《房地产公司管理制度》.docx

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1、房地产公司管理制度 房 地 产 公 司 管 理 制 度 编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司 编制日期：2016.11.15 版本：第一版 书目 第一章 总则 4 1 目的 4 2 适用范围 4 其次章 公司组织管理机构 5 1 公司组织管理机构图 5 2 人员分布 5 第三章 项目开发总体流程 6 1 项目开发总体流程图 6 2 项目开发总体流程说明 10 第四章 工程项目管理工作流程 15 1 施工协调管理流程 15 2 档案信息管理流程 17 3 项目平安管理工作总体流程 19 4 项目质量管理工作总体流程 24 5 工程进度款管理工作流程 28 6 工程变更管理工作流程 30 7 成

2、本限制管理工作流程 32 8 项目进度管理工作总体流程 35 第五章 管理制度 38 1 日常工作管理制度 38 2 公司财产、办公用品管理制度 39 3 行政档案管理制度 39 4 监理、总包、分包的管理制度 40 5 工程施工管理制度 50 6 工程质量限制制度 60 7 施工进度管理制度 64 8 投资限制管理制度 65 9 工程验收流程管理 68 10 奖罚流程制度 69 第六章 岗位职责 70 1 总经理职责 70 2 工程副总经理职责 70 3 办公室专员职责 71 4 工程部经理职责 72 5 材料设备专员职责 73 6 专业工程师职责 75 7 资料档案员职责 76 8 外联专

3、员岗位职责 77 9 平安员岗位职责 78 第一章 总则 1 目的 为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平和工作效率，实现工作的规范化、程序化，依据我公司实际，制定本制度。 2 适用范围 2.1 本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。 2.2 房地产公司主要对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方面的关系，保证工程的顺当实施。 其次章 公司组织管理机构 1 公司组织管理机构图 董事长 总经理 副总经理（工程指挥部） 工程部经理 材料 设备员 资料 档案员 平安 专员 专业工程师 办公室专员 外联 专员

4、 2 人员分布 副经理3名 外联专员1名 瑞景新都 光明新城 房地产公司现有副经理3名，外联专员1名，专业工程师4名，电工1名，材料兼平安专员1名，后勤3人。房地产公司 专业工程师1名 材料兼平安专员1名 后勤2名（门岗） 专业工程师3名 后勤1名（厨师） 第三章 项目开发总体流程 1 项目开发总体流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目管理工作总体流程1 层次 2 概要 项目立项与科研 部门 公司主管领导 工程指挥部 设计单位 各职能部门 节点 A B C D 1 审批 反馈 审批 项目建议书 前期手续 安排编制 土地合同订立 结束 进入设计阶段 项目可研 项目可研 评审 2 3 4 5

5、 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目管理工作总体流程2 层次 2 概要 项目设计与招标 部门 公司主管领导 工程指挥部 设计单位 各职能部门 节点 A B C D 1 审批 反馈 审批 设计招标协作 编制资金安排 结束 进入实施阶段 材料技术协议 通过 施工图及预算审查 通过 初设评审 初设批复 否 施工图设计及预算 否 初步设计 物资选购 制定物资选购安排 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目管理工作总体流程

6、3 层次 2 概要 项目实施阶段工作流程 部门 各职能部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 反馈 监督协作 反馈 现场施工打算 托付施工监理 编制项目施工组织总设计 落实开工条件 合同管理 进度管理 平安管理 质量管理 造价管理 技术管理 档案管理 通过 满意 结束进入竣工验收与评价 土建、安装施工、调试 否 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目管理工作总体流程4 层次 2 概要 项目竣工验收与评价 部门 各职能部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D

7、 1 协作监督 反馈 审批 审计 竣工验收 结束 评价考核 竣工结算 资产移交 工程结算 资料移交 通过 通过 启动投用 否 整改 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 2 项目开发总体流程说明 2.1 流程目的 本流程为自项目建议起先至竣工验收交付运用结束的总体管理流程，为加强对房地产开发业务的管理，削减和避开失误，提高综合效益。2.2 项目开发管理 2.2.1 项目建议书（项目选择）：由公司领导层依据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。工程指挥部依据项目状况编制项目建议书报公司领

8、导审批。 2.2.2 可行性探讨：由工程指挥部按房地产开发可行性探讨管理方法执行。 2.2.3 可研评审（投资决策）：确定投资项目的可行性探讨报告报公司审批。依据房地产开发项目可行性探讨报告，结合公司自身状况，公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策必需仔细慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。 2.2.4 土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地运用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要详细、明确、严谨，精确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。 2.2.5 安排编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编制项

9、目开发具体安排书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的托付、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员支配、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本限制、房产销售等的方式、方法及相应安排支配。 2.2.6 前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有： 2.2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。 2.2.6.2 向安排部门申报固定资产投资安排，报批项目立项。 2.2.6.3 向土地部门申领土地运用证和建设用地批准书。 2.2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。 2.2.6.5 如系旧城改造项目，按当地政

10、府的拆迁政策托付拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。2.2.7 设计招标协作：工程指挥部牵头，公司相关部门协作，招标确定设计单位单位。2.2.8 初步设计：由设计单位依据工程指挥部供应的项目规划条件，项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。2.2.9 初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织相关领导进行评审，主要审查相关经济技术指标是否满意公司要求。2.2.10 初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批，组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2.2.11 施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审查

11、，确认施工图及预算。 2.2.12 材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司选购部制定相应的选购安排，进行物资选购。 2.2.13 编制资金安排：工程指挥部主导，公司相关部门协作，编制资金安排，确定工程实施前，资金来源、数量到位，保证工程顺当实施。 2.2.14 现场施工打算 2.2.14.1 工程部负责托付测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。 2.2.14.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。 2.2.15 托付工程施工监理：全部开发项目原则上都要托付施工监理。

12、宜采纳招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或方法。工程部技术部负责组织托付监理。 2.2.16 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程指挥部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工依次、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的选购打算刚好间、质量限制安排、场地的利用及支配等。 2.2.17 落实开工条件：项目施工组织总设计确定后，工程指挥部应按安排组织选择施工队伍，签订正式的施工合同。工程开工前，工程指挥部协作公司相关人员办理消防

13、、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、平安监督等手续。 2.2.18 施工管理：开工条件具备后，组织施工单位进场施工，工程指挥部负责施工管理。管理内容主要包括： 2.2.18.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计； 2.2.18.2 帮助施工单位解决现场的特别困难； 2.2.18.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证； 2.2.18.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证； 2.2.18.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐藏工程的验收，严格限制工程质量； 2.2.18

14、.6 刚好发觉、处理施工中出现的问题，对质量事故，必需向公司及有关行业主管部门反映，妥当处理； 2.2.18.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系； 2.2.18.8 督促施工单位进行工程修理。 2.2.18.9 托付监理公司进行施工监理的项目，要严格根据托付监理合同、工程监理实施细则对以上施工管理工作进行分工，避开与公司工作交叉，并按托付监理合同、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。 2.2.18.10 工程款拨付：工程指挥部依据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款安排，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款安排后，由公司预算部门进行审核，并协作财务部拨款。 2.2.19

15、竣工验收： 2.2.19.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由工程指挥部组织初验，初验合格后向质量监督部门申请验收。 2.2.19.2 成片开发项目竣工后，工程指挥部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。 2.2.19.3 开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。 2.2.20 工程造价决算：工程竣工后，由公司预算部门审核施工单位提报的工程竣工造价结算（必要时，可托付审计事务所进行审计），工程指挥部协作，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。 2.2.21 技术档案管理：

16、工程指挥部依据档案管理要求制定相应方法进行管理，主要是： 2.2.21.1 收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工报告等等。 2.2.21.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐藏工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。2.2.22 评价考核：工程指挥部依据公司相关规定对项目全过程进行评价，对项目参加人员进行考核，书面形式反馈公司主管领导，为公司后期项目开发积

17、累相关阅历。第四章 工程项目管理工作流程 1 施工协调管理流程 1.1流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 施工协调管理流程 层次 2 概要 协调 部门 公司职能部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 召开工程例会，解决相关施工出现的问题 审批工程开工报审表 结束 协作协调解决问题 审批复工申请 下达工程暂停令 是 否 是否下达工程 暂停令 提出须要施工单位解决的问题 审核工程开工报审表 工程竣工后 参与启动工作 确认整改完成后提出复工申请 负责落实解决影响工程施工的相关事项 组织工程开工 条件 满意 组织编写工程开工报审表 办理开工手续 起先 2 3 4 5 6 公

18、司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 1.2 流程说明 1.2.1 办理开工手续：施工单位进场后，施工单位到政府相关部门办理开工前所必需的各项手续。1.2.2 编写工程开工报审表：具备开工条件后，施工单位组织编写工程开工报审表，报监理审核，工程指挥部审批。开工报审表格式根据建设厅文件格式编制。1.2.3 组织工程开工：工程开工报审表审批通过后，施工单位组织开工。1.2.4 施工过程中出现质量、平安、进度等问题，工程指挥部组织召开工程例会，协调解决相关问题。监理单位根据程序对问题的严峻程度进行分析，确定是否暂停施工。不须要停工的，施工单位根据工程指挥部和监

19、理单位的要求进行落实整改。1.2.5 须要暂停施工的，施工单位在停工整改完成后，提出复工申请，工程指挥部协作监理单位对整改状况进行复查，按要求整改完成的，监理单位批准复工。1.2.6 监理单位协作协调解决出现的问题，施工单位根据工程指挥部及监理单位的各项要求组织施工，工程竣工后，参与项目启动工作。2 档案信息管理流程 2.1 流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 档案信息管理流程 层次 2 概要 档案信息 部门 公司职能部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 反馈 起先 结束 工程竣工档案移交至公司档案室 接受工程竣工档案 移交 审查工程竣工档案 提出档案管理的目标安

20、排及要求 审核相关文档 确认工程竣工档案 移交 审核工程竣工档案 工程竣工档案移交 经施工单位审核后上报验竣工资料 按要求对文件资料进行归档工作 收集自身负责的全部相关文档档案及影像资料 确认工程档案管理目标、档案范围及要求 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 2.2 流程说明 2.2.1 起先：项目确立后，工程指挥部成立，由工程指挥部提出档案管理的目标安排及要求，确保工程档案和工程同步进行。2.2.2 施工单位进场后，工程指挥部组织监理单位、施工单位相关人员对项目档案管理的目标安排及要求进行传达，相关单位负责人进行确认。2.2.

21、3 工程过程中，施工单位依据档案管理的要求收集自身负责的全部相关文档档案及影像资料，监理单位负责按要求审核相关文档。工程指挥部组织定期不定期的随机抽检，确认档案的同步、完整、真实。2.2.4 施工单位资料员按要求对文件资料进行归档工作，待工程竣工后，施工单位按要求装订完成，自行审核后提交至监理单位审核。监理单位确认资料符合要求后报工程指挥部审查。2.2.5 工程资料的交接：竣工档案通过工程指挥部审查后，施工单位办理工程档案的移交手续，档案移交至监理单位，监理单位予以确认，然后监理单位把施工单位竣工资料和监理单位竣工资料一并移交至工程指挥部，工程指挥部予以接受。2.2.6工程指挥部相关人员在资料

22、接受完成后，根据公司资料管理的相关规定，反馈相关信息，刚好完整的把项目竣工档案移交至公司档案室。3 项目平安管理工作总体流程 3.1 流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目平安管理工作总体流程1 层次 2 概要 平安 部门 公司职能部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 监督检查工程平安管理体的建立和运行 起先 A 开工前，召开第一次平安会议 是 符合 要求 审批参建单位的平安文明施工策划 督促、检查参建单位编制平安管理制度、台账及危急点预控措施 建立平安管理制度和平安管理台账 建立平安管理网络 否 审核安措费运用状况，对现场平安文明施工条件及措施落实状况进行 把

23、关 施 修改完善 编制平安监理工作方案，建立平安管理台账 开工前，落实平安文明措施，落实平安会议精神和风险、应急、分包等管理措施 修改完善 编制平安文明施工实施细则方案及危急点预控措施，建立平安管理台账 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目平安管理工作总体流程2 层次 2 概要 平安 部门 公司职能部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 组织开展各类平安检查 总结并制定平安管理改进安排 全过程平安管理监督检查指导 反馈 A 监督指导项目问题整改 评价，总结上报；监督改进落

24、实状况并提出预防措施 定期召开平安会议组织开展平安管理活动 定期开展危急点预控管理分包管理 落实季度及专项平安大检查 组织月度和随机平安检查 组织实施全过程平安管理 达到平安开工条件 监督检查项目施工现场平安文明状况，对重要工序、危急点、特别作业实施旁站，协调交叉作业和工序交接中平安文明施工问题 B 每月开展平安教化，开展平安检查活动，落实平安会议确定和安评、危急点、应急和分包管理制度和措施，实行隐患整改闭环管理，保持平安文明施工环境 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目平安管理工作总体流程3

25、层次 2 概要 平安管理 部门 公司职能部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 结束 分析总结 评价结果 总结上报 符合要求 符合要求 持续动态改进保持良好文明施工环境 接着整改 是 否 对检查和评价中存在的隐患进行整改闭环 B 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 3.2流程说明： 3.2.1 建立平安管理网络：工程指挥部成立后，指挥部平安专员组织，依据公司平安部各项规定要求，指挥部负责人支配相关人员协作，完成项目平安管理网络的建立。公司平安部负责监督检查项目平安管理体系的建立和运行。3.2.2 建立平安管

26、理制度和平安管理台账：在已建成的平安管理网络下，工程指挥部依据公司平安管理制度，结合项目实际，制定项目的平安管理制度，平安专员负责制度的传达和实施。并建立平安管理台账，对平安问题进行登记。3.2.3 督促、检查参建单位编制平安管理制度、台账及危急点预控措施：在现行平安法等国家法律法规规定内，各参建单位（包括监理、施工等）在项目平安网络及管理制度下，编制所辖范围内的平安管理制度、台账及危急点预控措施，工程指挥部负责督促、检查。3.2.4 审批参建单位的平安文明施工策划：工程指挥部对完成平安文明施工策划的单位部门的策划进行审批，全部修改完善，符合要求后，开工前召开第一次项目平安会议。3.2.5 第

27、一次项目平安会议：项目第一次平安会议主要统一思想，对项目的平安工作进行总体部署支配，监理单位对安措费的运用状况进行审核，对现场平安文明施工条件及措施落实状况进行把关，施工单位在开工前，把平安文明措施落实到位，把平安会议精神和风险、应急、分包等管理措施落到实处。3.2.6 达到平安开工条件：在各项制度、措施都落实到位，工程指挥部确认达到开工条件后，向公司领导及公司平安部反映状况，组织开工。3.2.7 组织实施全过程平安管理：项目正式开工后，工程指挥部组织实施项目的全过程平安管理。主要监督监理单位检查项目施工现场文明状况，对重要工序、危急点、特别作业实施旁站，协调交叉作业和工序交接中平安文明施工问

28、题。检查施工单位平安教化开展状况，平安检查活动开展状况，平安会议确定和安评、危急点、应急和分包管理制度和措施落实状况，全过程实行隐患整改闭环管理。公司平安部对全过程平安管理进行监督检查。3.2.8 组织开展各类平安检查：工程指挥部在公司平安部的指导监管下定期召开平安会议，组织开展平安管理活动，组织月度和随机的平安检查，落实季度及专项平安大检查，定期开展危急点预控管理。3.2.9 评价，总结上报：工程指挥部定期对平安管理工作进行评价总结，监督改进落实状况并提出预防措施，并将结果上报至相关部门，公司平安部依据上报状况进行总结，并制定平安管理改进安排，工程部监督指导问题整改。3.2.10 对检查和评

29、价中存在的隐患进行整改闭环：各参建单位对检查和评价中存在的隐患实行整改闭环，整改达到要求的持续动态改进，不达要求的接着整改，保持良好文明施工环境。3.2.11 分析总结、评价结果、总结上报：由平安技术部最终对全过程平安管理工作中存在的问题，整改落实状况，落实效果进行分析评价，按要求把结果上报至相关部门，以便持续改进。 4 项目质量管理工作总体流程 4.1流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目质量管理工作总体流程1 层次 2 概要 质量管理 部门 公司职能部门 工程指挥部 参建单位 节点 A B C D 1 加强设备选购质量管理和监造工作 定期随机检查在建工程质量 起先 建立质量管理体系及

30、规章制度 A 组织中间验收 对项目质量进行全过程管理 B 施工单位 监理单位 设备供应公司 调试试验单位 设计单位 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目质量管理工作总体流程2 层次 2 概要 质量管理 部门 公司职能部门 工程指挥部 参建单位 节点 A B C D 1 参与工程竣工验收 批准工程项目启动安排书 汇总竣工验收出现的缺陷并组织复检 组织工程质量竣工验收 编制工程项目启动安排书 A 协作做好复检工作 结束 负责投产后质量保修工作 在规定的时限内完成消陷工作 B 2 3 4 5 6 公司

31、名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 4.2 流程说明 4.2.1 起先：建设项目工程指挥部成立后，工程部门负责人组织相关人员建立项目质量管理体系，制定质量管理规章制度。并通过会议形式下达至相关参建单位，保证质量管理工作思想统一，有章可循。 4.2.2 对项目质量进行全过程管理：工程指挥部负责对全部进场单位进行质量全过程管理。主要管理内容包括： 4.2.2.1 设计单位保证供图进度和质量；派驻工地代表；刚好答复参建各方提出的设计问题；参与质量检查及质量事故调查等工作。4.2.2.2 施工单位建立健全施工质量管理体系和制度；制定落实质量保证措施；加强分包质量

32、管理；严格工序管理，组织好内部质量检查、验收工作，参与工程质量检查，质量事故调查和处理等工作；完善施工质量档案管理。4.2.2.3 监理单位建立健全监理质量限制保证体系，制定见证、旁站、巡察、平行检验等监理工作制度，并确保有效实施；审查施工单位的施工组织设计等有关文件；组织检查验收进场设备和材料；严格施工过程质量限制，定期编写过程质量报告；组织或参与过程质量检查，过程质量事故调查和处理；建立健全工程监理质量档案。4.2.2.4 设备供应公司严格执行国家及行业标准、合同规定，供应全套产品质量证明文件，并按合同规定供应技术培训和现场安装试验技术指导及相关服务，协作监造工作。公司选购部要对设备供应单

33、位进行质量管理工作。4.2.2.5 调试试验单位严格执行有关规定，编制调试试验大纲，提交精确、齐全的工程调试、试验报告。4.2.3 定期、随机检查工程质量：工程指挥部要根据质量管理体系的要求，组织定期和随机的工程质量检查，对检查中发觉的问题要求相关单位进行整改并组织复查，并做好记录，整改必需落实到责任人。4.2.4 中间验收：工程部负责对完工工程的中间验收工作，参建单位按规定申请验收程序，工程部组织人员进行中间验收，不合格的支配整改，整改完成后予以复验。验收合格后，按规定办理验收手续，进行资料档案存档。工程部督促施工、监理单位刚好报送有关工程建设的各种文件资料，由项目公司资料员做好档案文件的收

34、集、整理、移交等工作。对关键的设备安装和施工工序，由工程部进行重点限制，加强监督检查的力度，实行有效的措施，对各个环节实施连续的监控 4.2.5 竣工验收：工程竣工后，工程指挥部组织相关人员进行工程质量竣工验收，由工程指挥部编制工程项目启动安排书报公司相关部门批准后，按规定起先竣工验收程序，对竣工验收中存在的问题工程指挥部进行汇总，支配相关部门在规定时间内完成整改。整改完成后工程指挥部组织复检，复检合格后，办理竣工手续。4.2.6 质量保修：竣工验收完成后，进入质量保修阶段，各参建根据合同进行质量保修工作。 5 工程进度款管理工作流程 5.1 流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 工程进度款

35、管理工作流程 层次 2 概要 进度款管理 部门 公司预算部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 审批 监督材料供应、劳务分包款项的支付状况 审核 审查付款申请 结束 支付预付款 进度款 审核材料供应劳务分包提出的付款申请 办理预付款或进度款 1. 编制工程预付款报审表，申请支付工程预付款 2. 依据工程施工完成形象进度编制工程进度款报审表 起先 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 5.2流程说明： 5.2.1 起先：合同签订后，施工单位根据合同规定组织工程施工。 5.2.2 进度款付款申请：工程达到付款条件

36、时，施工单位按要求编制付款申请表。合同规定有预付款的，办理预付款手续。进度款按工程施工完成形象进度编制工程进度款报审表。5.2.3 审查审核付款申请：付款申请表编制完成后，报监理单位进行审查、工程指挥部审核后报公司预算部门进行审批。工程付款的依据是工程指挥部负责人等各级责任人确认、公司预算部填写的工程付款确认单，填写工程付款确认单的依据是依据合同计量要求核实的工作量计量清单。工程竣（完）工结算造价为财务最终付款依据。工程指挥部帮助办理付款手续。5.2.4 办理进度款（预付款）：付款报审表经公司预算部门审核通过后，施工单位到预算部办理付款凭证，供应相关证明文件，按规定到财务部门办理付款手续。5.

37、2.5 支付材料款、分包工程进度款：材料款及分包工程款由总包单位按企业规定自行办理支付，工程指挥部负责监督材料款和分包款的支付状况，并做记录保存，刚好发觉支付中存在的问题，并提出看法建议，要求总包单位执行，避开出现纠纷，影响工程实施。 6 工程变更管理工作流程 6.1 流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 工程变更管理工作流程 层次 2 概要 工程变更 部门 公司相关部门 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 是 实行重大工程变更审批规定 现场监督实施 否 是否重大变更 审核 是否同意变更 是 监督实施 从质量、进度、投资限制角度审查 组织实施工程变更 编制工程变更预算书

38、 结束 报送工程变更单汇总表 提出工程变更 起先 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 6.2 流程图说明 6.2.1 起先：施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。 6.2.2 变更监理审查：监理单位召集相关监理工程师依据施工合同、现场实际条件等因素对变更申请、变更方案进行探讨，出具书面看法后返回施工单位。6.2.3 编制工程变更预算书：监理单位同意变更的由施工单位编制工程预算书报监理单位审查，工程指挥部审核，审查审核从质量、进度、投资限制角度进行。6.2.4 是否属重大变更：一般性的变更由工程指挥部经理审批；对项目投资、工期

39、影响较大的工程变更报请公司总经理、董事长批准。6.2.5现场监督实施：工程变更批准后，监理单位协作工程指挥部现场监督实施，施工单位组织实施工程变更。6.2.6 报送工程变更单汇总表：工程结（决）算时，由施工单位报送工程变更单汇总表至公司预算部门进行结（决）算。6.2.7 工程指挥部组织监理单位对变更进行分析，造成即成损失的，要明确责任，后下发给施工单位执行。7 成本限制管理工作流程 7.1流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 成本限制管理工作流程 层次 2 概要 成本限制 部门 公司预算部 工程指挥部 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 审核 概预算审查 （事前） 1. 审查竣工决

40、算 2. 补偿与索赔 3. 扣质保金 起先 施工招标择优选择施工单位 优化设计施工图会审 进度款支付 1. 审查合同价分解 2. 审查设计变更 3. 核对材料、设备订货 动态限制（事中） 实现成本限制目标 结束 竣工验收决算 （事后） 合同归档并对价款运用进行限制、分析、反馈 依据施工合同组建项目部，做出成本管理规划及资金运用安排 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 7.2流程说明 7.2.1 起先：项目起始，工程指挥部开展成本限制管理工作。7.2.2 优化施工图设计：设计单位完成图纸设计后，工程指挥部结合公司相关部门及参建单位对

41、施工图组织会审，对施工图进行优化，公司预算部门审核施工图预算，结合设计图纸的自审、会审的其他相关资料按现行的行业定额、材料价格信息及有关费用的指导性取费率为依据编制施工图预算，确定预算成本。 7.2.3 选择施工单位： 在工程招投标阶段，依据工程概况和招标文件，进行项目成本预料，工程指挥部提出投标决策看法，择优选择施工单位。 7.2.4 动态限制：施工单位确定后，施工单位依据施工合同组建项目部，做出成本管理规划及资金运用安排，监理单位对成本进行动态管理。7.2.5 合同归档并对价款运用进行限制、分析、反馈：工程施工过程中，施工单位负责合同的归档，并对价款运用进行全过程的限制，同时进行分析，刚好

42、反馈项目成本运行状况。7.2.6 审查资料、限制成本：在合同执行过程中，工程指挥部负责审查合同价分解，审查设计变更，核对材料、设备订货，在成本有效限制下进行进度款的支付。7.2.7 竣工验收决算：在工程完成后，进行竣工决算时，公司预算部门负责审查施工单位的竣工决算，并限制补偿和索赔和扣留质保金，从而在时候有效限制成本。7.2.8 实现成本限制目标：通过事前、事中、事后全过程成本的限制，最终保证成本限制目标的实现，为公司项目建设实现最大化盈利。8 项目进度管理工作总体流程 8.1流程图 部门名称 工程指挥部 流程名称 项目进度管理工作总体流程 层次 2 概要 进度管理 部门 公司部门 工程指挥部

43、 监理单位 施工单位 节点 A B C D 1 审查 审查 审批 依据工程立项批复编制工程前期进度安排及总进度目标 进度限制 工程各节点进度变更造成项目改变，实际值与安排值比对 结合月底存在的问题及相应对策，汇总编制建设月报 每月检查进度执行状况刚好订正偏差 编制工程物资供应协调表 汇总工程施工进度安排和物资供应协调表 审核工程施工进度安排 是否满意工期要求 是 审核调整后施工进度安排 依据施工图编制工程施工进度安排 对相应的施工进度安排进行调整 报出形象进度报表 结束 否 实施施工进度安排 2 3 4 5 6 公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部 签发人 签发日期 8

44、.2 流程说明 8.2.1 编制工程前期进度安排和工程进度总目标：项目立项审批完成，工程指挥部成立以后，依据工程立项批复，工程指挥部相关人员编制工程前期限制安排，明确工程前期工作支配和进度，同时依据施工图，确定项目实施总的进度目标，用以限制项目实施过程。8.2.2 工程施工进度安排：施工单位依据施工图及现场状况，在项目实施总进度目标内编制工程施工进度安排并报监理单位审核。符合总工期要求的提交工程指挥部审批执行，不满意总工期的返回施工单位进行调整。8.2.3 工程物资供应协调表：工程指挥部依据工程进度安排编制工程物资供应协调表，保证工程实施过程中的物资供应满意施工进度须要。8.2.4 汇总工程施

45、工进度安排和物资供应协调表：在施工单位工程施工进度安排编制完成，审批通过，工程指挥部工程物资供应协调表完成后，工程指挥部汇总相关文件，报公司相关部门审核，通过后以正式文件传达各相关单位，予以执行。8.2.5 每月检查进度执行状况：每月定期对当月的进度执行状况进行检查，对于实际进度和安排进度不一样的予以分析，查找缘由，刚好订正偏差。8.2.6 进度限制：工程指挥部结合月底存在的问题及相应对策，汇总编制建设月报报公司领导及相关部门审核，同时对工程各节点进度变更造成项目改变支配施工单位相应施工进度进行调整，监理单位审核后执行。工程指挥部对进度执行状况进行记录，用进度实际值和安排值比对，从而保证工程总

46、体进度有安排执行。8.2.7 报形象进度报表：施工单位依据实际施工进度报出形象进度报表按规定程序办理工程进度款项。 第五章 管理制度 1 日常工作管理制度 1.1遵守国家有关法律、法规、遵守公司各项规章制度，不损害公司形象和公司利益，听从领导的支配，工作主动，爱岗敬业。 1.2仔细学习、驾驭有关学问，按规定取得相关的岗位资格证书，按岗位职责仔细工作。 1.3任何人不准迟到、早退。 1.4全部员工上班前必需穿着公司配置的工作服等劳保用品，不得随意着装。 1.5各部门应负责各自办公室的清洁卫生。全部的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面拾干净。 1.6公司均设专人负责办公地点的平安、保卫、消防工作，定期检查，刚好消退存在的隐患。同时，每一位员工对公司的平安、保卫、消防中存在的问题均要刚好汇报、帮助处理的义务。 1.7电脑、复印机、传真机、长途电话均由办公室指定专人负责保管、维护。 1.8 任何人不得因私运用各种办公设备，若因特别状况须要运用者，须经同意，并费