2021年3月房地产行业观察与债市运行动态.docx

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1、、行业运行动态（一）商品房量价1 . 一、二线城市商品房成交面积大幅增长根据Wind数据，3月份30大中城市商品房成交面积合计1829.58万平方米，环比增长86.30% （图1）。30 城商品房成交面积在春节后的第一个月份快速上升，且高于2018年、2019年的3月水平，反映出大中城市商品房 成交依然较活跃。分城市类型看，一线城市商品房成交面积420.11万平方米，二线城市商品房成交面积915.78万平方米，三线 城市商品房成交面积493.69万平方米（图1） o与2018年、2019年3月份的平均销售面积相比，一、二、三线城 市分别增长50.58%、34.72% 9.75%。可以看出，核心

2、大城市的购房需求增幅更大，原因可能是核心城市凭借经济 优势更能吸引购房消费。30大中城市:商品房成交面积:当月值30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当月值30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当月值30大中城市:商品房成交面积:三线城市:当月值3,5001,6001,4001,2001,000800600400200二。R0Z 60I0N0Z golozoCN 二。OZOZ 6065Z 90I65Z 5I65Z 6085Z 90I85N 二。I85N 60Z5Z golzoN 1OIZON 60I95Z 9095Z 二。I95N 60957 9。957 595Z，600N0Z goONO

3、Z 二。ONOZ 606SZ 90I65Z 二。I65Z 6085Z 90I85N 5I85Z I 60ZSZ 90IZSZ 二。Z5Z 6095Z 9095Z 595Z 6095Z golgaz 二。I95N图1: 30大中城市商品房成交面积（2015.0L202L03,单位：万平方米）资料来源：Wind,远东资信整理2 .十大城市商品房库存显著下降 30大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、 南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、 石家庄、

4、兰州）。其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山为商品房数据，其它城市为商品住 宅数据。四、房地产行业债券市场运行动态（-）发行与到期情况根据Wind数据统计，3月份房她产行业共发行债券887.97亿元，到期债券1014.00亿元，房地产行业通过债 券市场净融资额为-126.03亿元（图10） o从去年8月份“三道红线”公布以来，房地产行业债券净融资额持续为 负，很多房企为了压减负债降低了其债券余额，监管政策对房企的债券融资活动产生了显著影响。月发行量月归还量净融资额二。0N0Z 0I65Z u1fWL0Z Y65Z OI6OZ .OT8ON Z085Z ，寸T8

5、OCN ,01807 0TZ5Z Z0Z5N .。IZOCN ，LO1ON O79EZ Z095N 寸。9ON 二。95Z .OTgoz 1095Z .7OI9OZ LQg-Ezoooooooooooo oooooooo o o o 64208642 2 4 6 , , , , - - -图10:房地产行业债券发行与到期规模（2015.0L2021.03,单住：亿元）资料来源：Wind,远东资信整理分债券类型看，3月份新发行房地产行业债券中一般公司债（33.27%）、一般中期票据（24.83%）、超短期融 资券（13.85%）、证监会主管ABS （11.36%）、私募债（9.48%）的发行规模

6、最大（图11）,其他类型债券发行 规模较小。从发行债券的期限看，5年以上期限的债券规模为386.80亿元，占月度发行量的43.56%,长期限债券 的发行规模占比明显上升。可能的原因是房企通过长期债务置换短期债务，降低自身的现金短债比。一般企业债，18工程收益票据， 交易商协会 5 一 ABN, 12.02-一般短期？融资券，7 1一般短期？融资券，7 1定向工具，19.5证监会主 管 ABS, 96. 92超短期融资券, 118. 1一般公司债, 283.78一般中期票据, 、211.8私募债,80.85图11: 2021年3月份房地产行业不同类型债券的发行规模（单位：亿元）资料来源：Wind

7、,远东资信整理（二）违约债券根据Wind统计，3月份房地产行业共有7只债券发生违约（表1） o其中华夏幸福基业股份有5只 债券违约，逾期本金及利息84.24亿元；重庆协信远创实业有1只债券违约，逾期本金及利息5.18亿元； 天津房地产集团有1只债券违约，逾期本金及利息67.37亿元。华夏幸福违约的主要原因是其产业新城工程经营受挫。产业地产前期投入资金规模大，后期的资金回收期过长， 导致企业整体的经营性现金流在工程前期持续为负，流动资金持续紧张。叠加疫情影响，工程的销售受阻，华夏幸 福的偿债能力进一步下降，最终导致出现大量违约。后续可关注公司是否有资产出售等经营调整行为，如果公司能 够出售局部资

8、产变现，那么可以有效缓解其当前的债务压力。重庆协信远创违约的主要原因是其商业地产工程受到了疫情的很大冲击。目前协信远创开发的大局部工程是商 业办公楼和商住公寓，住宅工程占比很少，在疫情冲击下商业地产工程的需求大幅减少。目前协信远创存续的还有 16协信08、16协信03、16协信05、16协信06四只债券，存续规模约在30亿元且将在未来1年内陆续到期，集 中兑付压力很大。天津房地产集团是国资背景企业，违约的主要原因是公司前期过度多元化扩张。天津房地产集团在经营地产业 务之外，通过大规模债务融资扩张经营范围，业务包括了信托基金、融资租赁、商业银行、矿产品、基础设施建设 等多个领域。但房地产外的其他

9、业务盈利能力很差，不能产生足够现金流归还债务，进而引发违约。在此次违约之 前已有H6天房01、H6天房03、H6天房04共3只债券发生违约，近期还有18天房1A、18天房1B两只ABS产 品到期。表1：房地产行业违约债券序号债券简称违约日期发行人违约类型违约日余 额（亿）逾期本金 （亿）逾期利息 （亿）债券类型序号债券简称违约日期发行人违约类型违约日余 额（亿）逾期本金 （亿）逾期利息 （亿）债券类型116华夏012021/03/09华夏幸福基业股份本息展期28282.07私募债216华夏022021/03/03华夏幸福基业股份本息展期20201.40一般公司债316华夏042021/03/2

10、4华夏幸福基业股份本息展期30302.22私募债420华夏幸福MTN0012021/03/23华夏幸福基业股份未按时兑付利息1000.55一般中期票据520华夏幸福MTN0022021/03/19华夏幸福基业股份触发交叉违约500一般中期票据618协信012021/03/09重庆协信远创实业未按时兑付本息4.824.820.36私募债7H6天房022021/03/16天津房地产集团未按时兑付本息62.5562.554.82私募债资料来源：Wind,远东资信整理（三）债项级别调整情况.债项级别调高的债券无。1 .债项级别调低的债券根据Wind数据统计，不考虑已经违约的债券，3月份有5家公司发行的

11、26只债券的债项级别被下调。其中重庆协信远创实业有4只债券被下调级别，主要原因是其有一只债券在3月出现了违约。九通基业投资、华夏幸福基业控股股份公司、华夏幸福基业股份三家共有20只债券被下调 级别，三家公司都是华夏幸福集团所属企业。2月末华夏幸福已有债券出现违约。福建福晟集团有2只债券被下调级别，去年底公司已有债券出现违约。表2：债项级别调低的债券序号债券简称3月末余额 （亿元）发行人2月末 级别3月末 级别最近级别 调整日期债券类型116协信03（3月17日 已兑付）重庆协信远创实业AA-B2021/03/11一般公司债216协信055.61重庆协信远创实业AA-B2021/03/11一般公

12、司债316协信068.38重庆协信远创实业AA-B2021/03/11一殳公司债416协信085.40重庆协信远创实业AA-B2021/03/11一般公司债517九通0110.00九通基业投资BCC2021/03/25私募债617九通036.00九通基业投资BCC2021/03/25私募债序号债券简称3月末余额 （亿元）发行人2月末 级别3月末 级别最近级别 调整日期债券类型718九通0110.90九通基业投资BCCC2021/03/01私募债818九通0214.00九通基业投资BCC2021/03/25私募债919九通0310.00九通基业投资BCC2021/03/25私募债1020幸福01

13、12.50华夏幸福基业控股股份公司BC2021/03/03一殳公司债1120华夏EB24.00华夏幸福基业控股股份公司BCCC2021/03/03可交换债1220 华 EB027.00华夏幸福基业控股股份公司BCCC2021/03/03可交换债1320 华 EB04（3月18日 已兑付）华夏幸福基业控股股份公司BCCC2021/03/03可交换债1415华夏0540.00华夏幸福基业股份BBCC2021/03/04一般公司债1516华夏0520.00华夏幸福基业股份BBCC2021/03/05私募债1616华夏0640.00华夏幸福基业股份BBCC2021/03/05私募债1716华夏债0.1

14、2华夏幸福基业股份BBCC2021/03/04一般公司债1817幸福基业MTN00118.00华夏幸福基业股份BC2021/03/03一般中期票据1918华夏0124.75华夏幸福基业股份BC2021/03/03一般公司债2018华夏025.25华夏幸福基业股份BC2021/03/03一殳公司债2118华夏0320.00华夏幸福基业股份BC2021/03/03一殳公司债2218华夏060.18华夏幸福基业股份BCCC2021/03/01一般公司债2318华夏0740.00华夏幸福基业股份BCCC2021/03/01一殳公司债2419华夏0110.00华夏幸福基业股份BC2021/03/29一般

15、公司债2519福晟0110.00福建福晟集团CCC2021/03/18一般公司债2619福晟0210.00福建福晟集团CCC2021/03/18一殳公司债资料来源：Wind,远东资信整理（四）行业信用利差根据计算的债券信用利差数据，3月末房地产行业债券信用利差（余额加权）为85.96bp,较2月末下降 10.36bpo 3月份房地产行业债券信用利差延续年初以来的下降趋势，随着“三道红线”催促房企进一步降负债， 房地产行业整体的信用风险可能还会进一步降低，信用利差可能还将有所下降。分债项级别看（图12） , 3月末房地产行业AAA级、AA+、AA级债券的信用利差分别较2月末下降9.llbp、 2

16、3.76bp、4.21bpo AA+级别债券的信用利差下降幅度最大，AA+级与AA级之间的利差走扩。从去年四季度开始, AA+级与AA级之间开始出现显著的利率差异，可能的原因是最近半年新增了多个房地产债券违约案例，二级市场 上调了对AA级债券违约率的预期。信用利差（余额加权）：产业债:房地产AAA 信用利差（余额加权）：产业债:房地产AA+ 信用利差（余额加权）：产业债:房地产AA0T0Z0Z Z00Z0N V0I0Z0Z OIOZON -0765N Z0I6L0N 寸O6OZ 5I65N 0T85N Z0I83N 寸 0I83Z 5I85Z OTZ5N Z0Z5N ,寸 0IZ3N 二。IZ

17、5CSI 0T95N ，Z095N .寸。I95N 二。95N 0T95N Z0I95N 寸 OI9ON 二。I95CSI0T0Z0Z Z00Z0N V0I0Z0Z OIOZON -0765N Z0I6L0N 寸O6OZ 5I65N 0T85N Z0I83N 寸 0I83Z 5I85Z OTZ5N Z0Z5N ,寸 0IZ3N 二。IZ5CSI 0T95N ，Z095N .寸。I95N 二。95N 0T95N Z0I95N 寸 OI9ON 二。I95CSI50045040035030025020015010050图12:房地产行业债券信用利差（2015.01202103,单位：bp）资料来源：

18、Wind,远东资信整理五、未来展望展望未来，房地产行业整体的信用状况预计会提高。在“三道红线”约束债务扩张后，房她产债券发行人整体 的负债水平会明显降低，平均偿债能力及信用水平预计会上升。在偿债信用提升的情况下，房地产行业债券的信用 利差可能还会有所下降。主要在重点城市经营的房企信用表现可能会更好。住宅地产、商业地产的需求可能会进一步向经济优势突出、 人口净流入的大型城市集中，主要在重点城市经营布局的房企的营收及信用会保持稳定。而中小城市的房地产需求 可能会逐步减少，业务局限在中小城市的房企的经营业绩及信用状况可能会下降。预计未来一年房企的存量债券规模可能还会降低。从去年8月以来，房地产行业债

19、券发行规模持续小于到期规 模，房企正在逐步缩减债券等形式的债务以防止触及“三道红线”。考虑到近期房企债券到期规模较大，为了置换 到期债务，预计仍会较多新券发行。在稳地价、稳房价、稳预期的政策下，3月份政府土地供应量显著上升。如果未来政府能够继续增加土地供应 规模，房企的拿地本钱可以进一步降低，有利提升房企的经营利润。目前重点城市已陆续执行土地出让“两集中” 政策，未来需关注重点城市土地供应量及出让价格的变动。根据Wind数据，3月末十大城市2商品房可售面积合计8220.17万平方米，环比减少3.06% （图3）。十大城 市商品房库存自去年12月份开始下降，库存下降的同时月度销售面积保持了增长，

20、带动去化周期3较去年底大幅下 降了 2.45个月。从去年中至今的库存去化周期数据来看，十大城市的商品房出现了显著的去库。十大城市:商品房可售面积：当月值 去化周期（右）12,00010,0008,0006, 0004, 0002,0000600Z0Z 00Z0Z 160I65Z 0I65Z J0I65Z 160I85Z ,901852 308SZ 160Z5Z 9OIZOZ 5IZ5Z60I95Z 9095Z 595Z &OI9OZ glgsz 二。I95Z ，6。寸52 Igolboz 10H0Z图2:十大城市商品房库存情况（2014.0L202L03,单位：万平方米，月）资料来源：Wind

21、,远东资信整理2 .百城住宅价格延续上涨根据中国房地产指数系统调查数据，3月份百城新建住宅平均价格15916元/平方米，环比上涨0.20%,同比上 涨4.07% （图3） o百城住宅均价延续涨势，同比涨幅较2月份扩大了 0.06个百分点。同比涨幅扩大的主要原因是 去年3月份房她产市场受到了疫情冲击，今年3月同比的基数偏低。2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品 住宅数据。3去化周期工商品房可售面积：（最近12个月商品房累计销售面积: 12） oOO样本住宅平均价格:百城平均百城住宅价格指数:同比（右）-25-20-1

22、5-1018,000 -16,000 -14, 000 -12,000 -10,000 -o OoOcd ao o o8 0 o4 2600Z0Z 900Z0N 50Z0Z 6065Z9065Z 565N6085N9085N585N60Z5N90Z5Z 5IZ5Z 6095Z 9095Z8I9ON 6O9ON 90957 89ON6。|寸52 9。寸5Z O寸5N图3:百城新建住宅平均价格与同比增速（2014.0L202L03,单位：元/平方米，%） 资料来源：Wind,远东资信整理分城市类型看，一线城市住宅价格环比上涨0.24%,同比上涨3.25%;二线城市环比上涨0.17%,同比上涨3.8

23、2%; 三线城市环比上涨0.16%,同比上涨5.09% （图4） o其中，一线城市的环比涨幅明显大于二、三线城市，一线城 市的房价表现好于样本城市平均水平。百城住宅价格指数:一线城市:同比百城住宅价格指数:二线城市:同比百城住宅价格指数：三线城市:同比3025201510J 一 ， 600Z0Z L- goozoz 一 ,5OZON f 6016LON 一 906LON - L06L0Z-6085N-908LON5I85N60IZ5N9015N5H 6095N_ 909LON 09 LON 二电ON5 0 5 0图4: 一、二、三线城市新建住宅价格指数同比涨幅（2014.0L2021.03,单

24、位：%） 资料来源：Wind,远东资信整理从涨跌城市数量来看，3月份百城中有85个城市同比上涨，6个城市与2月份持平，9个城市同比下跌（图5）。与2月份相比，房价同比上涨的城市增加了 2个，环比下跌的城市减少了 2个。同时环比上涨的城市数亦增加了 10个，环比下跌城市数减少了 4个，3月份百城整体房价表现偏强。百城住宅价格指数:同比上涨城市数百城住宅价格指数:同比持平城市数百城住宅价格指数:同比下跌城市数ooooooooooo 0987654321600Z0N SOOZON 3OZON 6065N 9065N 5I6SN 60I85N 9OI8OCSI 5I85N 60Z5N 90Z5N OI

25、ZSCN 60I98N 90I98N 595N 60gsN golgsN 5gsN 6。= ON goasN 5寸5N图5:住宅价格指数同比上涨、持平及下跌城市数量（2014.01202L03,单位：个）资料来源：Wind,远东资信整理4.全国城市二手房出售挂牌量显著低于历史同期根据北京国信达数据发布的全国城市二手房交易数据，3月份城市二手房出售挂牌价指数上涨了 0.06（图6）, 与2月份基本持平。城市二手房出售挂牌量指数在春节过后环比上升，但仍明显低于20162020年同期的水平。自 2019年以来全国二手房挂牌量总体呈下降趋势，二手房供应量明显减少。城市二手房出售挂牌量指数:全国城市二手

26、房出售挂牌价指数:全国（右）o o o o o O0 8 6 4 2 0 2 11111-0T0Z0Z寸。0Z0Z二00Z0N0I63N Z0I68Z.。|687二。65Z0T83N，Z0I88Z1寸。88Z088NonZOZ-ON寸。Z3N，o&oz0T9-0N Z09-0NXI98Z二。9-ON0I9-0N, Z0I98N寸。9-ON09-ON图6:全国城市二手房指数（2015.012021.03）资料来源：Wind,远东资信整理（二）土地市场L3月份供地规模明显增加根据中国指数研究院数据，3月份300个城市土地成交面积8217万平方米（图7） , 土地供应量环比显著增加。 与过去四年历史

27、同期平均水平相比，今年3月份土地供应量亦有明显的增加。其中的局部重点城市按照土地出让“两 集中”的政策在3月份集中推出了局部土地，增加了土地市场成交量。2017 2018 2019 2020 -202120,000 18,000 -16,000 -14,000 -12,000 -10,000 -8, 000 -6, 000 -4, 000 -2, 000 - 0 -1月 2月 3月4月 5月6月7月 8月9月10月11月12月图7: 300个城市土地成交面积（20172021,单位：万平方米）资料来源：中国指数研究院，远东资信整理根据中国指数研究院统计的300个城市土地市场交易数据，虽然3月份

28、土地供应增加，但今年前两月土地出让 平均价格较高，一季度房企拿地本钱仍明显上升。一季度成交土地楼面均价同比上涨。2021年13月，全国300个城市成交楼面均价为2472元/平方米，同比上 涨12%;其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为5138元/平方米，同比上涨 13%o一季度成交土地溢价率同比上升。2021年13月，全国300个城市土地平均溢价率为15%,较去年同期上升3 个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为17%,较去年同期上升5 个百分点。（三）房地产相关利率1 .房贷利率小幅上涨根据融360统计的个人购买住房贷款利

29、率数据,3月份首套平均房贷利率5,28%,较2月份上升0.02个百分点； 全国二套房贷款平均利率5.57%,较2月份上升0.01个百分点（图8） o房贷利率出现了小幅上行，可能主要是受 两方面因素影响：一是今年房地产贷款集中度管理制度开始实施，各银行有压减房地产贷款的动力，局部银行通过 上调房贷利率减少房贷需求；二是去年疫情期间施行的边际非常宽松货币政策开始逐步退出，货币政策向常态恢复 后利率会略有上升。在3月2日，银保监会主席就在国新办新闻发布会上表示，“估计今年贷款利率会有所回升， 可能会有所调整”。首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率5Roz OTOZOZ ZOIONOZ VOIONOZ

30、 二。ONOZ 0T6SZ 1065Z 寸。65Z 5I65Z 0T85Z Z0I85Z 寸0I85Z 5I8SZ 0TZ5Z zolzsz 5zsz -0T9SZ 1095Z 4095Z 595Z 0T95Z zolgsz xlgoN 595Z 0T-T5Z H5Z .寸 0寸ON Easz图8:个人购买住房贷款利率（2014.0L2021.03,单位：%）资料来源：Wind,远东资信整理2 .新发行房地产信托平均收益率下降根据用益信托网数据，3月份房地产信托成立规模为424.62亿元（图11）,环比上升38.04%。在信托行业监 管趋严、通道业务压降的背景下，去年下半年以来房地产信托规模总

31、体呈下降趋势。3月新成立房地产信托的平均 收益率为7.29%,较2月份下降0.07个百分点。在“三道红线”融资新规下，房企负债规模会逐步压减，整体信用 风险预计会有所降低，相应地房地产信托收益率可能还会有所下降。房地产集合信托新成立规模新成立房地产信托平均收益率（右）O 50505050 O 19988776600o O o O8 60T0Z0Z.170I0CN0Z二0I0Z0Z0T65ZZ065ZWI65Z二0I65Z0T85Z ZOI8ON寸。I83N15I85Z0 Tz5ZZ015Z寸 0IZ5Z5IZ5Z0 79L0Z一 Z0I9KZ寸。I98N5I95Z0T95Z1095Z.bolg

32、sz L0I95Z图9:房地产集合信托发行情况（2015.01202103,单位：亿元，%）资料来源：用益信托网，远东资信整理二、行业政策划态3月份，中央两会重申房住不炒的定位，央行等部门加强对经营用途贷款违规流入房地产领域的监管，多个重 点城市按照土地出让“两集中”政策的要求公布了 2021年度的集中供地计划。（一）中央政策划态1 .两会：进一步推进城镇化，坚持“房住不炒”定位2021年两会政府工作报告在“十四五”时期主要目标任务中指出，“未来五年要深入推进以人为核心的新型 城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%,开展壮大城市群和都市圈，推进以县城为 重要载体的城镇

33、化建设”。根据统计局的数据，2020年中国常住人口城镇化率已超过60%,未来五年还有较大提升空间。但新增城镇人 口主要分布在经济开展水平高的核心城市，大城市群和都市圈更能吸引人口流入。如果县城容纳更多城镇人口，可 能会导致局部经济开展水平不高的中小城市进一步流失人口，经营主要分布在这些城市的房企可能会面临更大的经 营风险和偿债风险。政府工作报告还在2021年重点工作中提到，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、 稳预期”，“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方法，切实增加保障性 租赁住房和共有产权房供给，规范开展长租房市场，降低租赁住房税费负

34、担”。坚持“房住不炒”需要稳定房价和地价，增加土地供应是稳房价的最有效方式。从最新3月份的土地成交数据 看，政府已有增加土地供应的迹象。如果后续土地供应量继续维持较高水平，土地价格可能会逐步稳定。前期拿地 激进的房企如果有大量土地本钱很高的存量工程，就可能会出现经营利润下降。长租房市场成长空间很大，但目前 尚无实质性的扶持政策。可关注后续是否有针对租赁住房市场的税费优惠政策出台。2 .金融监管：防止经营用途贷款违规流入房地产领域3 月22日，央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会。会上强调：坚持“房住不炒”定位，保持房地产金 融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加

35、大住房租赁金融支持力度。4 月26日，银保监会、央行、住建部发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。通知 从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理等方面，催促银行业金融机 构严防经营用途贷款违规流入房地产领域。在监管部门坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的背景下，3月份北上广深等多个热点城市加大了对购 房首付款来源、经营贷违规流入房地产市场等行为的审查力度。当前全国多地严查经营贷等资金违规流入房地产市 场，住房信贷环境整体收紧。（二）地方政策划态1 .多个重点城市落实土地出让“两集中”政策，发布集中供地计划根据统计，自土地出让“两集中”政策出台

36、以来，青岛、天津、济南、南京、合肥、长春、无锡等地已陆续公 布了集中供地计划。从各地披露的文件来看，全年土地出让时间略有差异。其中，南京计划将住宅用地出让时间安 排在4月、7月、10月，长春安排在3月、5月、8月，天津安排在3月、6月、9月，杭州市那么安排在4月、6月、 12月。目前，长春、南京、广州和无锡等城市已推出今年首批集中供地的地块。3月15日，长春挂牌出让共51宗 住宅用地，总面积约400公顷。3月27日，杭州市发布第一批住宅用地集中出让预告，涉及共57宗住宅地块，出 让面积约4533亩。不同城市错开月份供地平滑了重点城市总体供地规模的波动，房企可以自主选择拿地月份，降低了房企资金管

37、 理的压力。从信用角度看，土地出让“两集中”政策对房企的实际影响可能有限。2 .上海、成都限制住宅用地出让价格3月3日，上海发布通知要求强化住宅用地供应管理，深化完善房价地价联动机制，商品住宅用地出让实行限 价竞价。22日，成都发布通知，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让，超过“三道红 线”的房企禁止参与土拍。限制住宅用地价格可以减少房企之间对土地工程的竞争，有利于降低房企拿地本钱。三、重点公司动态（一）中国金茂将出资30.9亿元与万科合作开发广州增城地块3月11日，中国金茂控股集团发布公告称，公司间接全资附属公司广州金茂与广州万科及工程公司 签订合作开发协议，以就广州

38、增城地块的开发开展合作。根据合作开发协议，广州金茂同意认缴工程公司新增注册 资本人民币30.9亿元。根据公司披露财报，2020年末中国金茂控股集团的现金资产有401亿元，现金是短期有息债务的1.34 倍。公司的现金资产充足，预计30.9亿元的投资支出不会对公司偿债能力造成显著负面影响。（二）远洋集团中标成都青白江公园城市有机更新工程3月16日消息，远洋集团控股近日成功中标“青白江先进材料产业功能区-智慧产业城（西片区）公 园城市有机更新工程”。工程位于成都市青白江区核心地带，覆盖以川化、攀成钢老厂区为主的老工业基地及周边 局部城市区域，总实施面积约2538亩，其中住宅兼商业用地577亩，二类住

39、宅用地约638亩，商业用地约56亩。远洋集团目前有1只存量债券（17远洋集团MTN001B）,债券余额20亿元，将于明年3月份到期。根据最 新披露的2020年报，远洋集团去年底有现金及现金等价物391亿元，且现金流状况良好，预计新工程带来的资金 支出不会对公司整体偿债信用造成显著影响。（三）万达商业撤回A股上市申请3月24日，万达集团发布消息称，基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份决定对本公 司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此公司决定撤回万达 商业A股IPO申请。从万达商业披露的最近一期资产负债表看，去年三季度末公司调整负债率4为0.

40、50,净负债率5为0.51,现金短 债比6为0.73o公司的调整负债率和净负债率远低于“三道红线”中的限制水平，其负债压力很小。而且公司主要 采用轻资产模式经营，对长期资本的需求并不高。因此公司可能并不急于上市融资，对于未来可能出现的资金需求， 公司可能会主要通过债券市场进行融资。可关注公司近期的债券发行动态。（四）金辉集团83.49亿元公司债券在上交所提交注册3月19日，据上交所消息，金辉集团股份2021年面向专业投资者公开发行公司债券在上交所提交注 册，本次债券发行总额不超过人民币83.49亿元，拟采用分期发行方式，债券期限不超过5年。截至3月底，金辉集团有11只存量债券，合计余额79.8

41、6亿元，其中56.16亿元将于今年内到期。预计近期本 批次债券将会陆续发行以替换到期债务。从债券募集说明书披露的财务数据看，金辉集团的营业毛利率在疫情的冲 击下保持了稳定，业务经营状况良好，但公司短期债务较多，需关注集中兑付的压力。（五）华夏幸福累计违约债务规模372.10亿元3月31日，华夏幸福基业股份公告称，近期公司及下属子公司新增未能如期归还银行贷款、信托贷 款等形式的债务本息金额55.95亿元。截至3月底，公司累计未能如期归还债务本息合计372.10亿元，公司正在与 上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。公司流动性阶段性紧张导致的债务未能如期归还，对公司融资产生较大影响。为化解公

42、司债务风险，加快促进 公司有序经营，公司正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。目前在地方政府的指导和支持下公司正在尽快 开展综合性的风险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务展期事宜，为综合 化解方案的制定和执行争取必要的时间。截至目前公司已完成展期和解约178亿元债务，约有120家债权人已签署 加入债权人委员会。（六）协信远创首次出现债券违约3月9日，重庆协信远创实业首次出现债券违约。其违约的18协信01公司债发行金额5.4亿元，目 前公司仅归还局部到期债务，尚余4.82亿元本金、0.36亿元利息待归还。根据最新可获的2020年中报财务数据， 协信远创的调整

43、负债率为0.77,净负债率为1.91,现金短债比为0.16。公司净负债率很高，且现金不能覆盖短期债 务，流动性非常紧张。协信远创的股东是新加坡城市开展集团（间接持股80.01%）和绿地控股集团（持股19.99%） o 3月 10日，协信远创公司通过官网发布声明称，“目前公司的重大事项由控股股东新加坡城市开展集团审批，由于控 股股东的决策迟延，严重影响了融资、处置资产等改善公司经营和现金流行为的及时实施。股东未针对债券违约 问题积极采取应对措施，后续的归还可能受到不利影响。4调整负债率=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）。注：新会计准那么下的预收账款包括“合同负债”科目。5净负债率二（有息负债-货币资金）/权益。6现金短债比二货币资金/短期有息债务。