房地产估价师预测试题8篇.docx

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1、房地产估价师预测试题8篇房地产估价师预测试题8篇 第1篇商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。A.负债业务 B.资产业务 C.中间业务 D.代理业务答案：B解析：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。A价格结构B总量结构C档次结构D投资结构E租买结构正确答案：BDE 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地

2、产价值揭示出来。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A不可移性B独一无二C相互影响D用途多样答案：C解析：外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。我国现行的税率形式有( )。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率答案：A,B,D解析：按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。房地产估价师预

3、测试题8篇 第2篇 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。A3人(含3人)以上B5人(含5人)以上C7人(含7人)以上D9人(含9人)以上正确答案：A某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4答案：A解析： 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，

4、 IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4； IRR2-3=12%和IRR3-4 =14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁

5、人房屋的用途?答案：解析：(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。 (2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。 (3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 (4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。 试题分析 (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。 (2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。 (3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出

6、具估价报告。 (4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）A 措施费B 规费C 利润D 企业管理费E 税金正确答案：BD 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（ ）。A目前是否有经济收入B过去是否带来了经济收益C是否具有产生经济收益的能力D目前的收入是否大于运营

7、费用正确答案：C房地产估价师预测试题8篇 第3篇某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m(2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。A、 200B、 300C、 700D、 1000答案：B解析：依题意，该建筑物的实际价值比重置价格低300元/m2。某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200 万元，则应纳房产税最低税额为( )万元。A.1.44B.1.68C.1.92D.2.16答案：B解析：自用的地下建筑，工业用途，以房屋原价的50%-6

8、0%作为应税房产原值;商业和其它用途，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税税额=应税房产原值1-30%1.2%=20070%1.2%=1.68。参见教材P238。#大气污染源情况的影响可从（）方面来看。A.源强 B.源弱 C.源高 D.源低 E.源近答案：A,C解析：本题考查的是大气污染源。大气污染源情况的影响可从源强和源高两方面来看。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（）答案：错解析： 本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（

9、 ）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。P390。房地产估价师预测试题8篇 第4篇降低和分散投资风险、提高投资效率是投资基金的特点之一。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金的特点。投资基金的特点：（1）化零为整、凑小钱成大钱；（2）降低和分散投资风险、提高投资效率；（3）弥补中小投资者管理缺陷；（4）避免国外投资者直接控制国内企业股权。建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析： 本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至

10、其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月

11、H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。关于开发公司一期工程2022年

12、9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有( )。A、 不可以设定，因房屋工程尚未竣工B、 可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C、 可以设定，因符合在建工程抵押条件D、 不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率答案：B,C解析：某城市2022年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2022年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A、1260B、1380C、1440D、2100答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。12015%801440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而

13、言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开

14、发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3 000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元4.计算销售税费和销售费用14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元5.计算利润(V+264110

15、2+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-264110213096913061430.2V-815643)元V =8217069元答案：解析：改错如下：(1)计算管理费错，应为：2 641 102元X5% = 132 055元(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14 754 340元X(6% + 3%) = 1 327 891元(3)计算利润错，应为：（V+2 641 102 + 132 055)X20%=0. 2V+549 231房地产估价师预测试题8篇 第5篇收益

16、法中的客观收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客观成本，并非如此。（）答案：错解析：考点:替代原则。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，都是遵循替代原理来求取的。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、渗透定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知(财税2022181号)规定，对于与地上房屋相连的地下

17、建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，不应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。( )答案：错解析：知识点 房产税的主要内容净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）答案：对解析：考点:收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。影响房地产价格的环境因素不包括( )。A、 大气环境B、 声觉环境C、 卫生环境D、 治安环境答案：D解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。房地产估价师预测试题8篇 第6篇在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金

18、包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销答案：A,E解析：本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率答案：C,D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项AB均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。这种题目跨度较大，要能区分不同分类，适合采用排除法。法定代理是依据法律的直接规定而发生的代理关系。答案：对解析：法定代

19、理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有的一定亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。 物业管理社会化有两个基本含义，一是业主从社会上选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策

20、方法包括（）。A、小中取大法B、大中取小法C、大中取大法D、小中取小法E、最小最大后悔值法答案：A,C,E解析： 本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P17。房地产估价师预测试题8篇 第7篇下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限答案：B解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及

21、其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。房地产使用限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说, 有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。 下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）。A奢侈品的需求价格弹性相对较大B占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E商品的供给弹性大于1时

22、，称供给富有弹性正确答案：ADE占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较大；商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为替代品。(2022年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A当前该类房地产价格水平较高B消费者的收入水平增加C通往郊区的高速公路收费被取消D人们预期该项房地产价格

23、未来会上涨E城市居民出现向郊区迁移的趋势答案：C,D,E解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30 9%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的

24、首付款额是（ ）元。A34000.00B83265.38C87867.78D91022.12正确答案：C房地产估价师预测试题8篇 第8篇房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A房屋评估价值B评估对象的构成C装饰装修评估结果D评估对象基本情况E停产停业损失评估结果答案：A,B,D解析：房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门将该结果在征收范围内向被征收人公示。 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：城市蓝线应当与城市规划一并报批。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差 在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金正确答案：ABCD