2022关于房屋买卖合同汇编9篇.docx

《2022关于房屋买卖合同汇编9篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022关于房屋买卖合同汇编9篇.docx（37页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022关于房屋买卖合同汇编9篇房屋买卖合同 篇1甲方（转让方）： 。乙方（受让方）： 。甲乙双方就甲方全部的位于 房屋及宅基地转让事宜，经协商达成协议如下：一、标的物该宗房屋位于 ，共 间以及相应的宅基地。二、房款及支付该宗房屋及宅基地共计作价 元，乙方于 年 月 日前交付转让款 元，余款 元于20xx年 月 日之前付清。三、标的的交付甲方在 年 月 日之前交付转让标的。四、权利义务甲方保证对该房屋拥有全部的全部权，该房屋及宅基地运用权无任何权利瑕疵。假如因权利瑕疵或者因甲方缘由导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金 元并赔偿乙方的全部经济损失（包括但不限于：干脆经济损失、房屋改造费用、

2、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费）。甲方应当根据合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需担当房屋总价款1%的违约金。合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋全部权的行为，否则担当与房款等额的违约金。在房屋交付之后，甲方有义务协作乙方办理各项过户手续，过户费用由双方另行协商。该宗房屋的全部权于合同签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益全部归乙方享有（包括占有、运用、收益、处分等），假如该处房屋因改造须要拆迁，因拆迁而产生的全部补偿款及权利全部由乙方享有。在房屋交付前所产生的费用（包括但不限于：水费，电费等）由甲方担当， 与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方担当，与甲

3、方无关。五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。六、本协议自双方签字之日起生效。甲方： 乙方：年 月 日 年 月 日房屋买卖合同 篇2售房人（下称甲方）： 身份证号码：购房人（下称乙方）： 身份证号码：甲、乙双方依据中华人民共和国有关法律法规及宜昌市相关地方性法规的规定，就房屋买卖一事，在合法、同等、自愿的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第一条 甲方自愿将坐落于 的房屋（一下简称该房屋）出售给乙方。乙方自愿购买该房屋。其次条 房屋基本状况：产权证号： ，所在楼层/总楼层： / ，结构： ，面积： （此房屋面积为原房产证面积，新产权证面积以房管实际测量为准）。第三条 甲乙双方同意该

4、房屋成交价为人民币： 元整（小写：，该房屋产权过户的相关费用由过户费用根据相关部门核算为准）。第四条 付款方式：1、一次性付款：乙方于过户当日支付房款人民币元整（小写： 元整）。2、按揭付款：乙方于签署按揭合同时支付首付房款人民币，贷款人民币第五条 甲方承诺于收齐全款将房屋交付给乙方。甲方逾期交付房屋，甲方向乙方支付违约金，违约金数额为成交总房价款的2%，若因不行抗力造成逾期交付房屋，须供应有关部门出具的确认不行抗力的证明方可免除前款责任。第六条 甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的产属纠纷或债务纠纷，有甲方负责解决并担当一切后果及违约责任。第七条 如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除

5、合同，均由违约方向另一方支付违约金，违约金数额为成交总房价款的10%。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条 本合同在履行中若发生争议，双方应协商解决，若协商不成，双方同意任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。第九条 对于未尽事宜，双方可签订补充协议。第十条 本合同经甲、乙双方签字后生效，一式六份，甲、乙双方各持一份，其余四份用作办理过户手续。各种手续办理完毕，本合同终止。甲方（签字）： 乙方（签字）：签约日期： 年 月 日房屋买卖合同 篇3甲方（出售方）：乙方（购买方）：甲乙双方在自愿同等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋，并托付中介方办理过户事宜达成协议如下：一

6、、甲方自愿将其座落于 区 路 号小区 号楼号，建筑面积 平方米（地下室平方米）， 结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币 元（大写： 元），乙方于本合同签订之日起3日内将全额购房款以 现金方式一次性支付给甲方。甲乙双方共同托付中介方办理过户手续，甲乙双方应予以主动帮助。三、甲方保证上述房地产权属清楚，无争议；未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内；已取得其他共有人书面同意；协议有效期内，甲方不得将该房产另行出售给第三人。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并担当民事责任，因此

7、给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方担当。五、违约责任：（一）甲方不能如期签订房地产买卖契约，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款。对已办理完的过户手续所产生的费用，甲方应全部担当。并向乙方支付总房款10%的违约金。（二）乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部担当。并向甲方支付总房款10%的违约金。六、在合同期限内，如因洪水、地震、火灾和政府政策等不行抗力因

8、素造成合同不能履行，合同方均不担当违约责任，本合同自动终止。七、若对其它事项有异议的可协议补充在以下约定条款中，若约定条款与前条款有异议，以约定条款为主，约定条款具有优先效力。八、其他约定事项：九、本协议经双方签字后生效，一式两份，每份共两页，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方： 乙方：身份证号： 身份证号：地址： 地址：电话： 电话：年 月 日 年 月 日房屋买卖合同 篇4甲方（卖方）：，身份证号码：乙方（买方）：，身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一样，在同等、自愿、公允的基础上，并依照相关法律、法规达成以下合同条款以供双方遵守：一、甲方自愿将坐落于上海市奉贤区 (拆迁号：

9、沪奉 )，建筑面积 平方米，以及地下车库、阁楼（ 平方米）附属设施停车位等的房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的凭证交付给乙方，该房屋以下简称目标房产。二、双方议定目标房产及附属建筑物总价款为人民币小写 元（大写元整）。三、甲乙双方确认乙方在 年 月 日支付定金人民币小写 元（大写元整），该笔款项计入购房款。四、乙方在 年 月日向甲方支付其余房款人民 元（大写元整），甲方同时将房屋钥匙及相关证书、凭证交付乙方，目标房产同时转移赐予乙方处分。五、甲方保证该房产合法、权属清晰、有合法的全部权，能完全处分出售该房产，甲方保证无任何家庭成员等任何第三方向目标房产主见任何权益，如因甲方的缘由给乙方

10、造成损失，甲方赔偿乙方双倍购房款的违约金和同期银行同类贷款利率四倍的利息及目标房产的装修费用。甲方保证目标房产无任何担保，无抵押，无房产瑕疵，无人租住、运用，无户口迁入。六、由于目标房产短暂无法办理房产过户等相关手续，因此特约定，在目标房产具备办理房产过户手续时，甲方在两个月内无条件帮助乙方办理房产过户手续，办理房产过户手续所产生的契税及相关费用由乙方担当，甲方之前办理的产证的费用由甲方自行担当。七、乙方支付购房款后，甲方应主动协作乙方办理有关房产正常居住运用的相应手续，如：电话、水电、网络安装等等变为乙方名称，如客观缘由无法办理，则不算甲方违约。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约一

11、方应向另一方支付双倍购房款的违约金；如甲方未帮助乙方办理房产过户手续，则乙方可以起诉甲方履行义务，并甲方需赔偿乙方购房款双倍的违约金和同期银行同类贷款利率四倍的利息及目标房产的装修费用。九、乙方在付清本合同约定的购房款后，如须要转让出售目标房产，甲方无条件协作；如目标房产遇到拆迁等相关变动，目标房产所涉及的一切经济补偿利益归乙方全部，甲方不享有任何利益，甲方有义务协作乙方办理相关手续。十、目标房产出售后到办理过户产证期间，目标房产所产生的一切相关费用由乙方担当。十一、本协议一式三份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日生效，如有纠纷，在目标房产所在地法院管辖，败诉一方担当全部费用。甲方： 乙方

12、：年 月 日 年 月 日房屋买卖合同 篇5原告与妻子吴某于1988年在*村*组修建房屋150平米，吴某于1999年去世。现原告发觉被告尼某某未经其允许于20xx年将该房屋作价3.5万元售予被告王某某，且，王某某是安徽人，不符合在南京地区购买集体全部土地上房屋的资格。恳求法院判令二被告签订的房屋买卖协议无效，并判王某某返还房产。被告王某某辩称：尼某某出售房屋时已经与家人协商一样，且原告知情，房款已经付于尼某某。现被告王某某已经居住该房屋多年，原告主见超过诉讼时效，应驳回。被告尼某某辩称：本人将父母房屋售予王某某时未经原告同意，请法院依法判决。：涉案房屋的村镇房屋全部权证上产权人为吴某，吴某去世后

13、未进行继承析产，该房始终由尼某某居住。在尼某某以自己名义将房屋卖给王某某时，有证据证明原告尼某是明知的，但交易过程中没有提出质疑。吴某除尼某、尼某某外无其他法定继承人。诉讼争房屋土地运用权性质为集体全部性质，王某某系外省户口，王某某与尼某某所签协议违反了土地管理法的相关规定，该买卖协议应属无效。但，基于尼某某交付房屋多年，原告尼某未提出异议，王某某也在此居住多年，买卖是双方当事人的真实意思表示，为爱护交易平安与维护诚信原则，削减当事人损失，讼争房屋已不相宜返还。据合同法第七条、第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认王某某与尼某某签订的房屋买卖协议无效;二、驳回原告尼某要求被

14、告王某某退还房屋的诉讼恳求。吴延波律师提示：买卖房屋是家庭日常生活中的大事，应当引起足够的重视并谨慎处理，否则，后患无穷.首先，产权上不要有争议;其次，房屋质量要做到心中有数;还有，合同肯定要全部的权利人签字;其他诸如有无空挂户，违约责任有无明确约定等也不能大意.特殊是对于国家法律的特别规定，更要慎重.比如案中当事人集体土地上的房屋.房屋买卖合同 篇6编号：卖 方(以下简称甲方):_买 方(以下简称乙方):_合同签署见证方(以下简称见证方)：甲、乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、同等和诚恳信用的原则下，就房屋买卖事宜,经甲、乙双方协商一样，订立本合同，以兹共同遵守：一、房产状况：甲方

15、自愿出售位于济南市_区(县)的房产给乙方，房屋全部权证书号：_(共有权证号：_);房屋全部权人为_;(共有权人：_);产别：_;房屋建筑面积为_平方米;地下室/小房面积_平方米;(以上内容以房屋全部权证登记为准，重新测绘产生的面积误差不影响成交价格)，附属设施包含： _房屋抵押、租赁状况：;甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并照实陈述房产权属状况、设备、装饰状况及相关关系;乙方对甲方上述出售的房产详细状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一样，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币(大写)_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整(小写￥_元整)。三、定金：乙

16、方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币(大写)_拾_万_仟_佰_拾_元整(小写￥_元整);甲方自本合同签订时将房屋全部权证交由双方共同托付的见证方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易平安性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意运用本条的第_种付款方式：(一)现金付款：乙方于过户当日将人民币(大写)_(小写￥_元整)一次性给付甲方，其中留存人民币(大写)_(小写￥_元整)作为物业交割押金交于见证方保管，于房屋物业交割完毕后由见证方付给甲方;(二)按揭贷款：乙方于过户当日将首付款人民币(大写)_ _(小写￥_元整)给付甲方;其中留存人民币(大写)_(小写￥_元整)作为物业交割押金交于见证方

17、保管，于房屋物业交割完毕后由见证方付给甲方;剩余房款人民币(大写)_(小写￥_元整)，在银行发放贷款之日由银行向甲方干脆支付，以上款项详细金额以贷款银行确定的金额为准，假如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于当日一次性补足，向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方担当：乙方担当：_若因国家政策变更产生新的税费由甲、乙双方协商解决。六、本合同签订之日起_日内，甲、乙双方应向双方共同托付的见证方供应办理过户所需的个人资料，由见证方帮助甲、乙双方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应相互协作帮助其税费的缴纳;由于

18、甲、乙任一方有意拖延或不刚好供应相关资料、不协作缴纳税费的，根据本合同第九条规定追究违约方责任;若因不行抗力或政府、银行等缘由，而导致合同不能履行的除外。七、甲方保证此房产项下户籍状况为空房，如该房产项下有户口，应在_年_月_日前将户口迁出。八、甲、乙双方同意，甲方于_ 通知乙方进行房屋验收交接;乙方应在收到通知之日起_日内对房屋及其装饰、设备状况进行查验，查验后签订房屋交接书作为房屋转移占有的.标记，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行担当。九、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方担当违约责任;2

19、、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款价3的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失;3、若甲方违反第七条、第八条的规定，乙方有权依前述之约定获得违约金;4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获得违约金;5、自本合同签订之日起，甲方不得在本合同所涉房屋上设定抵押、担保、租赁等他项权利，否则乙方有权要求单方解除合同，收回房屋总价款，并要求甲方支付房屋总价款10%的违约金;6、本合同履行过程中，若乙方违约，定金不退;若甲方违约，双倍退还乙方定金，并赔偿乙方损失。

20、十、其他约定事项：十一、假如本合同第十条的约定与其他条款的约定不一样，以第十条约定的内容为准。十二、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由甲乙双方进行协商或托付见证方进行调解，调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。十三、本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经甲乙双方协调一样后，可签订补充协议，补充协议应当实行书面形式，且与本合同具有同等法律效力。十四、甲乙双方共同托付 见证本合同的签署。十四、本合同正本一式三份，甲方、乙方及见证方各执一份;三份合同具有同等法律效力。甲方(签字)：乙方(签字)：见证方(签章)身份证号码：身份证号码 法定代表人：共 有 人：共 有 人：

21、或授权代表)：身份证号码：身份证号码：经办人：托付代理人：托付代理人：身份证号码：身份证号码：年 月 日年 月 日 年 月日房屋买卖合同 篇7甲方：_乙方：_依据中华人民共和国合同法及相关法律法规之规定，买卖双方本着同等、自愿、协商一样的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：第一条：房屋基本状况乙方购买甲方合法拥有的坐落于_市_区_，产权证第_号，建筑面积_平方米的房产一套。其次条：付款方式1. 双方议定上述房产出售价格为_元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。2. 甲方收到乙方定金_元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方打算办理过户手续。甲方需主动协作乙方办理贷款手续。(

22、以收据收条为准)3. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款_元整。(以收据收条为准)4. 余款_元整，由银行干脆划拨给甲方5. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方担当缴纳，甲方不担当任何费用。第三条：房屋过户甲乙双方应主动协作办理过户手续，因甲乙任何一方不协作所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第四条：双方责任1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清楚，无抵押、查封和任何纠纷，保证所供应的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方担当。2. 甲方应在_年_月_日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。3. 甲

23、方结清该房屋交接日期前的全部费用，交接后发生的费用由乙方担当。4. 甲方在本合同生效之日起_日内将户口迁出。5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。6. 房屋公共修理基金随房产转移。第五条：合同变更1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方担当。2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第六条：违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。第七条：合同争议的解决本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不

24、成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。第八条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。第九条：本合同共_页，一式_份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。第十条：其他约定甲 方：_乙 方： _身份证号：_身份证号：_电 话： _电 话： _现 住 址：_现 住 址：_签约日期：_签约日期：_房屋买卖合同 篇8内容提要：对无产权证房屋买卖合同不应干脆认定为无效，而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于歼灭时，已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合，不得适用过失相抵规 则，除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的恳求权基

25、础。这些返还与违约方应担当的违约损害赔偿并行不悖。关键词：无产权证房屋买卖 无权处分 解除条件 不当得利一、案件事实概要后来乙成为A公司的法定代表人，他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司，成为A公司财产的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按售房合同书给丙办理B号房屋全部权的过户登记，表面缘由是A公司始终未取得B号房屋的全部权，深层缘由是甲违反了她与A公司之间的卖房协议，私自将B号房屋的（房屋全部权证领走，并不协作A公司将B号房屋全部权过户，致使A公司难以将B号房屋全部权移转登记于丙的名下。原告丙认为，两被告A公司和甲的行为违反了合同，严峻侵扰了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告马上给

26、其办理房产过户手续；A公司担当本案律师费以及本案诉讼费。一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时，被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书，丙明知A公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，仍旧与A公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此，A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按售房合同书，被告赔偿其律师费之恳求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；双方都有过错的，应当各自担

27、当相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司，A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭遇的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。综上所述，依据中华人民共和国合同法第52条、第56条、第58条，中华人民共和国城市房地产管理法第37条第6项之规定，判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房腾空交予被告A公司，被告A公司返还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼恳求。一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；否则，合同无效。二、评释（一）关于系争合同的定性1。关于卖房协议的定性2。关于售房合同书的定性把其次份买卖房屋的合同售房合同书定性为出卖他人之物的合同，有以

28、下依据：第一，该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙；其次，合同签订当时，B号房屋的全部权的确登记在他人的名下，并且，登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系，B号房屋的全部权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔，根据债的相对性原则，A公司、丙对登记名义人没有干脆的恳求权。这是其次份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点，所以，笔者把它定性为出卖他人之物的合同。给予卖房协议中的出卖人甲否认售房合同书的权利，扩而广之，给予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利，其弊端是多方面的。其一，会使被告之一的甲这个恶意之人，扩而广之，会使恶意不履行移转买卖物全部权义务的前手，非但未受

29、到惩处，反而获得了较大利益，诚为是非颠倒。其二，意味着连环合同没有法律保障，随时可能出现多米诺骨牌效应，即，第一个出卖人毁约，拒不将其买卖物的全部权移转给其次个出卖人，同时不追认其次份买卖合同，其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易，谈何交易平安？其三，这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地，而且也违反了买卖合同关于移转买卖物全部权的本质（合同法第130条），纵容了拒不履行移转买卖物全部权义务的恶意出卖人，还误将出卖人（移转买卖物全部权的）义务转换成了抗辩权、形成权，违反了民事权利义务的配置规则。其实，在有体物场合，全部物与其全部权经常是可以替代的，2因而，甲对B号房屋的

30、全部权可以说是其与A公司之间卖房协议的标的物，处于A公司的债权效力的射程内，该全部权对抗不了A公司的债权。换言之，甲只有依约移转B号房屋全部权的义务，没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之，系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。（二）关于系争合同的效力1。法律的适用：特殊法优先于一般法？新法优先于旧法？ 系争合同适用城市房地产管理法，还是适用合同法？抑或适用或类推适用最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的说明（一）（以下简称为法释19号、法释7号的规定相协调？众所周知，与城市房地产管理法相比，合同法的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像经济合同法那样，动辄令合同无效

31、，而是奉行激励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人担当权利瑕疵担保责任（第150条），或者是合同效力待定（第51条），甚至是合同有效下的一般违约责任（第107条等）。法释19号第4条的规定，法释7号第18条、第19条的规定都表明白这一点。尤其是法释7号第19条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；以及第18条第1款规定：“由于出卖人的缘由，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属

32、证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当担当违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付运用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”这两条都明确地告知我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理全部权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释20xx7号第1条），对于诸如系争合同等类型的合同，最多是类推适用。上述立场及观点的转变，无论是在理论上还是实务上，都是符合发展趋势的。假如这个结论是正确的

33、话，那么，城市房地产管理法第37条第6项的规定便已经不合时宜。在这种背景下，贯彻特殊法优先于一般法，对系争案件适用城市房地产管理法，而非合同法及有关司法说明，明显是不适当的。根据注释民法学关于适用法律解决纠纷宜妥当的要求，对于系争案件，应当适用合同法及法释19号的有关规定，而非城市房地产管理法，应当类推适用法释7号第18条和第19条的规定，而非固守城市房地产管理法第37条第6项的思想。如何达到这一目的，比较志向的路径是，根据新法优先于旧法的规则，对于系争案件，不再适用城市房地产管理法这部“旧法”，而适用合同法、法释7号第18条和第19条的规定。依据这些“新法”认定系争合同有效，从而，出卖人因其

34、在约定的期限届满时未能移转B号房屋的全部权而担当违约责任，买受人有权恳求出卖人担当此类责任，同时享有合同解除权。2。系争合同效力的认定：违反强制性规范？确定适用合同法解决系争案件，只是澄清了问题的一部分，仍旧存在着这样的疑问：对于系争合同，是适用合同法第52条关于无效的规定，还是合同法第51条关于无权处分的规定，抑或合同法关于合同有效的规定？一审民事判决书没有适用合同法第51条和关于合同有效的规定，而是适用了合同法第52条的规定，确认系争合同无效。该第52条计有5项规定，原委适用的是哪一项？一审民事判决书并未言明，不符合恳求权基础理论的要求，须要探究清晰。基于系争案件的案情，根据一审民事判决书

35、关于“违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效”的判决理由，检索合同法第52条关于无效的规定，只有其中的第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”才符合一审民事判决书的真意。接下来的问题是，结合系争合同，合同法第52条第5项所谓的“法律、行政法规的强制性规定”，所指应为何者？是指城市房地产管理法第37条第6项的规定，还是指合同法中的相应规定？在笔者看来，回答都应是否定的。其理由在于，第一，犹如上文分析的那样，系争案件不应适用城市房地产管理法，这就解除了该法第37条第6项作为一审判决所指“强制性规定”的妥当性，换言之，一审判决把城市房地产管理法第37条第6项这个“强制性规定”作为认定系争合同无

36、效的依据，是不适当的。其次，合同法总则中，作为认定系争合同无效依据的“强制性规定”，除第52条以外，别无其他规范。在合同法分则的“买卖合同”一章中，也找不出认定系争合同无效的“强制性规定”。就是说，在不适用城市房地产管理法的前提下，一审民事判决书认定系争合同无效的法律依据只有合同法第52条第5项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，别无其他。可是，将该条项适用于个案，必需结合另外的详细的“强制性规定”才可推断出系争合同是否违反了“强制性规定”，进而认定系争合同无效与否，在找不出系争合同违反了另外的详细的强制性规定的状况下，不得单纯地援引合同法第52条第5项“违反法律、行政法规

37、的强制性规定”，来认定系争合同无效。一言以蔽之，一审判决将合同法第52条适用于系争案件，的确不当。3。系争合同效力的认定：效力待定？合同有效？以上探讨虽然得出了系争案件不应适用合同法第52条的规定的结论，但是仍旧未解决这样的问题：系争案件是适用合同法第51条关于无权处分的规定，还是合同法有关合同有效的规定，甚至类推适用法释7号第19条或第18条的规定？解决这个问题，可有如下方案：其一，适用合同法第51条的规定。其二，合同法第150条系关于买卖合同权利瑕疵担保的规定，且处于合同法分则当中，合同法第51条的规定不仅适用于买卖合同中的无权处分，而且适用租赁等合同中的无权处分，且处于合同法总则部分，故

38、前者为特殊法，后者为一般法，前者应当优先适用。其三，合同法第51条和第巧0条竞合，原委适用哪一条，由权利人选择。其四，适用合同法第107条等规定，类推适用法释20xx7号第19条或第18条的规定。采纳方案一带来的弊端，在上文关于系争合同的定性部分中已经谈到，主要表现为是非颠倒，在连环合同场合会导致多米诺骨牌效应，破坏正常的交易，误将义务转换成抗辩权、形成权。既然如此，解决系争案件不应实行该方案。方案二、三运用在某些案件中可能适当，如在买受人签订合同时不知作为买卖物的房屋无产权证的案件中，买受人援引合同法第150条，追究出卖人的权利瑕疵担保责任，比较合适。但在系争案件中不能采纳这两个方案，因为系

39、争案件中的原告在订立系争合同时知晓B号房屋尚未办理全部权登记手续，至少是重大过失地不知。根据合同法第151条关于“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不担当本法第一百五十条规定的义务”的规定，出卖人A公司不担当权利瑕疵担保责任。运用解除法，只剩下方案四了。笔者也未找到比方案四更好的方案，至少短暂对其持确定看法。据此，认定系争合同有效，出卖人A公司若不能办理完毕B号房屋全部权的过户登记手续，便构成违约，应担当违约责任，买受人丙享有此类恳求权。从系争案件中原告丙的诉讼恳求为两被告马上办理房屋全部权的过户手续视察，可知其未实行方案一、二、三，而是选择了系争合同有效的

40、方案，即方案四。（三）关于售房合同书第4条约定的定位：附解除条件？约定解除？售房合同书第4条约定：A公司如不能在20xx年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿。该约定是属于附解除条件，还是构成约定解除？假如属于附解除条件，售房合同便为附解除条件的法律行为，根据合同法第45条第1款后段的规定，当解除条件成就时，售房合同失效，并且是自动地当然地归于歼灭。因被告A公司在20xx年12月31日未能将B号房屋的全部权过户到丙名下，条件已经成就，那么，无需当事人通知解除合同，售房合同便自此自动地、当然地终止，被告A公司移转B号房屋全部权的义务随之歼灭

41、，因而，原告丙诉请被告A公司马上给其办理房屋全部权的过户手续，没有依据，应予驳回。假如该第4条的约定构成了约定解除，则售房合同不是附解除条件的法律行为，不会因所谓解除条件成就而当然地、自动地终止，而是约定的解除合同的条件出现时，解除权产生。即A公司在加01年12月31日未能将B号房屋的全部权过户到丙名下，原告丙自此取得解除权。丙若行使该解除权，通知被告A公司售房合同书作废，那么，该合同归于歼灭；若不行使解除权，仍旧恳求被告A公司向其移转B号房屋的全部权，那么，应当得到支持。总之，售房合同书第4条的约定，假如构成约定解除，那么原告丙就能恳求被告A公司接着履行售房合同，进而取得B号房屋的全部权；倘

42、如属于附解除条件，因系争合同已经终止，被告A公司就不再负有移转B号房屋全部权的义务。可见，精确地定性售房合同书第4条的约定，对解决B号房屋全部权移转与否的问题至关重要。就售房合同书第4条的文义分析，它没有表达下述意思：A公司在20xx年12月31日未能将B号房屋的全部权过户到丙名下时，丙“可以”或“有权”将售房合同解除。也就是说，该条的约定未给当事人任何一方保留解除权，因此不符合约定解除的要件。售房合同书第4条规定，A公司在20xx年12月31日未能将B号房屋的全部权过户到丙名下时，A公司应如数退还丙所付的全部房款，并作适当经济赔偿。换一种表达方式就是，售房合同歼灭，双方之间复原原状。此约定正

43、符合附解除条件的要求，而不符合约定解除的特征。 把售房合同书第4条的约定作为附解除条件，便有如下结论：由于该条件系由双方约定的，在它已经发生法律效力的状况下，原则上只有双方同意，才可以将其解除。在系争案件中，原告丙恳求被告办理B号房屋全部权的移转登记手续，是单方面变更原来的双方的约定，即，不让系争合同自动地当然地歼灭，而是接着有效。对此，被告不予认可，因此，原告丙单方面地变更双方关于附解除条件的原有约定的意思表示不具有解除附解除条件的效力。换言之丁原来约定的附解除条件依旧有效，它不会转换为约定解除，最终的结果是系争合同照样自动歼灭。正因原告丙与被告A公司之间的售房合同已于20xx年12月31日

44、自动歼灭，所以，原告丙诉求被告将B号房屋的全部权过户到其名下，便没有法律依据，不应得到法院的支持。（四）关于B号房屋价款返还的恳求权基础：不当得利返还恳求权？物的返还恳求权？损害赔偿恳求权？系争合同终止，原告返还其占有的B号房屋，被告A公司返还其所取得的价款，这已经得到了一审民事判决的确认，但应当弄清此笔价款返还的恳求权基础。由于货币的全部权原则上与对该笔货币的占有相一样，所以，当原告丙将价款支付给被告A公司后，他就丢失了对该笔价款的全部权。现在，因系争合同自20xx年12月31日届满时B号房屋的全部权不能移转至丙名下而自动终止，被告A公司有义务返还该笔价款。由于原告丙对该笔价款无全部权，所以，他恳求A公司返还的恳求权基础就不行能是全部物返还恳求权。从当事人双方的损益变动并予以调整的角度着眼，其应为不当得利返还恳求权。如此推断乃因为这种损益变动符合不当得利的构成要件：1。被告A公司不再移转B号房屋的全部权，连占有也要复原，却拥有该房屋的部