2022年重庆房地产市场考察报告.docx

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1、2022年重庆房地产市场考察报告重庆房地产市场考察报告一、重庆市宏观市场分析1.重庆城市经济概况城市化率快速提高。直辖7年来，重庆市城镇化率从1997年的28%提高到2022年的38.1%，年平均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。城镇人口从852万人增加到1192万人，年均增长5.8%。人口的增加必定会带来住房需求的增加，从而促进房地产业的发展。经济快速发展。1996年，重庆人均GDP不足500美元，仅为北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重庆经济翻开了新的一页，2022年，重庆市GDP达到2250亿元，人均GDP达980多美元。而且主城区内人均GDP还远远高于这

2、一水平，像渝中区的人均GDP就已达到3085美元。依据GDP与房地产发展的关系，重庆市主城区房地产已进入快速上升阶段，而且还会有几年的高速发展时期。(教化欢迎您投稿)2.重庆自2022年以来的房价走势自2022以来，重庆房价一路飚升，2年多的时间里重庆房价已翻了一番，下面是各个时段的重庆房价对比。2022年底：重庆各类商品房销售均价为1442元/。2022年：重庆住宅销售价格达到1415元/，同比增长1.53%，非住宅销售价格达到6369元/，同比增长9.42%，人均住房面积为22.8。2022年秋季房交会：重庆商品房成交均价为2098元。2022年春季房交会：重庆成交房屋11880套，成交面

3、积近11万，成交金额近37亿元，均价为3100元/，其中商品住宅成交面积近85万，销售均价为2540元/。3.重庆房地产市场发展概述1）总体房地产市场概述准确地说，2022年7月是重庆房地产市场的一个分水岭。在此之前，除了少数开发商如“龙湖”开发的楼盘销售状况较好以外，大多数楼盘的销售都比较缓慢。由于重庆城市呈组团式分布格局，一个区域到另一个区域往往须要花费较长的时间，交通时间和交通成本的增长使人们不情愿选择到渝中区以外的其他区域购房，“宁要渝中一张床，不要南岸一套房”一度成为人们的择房准则。交通曾一度是制约重庆楼市发展的重要瓶颈。2022年，一系列的利好政策最终唤醒了重庆房地产市场，重庆的房

4、价一路高歌猛进，窜到了2022年的3100元/（按平均20%的公摊折算后的房价为2580元/•建筑面积）。重庆房价上涨主要源于以下几个方面的缘由：A.2022年6月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行了调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金商业用地和住宅用地上涨了91%；二是土地基准地价商业用地和住宅用地上涨了45%左右，这意味着重庆房地产市场的门槛将进一步提高。B.“七桥一隧”路桥实行年票制收费。2022年7月1日，重庆市政府对主城区“七桥一隧”实行年票制收费，该项政策的实施，对房地产市场的促进作用是自不待言的：从短期来看，实行年票制后由于降低了各组团之间的通勤时间和交通成本

5、，使人们的购房半径扩大，从而带动了江北区、南岸区等地的房地产发展；从长期来看，由于改善了重庆的投资环境，大量的外来资本将涌入重庆，使重庆的GDP和人均收入水平增加，从而进一步刺激重庆房地产市场的发展。C.大规模旧城改造带来的集中消费人群。2022年，重庆房屋拆迁量为326.4万，有5.1万拆迁户，其中71.4%实行的都是货币安置，也就是说将有3.6万的拆迁户将进入商品房市场。据悉，2022年，重庆主城区仍将有300万左右的拆迁量，这将进一步刺激重庆房地产市场的发展。2）商业房地产市场概述据统计，2022年重庆商业地产投资额突破28亿元，新开工面积160余万，可销售面积同比增长23%，其中10万

6、以上的Mall就有10多个，总面积近100万。目前重庆主城区营业面积在5000以上的商场有55家，专业市场近80个，营业面积在2004000的超市有63家。2022年，重庆商业营业用房面积为287.05万，但销售面积只占竣工面积的一半。全国40个重点城市中，重庆商业营业用房的空置面积达224.68万，居全国第一。从以上数据可以看到，重庆商业营业用房的整体销售状况不太志向，有一半的商业物业被迫作为固定资产沉淀下来，这与重庆大量商业物业是裙楼商铺是亲密相关的。从重庆一家专业市场探讨机构的调研分析得知，目前重庆最受欢迎的是独门独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资者认

7、可还须要肯定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商铺关注度特别低，这和经营者的选择是密不行分的，如解放碑好吃街二层以上铺面空置率特别高就是一个佐证。重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。从商业地产的发展方一直看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有肯定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。3）土地市场概述早在2022年7月，重庆就实行了土

8、地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范，“靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆许多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。重庆市交易中心于2022年8月29日成立，截至2022年3月近7个月时间内，共办理土地运用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。2022年3月16日重庆市土地交易中心出让的10宗土地的平均成交单价为264.9万元/亩，最高单价为1141.35万元/亩（该地块位于“江北区观音桥街道渝北二村1号”，属

9、江北核心商业地段），也是交易中心成立以来地块成交的最高单价。据业内人士透露，目前重庆有大量土地握在开发商手中，估计有3万多亩，相当于16个“国际社区”的土地开发面积，外地开发商要与之竞争，很难在拿地方面获得优势。4）重庆楼市与成都楼市的主要区分计价方式：成都以建筑面积计价销售，而重庆一律以套内面积计价销售；土地交易：成都以拍卖出让方式为主，采纳净地出让，土地交易透亮化程度较高，而重庆一般实行先公告，然后再依据报名的开发商的多少确定出让方式（3家及3家以上实行拍卖出让方式，2家实行挂牌出让方式，1家则实行招标出让方式），从2022年8月交易中心成立以来的土地出让方

10、式来看，以挂牌出让方式出让土地的居多，土地交易透亮化程度较低，“靠关系拿地”仍是主要方式，而且，在重庆，一般拿地后还需自行进行拆迁，难以精确预估前期所需花费的时间及成本。商铺租售关系：成都商铺的租金一般能够支撑其售价，而重庆商铺售价较高，但租金却比较低。以龙湖•北辰天街为例，商铺在前期销售特别火爆，而从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀有，连北京华联经营也比较艰难，始终处于亏损状态。运营模式：成都商铺运营模式呈现多元化的格局，出售产权、出售经营权、承诺肯定比例投资回报等多种方式并存，但重庆由于大部分商业物业都是购物中心形式，大多数都以承诺“返租回

11、报”的形式进行销售。二、主要考察地块评析注：以下几块地因为还未公示，起始出让价尚不确定1、1号地块渝中区官井巷地块相关指标：占地21398平米（32亩），商业一级、住宅二级，规划指标待定区位状况：位于重庆核心商圈解放碑商业步行街旁，四面临街，其中：东北面临中华路、西北面临八一路（接解放碑步行街，长近60米）、西临磁器路、南临新华路。 主要特征：（1）解放碑是重庆商业价值最高的核心商圈，目前可供开发的土地相当少，土地资源特别稀缺，绝版+核心商圈的概念使该地块（尤其是临中华路段）具有较高的商业价值。（2）从调查的周边商铺出租状况看，地块对面的封闭式购物中心人气较淡，临街商铺开摊率100%。临八一路

12、侧的商铺基本为旧房子底商，以经营服饰为主，面积约50平米左右（套内），租金约400-500元/平米；临中华路侧商铺也均为底商，但整体档次偏低，业态主要为小餐饮、日杂等，面积约30-50平米（套内），租金约200元/平米左右。（3）周边楼盘售价状况：雅地天际（全装修酒店式服务公寓，酒店管理，24小时热水，不通气，可承诺包租，托付管理签约5-10年，由酒店配置家具用品，年返回报7%，不递增。目前已交房，销售约90%）：均价约8000元/平米（套内），则按建筑面积换算的单价约6400元/平米（按25%公摊估算）；帝都广场（综合商务公寓，大、中、小户型各占肯定比例），6500元/平米（套内、清水房），

13、则按建筑面积换算的单价约5500元/平米（按18%的公摊估算）。（4）该地块目前尚未拆迁，在拆迁时间和拆迁费用上存在不确定因素。初步结论：该地块所在区位商业氛围成熟、旺盛，且土地资源稀缺，具有较高的商业价值。目前该区域开发楼盘大部分为点式建筑，下面为商业群楼，上面为商务公寓（包括酒店式小户型），销售周期一般为8个月到1年。开发难点主要在于拆迁时间和拆迁成本的核算上，同时销售周期可能比成都长。2、2号地成功坡片区地块相关指标：占地16267平米（24.4亩），商业5级、住宅4级，容积率3.3，约可修建5.3万平米。区位特征：地块临双钢路，左临重庆铜铁设计院，前临两江丽景酒店和黄花园大桥，有肯定江

14、景概念。 主要特征：（1）该地块是渝中区最终的旧城改造区域，距解放碑步行街仅1公里，距朝天门码头仅1.5公里，周边旧城人口密度较大。（2）地块只有一条街（双钢路）可单面进出，且该街区目前基本无商业氛围。（3）地块周边有数所名校，如巴蜀中学、巴蜀小学、四十一中等，对于购买住宅的人群有较大吸引力。（4）地块周边已开发项目较少，视线比较开阔，且高层可望江，有肯定江景概念。同时，该地块由于位于黄花园大桥桥头，（5）目前本地块围墙已修好，拆迁工作即将完成。初步结论：该地块位于重庆传统市中区位置，周边名校云集，且邻近解放碑，生活便利，且目前已完成拆迁，比较适合开发住宅项目。3、3号地渝中区一字街地块状况相

15、关指标：占地36680平米（55亩），商业4级，住宅2级，容积1.5，已拆迁区位特征：地块位于渝中区长江大桥头东端，南临长江和长江滨江路，北临石板坡立交桥匝道，东接朝天门码头，西为长江大桥，与南滨路隔街相望。主要特征：（1）地块属于传统市中心，有江景概念。（2）地块位于山壁斜坡上，与南、北两条道路均有较大的地势高差，且石板坡立交桥匝道为快速通道，人行道狭窄，商业氛围很难形成，而长滨路目前人流量、车流量都不大。（3）容积率偏低，按控规总建面只能修55020。初步结论：该地块目前开发条件尚不够成熟，开发风险较大。4、南岸区四公里罗家院子地块相关指标：占地26556平米（39.8），商业6级、住宅6

16、级，容积率4，已拆迁。区位：地块紧邻四公里立交桥和竞地花园小区，地势平坦，连接南岸学府大道和渝黔高速马路。距南山风景区仅20分钟车程，面对立交桥下2万平米公共绿化带，视线比较开阔。主要特征：（1）地块所临的学府大道路上集中了四所高校：重庆教化学院（即将扩建）、重庆工商学院、重庆交通高校、重庆财政学校，另外还有南坪中学、110中学等，教化资源丰富。据了解，自去年起先，南岸区政府投资上亿元，用于学府大道的改造，依据规划，该条大道将建成重庆首条景观大道，到2022年在这里将建成占地1万亩，拥有10万高校生和15万居民的“江南高校城”。（2）地块对面规划的轻轨3号线将于今年年底前动工，并设轻轨站，交通

17、便捷。（3）该地块离重庆闻名的南山风景区近20分钟车程，南山闻名的餐饮一条街以及已逐步形成的度假村经济，都对地块有肯定影响。初步结论：地块已拆迁，但总体来说，住宅开发占主导地位，集中式商业开发依托周边的高校经济概念有肯定机会，但目前条件尚不成熟。三、典型楼盘分析1、巴南新天地（开发商：协信集团）经济指标：占地25218平米（32亩），总建面80270平米（其中商业总建面60563平米，住宅总建面14917平米），地上建面58883平米，地下建面21387平米。容积率3.18，机动车位164个。市场定位：巴南地区的解放碑，大型港式购物中心价格：GF：即负一层，暂不销售，引进大型主力店。1F：临街

18、面约3-4万元/平米，临内街的约2-3万元/平米（主题百货部分暂不销售）2F：约1-2万/平米（主题百货部分暂不销售）3-4F：目前尚未销售实惠方式：一次性10%，按揭1%，财宝会一般会员额外1%，VIP会员额外2%实惠。主力面积：按套内面积计算，主力集中在30-60平米，另有一些100-300平米主力商铺。主要特征：（1）项目位于巴南渔洞黄金商业中心，周边街区商业氛围成熟，配套完善。（2）实行开放式步行街与封闭主题卖场相结合的方式进行规划，在步行街内设主题百货店、大型超市、IT通讯城等。（3）动线相对比较简洁，一条主步行街，四条协助次街，其中用三个主题广场连接。（4）招商先行，与上海百联集团

19、合作招进众多主力商家，如：新世纪超市（-1F）、德克士（3F）、诚泰通讯、华生园等本土、国内品牌商家入驻，增加投资信念。（5）投资者既可以自己出租，也可以托付给管理公司出租。假如自己招租则需受其商业规划约束，按其规划分类招商；假如托付给管理公司出租，则可获得7%的返租回报。（6）1层上铺只有一间主力商铺可经营餐饮，2层商铺则大部分设置了烟道，可经营餐饮。综合评析：（1）巴南地区距重庆主城区较远，但聚集了一批长安铃木、宗申集团、华陶的知名企业，商业消费相对仍比较活跃，但过去的商业主要为临街底商，市场能否支撑6万余平米的开放式临街商业还有待论证。（2）近几年重庆各区大量修建步行街，如江北、南岸、杨

20、家坪、沙平坝等，从已建好的几条步行街销售、经营状况看，往往销售火爆，但目前经营状况一般。（3）协信集团与上海百联合作进行前期招商，并预留了部分主力商业部分不销售，在肯定程度上增加投资信念，但承诺托付出租返还回报的营销模式，给后期经营留下较大的风险。（4）据调查，周边临街底商租金一般为100-150元/平米（套内）左右，则要达到11-12年回收投资（忽视资金利息）的状况，则其租金将必需达到300元/平米（套内）左右，有肯定风险。（5）从销售状况看，目前在售的1-2层商铺，总体销售比较平稳，约达50%以上。一层剩余不多，二层销售相对较慢。2、江南枫庭（华宇集团）经济指标：占地41亩，总建面近10万

21、平米，由6栋高层电梯公寓组成。主力面积：一室一厅：40-60平米（套内）两室两厅：68平米（套内）三房两厅：104-107平米（套内）价格：一室一厅：均价3300元/平米（套内）两室一厅、三房两厅：均价2800-3000元/平米（套内），首期推出的3-6号楼均价2800元/平米左右，后期推出的1-2号楼价格稍高实惠方式：一次性2%，按揭（本地7成20年，外地6成10年）无实惠销售状况：2022.1.10日开盘，目前总体销售约70%，60-100平米的两房、小三房销售较好，120-130平米的大三房销售相对较慢。主要特征：(1)新建的四公里立交桥已完成，交通顺畅，从楼盘到南岸、江北、渝中各区都特

22、别便利。(2)南岸区政府重资打造学府景观大道，将该区域规划为占地近1万平米的江南高校城，周边名校云集，文化氛围深厚，相宜居家。(3)邻近南山风景区，区域视野开阔，空气清爽，自然环境较好。(4)经济、好用的小两房、小三房设计，有效限制总价，降低购房门槛。(5)40亩的规模，给小区以肯定的环境营造空间，与重庆普遍的独栋公寓相比，环境优势明显。综合评析：该楼盘是今年上半年的明星项目之一，分析其热销缘由仍不脱离三大要素：（1）好区位学府大道的改造、江南高校城规划以及南山风景区的旅游概念，使学府大道沿线成为南岸一个新兴热点板块（2）好环境小区内部环境的营造（3）小面积、低总价打造经济好用型居家户型。而这

23、已成为目前重庆居家楼盘热销的普遍规律。同时，依托华宇的品牌优势和肯定的户型创意，使该楼盘更具备了一些有特性化特色。此次重庆考察的南坪四公里地块与该项目同属一个区域，该楼盘的开发状况具有肯定参考性。3、雅地天际（重庆共创置业）经济指标：占地面积1120平方米，总建筑面积23056平方米区位特征：位于八一路与中华路交汇处，商业氛围相对深厚。定位：集智能写字楼、时尚居住、休闲于一体的精装修酒店式公寓物业类型：1-7层：商场8-33层：小户型酒店公寓硬件配套：配有3部电梯，每层12户，设有中心空调和热水供应，开放式厨房，不通自然气。价格：起价：8250元/平米（套内），即按建筑面积计算为5878元/平

24、米（如扣除中心空调、24小时热水系统等，约750元/平米，则实际起价为5128元/平米。）面积户型：30.9077.73平方米，主要为单间，一室一厅的无实体墙分隔。物管公司：世邦魏理仕，物管费3元/平米（不含24小时热水、中心空调费）销售状况：自2022.11.12开盘，至今公寓部分总体销售约70%左右。商业部分不销售。主要特征：（1）该楼盘地处重庆解放碑核心商圈内，商业氛围深厚，配套设施完善。（2）楼盘硬件配置比较较高，如中心空调、24小时集中供热系统等，基本比照商务酒店标准设计、修建。（3）商业部分目前暂不出售。（4）小户型投资者可自行居住、出租，也可托付给酒店经营商，由其配置家具、设备，

25、作为酒店出租，经营商按每年7%（税前，要扣税）返还回报，投资者需最少签订5年的托付租赁协议。综合评析：该项目由于其所处地段的商业价值影响，其小户型已不仅是单身公寓，而含有肯定的商务、酒店概念。因此从硬件到酒店经营商的引入，都完全根据酒店服务公寓进行规划、运作。从投资回报率看，酒店承诺7%的回报吸引了部分投资者，但后期经营压力较大，有较大的投资风险。因此，该项目销售周期比同类项目较长，销售状况并不志向。 注：此次还考察了位于南坪正街和七牌坊（大坪循环道旁）的两块土地，但由于位于南坪正街的一块土地已出让，位于七牌坊的一块土地也已经起先报名竞买，所以本报告对这两块地的分析不放在正文里面，只作为附件供

26、参考运用。附件：1、4号地渝中区大坪七牌坊地块相关指标：占地37626平米（56.43亩），商业5级，住宅3级，容积7.4，目前未拆迁，预料今年10月底。区位特征：地块位于大坪商业中心，分为两部分，两块地均有肯定临街面，紧邻解放军后勤工程学院，重庆医科高校和重庆石油高等专科学校，交通便利，毗邻即将竣工的大坪轻轨车站。 主要特征：（1）位于大坪商业中心，旧城改造前，这里人口密集，商业氛围比较深厚。（2）邻近解放军后勤工程学院和重庆医科高校，有肯定的高校概念。（3）近邻正在修建的重庆新体育馆，这里将作为将来的奥运会重庆区会馆，有肯定题材，但该体育馆离地块还有一段距离，且能否带动商气聚集尚难以推断。

27、（4）两块地块都临循环道，但该循环道为快速通道，能否聚集人气、商气还需进一步论证。（5）地块目前尚未拆迁，且拆迁量不小，地块开发的风险及成本还存在一些不确定因素。初步结论：该地块是处于重庆旧城传统商业口岸内，在商业、住宅开发上均有肯定市场空间和条件，可对其进行进一步论证。(教化欢迎您投稿)2、5号地南岸区南坪正街相关指标：占地11729平米，商业3级、住宅2级，容积率8.5，地块目前未拆迁。拆迁量27100平米，土地出让金总计4869万元（不含拆迁费）。区位：地块位于南坪正街支路旁，南距主干道约200米，正在建设的东环高架路从地块旁经过，北离南滨路约200米。（由于该地块未拆迁，地块与街区关系尚不明确）主要特征：（1）地块处于南坪中心商圈，紧邻南岸重百、天龙广场，周边商场、酒店、经融单位众多，邻近距餐饮旺地南滨路，人流量较大，配套设施完善，商业氛围成熟。（2）正在修建的东环高架路对住宅或商务楼的品质有肯定影响。初步结论：该地块地处南岸核心商圈内，周边有众多商场、商务楼、酒店、公寓，人口比较密集，从区域价值看有较高的商业开发价值。但由于该地块尚未拆迁，地块各边际线与街区的关系尚不明确，地块的可到达性、视线效果以及高架路对楼盘的影响等因素均难推断，且整体拆迁量较大，拆迁成本较高，故，还需对其作进一步了解、深度论证分析方能精确定位、推断。