认识社会，影响和作用于周围的环境。个体在社会化中的能动性体现在两个方面：一是个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等因素影响、引导着个体的社会化，个体不仅有选择地将社会价值文化内化，还将内化了的社会价值文化有创造性的外化;二是社会化的个体之间的相互作用，个体既被社会化，也影响其他个体的社会化，个体既是社会化的客体，也是社会化的主体。开展企业员工培训可以增强个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等。答案：解析： 风险的基本要素不包括( )。A风险事故B风险损失C风险灾难D风险因素正确答案：C物业管理师试题5节 第3

13、节以下自然人或者法人应当认定为业主的是()。A:依法登记取得建筑物专有部分所有权的B:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的C:因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的D:因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的E:租赁房屋中的承租人答案：A,B,C,D解析：业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据物权法和区分所有权司法解释的规定，自然人或者法人应当认定为业主的情况包括：依法登记取得建筑物专有部分所有权的，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的，因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的，因合法建

14、造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。 要把握物业价格的影响因素，首先应具有的认识包括（ ）。A不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的期限是不尽相同的B不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的C不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的D有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间直接有关E某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化正确答案：BCE某住宅小区实行酬金制物业服务收费方式，下列

15、内容中，不属于物业服务企业应当履行的义务是()。A:向业主大会公布物业服务资金年度预决算B:每年一次公布物业服务资金的收支情况C:聘请专业机构对物业服务资金年度预决算进行审核D:及时答复业主大会对公布的物业服务资金年度预决算提出的质询答案：C解析：物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是()A:管理型物业服务企业B:专业型物业服务企业C:综合型物业服务企业D:单纯型物业服务企业答案：B解析：专业型物业服务企业是具有物业运行过程

16、中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括()风险。A:财产B:责任C:人身D:社会答案：D解析：本题考核的知识点为风险的类型。风险的类型有：按损失的性质来划分，风险分为纯粹风险与投机风险；按照风险的对象来划分，风险可分为财产风险、责任风险及人身风险；按风险发生的原因来划分，风险可分为自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险；按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为基本风险与特殊风险。 公有住房出售中，购房者按购房款( )的比例向售房单位缴纳维修资金。

17、A2%B3%C4%D5%正确答案：A下列指标中，属于财务效益状况指标的是()A:总资产周转率B:流动资产周转率C:净资产收益率D:财务内部收益率E:总资产报酬率答案：C,D,E解析：财务效益状况指标包括：(1)净资产收益率；(2)总资产报酬率；(3)财务内部收益率。选项A、B属于资产营运状况指标。 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括( )。A直接人工费、直接材料费、间接费用B直接材料费、间接费用、建造费用C直接人工费、直接材料费、建造费用D直接人工费、间接费用、建造费用正确答案：A企业经营达到可持续最大赢利目标的手段是()A:进行营销管理B:进行好客户关系管理C:进行

18、销售与服务运作D:进行高效、便捷、低成本的服务答案：B解析：客户关系管理(CRM)是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。企业经营以追求可持续的最大赢利为最终目的，进行好客户关系管理是达到上述目的的手段，因此CRM应用立足企业利益，同时方便了客户，提高了客户满意度。物业管理师试题5节 第4节 下列选项中，( )是影响人的心理活动和行为的动力特点，是人的稳定的心理特征之一。A气质B个性C性格D素质正确答案：C 从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好（ ）

19、。A设备更新工作B房屋保修工作C房屋与设备维护工作D延长房屋使用寿命正确答案：C商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的()。A:商业信誉B:财务状况C:不同层次D:服务需要答案：C解析：承租商的选择因素包括声誉、财务能力、承租商组合与位置分配以及承租商需要的服务，很显然，选项中A、B、D是和本题题干承租商组合并列的内容，可排除，所以答案为C。当然，也可以从教材对承租商组合与位置分配的解释中得到正确答案。 某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为4500元/m2，判定其有效年龄为20年，经济寿命为40年，残值率为5%，采用直线法计算的折旧，则该建筑

20、物的现值为( )元。A213750B250000C219375D236250正确答案：D 利息的计算分为( )。A单利计算B单利计息C复利计息D复利计算E利息合算正确答案：BC下列关于学校物业对假期活动管理的说法，错误的是()。A:要事先做好预案，合理安排服务人员B:加强与活动主办方的沟通和协调C:实行前置设防D:全权交给活动主办方答案：D解析：学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期，借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括：防火，防盗，防踩踏事故；防止迷路。对此物业管理团队要事先做好预案，合理安排服务人员，加强与活动主办方的沟通和协调，实行前置设防，防止

21、各类安全事故的发生。作为经营内容之一，物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售。这既方便了用户，又增加了企业的利润。 购物中心的( )工作是通过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。A营销B技术C管理D维护正确答案：D关于包干制收费形式，说法不正确的是()A:包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式B:包干制物业收费形式比较简捷，交易透明度较高C:物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按合同约定的服务标准提供相应服务D:收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损答案：B解析：物业服务收费管理办法规定：包干

22、制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损；在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。前期物业管理是指()的物业管理阶段。A:物业承接查验开始至业主大会

23、选聘物业服务企业为止B:物业销售开始至物业办理入住为止C:物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止D:物业办理入住开始至业主大会选聘物业服务企业为止答案：A解析：前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。物业管理师试题5节 第5节 物业管理也具有周期性，它会经历从( )到“衰退”甚至“消亡”的生命历程。A起步、成长、成熟B复苏、成熟C起步、成长D复苏、起步、成长正确答案：A下列关于建设监理制度的说法有误的是()。A:工程进度控制是项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、使用前准备备

24、阶段）的进度控制B:合同管理是建设监理能否成功的关键C:信息流程结构图是信息管理的内容D:项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资答案：B解析：协调，是建设监理能否成功的关键，可分为内部协调和外部协调。内部协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求的协调，外部协调包括与业主有合同关系的施工单位、设计单位的协调和业主没有合同关系的政府有关部门、社会团体及人员的协调。 物业管理条例关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是( )。A原则规定了利用物业共用部位B不得利用共用设施设备C明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共同部位等进行经营的事前否

25、决权D确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向E利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意正确答案：ACD 生石灰的主要成分是( )。ACaC03BCaOCCa(OH)2DCaSO4正确答案：B 业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于（ ）。A固定预算B弹性预算C零基预算D滚动预算正确答案：A在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是()。A:起拍价定低于保留价B:起拍价最高不高于保留价C:起拍价定高于保留价D:起拍价和保留价相等答案：B解析：起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。

26、增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。 下列选项中，不属于建筑物组成部分的是( )。A墙或柱B楼板层与地面C基础D地基正确答案：D关于产业园区物业经营目标客户说法不正确的有()。A:园区开发商负责园区的开发建设和经营管理，是园区的具体经营管理单位B:园区管委会负责园区产业政策的制定、招商引资C:园区的入园企业是园区的租户或业主D:园区聘用的基层员工多为本地务工人员E:外来人员是物业经营中商务项目的主要消费人群，也是园区产业发展的主力军答案：D,E解析：D项，园区地处偏远，企业刚刚发展，聘用基层

27、员工多为外地务工人员，E项，外来人员是物业经营中商务项目的主要消费人群但不是园区产业发展的主力军。以下关于写字楼委托经营型模式的说法错误的是()。A:有利于全面保证服务质量B:物业服务企业不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续C:风险主要由专业公司承担D:不利于及时了解客户的服务需求答案：A解析：委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。优点是不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续，委托方可以专注于主营业务，权责分明，适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易，物业服务企业的收入相对稳定，专业服务企业经营积极性更高等。缺点是需要为专业经营管理另行支付费用，不利于及时了解客户的服务需求，难以明了项目运作的真实成本和情况，无法保证所提供服务的针对性，合同到期后更换专业公司容易出现交接问题，影响经营与物业管理服务的相互促进作用，不利于全面保证服务质量等。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第二节。