民法典物权编 第6章 建筑物区分所有权（第271-287条） 逐条权威释义 全国人大法工委民法室执笔.docx

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1、民法典物权编 第六章业主的建筑物区分所有权（第271287条）逐条权威释义提示与声明1、本文档内容节录自中华人民共和国民法典释义及适用指南（上册）【黄薇主编，全国 人大法工委民法室编，中国民主法制出版社2020年版】一书“物权编所有权分编 条文释义” 的主体内容；2、本文档仅供个人学习研究使用。中华人民共和国民法典第二编物权第二分编所有权第六章 业主的建筑物区分所有权第二百七十一条 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部 提供有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。条文主旨本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定。条文释义业主的建筑物区分所有权是物权上一

2、项重要的不动产权利，是高层或者多层建筑物产生, 并在一栋建筑物存在多个所有权人后出现的物权种类。建筑物区分所有权一般是指数人区分 一建筑物而各有其专有局部，并就共有局部按其专有局部享有共有的权利。业主是指享有建 筑物专有局部所有权的人。根据本条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有局部的所有权、对建筑区划内 的共有局部享有的共有和共同管理的权利。一是业主对专有局部的所有权。即本条规定的，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有局部享有所有权，有权对专有局部占有、使用、收益和处分。二是业主对建筑区划内的共有局部的共有的权利。即本条规定的，业主对专有局部以外 的共有局部如电梯、过道、楼梯、水箱

3、、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。本法 规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地， 属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车 的车位，属于业主共有。三是业主对建筑区划内的共有局部的共同管理的权利。本法规定，业主可以自行管理建 筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会， 选举业主委员会，共同决定制定和修改业主大会议事规那么，制定和修改管理规约，选举业主（九）有关共有和共同管理权利的其他重

4、大事项。业主共同决定事项，应当由专有局部面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之 二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有局部 面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项， 应当经参与表决专有局部面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。条文主旨本条是关于业主共同决定的重大事项及表决程序的规定。条文释义本条在2007年通过的物权法第76条基础上作了修改完善:一是将使用建筑物及其附属 设施的维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是增加规定“改变共有局部 的用途或者利用共有局部从事经营活动”为业主共同决定的重大

5、事项。三是适当降低业主作 出决议的门槛。一、关于业主共同决定的重大事项本条规定，以下事项由业主共同决定：（-）制定和修改业主大会议事规那么业主可以共同决定制定和修改业主大会议事规那么。业主大会议事规那么是业主大会组织、 运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的 业主自律性文件。业主大会通过业主大会议事规那么建立大会的正常秩序，保证大会内业主集 体意志和行为的统一。制定和修改业主大会议事规那么属于有关共有和共同管理权利的重大事 项，需要由业主共同决定。物业管理条例第18条规定，业主大会议事规那么应当就业主大 会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任

6、期等事项作出约定。（二）制定和修改管理规约业主可以共同决定制定和修改管理规约。管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规 范的规那么约定，规定建筑区划内有关建筑物及其附属设施的使用、维护、管理等事项，是业 主对建筑物及其附属设施的一些重大事务的共同约定，涉及每个业主的切身利益，对全体业 主具有约束力，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同制定和修改。物 业管理条例第17条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利 益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承当的责任等事项依法作出约定。管理规约应 当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体

7、业主具有约 束力。（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员业主可以共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会是业主大会的 执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就建筑区划内的一般性日常事务作出决定。业 主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵 守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。选举业主委员会或者更换业主 委员会成员，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。本法第284条规定，业主 可以自行管理建筑物及其附

8、属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设 单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务涉及建筑物及其附 属设施的使用、维护、修理、更换，公共秩序、环境卫生、小区治安等诸多方面，物业服务 企业或者其他管理人的物业管理水平如何，与业主利益有直接关系。选聘和解聘物业服务企 业或者其他管理人，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。本法 合同编对业主与物业服务企业或者其他管理人合同解除的具体操作作了规定。（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金业主可以共同决定使用建筑物及其附属设施的维修资金。住宅专项维修资金管理方法 第2条第2款规定，本方法所称住宅

9、专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施 设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。建筑物及其附属设施的维修资金主要用于业主 专有局部以外的共有局部的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护 等，涉及业主的切身利益。住宅专项维修资金管理方法第9条第1款规定，业主交存的 住宅专项维修资金属于业主所有。因此，使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于有关共 有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金业主可以共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金。住宅专项维修资金管理方法 对首次筹集维修资金作了规定，第7条规定，商品住宅的业主、非住宅的

10、业主按照所拥有物 业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额 为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%o直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资 金的数额，并适时调整。购买了商品住宅和非住宅的业主需要按照相关规定交存专项维修资 金。在专项维修资金使用局部或者全部后，为保障住宅共用部位、共用设施设备保修期满后 的维修和更新、改造，就面临着再次筹集建筑物及其附属设施的维修资金的问题。筹集维修 资金关系到业主的切身利益，是否筹集以及如何筹集，属于有关共有和共同管理权利的重大 事项

11、，应当由业主共同决定。（七）改建、重建建筑物及其附属设施业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建， 涉及业主建筑物区分所有权的行使，费用的负担，事情重大，属于有关共有和共同管理权利 的重大事项，应当由业主共同决定。（八）改变共有局部的用途或者利用共有局部从事经营活动业主可以共同决定改变共有局部的用途或者利用共有局部从事经营活动，本项是民法典 物权编编纂过程中增加的规定。在民法典物权编编纂过程中，有的意见提出，最高人民法 院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第7条规定，改变共 有局部的用途、利用共有局部从事经营性活动、处分共有局部，以

12、及业主大会依法决定或者 管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第76条第1款第7项规定 的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。这些规定扩展了常见的业主共同决定事项 范围，鉴于改变共有局部的用途或者利用共有局部从事经营活动，关涉业主的切身利益，属 于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定，建议民法典物权编在总结实 践经验的基础上，将其增加规定为应该由业主共同决定的重大事项。2018年8月审议的民 法典各分编草案在总结实践经验的基础上，增加规定了本项。（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，

13、也需要由 业主共同决定。例如，如何对物业服务企业的工作予以监督，如何与居民委员会协作，维护 好建筑区划内的社会治安等。二、关于业主共同决定的重大事项的表决程序本条第2款规定，业主共同决定事项，应当由专有局部面积占比2/3以上的业主且人数 占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有 局部面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经 参与表决专有局部面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据本条第2款的规定，业主共同决定重大事项的表决程序如下：一是表决程序首先要有专有局部面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以

14、上的业主参 与表决。关于专有局部面积占比和业主人数占比的计算。最高人民法院关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第8条规定，物权法第76条第2款和第80 条规定的专有局部面积和建筑物总面积，可以按照以下方法认定：（1）专有局部面积，按照 不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未 进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和 计算。第9条规定，物权法第76条第2款规定的业主人数和总人数，可以按照以下方法认 定：（1）业主人数，按照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算。但建设单位尚未 出售和

15、虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的,按一人计算。 （2）总人数，按照前项的统计总和计算。第8条、第9条两条属于表决基数的技术规那么， 该规那么也妥当协调了建设单位、普通业主与大业主的利益关系，有助于明晰物权法第76条 所规定的专有局部面积和业主人数两个表决基数规那么。因此，参与表决的业主须同时满足两个条件：一是参与表决的业主的专有局部面积占比 2/3以上，二是参与表决的业主人数占比2/3以上。二是决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有局部面积3/4以上的业 主且参与表决人数3/4以上的业主同意。即决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及

16、其附属设施，改变共 有局部的用途或者利用共有局部从事经营活动这些事项时，应当经参与表决专有局部面积 3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。筹集建筑物及其附属设施的维修资金, 改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有局部的用途或者利用共有局部从事经营活动是建 筑区划内较为重大的事情,关系到每个业主的切身利益。为了保证对这三类事项决策的慎重, 保证决策能够获得绝大多数业主的支持，本条第2款规定，决定这三类事项，应当经参与表 决专有局部面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。根据本条规定，这三类事项决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定：一 是经参与表决专有局部

17、面积3/4以上的业主，二是参与表决人数3/4以上的业主同意。三是筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有 局部的用途或者利用共有局部从事经营活动外的有关共有和共同管理权利的其他重大事项, 属于建筑区划内的一般性、常规性事务，其决定的作出，应当经参与表决专有局部面积过半 数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据这一规定，建筑区划内的一般性、常规性事务，必须同时符合如下两个条件：一是 经参与表决专有局部面积过半数的业主的同意；二是参与表决人数过半数的业主同意。第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理 规约，将住宅改变为经营性用

18、房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以 及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。条文主旨本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定。条文释义一、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房将住宅改变为经营性用房，使原本用于居住的房屋改为用于经营的房屋，住宅的性质、 用途由居住变为商用。这一改变带来许多弊端，危害性大，主要表现有：一是干扰业主的正 常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾，这是当前物业小区主要矛盾之一。二是造成小区车 位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张。三是容易产生平安隐患，例如，来往小区人员过 多，造成楼板的承重力过大，外来人员流动快且杂，增加了小区不

19、平安、不安定的因素，防 火防盗压力大，隐患多。四是使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来 居住的，但由于将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，结果造成该地区交通拥堵、人 满为患。五是造成国家税费的大量流失。因此，物业管理条例第49条规定，物业管理区 域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共 用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共 建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。随 着这方面实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这一问题作出具体的规定。另外, 作

20、为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约 也可以依法对此问题作出规定。2007年通过的物权法，作为规范业主建筑物区分所有权的基本法律，明确规定，业主 不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。据此，业主不得随意改变住 宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本的准那么，也是业主必须承当的一项基本义务。二、业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利 害关系的业主一致同意2007年通过的物权法规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及 管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。即如果业主确实因生活需要，如因下岗

21、无收入 来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，一是必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。 如应要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。二是在遵守法律、法规以 及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可 以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。在民法典编纂过程中，有的意见提出，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件具体应用法律假设干问题的解释第10条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照 物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危 险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性

22、用房的业主以多数 有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。可见，将住宅改变为经营性 用房须经有利害关系业主全体一致同意，而非有利害关系业主多数同意，建议业主将住宅改 变为经营性用房时应当经有利害关系的业主同意，进一步明晰为有利害关系业主“全体一致” 同意。经研究，2018年8月审议的民法典各分编草案将“应当经有利害关系的业主同意” 进一步明确为“应当经有利害关系的业主一致同意”。如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同,影响的范围、 程度不同，要具体情况具体分析。总之，不管是否是相邻或者不相邻的业主，但凡因住宅改 变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所

23、说的有利害关系的业主。最高人民法院关于 审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第11条规定，业主将住宅 改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称“有利害关 系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房 屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人 民法院予以撤销。条文主旨本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。条文释义一、业主大会或者业主

24、委员会的决定，对业主具有法律约束力根据本法第277条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是业主 的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划 内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内 绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一 定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管 理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会 作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的

25、决定, 对业主应当具有法律约束力。因此，本条第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对 业主具有法律约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业 主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法 规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。物业管理条例第12 条第4款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第19条第2款规定， 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产 行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告 全

26、体业主。业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使, 业主的合法权益如何维护等事项作出决定，涉及许多方面，例如，可以对制定和修改业主大 会议事规那么作出决定，可以对制定和修改管理规约作出决定，可以对选举业主委员会或者更 换业主委员会成员作出决定，可以对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，可 以对使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对筹集建筑物及其附属设施的维修 资金作出决定，可以对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，可以对改变共有局部的用 途或者利用共有局部从事经营活动作出决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有 法律约束力。二、业主大会或

27、者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求 人民法院予以撤销现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依 据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，为了切实保护业主的合法 权益，本条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害 的业主可以请求人民法院予以撤俏。这一规定，赋予了业主请求人民法院撤俏业主大会或者 业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据本法总那么编、民 事诉讼法等法律的规定。例如，撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉 讼请求和事实、理由等。物业管理

28、条例第12条第5款规定，业主大会或者业主委员会作 出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第12条规定，业主以 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据 物权法第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大 会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的 维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等 共有局部的维修、更新和

29、改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定 期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请 使用建筑物及其附属设施的维修资金。条文主旨本条是关于建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用的规定。条文释义随着我国住房制度改革的不断深入，人民群众的生活水平不断提高，居民个人拥有住宅 的比例越来越高，住宅房屋的维修管理责任也相应地由过去的国家、单位承当转移到居民个 人承当。而我国的住宅多为高层或者多层的群体建筑，又往往以住宅小区的形式开发建设, 这样，建筑物及其附属设施的维修问题就日益突显出来。建筑物及其附属设施能否正常、及 时、顺利地维

30、修，关系到建筑物及其附属设施能否正常使用及业主的平安，关系到全体业主 的切身利益，关系到社会的和谐与稳定。因此，有必要对建筑物及其附属设施的维修资金作 出规定。一、建筑物及其附属设施的维修资金的归属针对实践中，业主疑问较多的有关建筑物及其附属设施的维修资金所有权归属问题，本 条规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。物业管理条例第53条规定，住 宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按 照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使

31、 用、管理的方法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。2007年，为加强对 住宅专项维修资金的管理和保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅 专项维修资金所有者的合法权益，建设部和财政部联合发布住宅专项维修资金管理方法， 其第7条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所搦有物业的建筑面积交存住宅专项维 修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平 方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情 况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第 9条规定，业主交存的住

32、宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专 项维修资金属于公有住房售房单位所有。二、建筑物及其附属设施的维修资金的使用住房建成后，随着时间的推移，必然面临着共有局部的维修、更新和改造问题，此时就 需要使用建筑物及其附属设施的维修资金。关于建筑物及其附属设施的维修资金的用途以及 如何使用等问题，本条规定，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等 共有局部的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期 公布。一是建筑物及其附属设施的维修资金的使用须经业主共同决定。建筑物及其附属设施的 维修资金的使用涉及共有局部、共用设施设备的维修、更新、改造

33、等，涉及业主能否正常使 用建筑物及其附属设施，关系着每个业主的切身利益，因此，本条规定建筑物及其附属设施 的维修资金的使用应当经业主共同决定。至于业主如何决定建筑物及其附属设施的维修资金 的使用，要依据本法第278条作出决定。二是关于建筑物及其附属设施的维修资金的用途，本条规定维修资金可以用于电梯、屋 顶、外墙、无障碍设施等共有局部的维修、更新和改造。至于业主专有局部以外的哪些局部 为共有局部，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同 情况具体分析。建设部和财政部联合发布的住宅专项维修资金管理方法第3条规定，本 方法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同

34、，由单幢住宅内业主或者单幢 住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、 柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本方法所称共用设施设 备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有 的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、 井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第18条规定，住 宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造, 不得挪作他用。物权法第79条规定，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有局部

35、的维修。在民 法典编纂过程中，有的意见提出，根据相关行政法规，供水设施的维修费用应由供水企业承 担，按照住宅专项维修资金管理方法的规定，维修资金不只限于维修，还包括更新、改 造，建议将“电梯、水箱等共有局部的维修”修改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共 有局部的维修、更新和改造”。经研究，2018年8月审议的民法典物权编草案作了相应修改。三是为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金 的使用，本条还规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。三、紧急情况下建筑物及其附属设施的维修资金的使用在民法典编纂过程中，有的意见提出，建筑物及其附属设施的

36、维修资金目前主要由住建 部门的专门机构管理，在实践中存在的突出问题有：一是收取难，特别是老旧小区存在拖欠 维修资金的问题。二是签字表决难，特别是大型小区和业主实际入住不多的小区难以形成多 数意见，更难以到达经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主 签字同意。三是维修资金的使用范围难以界定，新建电梯、维修屋顶等只和局部业主直接相 关的维修可否动用全体业主的维修资金，目前有争议。四是提取使用程序繁琐，需要提出申 请，提供符合“双过2/3”的业主签字同意证明，由管理机构抽查核对等，周期太长。五是 使用监管难，存在物业或者业主委员会成员浪费、挪用、侵吞维修资金的情况。六是保值

37、增 值难。实践中，目前紧急动用维修资金的一般做法是，紧急申请，紧急公示，尽快使用维修， 事后再找业主补签同意。建议增加规定紧急情况下维修申请使用建筑物及其附属设施的维修 资金的相关规定。经了解，目前一些地方性法规已经对紧急情况下维修资金的使用作了特别规定。如江 苏省物业管理条例第76条、安徽省物业管理条例第89条、青海省物业管理条例第 83条等都对紧急情况下维修资金的使用作了相关规定。也有的地方，规定以专项维修资金的增值资金建立房屋应急解危专项资金，平衡紧急情 况需要使用资金与业主决定使用较难的矛盾。如天津市物业管理条例第55条规定，专 项维修资金的管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金的增

38、值资金中列支。专项维修资 金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支 出。专项维修资金的具体管理方法，由市人民政府规定。在征求意见过程中，针对一些地方对紧急情况下维修资金的使用作的特别规定，也有的 意见提出，维修资金毕竟是业主的，应当经过大多数业主的知晓并同意，坚决反对任何组织 未经业主共同决定就申请使用维修资金。如果业主们真的意识到情况紧急，那么应该团结起 来，在短时间内完成法定的投票数量要求，绝对不能不经过业主投票，一旦开了这个紧急的 口子，将会造成严重的后果。经研究，2019年4月十三届全国人大常委会十次会议全国人民代表大会宪法和法律 委员会关于民法

39、典物权编（草案）修改情况的汇报中提到，有的常委委员、地方、部 门、法学教学研究机构和社会公众提出，近年来，群众普遍反映业主大会、业主委员会成立 难，公共维修资金使用难，以及物业管理不规范、业主维权难等问题，建议草案对此作出有 针对性的规定。据此，宪法和法律委员会建议对该章草案作出如下修改：三是根据一些 地方的实践,在草案第76条中增加1款规定:紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的， 业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。据此，民法典物权编草案二次审议稿 增加一款规定。根据本款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者 业主委员会可以依法申请使用维修资金。此处对紧急情

40、况下需要维修建筑物及其附属设施使 用维修资金作了指引性规定，即需“依法申请”，此处的“依法”，既包括法律，也包括行政 法规、部门规章和地方性法规等。第二百八十二条 【共有局部的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等 利用业主的共有局部产生的收入，在扣除合理本钱之后，属于业主共有。条文主旨本条是关于共有局部产生收益的归属的规定。条文释义本条是本次民法典编纂新增加的条文。在民法典编纂过程中，有的意见建议，吸收司法 解释的相关规定，增加规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用共有局部进行 经营性活动的，业主可以请求行为人将扣除合理本钱之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的

41、其他用途。”最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律假设干问题的解释第14条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有局部、 改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效 或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请 求行为人将扣除合理本钱之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途 的，人民法院应予支持。行为人对本钱的支出及其合理性承当举证责任。2018年8月，十三届全国人大常委会五次会议关于民法典各分编（草案）的说明 中提到，加强对建筑物业主权利的保护。第三，明确共有局部产生的收益

42、属于业主共有 （草案第77条）。民法典各分编草案第77条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理 人等利用业主的共有局部产生的收益，在扣除合理本钱之后，属于业主共有。民法典各分编草案在征求意见过程中，有的意见提出，收益的含义本身就包含收入扣除 本钱的意思，为更加准确，防止实践操作中的歧义，建议将本条中的“收益”修改为“收入二 2019年4月审议的民法典物权编草案吸收了这一意见。根据本条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有局部产生的 收入，在扣除合理本钱之后，属于业主共有。例如，很多小区会在业主的共有局部设置广告， 这些广告收入，在扣除合理本钱之后，应该属于业主共有。再如，

43、占有业主共有的道路或者 其他场地设置的车位，出租车位的租金收入，在扣除合理的本钱之后，也应该属于业主共有。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第17 条规定，本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售 的物业后，以自己名义对外销售的包销人。物业管理条例第54条规定，利用物业共用部 位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后, 按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大 会的决定使用。第二百八十三条 【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属

44、设施 的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照 业主专有局部面积所占比例确定。条文主旨本条是关于建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配的规定。条文释义在民法典编纂过程中，有的意见提出，物权法第80条中规定，没有约定或者约定不明 确的，按照业主专有局部占建筑物总面积的比例确定。其中关于建筑物总面积的计算，最 高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第8条规定, 物权法第76条第2款和第80条规定的专有局部面积和建筑物总面积,可以按照以下方法认 定：（1）专有局部面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测 绘机

45、构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物 总面积，按照前项的统计总和计算。此处“建筑物总面积”应该是“建筑物专有局部总面积”，委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，使用建筑物及 其附属设施的维修资金，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属 设施，改变共有局部的用途或者利用共有局部从事经营活动等。业主大会和业主委员会，对 任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付 物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵 害、排除妨害、消除危险、恢

46、复原状、赔偿损失。第二百七十二条 【业主对专有局部的权利和义务】业主对其建筑物专有局部享有占有、 使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合 法权益。条文主旨本条是关于业主对专有局部行使所有权的规定。条文释义一、关于专有局部本法第271条中规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权。根 据本法规定，专有局部是指建筑物内的住宅、经营性用房等业主专有的局部。关于专有局部 的界定，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的 解释第2条规定，建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认 定为物权法第六章

47、所称的专有局部：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利 用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特 定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为 物权法第六章所称专有局部的组成局部。二、业主对建筑物专有局部的权利业主对建筑物专有局部的权利是所有权的一种。本法第240条规定，所有权人对自己的 不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本条是对业主对建筑物专有部 提供有所有权的具体权能的规定，即业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分 的权利。按照这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅

48、、经营性用房等专有局部可以 直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解 决亲朋好友居住之难；或者在自己的专有局部上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将 属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还 可以将住宅、经营性用房等专有局部出售给他人，对专有局部予以处分。三、对专有局部行使权利的限制业主的专有局部是建筑物的重要组成局部，但与共有局部又不可别离，例如，没有电梯、 楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有局部；没有水箱和水、电等 管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有局部。因此，建筑物的专有

49、局部与共 建议修改。2018年8月审议的民法典各分编草案吸收了这一意见，将“按照业主专有局部 占建筑物总面积的比例确定”修改为“按照业主专有局部所占比例确定:2019年4月审议 的民法典物权编草案，进一步修改为“按照业主专有局部面积所占比例确定”。本条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定; 没有约定或者约定不明确的，按照业主专有局部面积所占比例确定。一是建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确 的，按照业主专有局部面积所占比例确定。如果管理规约对建筑物及其附属设施的费用如何 分摊有约定的，首先按照约定进行分摊。如果没有约定或者约定不明确