2022实用的房屋买卖合同模板5篇.docx

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1、2022实用的房屋买卖合同模板5篇房屋买卖合同 篇11.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方拖延履行合同义务时，守约方就可主见全额的违约金?3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应当根据约定执行?一、违约金是否不能超过合同总金额的20%?在中介供应的许多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。许多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的担保法中规定了定金不能超过合同总金额的20%，或许对违约金的误读从今而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方依据自己的意愿协

2、商确定。二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方拖延履行合同义务时，守约方就可主见全额的违约金?在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对拖延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法接着履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，许多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严峻违约，导致合同解除时，才担当此部分违约金。假如合同接着履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。三、既然合同中约定了违约金的数额，就应当根据约定

3、执行?违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但假如发生纠纷，并不肯定能完全根据约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩处性的违约金。因此假如合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。详细说，假如合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，须要适当调低;假如合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主见违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如拖延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际

4、损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。 以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际状况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。房屋买卖合同违约金和接着履行的关系合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 这一条对一般违约金与接着

5、履行能否并用没有明示，民法通则等法律也无明确规定。 关于违约金与接着履行的关系，我们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实意图，确定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同说明问题。(1)对于拖延履行违约金，包括没起先履行和中断履行或者部分履行。从当事人的意思看，是预定拖延履行造成的损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114条第3款也明确了没有免除的含义，所以可以要求接着履行。(2)对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求接着履行之间作出选择：要么要求支付违约金，免除对方接着履行的责任；要么

6、，要求接着履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第110条规定的不得强制实际履行的情形。1此时不履行约定的违约金和接着履行就不行并用。当然，当选择了接着履行而不得要求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那么，这时并不是适用已约定的违约金，而可以要求其他的补救措施或损害赔偿的问题。（3)不解除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合同法供应了要求更换、重作、修理、退货、削减价值或者酬劳等法定的补救措施，并且依据合同法第112条，并没有免除接着履行的责任，补救措施与接着履行可以并用，没有必要就此约定违约金。假如约定了这种情形下的违约金，那么，应当坚持合同自由原则，敬重当事人的选择。但这

7、只是对因其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要求其接着履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行合同，依据守约方的恳求，应当依法判令违约方增加对违约金的担当数额。但有三种情形例外：守约方在要求增加违约金数额的同时，又要求违约方接着履行的，若判令增加违约金数额，就不应支持其提出的接着履行恳求；依据合同法第110条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时，不能要求违约方实际履行；合同中在约定违约金时，并未指明其详细性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判令违约方担当违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合同履行所带来的利益，此时

8、也不应要求违约方接着履行合同。在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约责任不具有惩处性，二是公序良俗下的契约自由。假如认为违约金及其他违约责任具有惩处性的话，那么，就可以说合同法允许私设惩罚权，这样的话，违反民法或者说私法的最基本原则。美国合同法重述其次版规定：“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预料的损害赔偿或违约造成的实际损失而言应当合理。假如预定违约金的金额无理过大，则该条款不予执行，因为根据公共政策，这种预定违约金为罚金。”“假如合同的预定违约金是合同双方努力公允、合理确定的违约状况下所产生的预期损失，则法律并不对其持否定看法。”相关条款第一百一十条 当事人一方不

9、履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。房屋买卖合同 篇2签订二手房买卖合同时,律师该怎么做?二手房买卖在实践中很常见，也是常常引起纠纷的类型。那么，签订二手房买卖合同时,律师该怎么做？二手房买卖合同时,律师应当给购房者供应哪些看法？怎么才能避开在签订二手房买卖合同时引起不必要的麻烦。第1条 本指引的定义及提示1.1本指引所称“二手房”，是相对开发商开发销售的商品房而言，是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房

10、屋，包括商品房和已购的各类政策性住房。已购的政策性住房主要包括职工个人根据房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资所建房屋和合作建设房屋等。1.2本指引所称二手房买卖，是指出卖人将自己享有的商品房和已购政策性住房的全部权通过合法程序转让给买受人，买受人接受该房屋全部权并支付价款的民事法律行为;二手房买卖合同就是在该买卖过程中，出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。1.3本指引所称买受人，是指二手房买卖行为中通过支付价款取得房屋全部权的交易方;本指引所称出卖人，是指二手房买卖行为中通过转移房屋全部权换取价款的交易方。1.4本指引所称房地产登记机关，是指房地产所在地的县级以上人民政府设

11、立的房地产行政管理机关。1.5本指引所称房地产中介服务，是指为房地产交易供应服务的房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪等活动的.总称。房地产询问，是指为房地产活动当事人供应法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产代理，是指专业服务机构接受当事人的托付，以托付人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动。1.6本指引所称房地产询问人员，是指具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产询问业务相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格证书的专业技术人员。1.7本指引所称房地产经纪人，是指具备经纪人条件(经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证)、经工商行政管理部门核准

12、登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。1.8本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织之间的二手房交易。中华人民共和国境外的房屋(含港澳台)及中华人民共和国境内初次出售的房屋，不适用本指引。1.9本指引所描述的工作内容，仅作为律师从事二手房买卖合同业务操作时的参考，不作为评判律师执业实力及过错的依据。第2条 对买卖合同主体状况的审查2.1二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋全部权人。2.2基于各种财产目的和利益，买受人可以自己的名义购买，也可以他人的名义购买，还可以设定房屋信托持有和管

13、理房屋。律师可以依据托付人的购买目的，供应优选方案供托付人参考，但是不能代替托付人决策。2.3律师应当留意：除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规章外，还存在大量的地方性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章、详细的行政措施、办事流程及规则等。这些地方性法规及各类规章对买卖主体作了一些资格限制，虽然未必导致合同无效，但可能导致当事人所签订买卖合同无法履行或受到行政惩罚，或担当不利的诉讼结果，因此必需充分留意相关法律法规、规章及详细行政措施的涉及面。2.4对于有资格限制的交易主体，律师应当提示审查相关主体的资质、许可等方面，是否符合法律规定。其中：(1)交易主体是有限责任公司、股份有限公

14、司的，律师应当提示审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。(2)交易主体是国有的，应当提示审查政府主管部门的批准文件。(3)交易主体是集体企业的，应当提示审查职工代表大会的批准文件。(4)境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋的，律师应提示审查其是否已取得外商投资企业批准证书和营业执照。(5)境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，在境内投资购买自用房屋的，应当提示审查其是否持有我国政府有关部门批准的设立境内机构的证明和来境内工作、学习的证明。(6)对于在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，律师应提示其购买房屋

15、存在的法律障碍与风险。2.5律师应提示：集体全部土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给本集体具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给本集体经济组织或者个体经营者。第3条 对于权利状况的调查与审核3.1权属审查3.1.1律师应当提示买受人审查二手房的权属证明及相关文件。对于没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋或权属有争议的房屋，应提示其法律上的风险及可能的后果。在有些状况下，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易或在有担保的前提下交易，对此应当有当事人的另行托付。3.1.2为慎重起见，律师应建议买受人向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、

16、同一性，以了解拟交易的房屋是否有产权争议。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一样，如北京是北京市建设委员会，天津是天津市房屋管理局。律师供应询问看法前，应当了解本地的房屋登记管理机构。土地运用权登记机关是二手房所在地的县级以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。律师在审查土地运用权证时应知晓房屋所在地的规定，了解土地登记机关是否已向辖区的全部房屋发放土地运用权证还是向部分房屋发放了土地运用权证。假如有土地运用权证，应提示买受人在二手房买卖合同中约定办理土地运用权证的相关事宜。3.1.3律师应对房屋全部权证的真伪进行审查，刚好发觉证书的真伪。律师还应对出卖人的身份

17、进行核查，确定是否存在冒名顶替的出卖人。3.2共有财产审查3.2.1律师在审查房屋全部权证书时，应当关注拟交易的房地产是否存在共有权人。3.2.2二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。未经其他共有人书面同意的，律师应提示不得买卖。3.2.3律师应当留意：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋全部权证记载的全部权人为一人，也应征求其配偶的书面看法或者由出卖人提交个别财产协议。如卖方称单身，应要求其供应单身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决

18、书，审查离婚法律文件对所售房屋的处理状况，必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查。3.2.4律师应当留意：交易的房屋若是发生继承的房屋，应提示托付人先根据中华人民共和国继承法的相关规定，确定继承人，办理继承公证后，由全部继承人达成一样看法后，方可签订买卖合同。3.3权利限制审查3.3.1交易前，律师应当审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者确定查封或者以其他形式限制房屋全部权的状况，必要时律师应向登记机关和有关部门查询。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家平安机关;有权对房地产实行查封或限制措施的行政机关包括税务机关、海关、建设行政管理机关等。3.3.2

19、无法取得独立证据的，律师应提示当事人作出没有权利限制的说明。3.3.3司法机关和行政机关依法裁定、确定或者以其他方式限制二手房权利的，律师应提示不得买卖或告知买卖的风险。3.3.4律师要提示托付人，出于国家平安和军事平安的考虑，国家平安部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的，如出售，需相关项目办公室出具准予购房的证明。律师可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。3.3.5律师应提示托付人，外国驻华使馆、领事馆购房，需取得外交部的批准。3.3.6律师应就交易房屋的类别及性质进行审查，确定房屋的类别。如是央产房，律师应提示托付人，央产房出售需符合房改政策，上市出售的前提

20、是原售房单位已到央产房交易办公室办理了登记备案，否则买卖双方无法进行交易。3.3.7律师应提示托付人，经济适用房、集资建房或回迁房等根据经济适用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制，详细的限制包括是否能自己流转、流转的时间限制、主体资格的限制等。3.3.8律师应提示托付人，出售人或买受人行为实力，以是否能独立担当民事责任为准，如不能独立担当民事责任，相关的代理或监护手续是否完备、合法。3.4他项权利设置审查3.4.1律师应当提示买受人，审查二手房有无抵押等他项权利设置状况。若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。律师应当提示：买房人有

21、担当所购房屋被追及偿还债务的风险。3.4.2律师应当提示出卖人，在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的状况书面通知抵押权人。假如没有履行通知义务，买卖合同无效。3.5优先购买权审查3.5.1律师应当提示买受人，在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应当审查优先购买权人有无放弃优先购买权或同意出售的证明。3.5.2律师应当提示出卖人，假如房屋出租的，应将要出售的状况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限一般为3个月。3.5.3假如没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同存在可能被宣告为无效的风险。3.5.4如承租人放弃优先购买权

22、，律师应提示买受人购房后接着履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。3.5.5通过拍卖购买二手房的，律师也应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。假如没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。3.6其他权利限制情形的审查3.6.1律师应当关注和提示买受人留意，二手房若存在被依法收回土地运用权或法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的，不得买卖。3.6.2若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖的情形之一：(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有根据规定补足房价款的;(2)住房面积超过省、自治区、直

23、辖市人民政府规定的限制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未根据规定退回或者补足房价款及装修费用的;(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;(4)上市出售后形成新的住房困难的;(5)擅自变更房屋运用性质的;(6)有法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售情形的。3.6.3律师应提示：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，根据当地政府的规定，以签订合同时间为限;有些即使住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房可以

24、按市场价格出售，但需由出售人到房屋所在地区、县国土房屋管理局按成交额的10%缴纳综合地价款。第4条 房屋质量的审查4.1律师应当提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。4.2二手房超过合理运用年限后接着运用的，律师应提示买受人托付具有相应资质等级的鉴定机构鉴定。4.3律师应当提示托付人，律师不对房屋质量担当任何责任。第5条 买卖合同文本的拟订和审查5.1律师应提示：二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同。当事人既可运用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除供应方法定责任、加重对方责任及解除对方权利的内容。5.2自拟合同应具备以下主要内容：(1)买卖当事人的姓名或

25、者名称、居处;(2)二手房的坐落地点、面积、四至范围;(3)土地全部权性质、土地运用权获得方式和运用期限;(4)二手房的规划运用性质;(5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;(6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;(7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;(8)出卖人户口的迁移;(9)修理基金的处理;(10)物业管理费的结清责任;(11)违约责任;(12)争议的解决方式;(13)当事人约定的其他事项。5.3律师应当提示：房屋的地点和四至、面积、土地运用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等，应在合同中叙述清晰，并与房屋全部权证、土地运用权证或批

26、准文件上的记载一样。出卖方应当出示土地运用证或者供应土地运用批准文件及其他文件的原件。5.4有关街道、楼号等应当运用地名管理机构核准的名称。5.5价格、支付方式、支付时间、房屋的交付和验收时间、公共修理基金的处理及违约责任等应当明确。律师应提示先行支付房款对买受人的风险，后支付房款对出卖人的风险。假如出卖人户口所在地是所出售房屋地址的，还应当明确约定出卖人迁出户口的时间。5.6律师应提示：如托付人购买小产权房或城市居民购买农夫的宅基地所签订的买卖合同无效，并应告知合同无效的后果及处理方式。5.7律师应提示买受人了解所购房屋是否出现过非正常影响买受人的极端事务，如火灾、严峻的刑事案件等。5.8律

27、师应提示在买卖合同中约定装修、附属物及家具、电器等是否包括在房价款中。5.9律师应提示托付人在合同中约定具体的合同解除条款。5.10律师应提示托付人在买卖合同中约定办理过户的时间及违约责任，并告知在房地产行政管理机关受理后、房产证取得之前出卖的房屋仍有被查封的可能，如在此期间被查封，出卖人应担当相应的违约责任。5.11律师应提示房屋一房两售或多售的法律后果，并建议托付人在买卖合同中约定发生此类违约行为的违约责任。5.12因国家实行用地性质管制和建筑工程运用管制制度，住宅用房未经小区内区分全部权人(业主)的一样同意，不能改做餐厅、歌厅等商业用途，因此律师应提示买受人留意审查房屋的运用性质。5.1

28、3由于税收上的考虑，律师应提示托付人，有关装饰特殊是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。5.14律师应提示买受人留意：购买的房屋未经房地产登记机构登记，不得对抗第三人;为防止出让人一房多售等非法行为的出现，应在合同中约定刚好办理备案登记和产权转移登记。买卖双方还应约定，房地产买卖合同生效之日起的肯定时间内，应当由出卖人结清房屋交付前所欠的物业管理费，并应将房地产转让状况书面告知业主委员会和物业管理单位。房屋产权变更登记完成后办理房屋公共修理基金户名的变更手续。5.15律师应当提示：当事人可以选择争议的处理方式和机构。若当事人选择向法院提起诉讼的，律师应提示当事人选择的管辖法院不得违反法律规定

29、的专属管辖。若当事人选择仲裁的，律师应提示当事人精确书写仲裁机构的名称，如选择“北京仲裁委员会”的，不能写成“北京市仲裁委员会”。律师还应当提示：仲裁是根据选定的仲裁机构的仲裁规则进行，而且是一裁终局。5.16律师应当刚好关注二手房买卖过程中应缴纳的各种税费的改变，并应提示托付人，在办证中发生的各种税费应据实支付。5.17律师应提示托付人，二手房买卖中发生或应缴纳的税费及缴纳税费的主体。税费缴纳的标准各地有肯定差异，且因国家对房地产的调控政策时常改变，一般买方在交易时应缴纳契税、印花税，如办理贷款应缴纳与贷款有关的保险费、评估费等费用。卖方一般缴纳营业税、城市建设维护税、教化附加费、个人所得税

30、、土地增值税、印花税等费用。律师应提示托付人购买未取得产权证的房屋还会发生出卖人与开发商之间办证的费用，应在合同中约定费用的担当责任人，并同时告知托付人税费标准随时可能会变更，实际费用应以登记时政府和相关部门的规定为准。5.18合同签署应以书写签名为准，但房屋登记机关有特别要求的应加盖印章。5.19假如是卖方代理人代为签订合同，应当附有经过公证的托付人的授权托付书。假如是买方代理人代为签订合同，也应附有托付人的授权托付书。第6条 中介服务合同审查6.1律师提示：在接受二手房中介服务中，托付人留意核验中介服务人员的资格证书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相适应的专业学问和技能。

31、6.1.1要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明。6.1.2应当提示托付人留意房地产经纪人和经纪人员根据下列程序执业：(1)向托付人出示房地产经纪人员资格证，校验托付方供应的有关文件资料;(2)从事须要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照当地房屋登记主管部门或工商部门制定的示范合同文本与托付人签订房地产经纪合同;(3)履行合同期间，向当事人各方照实、刚好报告订约机会和交易状况;(4)记录经纪业务交易状况，妥当保存有关资料;(5)按合同规定收取服务费，开具统一发票。6.1.3应当提示托付人留意，房地产经纪人和经纪人员有无下列禁止行为：(1)无照经营，超越其核准的

32、经纪业务范围和非法异地经营。(2)隐瞒非商业隐私的有关经纪活动的重要事项。(3)弄虚作假，供应不实的信息，或签订虚假合同。(4)实行引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易。(5)伪造、涂改、转让房地产经纪人员资格证或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务。(6)利用已经签订的房地产经纪合同，或他人驾驭的经营信息，实行不正值手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害托付人利益。(7)房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务。(8)房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职。(9)索取或收受托付合同规定以外的酬金或其他财物，包括房地

33、产经纪组织以包销的名义，隐瞒托付人的实际出卖价格和第三方进行交易，获得佣金以外的酬劳;房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在托付的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益。(10)从事成套独用居住房屋运用权买卖经纪活动。(11)法律、法规禁止的其他行为。6.2政府制定了房地产经纪服务收费的指导价。房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：(1)居间介绍或者代理房屋买卖的，按成交价的3%以下收取;(2)居间介绍或者代理房屋租赁的，按月租金的70%以下一次性收取;(3)居间介绍或者代理房屋交换的，

34、按房地产评估价值的1%以下收取。供应询问服务的，服务费标准由双方协协商定。6.3律师应提示托付人留意：凡托付具有房地产经纪资格的专业公司供应代理、居间介绍等服务的，受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码，并签字盖章。6.4二手房买卖应当订立书面形式的房地产中介服务合同。当事人既可运用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。6.5律师应提示托付人留意，房地产中介服务合同包括下列主要内容：(1)当事人姓名或者名称、居处;(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;(3)合同履行期限;(4)佣金金额或者计算方式和支付方式、时间;(5)违

35、约责任和纠纷解决方式;(6)当事人约定的其他内容。6.6实践中各房地产经纪组织通常运用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同，律师应提示不应含有以下条款：(1)中介合同不应捆绑全权代理条款;(2)中介合同不应含有强制缔约条款;(3)中介合同不应含有共享违约金条款;(4)中介机构无权收取定金。6.7律师应提示托付人：(1)中介机构假如受托代理销售，无权向买受人收取佣金;(2)中介机构现金收购或者变相收购中存在的陷阱;(3)中介机构无权禁止和限制托付人与对方当事人见面和谈判，假如拒绝，律师应提示留意交易中的不实成分。第7条 抵押贷款合同审查7.1本项审查一般仅对托付人作为买受人、须要申请购房贷款的

36、合同。律师应帮助买受人审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。7.2贷款银行一般均要求买受人供应公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险。律师应帮助买受人审核有关文件，指导买受人签署担保协议、保险协议，依据有关规定核对担保费、保险费。7.3假如托付人申请公积金贷款，律师应审核：(1)买受人购买的房屋是否为国有土地上具有全部权的住房，并用于本人家庭自住;(2)买受人是否符合公积金贷款条件并具备相关证明文件。律师应当刚好关注有关公积金贷款的限定性条件的改变，并刚好提示托付人。7.4关于住房公积金贷款额和期限，律师可供应参考方案，但不能替

37、托付人决策。7.5若托付人购买非居住房屋，律师应提示只能申请银行商业贷款，详细贷款条件、金额、期限、利率可与详细贷款银行谈判确定。7.6若二手房转让存在贷款，律师应提示：(1)出让人已全部还清贷款并已注销抵押登记，或没有贷款抵押，购房人可干脆申请贷款。(2)如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的，购房人可采纳转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。转按揭贷款的一般流程为：出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意;买卖双方签订二手房买卖合同;提交买卖合同及买受人贷款资料交申请银行审核;申请银行同意贷款后与受让方签订借款合同;办理房屋过户、抵押登记手续。(3)律师应提示借款人(房屋的买受人)

38、办理贷款的流程及对买受人主体资格及贷款额度的限制，告知不能取得贷款或不能全额取得贷款的后果，并告知应在房屋买卖合同中约定不能全额或不能取得贷款的处理方式。(4)律师应提示出卖人,如买受人通过贷款支付房价款应帮助买方办理贷款手续，包括配偶共同出面对银行面签相关的贷款资料。律师同时也应提示买受人，出卖人的共有人不协作办贷款对买受人所具有的风险。买房签合同留意事项：1、首先看开发商是否具备“五证”五证，一个是建设用地规划许可证，其次是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地运用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有

39、土地运用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应当看两证，一个是国有土地运用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看精确了，一般原则上就没有问题，特殊是预售许可证。特殊要提示的是，购房者在查看五证的时候肯定要看原件，复印件很简单作弊。签合同前，要看清晰您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺当的办理产权证。2、运用规范的合同文本肯定要参照最好是采纳且不要随意修改文本，并根据文本中所列条款仔细填写，了解各项详细内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。就算许多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同

40、肯定是权利义务不同等的，对自己尤其不利。最好能够干脆与开发商签预售合同就好。这个步骤，肯定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。3、查验有关证明文件买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和新建住宅交付运用许可证。4、买期房要留意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。5、买期房要约定条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋运用权即实物交付;另一层是房屋全部权转移即产权过户。6、签约时要留意房屋质量问题购房者在签约时，应仔细推敲商品住宅质量保证书和住宅运用说明书两书的内容，并将质保

41、书作为合同的附件。7、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。8、留意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中爱护交易公允的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。9、留意约定违约责任这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。买房签合同补充协议留意事项：在买卖的时候一个是签订认购书，其次个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。须要

42、提示购房者留意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是依据不同的项目的不同详细状况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应当把握几个问题。1、应当明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。2、明确房屋全部权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常须要按揭，的确有的状况下按揭没有办下来，没有办下来的缘由比较困难，有购房者的缘由，也可能有房地产开发商的缘由，甚至也有一些是银行方面的缘由，也有一些是综合的。要明确，

43、假如按揭办不下来，双方各自的责任是什么。4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商常常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清晰，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有许多赠与这个，赠与那个，事实上有的时候是公用的面积。5、应当明确装修标准。以后渐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必需对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想运用进口材料、高级材料等这种不明确、模糊的表述，肯定要明确运用什么品牌，甚至包括颜色等。6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，常常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一

44、旦退房是由于开发商的缘由，必需写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。买房签合同留意事项就和大家共享到这里了，买房是比较重要的一件事情，会花费我们大量的精力财力投入，所以大家肯定要谨慎对待，买房签合同的时候肯定要清晰明确里面的内容，这可都关系到大家的切身利益，要留意条款细微环节以免损害自身利益。希望以上我整理的买房签合同留意事项能够帮助到您，让您在买房签合同时避开许多不必要的损失。房屋买卖合同 篇3出卖人(甲方)：买受人(乙方)：身份证号码：身份证号码：一、房屋状况及付款方式1、出售的房屋位于北京市通州区_，建筑面积为_平方米。2、随房屋一并出售室

45、内现有装饰，附属设施以及。3、甲、乙双方商定上列房屋成交价格为人民币大写_元整，小写_元。4、签订本合同时，乙方交付甲方购房定金人民币大写_元整，小写_元，此定金抵作乙方的首期购房款。二、履行义务1、本合同签订后，甲方对上列房屋保证未被司法机关和行政机关查封、扣押或以其他方式转让，且有关权益人均同意出售。如出现责任由出卖人担当2、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利。甲方不得就该房屋与他人订立买卖合同三、违约责任1、因不行抗力的房屋缘由导致本合同不能履行的免责，定金、购房款如数返还乙方。2、甲方应在收到乙方转给甲方的购房款当日协作乙方办理房屋变更手续，甲方如收到购房款不协作乙方，

46、乙方有权解除合同并且甲方退还乙方全部购房款。3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。每逾期一日乙方向甲方支付房屋交易价格的万分之五计算的违约金。逾期超过三个工作日，甲方有权解除合同。乙方已付的定金不退还作为赔偿甲方的赔偿金。四、本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成、产生争议，可向房屋所在地法院起诉。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效，具有同等法律效力。补充协议：甲方(公章)：_ 乙方(公章)：_法定代表人(签字)：_ 法定代表人(签字)：_年_月_日 _年_月_日房屋买卖合同 篇4甲方(卖方)：开发公司乙方(卖方)：开发公司法人(预售房产登记人)丙方(买方)：