房地产估价师经典例题8篇.docx

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1、房地产估价师经典例题8篇房地产估价师经典例题8篇 第1篇(2022年真题) 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。(2022真题) 通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。（）答案：错解析：本题考查的是短期资金市场。在通常情况下，贴现率越高，买卖价格越低；国库券距到期日越近，转让价格越高。图1 表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A

2、开发销售B开发持有出租出售C购买持有出租出售D购买更新改造出租出售答案：B解析：开发持有出租出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。所有建设项目都需要申请核发选址意见书。答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关

3、部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：房地产价格和价值分配业务；房地产价值提升评估业务；房地产价值减损评估业务；相关经济损失评估业务；房地产咨询业务。其中，房地产咨询业务一般有：房地产市场调研（包括房地产市场调查、分析、预测

4、等）、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。A40 000B53 600C66 800D80 000正确答案：C 城市用地共分为（ ）大类。A8B10C16D46正确答案：B城市用地共分10大类、46中类和73个小类。在成

5、交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A、名义价格B、实际价格C、市场价格D、成交价格答案：B解析：考点:名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（）。A.正常报酬 B.正常回报 C.正常利润 D.超额利润答案：D解析：本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。房地产估价师经典例题8篇 第2篇 关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是( )。A国家和地区经济建

6、设的方针、政策和长远规划B建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等正确答案：B答案 B房地产开发项目可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件，自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。 以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。AGDPGNP+对外要素收入净额BGDP=NDP+折旧CGDP工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付DG

7、DP=消费支出+投资支出+政府购买+进口一出口正确答案：BGNP与GDP的关系为：GDP=GNP一对外要素收入净额；用收入法核算GDP的公式为：GDP工资+利润+利息+租金+间接税+企业转移支付+折旧；用支出法核算GDP的公式为：GDP消费支出+投资支出+政府购买+净出口。房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某别墅房地产估价结果报告(略）某别墅房地产估价技术报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价目的为该别墅整体转让提供价格依据。四、估价时点2022年7月。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价作业日期2022年10月10日。八

8、、估价对象概况(一)某市概况（略）(二)某别墅项目概况1. 土地情况(1) 土地使用权性质：出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。(2)土地总面积70 000m2。(3)用途:别墅及配套设施。(4)108栋别墅，建筑总面积35 285m2。其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。2.地上建筑物情况该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略）。九、估价采用的方法和

9、步骤(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。十、价格测算过程(一)方法一:房地分别估价1. 土地估价采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。(1)利用成本法进行土地估价-计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。(2)利用市场比较法进行土地估价（表364、

10、表365)根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(3410+3474+3230)元/m2+3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)元/m2+2=3348元/m2(3) 土地估价综合结果土地总价=土地单价X土地总面积=3348元/m2X70000m2=234360000元=23436万元2.别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3 428元/m2，包含建筑

11、费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2X35285m2=120957000元=12095.7万元。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2X50%=1714元/m2。(3)现有别墅建筑物价格：3 428元/m2X7548m2+1714元/m2X2830m2=30725100元=3072.51万元(4)别墅现

12、有房地产价格：(23436+3072.51)万元=26508.51万元(二）方法二:别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。1.别墅总楼价市场研究分析（略）。据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2X35285m2=395192000元=39519.2万元。2.销售税费（含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等）为项目完工后总楼价的10%,则39519.2万元X10%=3951.9万元。3.建

13、筑物未完工部分的价格建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格=(12095.73072.51)万元=9023.19万元。4.别墅现有房地产价格别墅现有房地产价格=(39519.23951.99023.19)万元=26544.11万元。十一、估价结论以上两种估价思路的估价结果见表366。估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元（大写：人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整）。附件（略）答案：解析：(1)估价时点应具体为某一天。(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。(3) 土地权属情况介绍不全。(4)缺少土地使用年限。(5)缺少土地的自然状况介绍。

14、(6)缺少土地开发利用状况介绍。(7)对项目规划条件介绍不全面。(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。(9) 土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估 价时间已有6年，相差时间过长。(11)在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(12)在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(13) 土地估价的综合结果没有作年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。(15)方法二的销售税费中，不应

15、包括所得税。(16)销售税费重复计算。(17)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。(18)提供报告书日期未注明。(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。(20)应对估价人员勘察现场情况加以说明。(21)应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。(22)对建筑物状况介绍过于简单。(23)对交易日期未作修正应予说明。房地产估价师执业资格考试合格，取得房地产估价师执业资格证书即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。（）答案：错解析：房地产估价师是指经全国统一考试或者通过认定、互认，取得房地产估价师执业资格，并经注册登记取得房地产估价师注册证书后，从事房地产估价活动的

16、人员。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的( )中划定。A.城市总体规划B.城市分区规划C.城市控制性详细规划D.城市修建性详细规划答案：A解析：城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。 房产图的测绘在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按1.2%的税率征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。20

17、22年3月1日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。（1）对个人出租住房取得的所得税按10的税率征收个人所得税；（2）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；（3）对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；（4）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。 房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ）。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查正确答案：ABDE估价所需资料主要包括下列（）。A、反映估价对象状况的资料B、估价对象及类似房地产的交易、收

18、益、成本等资料C、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D、对房地产价格有普遍影响的资料E、建筑物建造阶段工程监理资料答案：A,B,C,D解析：考点:收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。房地产估价师经典例题8篇 第3篇房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B与房

19、屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C公证机关和无利害关系的第三人D人民法院答案：A解析：房屋征收估价应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。 关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风 道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡

20、屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水 平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A建设项目完工并经验收合格后，对所完成的建设项目进行的全面工程结算是（）。A.竣工结算 B.分阶段结算 C.专业分包结算 D.合同中止结算答案：A解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。建设项目完工并经验收合格后，对所完成的建设项目进行的全面工程结算是竣工结算。注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。( )答案：对解析：知识点 注册房地产估价师执业及违规处罚比较法

21、估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）。A、租赁权限制情况 B、交易税费负担转嫁情况 C、已抵押担保债权情况 D、地役权设立情况 E、利用方式限制情况答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。A.住宅质量保险和住宅质量保证书B.商品房预售许可证和住宅质量保证书C.住宅使用说

22、明书和住宅质量保证书D.住宅使用说明书和住宅质量保修书答案：C解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。证券市场中，发行市场是已发行证券的再转让市场，交易市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场。（）答案：错解析：本题考查的是证券市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A、 可接受性B、 保值增值性C、 现实社会需要程度D、 未来发展趋势E 固定性答案：A,C,D解析：

23、知识点 假设开发法基本论述采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是该商业房地产的抵押价值，故应当采用谨慎原则，不能高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。房地产估价师经典例题8篇 第4篇当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增

24、加。( )答案：错解析：知识点 房地产均衡价格新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A、一级B、二级C、三级D、临时资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2。A.4644 B.5192 C.5308 D.5500答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：Vn=VNYN（1+YN）N（1+Yn）n-1/Y

25、n（1+Yn）n（1+YN）N-1，代入数据得出V30=55007%（1+7%）40（1+8%）30-1/8%（1+8%）30（1+7%）40-1=4644.40（元m2）。某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？答案：解析：(1)对该地区房地产价格有普遍影响的资料；(2)有关估价对象的实物、权益、区位等资料；(3) 了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途；(4)如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业

26、用途下的类似房地产的租金、售价等资料；(5)改变用途所需投入的改建费用等资料；(6)需要补交的土地使用权出让金的标准等。收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业（个人）所得税E、房屋保险费答案：B,D解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。图1 表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。

27、A开发销售B开发持有出租出售C购买持有出租出售D购买更新改造出租出售答案：B解析：开发持有出租出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。 以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是出让合同约定的年限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 进行拆迁房屋评估时，应充分考虑，被拆迁人拥有

28、的附属设施(院落除外)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些（ ）。A市场案例B交易实例C交易预期值D市场预期值正确答案：B可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。房地产估价师经典例题8篇 第5篇 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳9年房产税数额为（ ）万元。A42. 0B504C600D720正确答案：D 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A33.3B12C20D60%正确答案：B答案

29、B容积率建筑密度建筑层数。在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A、上位法优先于下位法B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C、特别法优先于普通法D、法律文本优先于法律解释E、强行法优先于任意法答案：A,C,D,E解析：考点:合法原则。选项B，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。A、已抵押的B、已查封的C、未取得房屋权属证书的D、土地是划拨方式取得的E、依法收回土地使用权的答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当

30、符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：（1）达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。不规则波动是指由于受

31、到（）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。A.意外的 B.必然的 C.绝对的 D.相对的 E.偶然性的答案：A,E解析： 本题考查的是动态序列的分解。不规则波动是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。下列关于减价拍卖的说法中，正确的是( )。A、 减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B、 是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C、 根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D、 遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E 减价拍卖皆为买方报价拍卖答案：B,C,D解析：增价拍卖还可称为“

32、英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”，而减价拍卖可称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”；减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。以下可以作为质押品提供担保的有（）。A、商标权B、土地使用权C、专利权D、房屋使用权E、企业使用权答案：A,C解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。A 工程建设

33、费用B 措施费C 规费D 直接工程费正确答案：B宏观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。A.对购买经济适用住房提供优惠利率选择性 B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券 D.规定商业银行最高贷款额度选择性E.提高再贴现利率答案：B,C,E解析：一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。(2)再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的票据办理再贴现时采用的利率。(3)公开市场业务。指中央银行在公开

34、市场上买卖有价证券来调节货币供应量。中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。房地产估价师经典例题8篇 第6篇(2022真题) 市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（）。A.工业项目投资强度B.工业项目生产规模C.容积率D.临时用地使用比例E.非生产设施占地比例答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。（）答案：对解

35、析：本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。(2022年真题) 某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17答案：C解析：本题考查的是复利计算。若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。 ( )答案：对解析：甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用

36、，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。答案：解析：办公楼整体年净收益80300085%（135%）12159.12（万元）收益年限40634年办公楼现值为：VA/Y11/（1Y）n159.12/10%11/（1 10%）341528

37、.92（万元）（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085%（135%）12106.08（万元）;乙方使用权剩余收益年限15411年乙方使用权剩余收益年限价格为：VA/Y11/（1 Y）n106.08/10%11/（1 10%）11689（万元）（3）甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格1528.92689839.92（万元）。 房地专指( )的合成体。A土地B建筑物C物产D物业E物流正确答案：AB答案 AB“房地”专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元

38、/m2，出租的年末净收益为 300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。A2778B2833C2278D2387正确答案：B首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。（）答案：对解析： 本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。业主决定制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。( )答案：错解析：知识点 业主大会与业主公约房地产估价师

39、经典例题8篇 第7篇资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（）答案：错解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。 我国土地用途管制的核心是（ ）。A实行土地有偿

40、有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途正确答案：C 机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准，其只可以衡量定额表现。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（）答案：对解析：考点:长期趋势法概述。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。 房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A房地产估价机构具有一、二级资质B分支机构负责人应当是注册后从事房

41、地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D有固定的经营服务场所E估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全正确答案：CDE甲公司拥有的某汽车加油站，于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？答案：解析：1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权

42、。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。2加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得

43、到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3 年的经营状况及财务报表。住房置业担保（ ）。A.由专门的机构承担B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C.提供的保证方式是连带责任保证D.实行保证金制度E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制答案：A,C,D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款

44、担保方式的一种补充；选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。 查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看（ ）。A墙体承重材料B竹质的家具C装修装饰材料D家用电器正确答案：C房地产估价师经典例题8篇 第8篇 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABDC选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。已动工开发但建设用地面积占应开发建设用地面积不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地认为是闲

45、置土地。A.1/3 B.1/2 C.1/4 D.1/5答案：A解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。A、 10%B、 9.5%C、 11%D、 10.65%答案：B解析：解析 名义利率与实际利率的关系式 估价对象为一宗10000的七通一平用地，土地使用权出让时间为2022年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共1

46、8层：其中13层主要为商业用途，建筑面积9000（含独立使用的车棚300），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/。工程于2022年9月1日开工。预计2022年9月1日建成。现需估价2022年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的55%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2建筑安装工程费为1100元/，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/。运营费用率为24%。4商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的35%。5房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2022年9月1日的土地公开市场价值。1开发完成后的房地产总价值总建筑面积=100005=50000住宅总面积=50000-9000=41000（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有