房地产估价师考试试题及答案7节.docx

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1、房地产估价师考试试题及答案7节房地产估价师考试试题及答案7节 第1节某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价

2、值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。(2022真题) 城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。A商业用途B工业用途C估价

3、师确定的用途D商业与工业混合用途正确答案：B国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的应采取土地出让或出租方式处置。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的保留划拨土地使用权。参见教材P40。 拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起（ ）日内，向原估价机构书面申请复核估价。A5B7C10D15正确答案：A房地产估价师考试试题及答案7节 第2节根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A、继承取得不动产 B、购买新建商品住房 C、依据人民法院判决取

4、得不动产 D、抵押不动产 E、农村居民新建住宅答案：A,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。根据不动产登记暂行条例属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。参见教材P160。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环

5、境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）答案：对解析：考点:投资组合理论。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。 拆迁估价应当坚持（ ）的原则。A公平、公正、公开B独立、客观、公正、合法C客观、公正、公开D合法、公开、公平正确答案：B从城市用地分类来看，银行、电影院和体育馆涉及的用地都属于公共设施用地。（ ）答案：对解析：本题考查的是城市用地分类。公共设施用地：居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是(

6、 )。A.先上升后下降的抛物线 B.先下降后上升的“U”形曲线C.一直上升的直线 D.不受容积率的影响答案：B解析：当边际成本曲线(SMC)与平均成本曲线(SAC)相交时，交点为平均成本曲线(SAC)的最低点，此时所对应的产量为平均成本最低时的产量。该点又称收支相抵点，此时价格与平均成本和边际成本相等，即P=SMC=SAC，厂商的成本等于收益。房地产估价师考试试题及答案7节 第3节 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）正确答案：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，

7、虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额 B.用途 C.发生时间 D.付款特点答案：D解析： 本题考查的是资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A、土地成本 B、建设成本 C、管理费用 D、销售费用 E、投资利息答案：A,B解析：本题考查的是房地产价格构成。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项，即土地成本和建设成本。

8、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）答案：对解析：本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。房地产估价师考试试题及答案7节 第4节等成本线又称( )，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有

9、可能数量组合的集合。A、 企业预算线B、 家庭预算线C、 单位预算线D、 社会预算线答案：A解析：知识点 生产理论 新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。A政府政策性B资产变现C企业人股D个人人股范围正确答案：BB新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。 某投资者D,25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万 元和14万元，概率分别为0.2、0.6和O.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16 万元，概率

10、分别为O.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 （ ）万元A25B35C40D45正确答案：BF(NPV1)=22O2+18O614O2=18(万元)F(NPV2)=28O15+220.7+160.15=22(万元)F(NPV)=F(NPV1)(1+i)+F(NPV2)(1+i)2=18(1+10)+22(1+10%)2=35(万元)按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A、随机型竞争者 B、凶猛型竞争者 C、选择型竞争者 D、从容不迫型竞争者 E、软弱型竞争者答案：A,B,C,D解析：本题考查的是判断竞争者的反应模式。当一

11、些企业采取某些措施或行动后，（1）从容不迫型竞争者反应不强烈，行动迟缓，其原因可能是认为客户忠实于自己的产品；也可能重视不够，没有发现对手的新措施；还可能是因缺乏资金无法作出适当的反应；（2）选择型竞争者可能会在某些方面反应强烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会；（3）凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋；（4）随机型竞争者的反应模式难以捉摸，它们在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置

12、费的有( )。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年答案：B,D,E解析：城市房地产开发经营管理条例规定，以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。房地产估价师考试试题及答案7节 第5节房地产图中，通常采用比例尺为 11000 的地形图为（）

13、。A城市总体规划图B竣工图C城市详细规划图答案：C解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。某市2022年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2022年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0答案：D解析：本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A、 加大城市基础设施建设投入B、 调整银行贷款利率C、

14、 调整公共住房政策D、 调整房地产税收政策E 加快城市化进程答案：B,C,D解析：知识点 宏观调控房地产市场的手段对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。A、 空置率水平B、 租金清单C、 押金收入D、 欠租清单答案：B解析：国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。答案：错解析：国家股是由国家投资所形成的股份；法人股是由具有法人资格的企事业单位投资所形成的股份。但是国有企事业单位向其他企业投资所形成的法人股，也属于国家的投入，称为国有法人股。房地产估价师考试试题及答案7节 第6节 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签

15、订（正式）销售合同的商品房屋面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括（）。A.会计假设 B.会计确认 C.会计计量 D.会计记录 E.会计报告答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是会计信息处理程序。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。 房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价

16、值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2022年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑

17、面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2022年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：12层为商业服务土地等级：商业级土地开发程序：七通一平土地出让年限：40年，至20

18、44年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无

19、其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2022年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的

20、价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2022年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)房

21、地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：11可比实例的选取选取与估价对象

22、房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。表1.4 可比案例咨料嘉估价对象与可比实例项 目A大厦首层商铺 B花园首层商铺 C大楼首层商铺 D估价对象首层商铺 坐落 大道 大道 大街 大道 交易日期 2022年9月 2022年9月 2()06年1O月 2022年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让 地段等级 商业级 商业级 商业级 商业级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较

23、完善 较完善 房地 建筑装修 简装 简装 简装 简装 产状况因 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 素 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临大道 /混合型主干道 临大道 /混合型主干道 临大街 /混合型主干道 临大道 /混合型主干道 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 1.2比较修正(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100

24、。(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表15。表1.5 房地产状况因素修正系数及计算表估价对象与可比实例项目 A 大厦首层商铺 B 花园首层商铺 C 大楼首层商铺 交易日期 100/1OO 1OO/1OO 100/1OO 交易情况 1OO/100 1OO/1OO 100/100 地段等级 100/100 100/98 1

25、00/98 繁华程度 1OO/1OO 100/97 100/101 交通便捷度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 公共配套设施完备程度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 房地 建筑装修 1OO/1OO 1OO/1OO 1OO/100 产状 设施设备 1OO/1OO IOO/98 1OO/102 况因 商铺类型 1OO/1OO 1OO/100 100/102 素 建筑结构 1OO/1OO 100/100 1OO/1OO 朝向 100/99 100/98 100/1OO 临路状况 100/1OO 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/ m2 909

26、1元/m2 9562元/ m2 可比实例修正后价格 10606元/ m2 9958元/ m2 9285元/ m213比准价格计算根据表15中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算：为10606元/ m2利用实例B计算：为9958元/ m2利用实例C计算：为9285元/ m2从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/ m22测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，

27、无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50 %，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：995050%=4975(元/ m2)3测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为24370 m2，1、2层面积均为12185 m2，故估价对象比准价格为： 12185(9950+4975)=1 8186(万元)(二)收益法1估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收人是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为

28、自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月m2)，则年潜在毛收人为：652437012=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入一潜在毛收入(1收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收人为：190086(110%)(15%)=162524(元)2确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金指

29、房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524(12%+585%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：1625242.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5%。根据市房地产管理部门颁布

30、的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/ m2。则保险费为：2000243.701.5%n=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=16252438605=123919(元)4确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质足一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8 %(取值理由及过程略)。5确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2022年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值

31、率为O%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限：n=58.9(年)6计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格

32、的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.8660 %+153.2340%=170.41(万元)房地产单价=170.4110000243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。 附件(略)正确答案：1致委托人函中，没有说明估价时点。2未说明土地面积、四至、规划限制等。3价值定义中不应再写土地价格。4结果报告不应有第十

33、四项“有关说明”。5技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。6房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。7系数计算表中，实例C缺土地使用权取得方式修正。8整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。9实例C繁华程度修正系数错。10实例B设施设备修正系数错。11实例C设施设备修正系数错。123个实例的朝向修正系数不同未予说明。13未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。 在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有（ ）。A数学曲线拟合法B平均增减量法C移动平均法D路线价法E指数修匀法正确答案：ABCE路线价法专门适用于城镇街道丽侧商业用地估价。 一个城市一般只设

34、一个住房置业担保公司，服务于本行政区内的城镇个人。县级城市也可以设立担保公司。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题及答案7节 第7节 市场的客体通常是指（ ）。A买家B卖家C交易对象D交易价格正确答案：C市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。根据物权法，不动产用益物权包括（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.建设用地所有权答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记的类型。根据物权法，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C地增值额D房屋增值额正确答案：C社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）答案：对解析：本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有（ ）。A有顶盖无围护结钩的场馆看台B建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊C建筑物有围护结构的挑廊、走廊D屋顶楼梯间、电梯机房E建筑物内的变形缝正确答案：AB