2022年全国房地产估价师自测题型86.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A.租金调整条款B.代收代缴费用条款C.装修费用条款D.折让优惠条款【答案】 A2. 【问题】 采用收益法测算房地产价格时，公式A.房地产净收益按固定数额逐年递增B.房地产净收益按固定数额逐年递减C.房地产净收益按固定比率逐年递增D.房地产净收益按固定比率逐年递减【答案】 A3. 【问题】 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 A4. 【问题】

2、最常见的会计期间是（ ）。A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】 C5. 【问题】 不属于房地产状况调整的内容是（ ）。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】 A6. 【问题】 （）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】 B7. 【问题】 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 C8

3、. 【问题】 某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（）风险。A.通货膨胀B.未来运营费用C.时间D.持有期【答案】 D9. 【问题】 某房地产投资项目的实际收益率为8.0，若银行的存、贷款年利率分别为3.5和6.5，通货膨胀率为4.0，则该项目投资的名义收益率是（）。A.11.78B.12.00C.12.32D.15.02【答案】 C10. 【问题】 商品房买卖合同属于（）。A.单务合同B.无名合同C.实践合同D.要式合同【答案】 D11. 【问题】 狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生

4、活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会C.国务院D.全国人大及其常务委员会【答案】 D12. 【问题】 下列关于竞争者分析的表述中，正确的是（）。A.从市场观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者B.竞争者目标的差异会影响其经营模式C.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争D.各个企业对短期利润或长期利润的侧重相同【答案】 B13. 【问题】 某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年B.小于23年C

5、.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 B14. 【问题】 在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】 A15. 【问题】 某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7【答案】 D16. 【问题】 某房

6、地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：A.20B.2C.0.133D.0.05【答案】 D17. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月

7、。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.100B.101C.103D.104【答案】 C18. 【问题】

8、 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】 C19. 【问题】 （）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】 A20. 【问题】 短期信用工具不包括（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 政府在房地产市场中的主要职能有（）。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.

9、提供商业贷款【答案】 AB2. 【问题】 根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（）。A.信用债券B.公募债券C.担保债券D.抵押债券E.私募债券【答案】 B3. 【问题】 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答案】 ABCD4. 【问题】 普通股股东享有的权利有( )。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD5. 【问题】 相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A.需到期偿还B.无需还本付息C.税收负担轻D.共担投资风险E.共享投资利润【答案】 BD6. 【问题

10、】 下列属于优先股股东享有权利的有（）。A.参加股东大会的权利B.分配股息的优先权C.分配剩余资产的优先权D.有限的表决权E.要求赎回权【答案】 BCD7. 【问题】 保险可运用资金，除（）外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。A.筹备金B.资本金C.保险利润D.留存收益E.寿险准备金【答案】 BD8. 【问题】 下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（）。A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50%计入套内墙体面积C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积D.套内小于或等于60毫米厚的

11、分隔墙，不计入套内墙体面积E.靠近墙体的套外楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积【答案】 AB9. 【问题】 开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项目【答案】 ABC10. 【问题】 (2017真题) 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A.胶合板B.塑料壁纸C.铝合金门窗D.天然大理石E.氯化橡胶涂料【答案】 AB11. 【问题】 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A.自然特征B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E 竞

12、争性项目的区域【答案】 ACD12. 【问题】 影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】 ACD13. 【问题】 建筑物区分所有权包括（）等。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共同部分持份权E.长期使用租赁权【答案】 BCD14. 【问题】 根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（ ）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】 ACD15. 【问题

13、】 房地产的独一无二性，也称为（）。A.独特性B.异质性C.非同质性D.个别性E.有限性【答案】 ABCD16. 【问题】 房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（）。A.国有建设用地使用权证书B.工程施工合同C.建设工程规划许可证D.房屋拆迁许可证E.建设工程施工许可证【答案】 ABC17. 【问题】 商品房预售方案应包括的内容包括（）。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体【答案】 AB18. 【问题】 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设

14、场地布置E.施工队伍选择【答案】 ABD19. 【问题】 (2016真题) 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E.乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖【答案】 ABD20. 【问题】 在网络设计和实施过程中要采取多种安全措施，下面的选项中属于系统安全需求措施的是（）。 A.设备防雷击B.入侵检测C.漏洞发现与补丁管理D.流量控制【答案】 C三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某市因进行道路建设，需征

15、收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1.一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是

16、有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。2. 房地产估价报告项目名称：市街号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：法院估价机构：房地产估价有限公司估价人员：估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：2011第号目录（略）致估价委托人函法院：受贵院委托，我公司本着独立

17、、客观、公正的原则，对产权属于有限公司，位于市街号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：【答案】上述房地产估价报告存

18、在多处错误，具体为：（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。理由：致估价委托人函的内容包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑

19、租约对价格的影响。3. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方

20、式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租

21、金；4. 甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价3000035000元为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：1甲机构书面回复的致函对象是谁?2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?【答案】1甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法

22、院委托作的评估。2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有：（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。（3）项目三期定价虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。（4）项目三期是2014年7月底竣工的，而估价对象建于2010年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可

23、能是其价格较高的原因之一。5. 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般，办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为

24、大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构巳建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。【答案】1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。3.缺少变现时间长短的说明。4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。