技术部工程维修部岗位作业指导书5685.docx

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1、西部智谷谷工程部部岗位流流程作业业指导书书目录序号文件编号号文件名1西部智谷谷工程部部组织架架构图2PROEELDOO-GCCQC-01工程维修修部主管管岗位作作业指导导书3PROEELDOO-GCCQC-02设施设备备管理作作业指导导书4PROEELDOO-GCCQC-03公共能耗耗管理作作业指导导书5PROEELDOO-GCCQC-04公共设施施维修养养护作业业指导书书6PROEELDOO-GCCQC-05房屋维护护保养作作业指导导书7PROEELDOO-GCCQC-06柴油发电电机管理理作业指指导书8PROEELDOO-GCCQC-07电梯设备备管理作作业指导导书9PROEELDOO-G

2、CCQC-08对外委托托维修保保养管理理作业指指导书10PROEELDOO-GCCQC-09二次供水水设备管管理作业业指导书书11PROEELDOO-GCCQC-10给排水设设施设备备管理作作业指导导书12PROEELDOO-GCCQC-11工程维护护工具管管理作业业指导书书13PROEELDOO-GCCQC-12工程维修修养护安安全作业业指导书书14PROEELDOO-GCCQC-13工程维修修入户流流程图15PROEELDOO-GCCQC-14房屋质量量整改管管理作业业指导书书16PROEELDOO-GCCQC-15房屋质量量整改流流程图.17PROEELDOO-GCCQC-16供配电设设

3、施设备备管理作作业指导导书.18PROEELDOO-GCCQC-17弱电设备备管理作作业指导导书19PROEELDOO-GCCQC-18设备房管管理作业业指导书书20PROEELDOO-GCCQC-19设施设备备管理流流程图21PROEELDOO-GCCQC-20监控系统统管理作作业指导导书.22PROEELDOO-GCCQC-21消防设备备管理作作业指导导书23PROEELDOO-GCCQC-22水景设备备管理作作业指导导书24PROEELDOO-GCCQC-23中央空调调冷水机机组管理理作业指指导书25PROEELDOO-GCCQC-24中央空调调热水机机组管理理作业指指导书26PROEE

4、LDOO-GCCQC-25入户维修修管理作作业指导导书序号文件编号号文件名27PROEELDOO-GCCQC-26配电房值值班管理理作业指指导书28PROEELDOO-GCCQC-27电梯困人人应急预预案29PROEELDOO-GCCQC-28设备房突突发事件件处理预预案30PROEELDOO-GCCQC-29火灾应急急预案31PROEELDOO-GCCQC-30水浸事故故应急预预案32PROEELDOO-GCCQC-31煤气泄漏漏应急预预案33PROEELDOO-GCCQC-32停水应急急预案34PROEELDOO-GCCQC-33停电应急急预案35PROEELDOO-GCCQC-34风机设

5、备备操作作作业指导导书36PROEELDOO-GCCQC-35消防设备备维护保保养作业业指导书书37PROEELDOO-GCCQC-35消防设备备维护保保养作业业指导书书38PROEELDOO-GCCQC-37低压配电电设备异异常情况况处理作作业指导导书.39PROEELDOO-GCCQC-38电梯设备备异常情情况处理理作业指指导书40PROEELDOO-GCCQC-39二次供水水设备异异常情况况处理作作业指导导书41PROEELDOO-GCCQC-40热水机组组异常情情况处理理作业指指导书42PROEELDOO-GCCQC-41水景设备备维护保保养作业业指导书书43PROEELDOO-GCC

6、QC-42水景异常常情况处处理作业业指导书书44PROEELDOO-GCCQC-43消防设备备异常情情况处理理作业指指导书45PROEELDOO-GCCQC-44中央空调调热水机机组维修修保养指指导书46PROEELDOO-GCCQC-45中央空调调维修保保养作业业指导书书47PROEELDOO-GCCQC-46中央空调调异常情情况处理理作业指指导书48PROEELDOO-GCCQC-47工程部钥钥匙管理理作业指指导书49PROEELDOO-GCCQC-48工程低值值易耗品品使用管管理规定定50PROEELDOO-GCCQC-49工程维修修部员工工绩效考考评作业业指导书书 成都银都物业服务有限

7、公司 编号：PROELDO-GCQC-01西部智谷谷工程部部组 织 架 构 图工程维护部主管维修组领班运行组领班装修监管员水 泥电 木气 漆维 修员弱电、空调工电梯工工供配电房值班电工岗位编制制说明总编制112人工程部主主管：11名运行领班班：1名名运行工：4名维修领班班： 1人人维修组员员工5人人，装修修管理员员包含在在维修组组内。工程维修修主管岗岗位作业业指导书书1 目的的明确工程程维修主主管的岗岗位职责责，完成成本项目目工程维维护保养养工作，协协助项目目经理完完成工作作计划。2 适用用范围适用于公公司各项项目工程程维修部部主管的的岗位工工作。3 职责责3.1 在项目目经理的的领导下下进行

8、工工作，执执行公司司有关工工程管理理方面的的工作方方针、政政策、规规章和制制度。3.2收收集各种种设施设设备的技技术资料料、图纸纸。3.3 做好能能源消耗耗统计，注注意节能能降耗，杜杜绝跑、冒、滴滴、漏现现象。发发现异常常或者超超标准应应及时整整改，采采取节能能措施。3.4 解决技技术难题题，进行行设施设设备的抢抢修，参参与事故故、故障障分析，进进行整改改。3.5 了解掌掌握有关关房屋及及设施设设备修理理改造的的材料、配件协协助进行行急需器器材的采采购。3.6 前期管管理工作作3.6.1在项项目接管管前300天协助助项目经经理制订订“接管验验收计划划”，根据据项目情情况修改改“业主手手册”范本

9、。3.6.2参与与新项目目的接管管验收和和交房工工作。3.6.3在交交房前77天，协协助项目目经理完完成项目目管理设设施设备备动态管管理数据据图表的的制作和和安装。3.6.4协助助项目经经理开展展交房后后的工程程整改工工作，并并进行全全程跟踪踪，随时时掌握整整改的情情况，对对完成整整改的事事项及时时通报给给客户中中心。3.7 后期管管理工作作3.7.1年度度工作a、每年年12月月26日日前向项项目经理理递交本本年度的的“年度工工作总结结”，配合合项目经经理完成成下年度度“经营预预算”、“年度工工作计划划”、“年度设设施设备备管理计计划”；b、配合合完成客客户满意意度调查查工作。3.7.2季度度

10、工作a、按“年度设设施设备备管理计计划”的实施施方案进进行实施施；b、每季季度本项项目进行行一次安安全工作作检查。检查出出存在的的问题和和隐患，实实施整改改；c、每季季度根据据外委维维保单位位工作情情况提出出个人意意见；d、每季季度首月月上旬对对工程维维修养护护工作的的预算执执行情况况和多种种经营开开展情况况进行汇汇总分析析，并将将汇总分分析情况况上报项项目经理理；e、积极极参与项项目的各各类巡视视、专题题检查及及会议工工作。3.7.3月度度工作a、安排排本部门门人员查查抄代收收代缴的的水、电电、气表表读数，抄报客服中心核查后报公司财务收费。对公共能耗进行统计分析，生成相关统计数据，并对异常数

11、据应及时复查、处理；b、每月月对设备备及设备备用房进进行卫生生检查；c、每月月5日将将本项目目上月度度工程类类的工作作指标完完成情况况汇总,上交到到项目经经理审核核；d、每月月5日收收集整理理上月度度的相关关记录表表格并归归档；e、每月月15日日对库房房进行盘盘点，根根据库房房盘点情情况和预预算计划划申购下下月物品品,并于于每月119日提提交的月月度物资资申购计计划报项项目经理理审批；f、每月月28日日前对未未入住的的空置房房进行检检查，并并将检查查结果记记录在“空置房房巡视记记录表”中；g、每月月30日日前将部部门考勤勤及员工工月度考考核报项项目经理理；3.7.4每周周工作a、每周周一安排排

12、本部门门人员对对公共能能耗进行行抄表记记录，发发现异常常及时处处理；b、每周周参加项项目工作作例会，汇汇报本周周工作，提提交下周周工作计计划。C、每周周1次检检查设备备及设备备房，检查查运行记记录的记记录情况况；3.7.5每日日工作a、每日日召开部部门早会会，听取取昨日工工作汇报报和当天天工作安安排b、关注注日常维维修及计计划保养养开展情情况；c、处理理其它日日常事务务；d、完成成上级领领导交办办的其它它各项工工作。参参与装修修期间的的施工巡巡查管理理 。装装修竣工工后参与与设施设设备的验验收工作作，并做做好记录录；4 记录录无设施设备备管理作作业指导导书1 目的的确立公司司各项目目各类设设施

13、设备备的管理理要求，确确保各类类设施设设备管理理工作的的统一、完整和和完善。2 适用用范围适用于公公司各项项目各类类工程设设施设备备的综合合管理工工作。3 职责责3.1 各项目目经理负负责本办办法的实实施情况况进行检检查、督督导。3.2 工程维维修部主主管负责责本办法法的具体体实施3.3 工程维维修部人人员负责责所辖物物业范围围内的各各类设施施设备的的日常管管理工作作。3.4 公司品品质部负负责各类类设施设设备档案案的管理理工作的的监督、指导。3.5 各项目目客户主主办负责责各类设设施设备备档案的的管理工工作。4 程序序要点4.1 工程设设施是指指园区道道路、场场地、休休闲椅凳凳、路灯灯、游泳

14、泳池、建建筑小品品、雨、污水管管、井等等静止运运行状态态的共用用物业。工程设设备是指指发电机机、电梯梯、水泵泵等转动动运行的的共用物物业。4.2 档案的的建立要要求4.2.1 各各项目在在接管物物业后22个月内内应将管管辖范围围内建立立相应的的“设施设设备台账账”和使用用档案，并并在建档档后的33个工作作日内将将台账移移交客户户主办存存档。4.2.2 各各项目应应在接管管物业后后一月内内将所辖辖物业内内的所有有设施设设备进行行标识及及编号：a、所有有设施设设备应单单机单台台或按功功能系统统进行“设施设设备标识识”；b、“设设备标识识”用标牌牌形式予予以实施施，标牌牌应有下下列内容容：（1）设设

15、施设备备名称；（2）设设施设备备编号。c、设施施设备编编号按下下列规则则编制：设备流水水号（001，002）设备名称称缩写（取取汉语拼拼音字头头）设备系统统名称缩缩写（取取汉语拼拼音字头头）物业项目目名称注意事项项：（11）设施施设备流流水号按按物业项项目的设设备总数数流水编编制；（2）同同类型同同系统设设施设备备的流水水号码应应保持相相对的集集中和连连续性。d、标识识的制作作规范：标识材材质用双双色板制制作，表表面亚光光色。4.2.3 各各项目在在设施设设备接管管验收后后2个月月内必须须完善设设施设备备的统计计工作。a、设施施设备的的统计工工作应真真实、准准确、帐帐物相符符的原则则；b、设施

16、施设备统统计以设设备台帐帐的形式式，主要要统计设设施设备备的基本本情况，内内容主要要包括：设备名名称、设设备型号号、装机机容量、电压等等级、工工作方式式、出厂厂编号、出厂日日期、生生产单位位、使用用时间、设备原原值、检检测周期期、配套套电机型型号、主主要部件件、随机机资料、设备图图样等；c、设备备台帐与与随机资资料图册册、运行行检修记记录构成成设施设设备的全全部档案案内容；d、设施施设备使使用状态态的统计计以机电电设备运运行一览览表的形形式反映映设备的的状态，内内容包括括：设备备名称、型号规规格、电电机容量量、设备备编号、使用情情况等；e、设备备的统计计资料必必须全部部真实地地反映实实情；f、

17、设施施设备的的统计资资料应交交客户主主办存档档备查。4.2.4 所所有设施施设备应应按单机机单台或或功能系系统建立立设施设设备卡。4.2.5 设设施设备备台账应应保持与与设施设设备现行行状态一一致，为为此，设设施设备备管理人人员应将将诸如设设备封存存、停用用、限制制使用范范围、调调迁、报报废和更更换零部部件及检检修情况况及时进进入设备备台帐。4.2.6 设设备台账账和设备备出厂原原件（合合格证、说明书书、保修修协议等等）由总总办统一一保存。项目保保存复印印件。4.3 设备状状态标识识4.3.1 各各项目工工程维修修部应对对设施设设备状态态进行标标识，以以防止因因设施设设备误操操作造成成人员伤伤

18、害和设设施设备备损坏。4.3.2 设设施设备备状态分分为运行行、备用用。停用用、封存存、报废废、检修修及严禁禁合闸等等。4.3.3 正正常运行行中的设设施设备备可不予予标识。4.3.4 标标识的方方式方法法a、设备备状态用用标识牌牌进行标标识，标标识牌尺尺寸按1100mmm XX 500mm X 11mm（长长 x宽宽 x厚厚）制作作（供配配电设备备按电力力行业统统一标准准）；b、白色色塑料板板制作，字字体为红红色；c、设备备状态标标识牌应应在设备备状态确确定后，由由设备操操作人员员及时悬悬挂于应应予标识识设备的的显眼位位置；d、设备备状态改改变，标标识应随随之改变变。4.4 设备的的日常操操

19、作、运运行、维维修保养养管理4.4.1 工工程维修修养护按按照各类类设施设设备操作作、运行行、维修修保养标标准执行行。4.4.2 设设施设备备的巡视视管理a、巡视视检查分分为定期期巡视、特殊巡巡视和夜夜间巡视视三种：（1）定定期巡视视，值班班人员按按设施设设备运行行、维护护保养要要求的时时间和项项目，对对运行和和备用的的设施设设备及周周围环境境进行定定期检查查。包括括：日检检、周检检、月检检、季检检、年检检。（2）特特殊巡视视，对特特殊情况况下增加加的巡视视。如在在设施设设备超过过负荷或或负荷有有显著的的变化时时，新装装、检修修或停运运后的设设施设备备投入运运行，运运行中出出现可疑疑现象及及特

20、殊天天气时的的巡视。（3）夜夜间巡视视，对需需要夜间间才便于于发现的的情况进进行的巡巡视。如如接点过过热和绝绝缘污秽秽放电情情况。b、巡视视检查方方法：（1）看看：看各各设备外外观有无无损坏，内内部各接接线端有有无烧灼灼痕迹，各各仪表读读数、水水位、油油位是否否正常；（2）听听：听设设备运行行的声音音有无异异响；（3）嗅嗅：嗅运运行中的的设备有有无焦糊糊等异味味；（4）感感觉：感感觉设备备及设备备房温度度是否正正常。c、巡检检工作须须定时按按各类设设施设备备所列项项目进行行认真巡巡视，并并将结果果填写在在相应的的巡视记记录表上上。发现现问题及及时处理理,并将将巡查结结果填入入巡检记记录表。4.

21、4.3 维维修人员员在进行行巡视时时，应带带上相关关巡视表表，同时时将巡检检结果用用黑色签签字笔逐逐一清楚楚记录。4.4.4 巡巡视人将将巡视时时发现的的问题填填在报报修及处处理情况况记录表表中，小小事故能能及时处处理的，由由巡视人人立即处处理；大大事故及及时报告告主管，由由其派工工维修，并并将处理理方法、派工单单号和完完成时间间填在相相应栏内内。4.5 设施设设备的缺缺陷管理理4.5.1 设设备缺陷陷分类：a、一类类缺陷为为严重缺缺陷，指指缺陷已已导致设设施设备备不能运运行或造造成影响响较大，必必须进行行处理。凡可能能发生人人身伤亡亡、大面面积停电电、主要要设施设设备损坏坏，或造造成有严严重

22、影响响的事故故的缺陷陷均称为为一类缺缺陷，这这种缺陷陷性质严严重，情情况紧急急，必须须立即处处理。b、二类类缺陷是是重大缺缺陷指设设施设备备的较大大缺陷，设设施设备备还能运运行，但但情况严严重，已已影响设设备运行行，不能能满足系系统正常常运行的的需要，短短期内有有发生事事故的可可能性，威威胁安全全运行。c、三类类缺陷是是一般缺缺陷指设设施设备备的普通通缺陷，对对安全运运行影响响较小且且发展较较慢，可可以列入入计划处处理。4.5.2 发发现一类类缺陷应应立即消消除，并并向主管管、项目目经理、总经理理逐级汇汇报；二二类缺陷陷应及时时，按计计划消除除并向主主管、项项目经理理逐级汇汇报；三三类缺陷陷可

23、结合合定期检检修，有有计划消消除并向向主管逐逐级汇报报。4.5.3 工工程维修修人员发发现的设设施设备备缺陷应应记入（设设施设备备使用档档案）。4.6 设施设设备的大大修改造造4.6.1 工工程维修修部主管管根据设设施设备备使用状状况提出出设施设设备大修修、改造造项目的的申请，提提交项目目经理。上报公公司领导导或业主主大会审审定。4.6.2 公公司领导导批准由由本公司司出资的的设施设设备大修修、改造造项目。4.6.3 业业主大会会批准需需动用维维修资金金的大修修、改造造项目。4.6.4 项项目负责责制定实实施方案案，并按按计划和和方案组组织实施施。4.6.5 项项目经理理以及相相关技术术人员共

24、共同监督督、验收收。4.7 设施设设备的购购置管理理4.7.1 设设施设备备的购置置包括原原有设备备的更新新和新添添设备的的购置。4.7.2 设设施设备备购置应应遵循满满足服务务提供需需要的原原则。4.7.3 设设施设备备购置的的资金来来源按相相关法规规或规定定执行。4.7.4 设设施设备备更新需需在原设设备办理理了报废废手续后后进行。4.7.5 新新添设施施设备由由工程维维修部提提出服务务用途或或配套功功能以及及主要技技术指标标的要求求。4.7.6 采采购设施施设备应应遵循采采购控制制程序的的相关规规定进行行。4.7.7 采采购设备备到达公公司后，工工程维修修部进行行清点核核对，接接收相关关

25、资料，并并组织安安装调试试或试运运行。符符合要求求的，办办理相关关手续；不符合合要求的的，按合合同或公公司相关关规定办办理。4.7.8 经经验收符符合要求求的采购购设设施施备按本本条例相相关规定定纳人台台账，建建立卡片片等进行行日常管管理。4.8 设施设设备的停停用和封封存4.8.1 发发现下列列情况之之一，设设施设备备应予停停用或封封存：a、多余余设施设设备；b、设施施设备功功能己不不能满足足提供服服务需要要的设备备。4.8.2 停停用或封封存的设设施设备备应采用用适当措措施防止止锈蚀、磕碰和和其他形形式对其其状态的的损坏。4.8.3 工工程维修修部应定定期（如如一个季季度）对对停用或或封存

26、的的设施设设备进行行检查，以以保持其其适用性性。4.8.4 设设施设备备领班人人员应填填写设施施设备停停用或封封存的报报批单，经经维修主主管批准准后实施施。4.9 设施设设备的报报废4.9.1 无无修复价价值的设设施设备备应予报报废。4.9.2 报报废设施施设备应应由项目目物业服服务中心心组织鉴鉴定。参参与鉴定定的人员员应包括括：设备备管理人人员、财财务部代代表、项项目经理理。4.9.3 工工程维修修部主管管应填写写设施施设备审审核表经经总办批批准后实实施。4.9.4 需需报废设设施设备备在未获获报废批批准、实实施前，应应悬挂“待报废废”标识。4.9.5 报报废设施施设备应应及时撤撤离原安安装

27、或使使用场所所，未撤撤离前应应悬挂“报废”标识。4.9.6 工工程维修修部应将将批准的的设施施设备审审核表报报公司财财务部一一份。4.100 属于于业主共共用的设设施设备备的停用用、报废废，须报报本项目目业主委委员会审审核、同同意后方方可实施施。5 记录录a、PRROELLDO-GCQQC-002011设施施设备卡卡b、PRROELLDO-GCQQC-002022验收收单c、PRROELLDO-GCQQC-002033设施施设备审审核表d、PRROELLDO-GCQQC-002044设施施设备台台账e、PRROELLDO-GCQQC-002055设施施设备停停用申请请表f、PRROELLDO-

28、GCQQC-002066维修修保养延延时申请请表g、PRROELLDO-GCQQC-002077报修修及处理理情况记记录表公共能耗耗管理作作业指导导书1 目的的为确保公公司设施施、设备备的正常常运行，有有效监控控运行过过程所产产生的能能耗，责责任到人人，分工工明确。2 适用用范围适用于公公司各项项目所有有在管项项目。3 职责责3.1 工程维维修部主主管负责责人员安安排、数数据填写写、数据据分析。3.2 工程维维修部主主管、秩秩序维护护主管负负责本办办法的具具体实施施管理。3.3 工程维维修人员员负责辖辖区的各各类常用用设施设设备的具具体操作作。4 程序序要点4.1 能耗管管理分类类a、功率率的

29、管理理；b、数量量的管理理；c、周期期的管理理；d、运行行方式的的管理；e、技术术改造的的管理。4.2 新项目目接管后后1月内内，项目目经理必必须组织织工程维维修人员员对项目目的照明明、用水水等设施施设备进进行综合合分析、研究，提提出降低低能耗的的改造措措施和计计划并报报项目物物业服务务中心审审核实施施。4.3 新项目目接管后后1周内内，项目目经理/助理必必须同主主管制定定本项目目的能耗耗控制表表，明确确使用的的数量、开启的的时间和和使用周周期、使使用的点点位、管管理责任任人。4.4 工程维维修部主主管在112月中中旬对本本项目的的各类常常用设施施设备进进行统计计分析做做出下一一年度的的水、电

30、电、气用用量的预预算。4.5 工程维维修部主主管根据据项目情情况，每每月对园园区的照照明进行行核查，确确定开启启点位及及数量。4.6 工程维维修部主主管必须须每周确确定园区区的路灯灯、风机机、水景景的开、关时间间及开关关点位。4.7 工程维维修部主主管必须须每月确确定园区区的水景景补水周周期。4.8 工程维维修部主主管、护护卫部主主管负责责安排每每周三天天凌晨22：0003：000间对对本项目目总水/电的计计量表数数据抄录录工作。4.9 工程维维修部每每月5日日前应对对所抄录录的水电电表记录录进行统统计分析析，并以以折线图图留存，以以便同期期能耗耗耗用数据据对比。并于每每月100日前向向项目经

31、经理汇报报执行情情况。按按抄表表处理流流程处处理，见见附件。4.100 工程程维修部部每月115日至至18日日进行客客户用水水、电数数据的抄抄录。在在抄录、统计分分析中发发现用量量数据同同期环比比超过10%的情况况，应立立即向主主管汇报报。4.111 能耗耗控制管管理中所所反映出出的问题题，项目目经理应应根据情情况制定定整改措措施并向向公司汇汇报。4.122 工程程维修主主管在能能耗数据据波动大大时须立立即组织织开展异异常情况况原因的的查找工工作，迅迅速安排排处理、并向项项目经理理汇报。4.133 工程程维修主主管每月月对能耗耗统计报报表进行行分析，填填写水水电表每每日用量量统计分分析表、水电

32、电能耗表表（图），项项目经理理对分析析内容进进行审核核。4.144 工程程维修人人员发现现设施设设备老化化、运行行方式异异常等原原因造成成能耗增增大情况况时，应应及时汇汇报工程程维修部部主管、项目经经理。4.155 项目目经理在在设施设设备老化化、运行行方式异异常等原原因造成成能耗增增大情况况应组织织工程维维修人员员对异常常情况进进行研究究、讨论论，提出出改造方方案并上上报公司司进行改改造。4.166 抄表表处理流流程固定时间抄录数据正常波动范围同期对比10%数据10%数据10%数据10%立即报工程主管分 析工程主管签字确认逐级汇报，分析原因采取控制措施实施情况用文字、数据汇报工程主管5日前将

33、上月的水电数据录入电子表格，留存。正常波动范围工程主管签字确认5 记录录a、PRROELLDO-GCQQC-003011数据据抄录记记录公共设施施维修养养护作业业指导书书1 目的的为确保公公共设施施的使用用功能及及外观和和正常运运作，确确保项目目园区安安全、舒舒适、美美观的生生活环境境。2 适用用范围适用于公公司各项项目园区区公共设设施的维维修养护护。3 职责责3.1 项目经经理负责责监督、检查本本指导书书的执行行情况。3.2 工程维维修部主主管负责责检查本本指导书书具体的的执行情情况。3.3 工程维维修人员员按照本本指导书书进行工工作。4 程序序要点4.1 道路地地砖：每每周巡查查发现的的地

34、面空空鼓、松松脱、破破损的应应及时修修复；每每年全面面检查一一遍，对对以上问问题进行行维修外外，同时时检查地地基变形形、塌方方、严重重的裂缝缝等进行行维修，恢恢复原样样。4.2 路灯：每周检检查发现现灯座、灯柱、灯罩、灯泡损损坏及时时维修；每半年年保养一一次，灯灯杆、灯灯柱每年年刷漆一一次。4.3 水景、排水（污污）泵：每周巡巡查一次次，发现现水泵不不出水、水小、跳闸等等及时处处理；每每月对控控制箱、开关进进行一次次保养；每年全全面检查查保养一一次。4.4 建筑小小品、告告示栏、标识：每周巡巡查一次次，发现现破损、脱落及及时维修修；油漆漆起壳、剥落、失去保保护作用用的，每每半年保保养一次次；每

35、一一年半翻翻新一次次。4.5 儿童游游乐设施施：每周周巡查一一次，发发现配件件缺损、饰面起起毛、滑滑板开裂裂应立即即修理，若若不能及及时修理理应尽快快安排时时间处理理；4.6 休闲椅椅凳：每每周巡查查一次,发现脱脱漆、破破损及时时维修；每半年年保养一一次；两两年翻新新一次。4.7 雨水管管道：每每周巡查查一次，发发现损坏坏及时维维修，每每月检查查一次，每每次雨季季前检查查一次，保保证雨水水管无堵堵塞、漏漏水或渗渗水，流流水通畅畅，管道道接口完完好，无无裂缝、破洞。4.8 污水井井、雨水水井：每每周巡查查一遍，发发现井盖盖破损、缺少，井井内堵塞塞应及时时维修或或更换、清理；每年揭揭开井盖盖检查清

36、清理污泥泥二次。4.9 电缆沟沟（井）：每月检检查一次次，发现现盖板破破损及时时更换维维修；沟沟内积水水及时疏疏通、清清理。4.100 化粪粪池：每每季度检检查一次次；每年年清掏一一次；保保持化粪粪池排水水通畅无无堵塞。4.111 外围围护栏：每周巡巡视，发发现损坏坏应及时时修复；每年全全面检查查，并对对掉漆、生锈、掉焊等等损坏进进行维修修刷漆；每2年年全面刷刷漆一遍遍。4.122 遮雨雨蓬：每每年全面面检查一一次，对对镙丝部部位进行行加固，对对脱胶的的进行补补胶，破破损的进进行更换换。4.133 工程程维修人人员在巡巡视中发发现问题题应及时时处理，如如不能及及时处理理的须向向主管汇汇报，主主

37、管核实实后安排排时间处处理。4.144 如工工程维修修人员无无力处理理的，主主管应向向项目经经理/助助理汇报报，经核核实后，按按照外委委维保管管理办法法委托其其他人进进行维修修。4.155 设施施维护保保养完成成后在维维护保养养记录表表中进进行记录录。4.166 设施施外委维维护保养养4.166.1 由设施施外委维维护保养养单位操操作实施施。4.166.2 由设施施管理责责任人对对外委维维护保养养单位的的整个维维护保养养的操作作实施进进行监督督。4.166.3 每次维维护保养养完成后后由设备备管理责责任人报报工程维维修部主主管检验验，并将将维护保保养情况况检验结结果记录录在维维护保养养记录表表

38、中。4.177 维护护保养计计划或外外委维报报单位制制定下一一年该设设备的维维护保养养计划。4.177.1 每年112月225日前前，工程程维修部部主管综综合各设设施设备备的具体体情况制制定下一一年度设设施设备备的维护护保养计计划。4.177.2 计划内内容：设设施的大大中修、保养，设设备的改改造及巡巡查中发发现的重重大缺陷陷。4.177.3 计划执执行：按按设施设设备管理理流程进进行。5 记录录a、PRROELLDO-GCQQC-004011维护护保养申申请表b、PRROELLDO-GCQQC-004022维护护保养记记录表c、PRROELLDO-GCQQC-004033公共共设施巡巡查记录

39、录表房屋维护护保养作作业指导导书1 目的的对房屋进进行预防防性维护护，延长长其使用用寿命。2 适用用范围适用于公公司各项项目管理理区域内内的房屋屋维护保保养。3 职责责3.1 项目经经理负责责监督、指导本本标准的的执行情情况；3.2 工程维维修部主主管负责责检查本本标准具具体的执执行情况况；3.3 工程维维修人员员按照本本标准进进行工作作。4 程序序要点4.1 地基基基础：每每年进行行一次全全面观测测，房屋屋应无倾倾斜、地地基无明明显沉降降、移位位，墙体体无严重重裂缝等等；发现现问题及及时向业业主委员员会及相相关单位位报告。4.2 梁、柱柱、板主主体：每每年进行行一次全全面检查查，应无无倾斜、

40、变形、弓凸、剥落、开裂和和非收缩缩性裂缝缝，无露露筋等；发现问问题及时时处理。 4.3 楼顶：每月检检查顶一一遍，对对隔热板板、防水水层、伸伸缩缝存存在变形形、裂缝缝的及时时维修；每年对对隔热层层进行保保养一次次，并对对面砖缝缝用白水水泥勾缝缝。4.4 外墙饰饰面：每每月全面面检查一一遍，对对明显空空鼓、脱脱落、污污迹及时时维修；每年清清洗一次次，在清清洗时发发现损坏坏部位及及时维修修，恢复复原样。4.5 内墙饰饰面：每每月全面面检查一一次发现现严重破破损、污污迹要及及时修复复；每年年全面检检查一遍遍，并对对破损部部分维修修；每33年全面面检查一一遍，裂裂缝、空空鼓、脱脱落、污污迹全面面检修，

41、并并刷涂料料一遍（面面砖墙面面修复破破损部分分）4.6 楼梯间间：梯间间踏步每每年检查查一遍；楼梯间间墙面每每3年粉粉刷涂料料一遍，裂裂纹、剥剥落、空空鼓等应应及时维维修。4.7 大堂/单元门门：每周周巡视，发发现大堂堂/单元元门松脱脱、闭门门器脱落落、掉漆漆应及时时维修；每年全全面保养养一次，对对生锈、掉漆或或油漆起起皮部位位应重新新刷漆，对对合页及及闭门器器上油一一次。4.8 窗：每每周巡视视一遍，对对窗门破破裂、松松脱、变变形应及及时修复复；每年年全面检检查一遍遍，对上上述问题题进行维维修外，应应检查玻玻璃是否否松动、窗结构构是否变变形、掉掉焊以及及防雨水水情况，对对存在问问题作全全面维

42、修修。4.9 吊顶：每周巡巡查一遍遍，发现现缺损应应及时修修复；每每5年揭揭开天花花板检查查吊顶龙龙骨是否否松、吊吊顶钢丝丝是否生生锈，对对龙骨松松动、钢钢丝生锈锈现象进进行更换换。4.100 楼顶顶避雷针针（带）：每年委委托专业业部门做做一次绝绝缘测试试，每年年全面检检查各节节点是否否有脱焊焊、变形形、生锈锈，应及及时进行行维修并并刷油一一遍；每每周巡视视一遍。4.111 工程程维修人人员在巡巡视中发发现问题题应及时时处理，如如不能及及时处理理的须向向主管、主管核核实后安安排时间间处理。4.122 如工工程维修修人员无无力处理理的，主主管应向向项目经经理/助助理汇报报，经核核实后，按按照外委

43、委维保管管理办法法委托其其他人进进行维修修。4.133 维护护保养计计划4.133.1 每年112月115日前前，设施施管理人人员制定定下一年年的维护护保养计计划。4.133.2 每年112月220日前前，工程程维修主主管综合合各设施施设备的的具体情情况制定定下一年年度设施施设备的的维护保保养计划划。4.133.3 计划内内容：设设施的大大中修、保养，设设备的改改造及巡巡查中发发现的重重大缺陷陷。4.133.4 计划执执行：按按设施设设备管理理流程进进行。4.144 检查查中发现现的问题题及处理理情况记记录在报报修及处处理情况况记录表表中。5 记录录a、PRROELLDO-GCQQC-0050

44、11房屋屋设施巡巡查记录录表柴油发电电机管理理作业指指导书1 目的的规范柴油油发电机机维运行行维护操操作，确确保柴油油发电机机的安全全、可靠靠、经济济运行。2 适应应范围适用于公公司各项项目管理理区域内内柴油发发电机的的运行维维护操作作。3 职责责3.1 各项目目经理负负责本标标准的实实施情况况进行监监督。3.2 工程维维修部主主管负责责制定“柴油发发电机维维修保养养年度计计划”并对本本标准和和计划具具体实施施进行检检查、督督导。3.3 工程维维修部主主管负责责按本标标准和“柴油发发电机维维修保养养年度计计划”组织、监督、实施工工作。3.4 工程维维修人员员负责所所辖小区区的柴油油发电机机进行运运行维修修养护操操作。4 程序序要点4.1 设备的的验收及及整改管管理4