成立商业投资运营管理有限责任公司的运营方案.doc

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1、成立“商业投资运营管理有限责任公司的运营方案草案尊敬的公司领导：根据xxx公司2021年的开展战略，增强企业核心业务的开展，现就在成立“商业投资运营管理有限责任公司以效劳于公司工程的成功运作，力求能对xx工程的房产存货资产实现“盘活现有资产，实现资产资本化，资本证券化的总体要求，现以书面的形式对“商业投资运营管理有限责任公司的成立、运营及管理方面的具体工作实施予以汇报，请公司及领导审阅后决策。一、公司名称的拟提报 拟注册名1：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司拟注册名2：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司 二、“商业投资运营管理股份的性质自主经营、自负盈亏的独立法人的股份有限责任公司税

2、务性质为：一般纳税人三、“商业投资运营管理股份经营范围的拟定 许可经营工程：烟草、黄金、餐饮、酒店效劳、药品、医疗器械； 一般经营工程：销售：办公用品、文化用品、工艺品、服装鞋帽、针纺织品、皮革皮具、日用百货、家用电器、五金交电、钟表、照相器材、粮油副食、生鲜瓜果、健身器材、珠宝首饰、计算机软件及辅助设备、通讯器材、建筑材料、仪器仪表；社会经济咨询；会展效劳；企业、广告营销筹划与管理咨询；设计、制作、发布代理国内各类广告；汽车租赁；房屋、柜台租赁及托管；国内劳务培训及输出代理；房地产经纪；二手房租赁、买卖；产权过户登记代理；银行贷款代理、公积金按揭代理；房地产规划设计；房地产评估；物业委托经营

3、；物业效劳；投资管理；资产管理；实业投资除金融、证券等国家专项审批工程；投资咨询；商务咨询；文化艺术交流筹划咨询除经纪；公关活动筹划；四、“商业投资运营管理股份注册资本 拟注册资本暂定为：五百万元人民币五、“商业投资运营管理有限责任公司公司类型股份有限责任公司前期为企业法人与公司发起人投资，后期逐步转化为由公司控股的多股东的股份有限责任公司六、“商业投资运营管理股份的出资、股权构成及股东权益分配一、注册登记期及筹备期股权比例为：80%3年内不能撤资 公司主要发起经营人为：20%待公司成立1年后，投资款以现金形式分期到位，如购物中心2021年12月25日超市不能如期开业，投资人有权不履行投资承诺

4、并无偿由发起股东收购二、实体营业期中及经营后期 1、公司法人股股权比例为33-51%此股权可于3年后局部或全部出售给其他股东2、公司主要发起经营人为：20%3、其他可合作公司资源范围的企业法人或自然人股 50-32%此局部股权拟由工程合作的内部装饰、装修方、经营用主要设备、设施提供方及广告公司、公司其他核心管理员工法人或自然人身份，以公司效劳债权，实物投资或现金入股的方式持有4、公司主要发起经营管理团队干股股权15%左右待管理公司成立后由公司股东与董事会具体确认，此干股在公司成立3年内只享有分红权，无有价转让权；3年后转为无资本金投入的实有股权，在公司章程上明确，可有价转让；为保障公司的经营利

5、益，发起经营管理团队向公司缴纳15万元经营责任保证金。三、股东权益分配 “商业投资运营管理公司第一年不分红；第二年以后公司每年财务年度末核算股东权益后并按公司规定提留公司各项财务工程后的利润分红一次。七、“商业投资运营管理公司 管理机制与组织架构一、公司组织系统采取所有权、管理权、经营权三权别离的管理机制 所有权管理权经营权债权、债务和所有者权益由股东或出资人享有和承当资金筹措与收益获得公司重大经营和管理决策、高层管理员工任免与授权、资金收支方案管理与财务监管、经营目标确定、下达、考核与奖惩、各项规章制度的制定中层管理员工的任免与授权、授权内日常经营决策、经营目标的落实与完成、方案内资金与经营

6、费用的管理、各级经营员工经营目标确实定、下达、考核与奖惩、各项规章制度的落实与执行投资人所有权结构超市酒店餐饮房地产经纪物业效劳投资经营管理XX商业投资运营管理股份二、公司组织结构一、所有权结构 二、管理权组织架构股东大会监事会董事会董事长方案财务中心工程经营管理中心审计监察中心超市店长酒店店长餐饮店长房产销售经理物业经理投资经营经理财务信息经理人资行政经理总经理助理企划经理总经理常务副总经理三、经营权组织架构 二、公司高管及各级员工的选任公司董事长、副董事长、总经理、常务副总经理、财务经理由投资企业推举，其余核心管理员工如总经理助理、超市店长、酒店店长、餐饮店长、物业经理、人资行政部经理、投

7、资经营经理由总经理任命，其余管理员工及一般员工面向社会公开招聘聘用。三、财务管理及监督新公司须对工程的财务进行标准管理，股东出资须做到工程专款专用，所有资金须严格按预算执行。新公司承接业务按各工程分立管理，公司内部须建立立项、分工程核算制度，并引入专业审计机构对工程进行独立审计。八、“商业投资运营管理股份的获利模式与经营思路一、获利模式1、接受委托公司邀请，通过为委托方委托的房产物业实物标的进行销售、招商、运营以收取佣金的形式获得经营收益；2、接受合作公司的邀请，采取租赁的形式取得合作公司的物业经营权，再通过已租赁物业的增值经营获取经营收益；3、接受合作公司的邀请，采取购置合作方物业产权的形式

8、取得产权与经营权，再通过实体经营获取经营收益，同时，享受物业增值带来的购置溢价收益；4、接受委托公司邀请，为委托方的房产物业实物标的交付使用后，进行“前期物业效劳，通过为全体业主提供专业有偿效劳获取经营收益；5、为合作方包括房产公司或实体经营商户提供有偿融资效劳获取经营收益；二、经营思路针对“物业效劳经营以外的经营工程 此经营思路是以购物中心现有物业情况而提出的1、以租赁的形式，获得购物中心以下经营业态的经营权，以用于“商业投资管理公司实体经营获取企业盈利，同时，如合作公司需要，可以经营贷款的形式为合作公司融资，但融资的本息归还本着谁使用、谁承当的原那么有偿进行，也可为“商业投资管理公司获得一

9、定的利润；2、以购置的形式，获得购物中心以下经营业态的产权，以用于“商业投资管理公司实体经营获取企业盈利的同时也可为“商业投资管理公司获得一定物业增值的收益；此形式主要可为合作公司或合作方获得银行按揭贷款或资产抵押贷款融资，但融资的本息归还本着谁使用、谁承当的原那么有偿进行，也可为“商业投资管理公司获得一定的利润；以下物业面积为暂定：物业楼层面积均价总价50%物业总价值超市B1F4600600027600000 13800000家用电器2F140460598506836 4253418儿童主题乐园3F1804 45448197376 4098688儿童动漫城3F64245442917248 1

10、458624影院3F183845448351872 4175936小吃城4F2550405010327500 5163750合计1283865900832 329504163、除以上物业面积外，其余合作公司的已销售投资业主物业和未销售物业由合作公司委托“商业投资管理公司经营，所获取租金由合作公司享有但需向“商业投资管理公司定期支付委托经营效劳佣金；4、特别备注 以不同形式获取的第2条所陈述需经营的业态、业种在操作时，“商业投资管理公司将以现金、实物资产及效劳提供债权等方式招股为前提，来确定具体的如：装潢装修公司个人、主要营业资产供货商公司个人、广告公司个人或其他方式合作的公司个人的工程、实物、

11、效劳、合作经营的合作方，这样既可以解决“商业投资管理公司前期投资、运营资金缺乏的问题，也可以为合作公司解决融资的实质性问题，具体执行待大方向确定后据实况而定。5、前期与签的“xx购物广场销售、招商代理和运营管理合同中第二局部“工程招商代理及经营管理局部继续履行直至合同到期，第一局部“工程销售代理局部的责权利，在与xxx进行协议合同终止并进行完费用、资产清算后，由“商业投资运营管理与xx公司重新洽谈代理条件后重新签订“委托销售代理合同后执行。九、“商业投资运营管理核心经营管理团队构成建议：董事长法人由：xx担任总经理由：xx担任十、“商业投资运营管理成立后薪资待遇的拟设定 以下所有各级员工自正式

12、聘用之日起享受国家规定的“五险一金保障，具体实施标准待定。1、核心高管薪资待遇方案每月核发70%，完成每年根底方案利润指标后其余30%年底一次性核发，不满一年的不予核发董事长：年薪30万，干股7.5%总经理：年薪30万，干股7.5%2、特聘员工专业技术与经营人员薪资待遇方案每月核发70%，完成每年根底方案利润指标后其余30%年底一次性核发，不满一年的不予核发常务副总经理：年薪14.4万； 特聘运营总经理助理：年薪14.4万；特聘超市店长：年薪14.4万； 特聘销售经理：年薪14.4万；特聘财务信息经理：年薪12万； 特聘电脑软件系统维护主管：年薪10万；特聘企划经理：年薪10万；3、除以上特聘

13、员工外，本着人员外乡化的原那么在当地招聘，享受相关薪资待遇“商业投资运营管理岗位薪资拟执行标准表性质岗位工资等级根本工资标准社保标准性质岗位工资等级根本工资标准社保标准行政后期岗位副总经理一级5800经营岗位副总经理一级6800二级5000二级6000三级4200三级5200见习或试用3400见习或试用4400经理一级3400经理一级3900二级3100二级3600三级2800三级3300见习或试用2500见习或试用3000副经理一级3100副经理一级3500二级2800二级3200三级2500三级2900见习或试用2200见习或试用2600主管一级2600主管一级2900二级2400二级27

14、00三级2200三级2500见习或试用2000见习或试用2300领班一级2400领班一级2600二级2200二级2400三级2000三级2200见习或试用1800见习或试用2000员工一级2200员工一级2400二级2000二级2200三级1800三级2000见习或试用1600见习或试用1800十一、公司成立前期的工作场地及员工到岗时间的安排1、建议管理公司成立后，除超市外，各岗位经理以上级别员工含特聘员工先行到位，超市经营类主管以上级别员工先行到位，另外，重要后勤保障部门一般员工如人事部、财务部、行政部根据具体需要先行到位局部员工；2、“商业投资运营管理的注册地及办公场地，因购物中心将于9月

15、24日超市先行开业，建议先租赁暂时临时使用，待工程投入使用后再迁至工程划定的办公区域。3、“商业投资运营管理的开办费人员工作、办公场地租赁、办公设备设施的采买、正常办公及差旅费用请公司按时拨付，具体数额待定。备注：以上工作安排的根底是在“购物中心2021年8月31日竣工验收和9月24日超市试营业工作的完成为根底的，如工程物业工程不能日期完成，将会给新成立的“商业投资运营管理和现场执行的前期招商、销售运营管理团队的操作造成实质上的经济损害，请总公司领导高达重视，具体经营时间结点内容附后。“商业投资运营管理成立工作组2021年4月23日星期四附件： 关于xxx招商与销售全面启动对外宣传推广 与合同

16、签订所需工作结点与责任确定的报告尊敬的建设投资开发领导：时值xxx物中心即将于2021年9月24日逐步开业之际，借此时机我招商、销售团队将全面启动销售与经营合同的签订，同时，将向社会对外宣传发布并承诺经营与销售相关的招商、销售政策，至此需要公司对以下与购物中心营业与销售相关的时间结点予以确认并按此时间结点争取按时、质量的完成相关工作，以防止在签订租赁、销售买卖合同书后如造成违约时的履约赔偿责任的划分，具体时间结点在与公司相关会议根本确定后，现以本书面报告的形式提报公司予以确认后，我招商、运营工作全面展开，具体内容如下:一、经营方面的总体时间结点1、2021年9月24日负一层至裙楼一层，超市整体

17、试营业 15月20日前，室内装修设计方案与施工单位确实定，相关工作开始实施； 27月20日前，完成工程文化西路沿街与光明南路的围挡撤除及退界局部的道路硬化铺砖工作，外广场交付使用； 38月10日前，工程裙楼一至四层外立面装修工程完毕并完成验收；48月31日前，负一层整体装修工程完毕并交付经营业主使用；58月31日前，裙楼一层含门面整体装修工程完毕并交付经营业主使用；68月5日前，门面业主经营商户进驻装修。2、2021年11月8日至2016年12月25日前，裙楼二层至七层商业业态的逐步、分期的试营业，具体总体时间结点如下：19月5日前，裙楼局部商业物业整体交付使用；29月10日前，电影院、儿童游

18、乐城二至四层、小吃广场、电器广场进驻装修；3其余主力商户于10月1日前进驻装修。二、物业销售方面的总体时间结点1、5月20日前，由xx公司办理完工程建筑面积初测绘工作、工程销售预售许可证的取得工作；2、5月20日前，xx公司交付业主设备设施交付清单、工程外立面和房屋内部天地墙门窗等装饰装修标准清单、房屋使用说明及房屋质量保证书确实定；3、6月1日前，工程开盘时间及开盘庆典时间确实定；4、6月15日前，工程完成主体封顶工作；5、6月30日前，最少确认一家商业银行按揭贷款6、8月31日前，工程整体完成竣工验收工作；竣工验收报告在9月15日之前办理完毕；7、9月10日前，工程整体商业面积实测绘完成；8、9月20日前，裙楼一层含门面至四层商业裙楼业主交楼时间确实定；9、9月20日前，五层至十一层塔楼局部业主交楼时间确实定；以上时间结点望公司尽快审确、签字盖章至我招商、销售团队本案后，我团队将以此快速的展开招商、销售的相关宣传、签约和收款工作，力争全面完成公司交与的各项工作任务，特此报告。 致 敬!购物中心销售招商中心销售团队 2021年4月21日星期二