2022房屋买卖合同集锦8篇_1.docx

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1、2022房屋买卖合同集锦8篇房屋买卖合同 篇1一、 本合同为示范文本主要用于房屋出卖方（甲方）、购买方（乙方）和房地产中介服务机构（丙方）三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时签用；如因客观状况，甲、乙方不能同时与丙方签约时，也可用于甲方与丙方或乙方与丙方双方签约。但乙方在申领房屋全部权证时，必需供应该房屋甲方与丙方所签合同。二、 本合同所称存量房屋是指国有土地上已经交付运用且已申领房屋全部权证的房屋。对于房地产开发企业预（销）售的商品房，不属存量房屋。三、 对于房地产开发企业将商品房托付房地产中介服务机构出售的，可干脆套用房地产管理部门和工商行政管理部门推广运用的商品房买卖合同。四、 方括号内

2、以斜杠/区分的不同内容，供签订合同时据实选用的，未被选用的应以横线删去。有的斜杠后有留空部分，是供签订合同时依据实际须要另外可以添加注明的。五、 签订合同时，未采纳的内容可不填写，但应划上斜杠/或注上此处空白字样。六、 签订合同之前，托付人有权查看房地产中介机构的营业执照、机构资质证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。七、 所签一式多份合同，印刷编号号码必需相连。八、 本合同条款由宁波市房地产管理局负责说明。合同编号： 甬 （县、市、区） - 中介 年第 号存量房屋买卖中介合同卖方（甲方）：房屋买卖合同 篇2卖方(以下简称甲方)： 身份证号：买方(以下简称乙方)： 身份证号：一、房屋买卖的背

3、景：甲、乙双方依据各自的实际需求自愿结合，就甲方将另一套闲置住房卖给乙方事宜在同等、自愿，充分协商一样的前提下订立本合同，以资共同遵守：二、买卖房屋所在的位置、面积：甲方将位于 小区 栋 单元 室，建筑面积 平方米的住房一套卖给乙方。三、买卖房物售价金额：双方协商房屋总价款为 元(大写人民币： 圆整)。含水、电、煤气安装费。四、付款方式：甲、乙双方在签订本合同后，乙方需在 日内支付 万元给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方。余款必需在 年 月 日前付清，甲方出具收款凭证。五、甲、乙双方责任和义务：1、甲方保证乙方在签订本合同并缴纳足额房屋购买款后,完全拥有该房屋和本小区其他居民同等时效的产权及运用权

4、。甲方保证乙方居住权利的行使，负责解决入住前后相关事宜。2、甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清晰，绝无他项权利设定或其他纠纷。甲方及见证人、甲方子女代表清晰并可证明甲方的全部子女家属成员均知晓并同意、支持该合同的履行事宜。3、因该房屋未办理房产证、契证、土地证，甲方需在统一办理房产证、契证、土地证时更换户主名字，即由甲方名字更换为乙方名字(所产生的过户或变更费用由乙方担当)。六、违约责任：1、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。2、如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利和其他纠纷，影响乙方权利的行使，由甲方担当全部责任，并赔偿乙方因此受到的经济损失。3、如因甲方缘由导致本合同的解除，

5、甲方应根据市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修和其他相关费用。4、本合同签订后，双方应共同遵守。如有违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应当赔偿对方房屋总价款20%的违约金。七、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方另行协商，签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。八、其它约定事项：九、本合同壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，壹份交由 村委会存档。甲 方： 乙 方：签订日期： 年 月 日签订地点：房屋买卖合同 篇3鉴于：1、甲方系本合同项下房屋的全部权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意;2、甲方情愿将房屋出卖给乙方;3、乙方情愿购买上述房屋;4

6、、本合同项下房屋现属于集体土地，短暂不能办理房屋全部权证及土地运用权证。依据中华人民共和国合同法及相关法律规定，甲、乙双方在同等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同，以资双方共同信守执行。第一条 甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。以后集体办理房屋全部权证及土地运用权证时及乙方如需出售本房屋时，如须要甲方帮助时，甲方应无条件帮助乙方办理全部相关手续，如因甲方缘由，造成该房屋不能办理相关手续或发生债权债务纠纷的，由甲方担当全部责任，并赔偿乙方的购房款及房屋升值后收益款 。其次条 房屋的坐落、面积状况。3、本合

7、同项下房屋相应的土地运用权随房屋一并转让。第三条 计价方式与价款。本合同项下房屋相应的土地运用权价款已包含在交易总价中。公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。第四条 付款方式及期限仟元整给甲方;第五条 特殊约定房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方全部。第六条 陈述和承诺条款1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。2、乙方承诺：真实地情愿购买本合同项下的房屋。第八条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字后生效。见证人：日期：房屋买卖合同 篇4案情介绍本案讼争房屋是第一被告甲和其次被告乙两夫妇共同共有房屋。20xx年8月甲、乙

8、托付本市某房地产中介公司上市出售该屋，同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看，并于次日下午与甲签订协议书。该协议书订明：甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋），价额为30万元人民币；20xx年9月5日去房屋交易所及丁处交易，丙于20xx年9月22日前把房款30万元交齐；20xx年8月30日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。协议书签订后，丙没有依约于20xx年9月5日到中介公司丁处及交易所交易，亦没有交纳中介费。20xx年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议，并于同月18日到房管局登记备案。审判结果一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但相对人丙有理由

9、信任甲有代理权，因此构成表见代理，协议书有效。由于原告没有依约于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而接着托付中介公司出售房屋，两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辩权，应予支持。原告认为两被告没有依约将房屋售予，应担当违约赔偿责任的恳求不予支持，由于违约首先在于原告，两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自行担当。为此，判决驳回原告的诉讼恳求。二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同意，其合同依法应为无效。为此，判决驳回上诉，维持原判。评析关于本案的一、二审判决，在理论上都有一些瑕疵。本文试作探讨。一、协议书的性

10、质本案的协议书是房屋买卖合同，其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。合同法第12条第1款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和居处；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者酬劳；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”这里规定的是合同的一般条款，并不意味着合同必需具备的“主要条款”。“主要条款”说曾被规定在经济合同法第12条第1款，在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正确。我国现行法，究其实旨，系采国际通行作法，将无效合同限定在损害国家利益和违反法

11、律、行政法规禁止性规定的范围之内。笔者认为，关于合同条款的探讨，主要是针对合同是否成立的问题。从上述“主要条款”的角度动身，合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢？这是有的。当事人、标的及其数量是合同的必备条款。否则，连谁是交易人都不清晰，就无法确定权利的享受和义务的担当，发生纠纷也难以解决；没有标的和数量，合同根本不行能成立。其他的条款则均仅为一般条款，不是合同的必备条款。从合同成立的角度，只是合同程序，其事项作如何约定，并不涉及到条款的实质内容，因而也不确定合同效力。假如已经具备必备条款，则应认定其为合同，而非预约；此点为两者的基本区分。在本案中，协议书的内容，可逐项分析如下：第一，当事人

12、是否具备。买、卖双方分别为丙和甲。由于只是合同程序，套用诉讼法上的用语，是“程序上适格”，而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为实力，即不涉及其实质内容。因此，协议书的当事人已经具备。其次，标的和数量是否明确。标的约定为讼争房屋。因此，协议书的标的和数量均已明确。基于此二点，房屋买卖合同已经成立。有观点认为其不具备地方规章中规定采纳的格式合同形式，因而不能认为是房屋买卖合同，笔者认为这种观点拘泥于合同形式，并据此否定当事人的意思表示，违反私法自治原则，因而是不正确的。第三，除上述必备条款外，协议书还约定有下列条款：交易价款为30万元人民币，由买受人丙于20xx年9月22日前把房款

13、30万元交齐；出卖人甲不得将该房屋再卖给别人；详细交易时间为20xx年9月5日。这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。二、协议书的效力合同效力的取得，不是来源于当事人的约定，而是由法律所给予的，反映出法律对该约定的价值推断。所谓合同的生效，是指只要合同具备肯定的要件后，便能产生法律上之效力。合同法第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必需具备成立要件，前已述及；但合同成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的法律效果，则非合同当事人意志所能确定。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的爱护。合同法第8条和第44条第

14、1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。民法通则第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为实力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。在本案中，就前二项而言，协议书均已具备；就第三项而言，协议书是否属于具有违法性的合同，其可能影响的因素，主要有如下两个方面：第一，是否经登记。合同法第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”依据城市房地产管理法第60条第3款前段规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人房产管理部门

15、申请房产变更登记”。因此，房屋买卖合同必需经过登记才能生效，如未登记的，即不生效力（区分于无效）。这也是为什么要求房屋买卖合同必需具备地方规章中规定采纳的格式合同形式的缘由，也是为什么双方约定其详细交易时间的缘由。但是，对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同，在当事人之间是否生其效力，法律并没有为我们指示出来。这里说的是一般合同程序对合同效力的影响的问题。其次，共有人是否同意。城市房地产管理法第60条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。二审判决理由即据此认为协议书为无效合同。但是，同样从这个角度动身，甲单方处分其与乙共同

16、共有的房屋，应属无权处分；无权处分所订立的合同并非当然无效，如合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此可见，未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同，并非当然无效，实属效力未定的合同。从二审判决理由中，并未体现出对此点的关注，知其考虑未及周详。这里说的是特别合同程序对合同效力的影响的问题。在第一个问题上，合同法第44条第2款所规定的“应当办理批准、登记等手续生效的”合同，类型繁多，不一而足。其中，有的合同从其形式上的确须要办理上述手续方可生效的，是其合同程序的一个内容，例如中外合资经营企业法和中外合作经营企业法规定，中外

17、合资经营合同、中外合作经营合同必需经过有关部门审批后，才具有法律效力。有的合同则是将产生物权变动的登记要件视同为合同的生效要件，例如，担保法第41条规定，应当办理抵押物登记的，抵押合同自登记之日起生效，其中的“抵押物登记”，学理上称之为抵押权登记。房地产买卖合同的登记手续。亦同此理。在其次种状况下，假如合同订立后仅仅未经登记，是否产生拘束当事人的效力呢？从上述规定来看，应采否定说，即合同应在当事人之间为不生效。如就本案而言，协议书不生效（区分于无效）。但是这样一来，实践中许多已经成立的“草签”合同，即因不能拘束当事人而造成应受爱护的利益未获爱护，必定会助长不诚恳交易的风气，对社会造成的损失（包

18、括经济损失和文化损失）将无法估计。在采否定说的前提下，只有缔约过失责任制度可以救济受损失方，这是不能全面爱护其利益的。因此，应采确定说，在此状况下的合同不以物权变动的登记为生效要件。由梁慧星先生主持起草的物权法草案建议稿第7条规定：“以发生物权变动为目的的缘由行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当担当违约责任。”1故对本案的协议书效力的确定，应以此为依据。一、二审的判决理由避开了这个问题，不知道是否有意识的。对其次个问题的探讨，则牵涉到对案情的进一步分析，尤其是对当事人行为的说明。这是一、二审判决理由的主要分歧所在。一审判决理由认为，甲的行为构成表见代理，故协

19、议书应为有效合同。首先，两被告一起到从事房屋买卖的中介公司挂牌，对其共同共有的讼争房屋进行出售。其次，作为第一被告甲是其次被告乙的丈夫，两被告均是讼争房屋产权登记人；再次，协议书的订立是在两被告家中进行的。上述三点足以使丙认为可以甲以其自己的名义并代理乙处分讼争房屋。因此，虽然乙没有在协议书上签名或者提出书面同意，但甲的表见代理成立，故协议书应为有效合同。二审判决理由则径以甲未取得乙的书面同意，认定协议书无效。笔者认为，在本案中，并不是甲的行为构成表见代理，而是乙的行为构成“视为同意”。关于“视为同意”是否属于表见代理的争辩，在我国由来已久。笔者采区分说，认为表见代理为拟制之有权代理，“视为同

20、意”为推定之有权代理之间。在表见代理，合同法第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由信任行为人有代理权的，该代理行为有效。”在“视为同意”，民法通则第66条第1款第3句规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”两者的区分主要在于其中之价值推断不同，表见代理系以善意第三人的值得爱护、保障交易平安动身，“拟制”出拘束被代理人的交易效果，并不考虑被代理人的过失状况：“视为同意”则系以被代理人的不值得爱护动身，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必需考虑被代理人的过失状况，而不考虑相对人的过失状况。在本案中，一审判决一

21、方面确认，乙系与甲一起到中介公司将其二人共同共有的房屋挂牌出售的；而且丙与甲协商买卖事宜时，乙也在场。因此，乙对讼争房屋的出售给丙，是处于明知的状态。另一方面又认为，乙所辩称之协议书订立时其表示坚决反对，但没有供应有关证据予以证明；即认定乙对甲与丙订立协议书，当时并无实行任何明示阻挡的行为，因而不存在其明知而表示反对的事实。由此最干脆推出的结论只能是：乙明知其与甲共同共有的房屋出卖给丙而不表示反对，应当视为同意。二审判决理由并不考虑上述本案的实际交易状况，径以甲未取得乙的书面同意，认定协议书无效“一棍子打死”；这在对案情的理解上略嫌简洁化，对条文的说明亦略嫌僵化。综上所述，尽管协议书上只有甲和

22、丙的签名，但仍旧应当认其为有效，可以拘束甲和乙、丙。三、协议书的处理平常，我们谈无效合同的处理比较多，干脆谈有效合同的处理比较少。就有效合同的处理而言，多在违约损害赔偿责任的追究上，对其他责任形式的追究乃至合同的最终处理，往往欠缺周详的考虑。在本案中，一审判决理由认为，协议书有效；由于丙没有依约于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而接着托付中介公司出售房屋，两被告的行为是在丙履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辨权，应予支持。从本案事实可知，讼争房屋的确于20xx年9月6日由两被告售予他人。但是，抗辩权的行使，能否导致合同拘束当事人的效力歼灭，即发生终

23、止合同权利义务的效果呢？这里面牵涉到我们对抗辩权的性质如何相识的问题。依一方当事人的行为产生歼灭合同效力的权利，属于形成权。而所谓抗辩权，则是指权利人用以对抗相对人之恳求权的权利。在学理上，有认为抗辩权为形成权之一种的。但是，抗辩权原则上只有停止恳求权行使之效力，其作用在于防卫，而不在于攻击；因此，抗辩权之行使也必需待相对人之恳求，无相对人之恳求即无抗辩权之行使。而形成权之行使，不以相对人的意思为转移，其作用在于攻击。因此，抗辩权不属于形成权。在本案中，于合同约定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，两被告拒绝与其续行交易，并非行使同时履行抗辩权；因为，两被告的“拒绝抗辩”，并

24、不会发生歼灭有效合同对双方当事人拘束力的形成效力。因此，两被告拒绝与丙续行交易并将论争房屋售予他人，应当认为系行使形成权，即歼灭有效合同对双方当事人的拘束力。从一审判决理由来看，其并没有涉及到有效合同的最终处理问题，并不妥当。从歼灭有效合同对双方当事人的拘束力的问题意识点动身，笔者认为两被告是行使合同解除权。这里不是从合同法第94条第4项所规定的“违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除权加以考虑，而是从交易本身加以考虑的。由于两被告是在中介公司挂牌出售讼争房屋的，使其交易具有公开性与急迫性；因此，双方当事人所约定的交易日期条款，应当视为合同的根本条款，如有违反即构成根本违约；双方当事人于此默

25、示的合同效果为，假如丙不于该交易日期前往交易的，即为自动放弃交易，该合同可视为当然解除，唯其结果应依出卖人的意思确定。两被告于约定交易日期之次日将讼争房屋售予他人，可视为行使该合同所默示的解除权。由于丙是自动放弃交易，且合同之当然解除已为默示，故两被告于此并无通知其合同已经解除之义务。在写作判决理由时，可将上述意思予以明确，以示法官并非机械适用法律条文之“工具”，实有其意义重大之“能动”所在。注释：1在最高人民法院的司法说明中，有干脆采此观点的，如关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第12条规定：“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地运

26、用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地运用权变更登记手续为由主见合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地运用权变更登记手续。”第13条规定：“土地运用者与他人签订土地运用权转让合同后，未办理土地运用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地运用权签订转让合同，并依法办理了土地运用权变更登记手续的，土地运用权应由办理土地运用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当担当相应的民事责任。”明显，其中之合同对当事人之拘束力，并非以物权变动的发生为其要件的。从最高人民法院最近公布的案件来看，亦采此种观点，见于存库诉董成斌、董成珍房屋买卖纠纷案，载最高人民法

27、院公报，20xx年第4期。但是，尽管如此，在详细条文的适用中还是有争议的。第一，关于贯彻执行民法通则若干问题的看法（试行）第85条后段规定：“财产全部权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正值理由，协议又能够履行的，应当接着履行：假如协义不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”关于适用担保法若干问题的说明第56条第2款规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押入违反诚恳信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当担当赔偿责任。”有观点认为这是缔约过失责任的规定，笔者则倾向于将其说明为违约责任。在抵押合同中，抵押的权登记仅生对抗善意第三人的效力，不登记不影响抵押合同本身的效力：双

28、方于此所生的责任安排，可依其对于“登记”的合同义务大小确定。其次，关于适用合同法若干问题的说明（一）第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物全部权及其他物权不能转移。”其中明显意识到了问题，惜其僵化于所据条文之表面文义，既不考虑这此条文本身可能的不合时宜（包括观感上的落后和机能上的滞后）。也不考虑

29、实践中出现的种种问题。综上所述，在针对有关问题进行法律适用时，法官应审度时宜，充分利用法律说明方法，规避僵化条文，实现实体公正。房屋买卖合同 篇5出卖人(甲方)：身份证号码：买受人(乙方)：身份证号码：房屋买卖合同 卖 方:_(以下简称甲方)买 方:_(以下简称乙方)甲乙双方本着诚恳信用、同等、公允的原则就甲方集资建房 权利义务转让事宜，达成如下协议：一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市_区_的房屋(建筑面积_平方米)以人民币_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整(￥_ 元)的价款出售给乙方。(含地下室号平方米)二、 甲乙双方商定转让价格为人民币_元， (大写)_拾_万_仟_佰_拾_元整。乙方在_年

30、_月_日前分_次付清。三、 甲方在_年_月_日将上述房屋交付给乙方， 该房屋应有一切权利和义务同时转让。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方担当全部责任。五、出卖的房屋如因政府规划行为需拆迁，所得相关赔偿的一切 权利自合同生效日起归乙方全部。六、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有同等约束力，应 严格履行。其权利、义务转移时间追及于甲方与_ 签订的集资建房协议之时。如有违约，违约方愿担当违约责任，并赔 偿损失， 支付对方违约费用人民币_元， 大写_元整。七、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立买卖合同;八、

31、未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方 协商解决;协商不成的，双方愿向法院申请仲裁。九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。甲方(签名或盖章):_身份证号:_乙方(签名或盖章):_身份证号:_签订日期：_年_月_日一、小产权房屋能够自由买卖?严格来说，小产权房包括：已购公房，乡产房和运用权房。依据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区分对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体全部，产权关系很难变更，很难受渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“运用权”房来说，上市出售则会有一线

32、希望，因为，国家也在始终提倡并做着改革试点的努力。二、有哪些留意事项?第一，依据北京市建委发出购房风险提示指出，“运用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋全部、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。其次，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。假如遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，假如房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险

33、。笔者认为小产权房合同的效力不应简洁一刀切似得认定为有效或无效，应分状况认定。三、小产权房向城镇居民转让的合同效力目前该种状况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持确定看法。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：(一)违反我国相关法律规定中华人民共和国城市房地产管理法第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”依据这一规定得知，转让的房产必需是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体全部的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。(二)违反我国房地一体主义我国物权法第146条规定：建设用地运用权

34、转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地运用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产全部权转让之时，房产之上的土地全部权也随房一起转让，该原则的实行，避开了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，依据我国土地管理法的相关规定：农夫集体全部的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的全部权，使得房地分别，较易产生纠纷。四、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力针对这一情形，实践中多数判

35、定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：(一)基于公允正义原则国家将一部分土地划分归为集体全部，是为了保障农夫最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的爱护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农夫应享有的同城镇居民一样的权利，“农夫与城镇居民”，对称谓及身份的区分本身就是违反公允的体现，为了农夫的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获得收益，从另一层面上讲他们不是被爱护着，而是被禁锢在了这片土地上。(二)维护农夫合法收益权基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各

36、方利益冲突冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公允原则的违反，农夫对土地可以占有、运用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实状况之下虽不能马上实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。五、房屋合同无效后的利益平衡由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种冲突。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。(一)责任比例的确定实践中多数状况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主见房屋买

37、卖合同无效，小产权房交易之时必定是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当时协议，这是对诚恳信用原则的违反，但是否能因卖方对诚恳信用的违反而判定卖方担当主要责任呢?笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法状况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方担当更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的状况下双方仍是担当相同的过错责任。(二)实际操作既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是复原原状，即房款返还，房屋归还。假如买房人运用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以根据添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。

38、当然，若买房人在居住期间对房屋造成肯定的损害，也应对卖方遭遇的损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不行预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需担当过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋全部人全部，即卖方全部。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，担当房屋返还的风险应是其可以预见到的，当然，其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以向卖方主见担当的。房屋买卖合同 篇6卖方（以下简称甲方）：_。买方（以下简称乙方）：_。见证方（以下简称丙方）：_。甲、乙双方依据国家法律、法规，在自愿、同等和诚恳信用的原则下，经甲、乙双方协商一

39、样，共同托付丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守。第一条、房产状况：甲方拥有位于_的房产，房屋全部（共有）权证书号为_；房屋全部权人为_；房屋建筑面积为_平方米（以上内容以房屋全部权证登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。其次条、成交价格：甲乙双方经协商一样，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整（小写￥_元）此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：_。第三条、乙方于本合同签订时支付定金、佣金及代办费（大写）_元整，（其中佣金人民币（大写）_元整，代办费（大写）_元整，余额作为代收的定金。）甲方同意该定金在办理完房产

40、过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将人民币（大写）_元整或房屋全部权证交由丙方保管，作为对房屋的真实性供应担保。第四条、付款方式：甲乙双方同意运用本条的第_种付款方式。1、一次性付款：乙方应在立契的当日，向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部刚好、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。2、 按揭贷款：甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭手续。乙方应在立契时，将首付房款人民币（大写）_元整（小写￥_元）交付甲方，剩余房款人民币（大写）_元整（小写￥_元）由银行放贷之日向甲方支付。以

41、上款项详细金额以贷款银行确定的金额为准，假如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺当交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第五条、立契过户时间：甲、乙双方应在本合同签订之日起_个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。如甲方在购买交易时未交税费或欠交税费的，由甲方补交税费。房改房、经济适用房面积超标需补交房产面积差价的，由甲方补交差价。因房改房、经济适用房需补交差价的，上述立契时间自动延长，即：上述立契时间加房管局补交差价后

42、可过户的时间。第六条、甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并担当一切后果及违约责任。若甲方房产不符合国家及郑州市房屋上市交易的政策法规及有关规定，双方均有权解除合同，互不担当违约责任。第七条、交付房屋：甲方应在收到物业交割保证金之外的房款之日起_日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其它相关配套附属设施，并保证在立契之日起_日内将房产名下全部户口全部迁出。乙方应在接收房产的同时进行物业交割验收，假如甲方怠于办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不予办理的，乙方凭借书面通知的证据可向丙方要回物业交割保证金，

43、甲方同意根据此种方式办理，并同意丙方将上述物业交割保证金交于乙方。交房时甲方应保证以下设施的正常运用，并完整地交付给乙方（如有不符，甲乙双方同意暂扣物业交割保证金）：本条款内全部房屋的设施及水电、气、暖、物业费等交付状况由乙方在交付房屋时验明，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行担当。4、在签订本合同之日起，甲方应维持房屋现状，不得变更。若交付房屋时，房屋状况与本合同约定的房屋状况不符，甲方应当复原原状，假如经乙方书面通知 后甲方仍不复原原状的，则视为甲方放弃全部物业交割保证金，此时丙方有权干脆将物业交割保证金交付乙方。第八条、甲、乙双方

44、共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的_%，乙方负担总税费用的_%。丙方的佣金由甲方支付人民币（大写）_元，乙方支付人民币（大写）_元。依据中华人民共和国合同法及其他相关法律、法规之规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方刚好、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金；单方违约时，由违约方担当全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。第九条、甲乙双方同意共同托付丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定签定本合同时，由_方向丙方支付代办费用人民币_元整。第十条、如乙方采纳按揭贷款方式付款，则房屋过户