xx房产市场调查报告.doc

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1、射 洪 县 金 华 镇房产市场调查报告一、金华镇情况概要1、根本内容 射洪县金华镇地处四川东部，位于遂宁市北部边陲，是西魏设县至1950年前射洪县治所在地，亦是唐代大诗人陈子昂的故土，距县城20公里。全镇幅员面积近100平方公里，辖37个村、389个社、3个街道社区、1个农村社区、6.5万人含城集常住人口3.3万人、4.5万亩耕地。镇内交通便捷，信息畅通，农村根底设施配套，集镇功能齐备，森林覆盖率达42%。现有港发饼业、金华丝厂、宏运建材、华有碳素、金马膨润土厂规模以上工业企业6家；省级清见公司、金川公司农业龙头企业2家；省级金华山风景区1个；省级桔橙标准化生产示范区1个，国家级陈子昂读书台文

2、物保护单位1个。 近年来，镇党委、政府团结和带着全镇人民以富民强镇为目标，强势推进现代农业基地镇、新农村建设示范镇、新型工业强镇、文化旅游名镇、富强和谐新镇建设。新农村建设亮点凸显，新型工业开展势头强劲，城镇建设突飞猛进，子昂故里景区开发紧锣密鼓，各项社会事业欣欣向荣。先后被评为市级示范乡镇、省级重点城镇示范镇、市级卫生场镇、省环境优美试点镇和省优秀平安生产示范镇。2005年1月和2021年1月分别被中央文明委授予“全国文明镇荣耀称号。 2021年实现工农业总产值21.93亿元，镇域财政收入1826万余元，农民人均纯收入实现5868元。清见水果飘香国内外，板栗湾新农村建设名扬全国，再创全国文明

3、标兵镇势头强劲。2、金华镇开展目标地区生产总值、镇域财政收入实现“五年翻一番，分别到达15亿元和2000万元左右，工业总产值根本实现“五年增两倍，到达12亿元左右，镇域经济综合竞争实力跃居全市前10强。一是实施工业强镇战略，大力招商引资，加快新型工业化进程，二是实施农业产业化战略，着力开展现代农业，加快社会主义新农村建设。三是实施高旅兴镇战略，着力打造子昂文化旅游核心风景区。四是实施根底先行战略，改善群众生产生活条件。五是实施科教兴镇战略，着力建设和谐文化，促进社会事业全面协调发民展。六是实施和谐开展战略，着力完善社会保障功能，认真落实救济救助。七是实施“三创开展战略，转变政府职能，优化政务环

4、境，鼓励全镇创新，全员创优、全民创业热情。 3、曾获主要荣誉市级示范乡镇省级重点城镇示范镇省级卫生场镇省环境优美乡镇省优秀平安生产示范镇2005、2021年被中央文明委授予“全国文明镇称号2021、2021年在新农村建设工作上被县委县连续两年评为一等奖2021年被县委评为四好班子先进集体2021年被县委评为一个好乡镇党委二、金华镇市场背景调查金华镇现有已确认产权房屋约40万平方米，人均住房18平方米。2005年商品房开发量1万方，上半年价格400元左右，下半年价格出现明显上涨。2006年开发量到达4万方，价格已涨至600元以上。2007年已竣工5万方，待开工3万方，价格在650-800元之间。

5、2021-2021年开工5万方，价格在800-1800元之间。2021-2021年开工4万方、价格在1800-2800元之间如下图全镇商业用房在2万方左右，一般地段价格较低，在3000-4000元之间，城防街、农贸市场、金中附近价格较高，达5000-7000元。住房空置率缺乏1%，说明还存在较大需求空间。商业用房空置率10%左右， 在合理范围内。现金华房产市场日趋标准，整体处于上升态势，在市场开展的过程中，认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：1、市场需求背景(一)2005之前，被动销售阶段：客源特征：以高收入者为主，此时市场选择范围小，客户购置存在一定盲目性。开发商特征：

6、政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，主观开发，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。工程特征：产品形式单一，无特色，不注重整体规划。销售特征：无整体营销思路，不注重品牌的培养和树立。二2006年以后，振荡中走向标准的过渡阶段客源特征：客源层次逐步广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上渐趋理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。除人口生育顶峰的刚性需求外，手上有局部闲钱的老百姓在物价不断上涨的压力下，钱存在银行已不能保值，选择不动产作为投资已成了老百姓首选。而随着城市化进程的加快，局部进城打工的农村人口也是主力消费群体之一。收入较丰者已为下一代的教育和自身的养老作好准备，大批农村消费力

7、涌入。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销筹划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，品牌意识已大大增强。同时由于土地通过招、拍、挂合理竞出，地价开始上升。工程特色：开发商开始重视户型的人性化、多样化需求，并为小区的配套不断改进。但几乎所有工程都不能成片开发，金华至今尚无一花园式小区，绿化严重缺乏。且产品为清一色多层，至今金华还无一部电梯公寓。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场、开发商、营销代理公司几个方面都发生了较大变化：2、客

8、户需求的变化能承受价格在2500元/m2左右楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性方向转变。对于能承受2500元/m2以上价格的客户，在追求上述要求的根本根底上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。同时对楼盘的知名度、社区环境也非常注重。3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的剧烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、智能化、生态化、付款方式，到炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性筹划行为，必须注重前期准备

9、工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。4、销售走势分析根据小城镇城市的中小型多层工程中考察，地段较好、配套完善的工程，在热销售期间普遍平均销售速度为10套/月，既每3天1套的销售走势，在销售旺季时平均每天0.5套的销售速度，在销售淡季的时平均每周1套的销售速度。根据农村进城置业的特性来看，在地段稍偏、配套还未完善的工程销售走势较前面稍慢。在2021年-2021年度房价高速上涨后，2021年国家对房地产政策的调控，使得2021年年度销售整体凸显疲软状态和出现整体滞销现象。三、金华镇在售楼盘调查表楼盘名称剩余房源现售价格备注佳鑫苑8套2580期房汉唐锦城30套2600现房幼儿园宿舍15套2

10、880期房舒心苑10套2800期房天禾居16套2680期房兴隆苑四、射洪县城区在售楼盘调查表楼盘名称现售区间价格备注鸿雅尚锦3260置兴名苑3480景雅骊城3680现房凯旋城3980滨江河畔城南3700滨江河畔城北3580丽园江景3600致远华庭3280紫郡上城3400涪江水岸3480现房秀水坊3700现房坤邦上城3 280塞纳国际3600北辰金棕榈3480南城江景3380中央景峰4200五、结束语本调查报告只是针对射洪县金华镇的地理，人文，房产供需、房产开发环境以及射洪县主城区的房产市场做个初步的摸底和简述，可作为房产开发的一手资料了解和参考，假设有疏忽或遗漏，敬请海涵，假设要继续做进一步的市场研究和分析，针对具体楼盘做营销推广、广告包装、销售代理，那么希另行共同商榷，不胜荣幸，谢谢参阅，谢谢！ 二零一一年十二月二十七日