房地产经纪人历年真题和解答6节.docx

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1、房地产经纪人历年真题和解答6节房地产经纪人历年真题和解答6节 第1节按照贷款风险的性质，房地产贷款的风险分为（）。 A:系统性风险B:静态贷款风险C:宏观风险和微观风险D:非系统性风险E:动态贷款风险答案：B,E解析：波士顿咨询集团法中，对企业产品处于低销售增长率、高市场占有率象限内的产品群可采用（）对策。A:发展战略B:收获战略C:选择性投资战略答案：B解析：办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成的细分产品有（）等。A.别墅B.商务公寓C.LOFTD.写字楼E.商务综合体答案：B,C,D,E解析：办公用途物业伴随着企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公

2、寓；写字楼；商务综合体；LOFT。区域板块图体现了房地产项目的功能是（）。A、成功传递项目价值B、营造融洽洽谈氛围C、客户到达与成交便利D、品牌价值答案：A解析：项目销售现场展示的具体内容与功能如表7-1所示。表7-1项目销售现场展示内容与功能一览表下列措施中，属于房地产市场调控政策措施中税收政策措施的有（ ）。A.加大增值税、契税和所得税的征收B.限地价、竞房价C.住房限购D.对个人住房征收房产税或开征房地产税E.制定并公布年度新建商品住房价格控制目标答案：A,D解析：房地产税收政策措施主要有：加大房地产交易环节税收（如增值税、契税、所得税）或给予房地产交易环节税收优惠，如对出售住房所得征收

3、或减免个人所得税，上调或下调住房转让增值税免征年限，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管（如上调计税价格）；增加房地产持有环节税负，如对个人住房征收房产税或开征房地产税。收取房屋登记费时，住房登记一()住房为一件.A:层B:套C:幢D:间答案：B解析：房地产经纪人历年真题和解答6节 第2节 王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住

4、房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。根据商业银行贷款的有关规定，王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为（）元。A.2500B.2780C.2800D.3080 答案：A解析：贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=92238070%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：式中，

5、A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：若王某的贷款的月还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下的规定（含50）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：560050%300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。房地产经纪机构的一切活动以其所拥有的（）为基础和依托。

6、A.信息B.资源C.客源D.房源答案：A解析：传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易。其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部。从发达国家和地区房地产经纪业发展的经验来看，依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。即信息是房地产经纪机构一切活动的基础和依托。民事法律关系的客体包括（）等。A、物B、行为C、法人D、自然人E、智力成果答案：A,B,E解析：民事

7、法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括：物，是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体；行为，是指人的活动以及活动的结果；智力成果，是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。下列关于诉讼时效起算的说法中，错误的是()A定有履行期限的债务的请求权，当事人约定债务分期履行的诉讼时效应当分期分别起算B未定有履行期限的债务的请求权，债权人第一次要求债务人履行义务时就被债务人明确拒绝的，诉讼时效从债务人明确拒绝之日起算C人身伤害损害赔偿的诉讼时效期间，伤害明显且侵害人明确的，从受伤之日起算D请求他人不作为的债权的请求权。诉讼时效从义务人违反不作为

8、义务时起算答案：A解析：本题考核诉讼时效期间的起算。根据规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此选项A表述错误，当选。#商业地产项目销售手册的内容不包括（）。A、项目概况B、售后经营C、发展商背景及合作公司简介D、销售人员的确定与培训答案：D解析：为了培训销售人员和实现销售中的统一标准，代理公司要制作写字楼销售手册。内容涵盖：整体的概述，包括项目的整体优势、核心价值、规划指标；交通；产品的介绍，包括总平面图、外立面、大堂、电梯厅、电梯、空调、标准层及户型、其他；配套的介绍，包括项目自带配套、周边配套（区域配套酒店配套、餐饮配套、高尚住宅社区、商业配

9、套、金融配套等）；物管；品牌；项目的价值包括区域价值、投资价值、价格等；客户的介绍，包括成交客户群等。下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中，正确的有（）。A.在居间活动中，经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判B.在代理活动中，经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担C.在代理活动中，经纪人以自己的名义与第三方进行交易D.在行纪活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易E.在居间活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易答案：B,D解析：A项，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委

10、托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。E项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。房地产经纪人历年真题和解答6节 第3节某房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。该项目按

11、照市政设施齐全程度和环境质量，属于（）。A、一类居住用地B、二类居住用地C、三类居住用地D、四类居住用地答案：B解析：根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。目前，国家对二手房交易中启征（）等交易税费。A、营业税B、个人所得税C、契税D、印花税E、土地增值税答案：A,B,E解析：目前，国家对存量房交易开征了契税、营业税、个人所得税、土地增值税等交易税费，而且根据权属性质、物业用途

12、、购买年限的不同，所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。#管理规约的内容主要包括（ ）。A.有关物业的使用、维护、管理B.业主委员会的职责C.业主的共同利益D.业主应当履行的义务E.违反规约应当承担的责任答案：A,C,D,E解析：管理规约的内容主要包括四个方面：有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益；业主应当履行的义务；违反规约应当承担的责任。关于客户确认要求的说法，正确的是（）。A.均以第二次接听电话，接待客户时登记为准B.接待客户前不用询问C.销售人员之间严禁争抢客户D.销售人员之间争抢客户，对此引起的不良后果由当事人自己与经理共同承担责任答案：C解析：客户的确认要求有：销售人员接

13、听电话或接待客户后应认真填写客户各种登记表，接待客户前要询问。客户的确认，均以第一次接听电话，接待客户时登记为准。销售人员之间严禁争抢客户，在工作中对客户的确认有争议时，应立即通报经理，由经理调查、协调后裁定。为使客户成为真正的买方或租客，房地产经纪人应（）。 A:按照客户思路开展工作B:正确引导客户需求C:判断客户购买力D:了解最终出资人状况E:了解实际受益人状况答案：B,C,D,E解析：在居住区的技术经济指标中，（ ）是反映居住区环境质量的主要指标。A.住宅周围的空地率B.建筑密度和绿地率C.绿化覆盖率D.绿地率和建筑容积率答案：B解析：在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住

14、区环境质量的主要指标。房地产经纪人历年真题和解答6节 第4节关于收益法的说法，错误的有（）。A.收益法的原理是预期原理B.直接资本化法即现金流量折现法C.未来的因素决定估价对象当前价值D.报酬率与投资风险呈负相关E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产答案：B,D解析：B项，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大

15、的投资，其报酬率也高，反之则低。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设某住宅小区，2022年8月1日该小区 竣工验收合格。王某于2022年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。 5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王某于2022年3月1日入住，2022年3月1日发现屋面漏水。根据以上内容，回答8690题。商品房销售合同属于（）。 A:典型合同B:单务合同C:要式合同D:实践合同答案：A,C解析：下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中，正确的有（）。A、在居间活动中，

16、经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判B、在代理活动中，经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担C、在代理活动中，经纪人以自己的名义与第三方进行交易D、在行纪活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易E、在居间活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易答案：B,D解析：A项，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。E项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第

17、三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。A、封顶B、验收C、预售D、规划答案：C解析：房地产项目进入市场预售，首要条件是需要符合预售条件。目前，全国各地对项目预售的规定有所不同。商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理法及地方有关房地产转让及预售的规定执行。到目前，房地产经纪业务合同推荐文本包括（ ）。A.房屋承购委托协议B.房屋出租委托协议C.房屋买卖合同D.房屋承租委托协议E.房屋租赁合同答案：A,B,D解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经发布的房地产经纪业务

18、合同推荐文本，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议、房屋承租委托协议，今后还将补充发布房屋买卖合同、房屋租赁合同。共用题干张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周

19、围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。根据以上内容，回答8185题。张某在进行房屋产权证书查验时，能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为 （）。 A:房屋附属设施B:房屋产权面积C:房屋权界线D:房屋所有权人答案：B,C解析：房地产经纪人历年真题和解答6节 第5节房地产经纪人预约客户看房时，应注意的事项有（）。A、确定并核实看房时间B、确定并核实看房见面地点C、询问看房人的体貌特征D、建议业主掩盖房源缺陷E、建议业主备好房屋所有权证答案：A,B,E解析：房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，

20、要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。房地产经纪人出发前应对所看房屋及行车路线尽可能多地了解，可向业主咨询行车路线，并将看房路线准确告诉购房客户。 下列关于房源和客源关系的说法错误的是（）。A.二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面B.互为条件是说一个经纪人必须拥有房源和客源才能促成交易C.房地产经纪人必须以一方信息为重点，或为卖方经纪人或为买方经纪人，从而推进交易D.房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段 答案：B解析：房源和客源的关系包括以下三个方面

21、：互为条件。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。相得益彰。房源开拓和客源开拓有共同的手段，也有不同的做法。互为目标。房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或者是买方代理经纪人（客源方），或者是卖方代理经纪人（房源方），否则便无从下手，无法推进。人民维护自己所从事行业整体利益的基本意识，是( )的萌芽。A:社会公德B:道德规范C:道德关系D:职业道德答案：D解析：下列关于“房地产登记的含义”的表述，正确的有（ ）。A.房地产产权登记有狭义和广义之分B.狭义的房地产产权登记特指房屋所有权

22、登记C.房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记D.广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人E.广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人答案：A,C,D解析：BE两项，房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。房地产经纪机构风险管理规避要以（）为主。A.预防风险B.控制风险C.分散风险D.转移风险答案：A解析：房地产经纪机构风险管理的主要内容包括风险识别、风险衡量和企业风险处理三个方

23、面。房地产经纪机构的风险管理，主要以预防为主，针对房地产经纪机构可能存在的风险，其措施和方法主要包括：对外承诺标准化；权限的控制与分配；门店负责人的培训；建立监察稽核体系；风险的转移。衡量居住区内绿地状况的指标，主要有（ ）。A.绿化覆盖率和住宅用地面积B.空地率和道路用地面积C.宅旁绿地面积和公共服务设施用地面积D.绿地率和人均公共绿地面积答案：D解析：衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。绿地率是指居住区用地各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（）。居住区人均公共绿地面积指标，组团绿地不少于0.5 m2人，小区绿地（含组团）不少于1m2人，居住区绿地（含小区和组团

24、）不少于1.5m2人。房地产经纪人历年真题和解答6节 第6节在正常使用下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有（ ）。 A.屋面防水为5年B.电气系统安装为1年C.装修工程为2年D.卫生间地面渗漏为1年E.供暖系统为1个供暖期答案：A,C解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。在二手房经纪业务门店的选址过程中，区域内房源状况分析的内容不包括( )。A:业

25、主置业情况B:业主户数及结构C:物业管理状况D:房屋转让率及出租率答案：C解析：以下属于购买存量房产权登记办理流程的有（ ）。A.购买资格核验（住宅类）B.地税部门核定契税C.到房屋登记大厅提交申请D.面签合同E.领证答案：A,B,C,E解析：购买存量房、办理房屋产权登记需要一定的程序，其流程如下：购买资格核验（住宅类）；网签合同；地税部门核定契税；到不动产登记大厅提交申请；受理；领证。房地产项目在销售前，需要对销售现场进行形象设计和装修，其功能在于（）。A.营造融洽的洽谈氛围B.成功传递项目价值C.有利于大幅度提高成交率D.确保房地产开发企业获利更多E.为客户到达与成交提供便利答案：A,B,

26、E解析：房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行形象设计和装修，目的是将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。其功能主要是：成功传递项目价值；营造融洽的洽谈氛围；为客户到达与成交提供便利。工业和城市生活排放污水及农村居民点或农田的排水，按其来源属于水污染中的（）A、地下水的污染物B、地表水的污染物C、微生物的污染物D、酸碱水的污染物答案：B解析：水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。地表水的污染物大多来自工业排放的废水、城市生活排放的污水以及农田、农村居民点的排水。被污染的地表水可能随雨水渗到地下，引起地下水污染。过度开采地下水也会使地下水质恶化。海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由航行沿海的船舶排出除的废油，临海工厂排放的废水，以及沿海居民抛弃的垃圾等所致。符合条件的小型微利企业，按（）的税率征收企业所得税。A、10%B、15%C、20%D、25%答案：C解析：国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。符合条件的小型微利企业，减按20的税率征收企业所得税。