房地产估价师考试真题5节.docx

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1、房地产估价师考试真题5节房地产估价师考试真题5节 第1节甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺

2、的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )此题为判断题

3、(对，错)。正确答案：房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：考点:合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。答案：对解析：物业服务定价成本审核的方法和标准(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按

4、国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定。(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%5%计算。城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与（）相衔接。A.土地利用总体规划B.土地利用总体规划大纲C.土地利用专项规划D.建设用地年度供应计划答案：A解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城乡规划法第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。参见教材P278。 当SMC曲线与SAC

5、曲线相交时，交点为SAC曲线的最低点，此时所对应的产量为平均成本最低时的产量，该点又称收支相抵点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（ )万元。A.1.80B.2.80C.3.05D.5.00正确答案：C 房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完

6、好、损坏程度来划分的。 “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力正确答案：A房地产估价师考试真题5节 第2节工程索赔的主要原因有（）。A、当事人违约 B、不可抗力 C、合同缺陷 D、市场波动 E、监理人指令答案：A,B,C,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。工程索赔的主要原因包括：当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因。选项D，是正常行为，不成为索赔的依据。 销售均价20000元/m2为（ ）

7、。A众数B中位数C算术平均数D几何平均数正确答案：C算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均，有简单算术平均数和加权算术平均数两种。地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（）答案：对解析：房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。以单纯的土地使用权抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。其前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和

8、估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）答案：对解析：本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。 甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。A8.00B11.76C16.80D24.00正确答案：B 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：A市场营销因素调查包括( )。A、

9、消费水平调查B、 分销渠道调查、价格调查C、 促销策略调查、产品调查D、 人口数量调查E 产品调查答案：B,C,E解析：根据教材中市场营销因素调查的内容。下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（ ）。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款的房地产答案：B,D解析：本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。选项A，抵押权为他项权利；选项C，共同所有房地产处置时要受到共有产权人的严重干预；选项E，拖欠工程款，存在债权债务纷争。均为不干净的产权。P7173。对于与地上房屋相连的地下

10、建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（）答案：对解析：本题考查的是房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。房地产估价师考试真题5节 第3节 在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。A以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例正确答案：D 某商铺的收益年

11、限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为( )。A14140元/m2B42421元/m2C56561元/m2D60000元/m2正确答案：B 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为O.5%，计息周期为一年，实际利率是（ ）。A1.06l%B0.061%C0.500%D0.060%正确答案：B某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。7

12、.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（）。A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。该两幢房屋的抵押价值应该是：该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的

13、科技产业项目用地开发建设项目。（）答案：对解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。（）是土地使用制度改革的核心内容。A.有偿使用土地 B.无偿使用土地 C.征收土地 D.补偿安置答案：A解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支

14、付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A.第（1）、（3）种情况B.第（3）、（4）、（5）种情况C.第（2）、（4）种情况D.第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格与实际价格相同；（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在

15、A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管

16、理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的装修工程的最低保修期限至( )结束。A、 2022年11月2日B、 2022年11月2日C、 2022年11月2日D、 2022年11月2日答案：A解析：知识点 建设工程质量保修办法 知识点 建设工程质量保修办法 下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ）。A银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延B甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延C因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延D地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延正确答案：D房地产估价师考试真题5节 第4节房地产开发企业通过招、拍、挂

17、方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。（）答案：错解析：房地产开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税属于土地费用。 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%正确答案：B某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m

18、2，共5层，每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2022年10月8日的保险价值。估价计算如下：1.有效毛收入=2 000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200间X200元/(天*间）X365天X80

19、%=13600000元2.总费用= 200间X200元/(天.间）X365天X40%5840000元3.酒店总净收益=有效毛收入一总费用=(13600000-5840000)元=7760000元4.酒店土地净收益=10 000m2X3000元/m2X8%=2400000元答案：解析： 下列关于双方达成协议的表述中，正确的是( )。A.双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C.甲公司是乙公司的被代理人D.甲公司开始支付的款项是一种定金正确答案：BC(2022真题) 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会

20、计差错。（）答案：错解析：本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。土地征收不会改变土地所有权性质。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。参见教材P41。 为评估某住宅2022年10月l 日的正常市场价格，

21、在其附近收集的某可比实例的有 关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比 正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2022年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调 整得到的价格最接近于（ ）。A3790元/m2B4238元/m2C4658元/m2D4663元/m2正确答案：D当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少

22、。 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题5节 第5节能查到指北针和风玫瑰图的建筑图纸是（）。A.总平面图 B.建筑平面图 C.建筑立面图 D.建筑剖面图答案：A解析：本题考查的是建筑识图基础。总平面图是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的水平投影图。总平面图包含的主要内容如下：（1）拟建建筑和原有建筑的外形、层数和它们的相对位置关系；（2）建筑物周围的地形、道路（包括拟建的道路）、水源、桥梁和绿化等；（3）室内地坪、室外整平和道路的绝对标高；（4）指北针和风攻瑰图等。 经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批

23、准权限的人民政府批准，必须补办出让手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（）万元。A.96 B.104 C.140 D.166答案：B解析： 本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，超过部分无效。定金部分最多为：26020%=52万，违约，双倍返还定金，所以最高

24、违约责任是104万元。商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。（）答案：对解析：要约是指希望与他人订立合同的意思表示。合同法第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是( )。A.GNP=GDP+对外要素收入净额B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP答案：D解析：GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一

25、国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。GNP与GDP有如下关系：GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等

26、。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。(2022年真题) 与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。 甲公司因业务扩展，2022年9月1日以总地价800万元购入相邻办公楼。2022年9月1日，部分业务转出，该办公楼闲置。2022年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以投资目的进行了评估，评估结果为720万元。甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些？正确答案：丙评估公司的理由有：(1)甲公司购买时是急需，可能购买价格高于正常市场价值；(2)购买时点和估价时点不同，市场状况不同；(3)可能该房地产的区域条件发生了变化；(4)该房地产的实物状况发生了变化(如折旧)，产权的使用权时间变短。 房屋权登记信息查询按次或按件收取相关的查询费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出地项目净现值为16万元，该项目地财务内部收益率（ ）A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求正确答案：C