商圈分析与选址分析20432.docx

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1、鄞州万达达商圈分分析与选选址分析析一、 商圈形态态鄞州万万达广场场由国际际购物中中心、国国际商务务酒店、城城市公寓寓三大功功能板块块构成。万万达广场场的建设设将加速速鄞州中中心区地地块的成成熟和人人口、资资源聚集集，并使使之成为为继天一一商圈之之后宁波波市的又又一商业业中心。鄞州万达达属于商商业区。商业行行为集中中之区，其其特色为为商圈大大、流动动人潮多多、热闹闹、各种种美容院林林立。如如：一些些商业广广场，城城市主要要商业街街，其消消费习性性具有快速、流流行、娱娱乐、享享受及消消费额不不低等特特色。一个新新的商圈圈有望形形成万达MAALL的的服务对对象主要要是鄞州州中心区区，它的的建成可可以

2、改善善鄞州区区缺乏大大型商业业区的现现状，同同时减轻轻天一广广场、三三江口地地区的服服务及交交通压力力，分流流作用将将不可忽忽视。近近20万万平方米米的商业业用地，220多亿亿元的投投入，多多种业态态的进入入，一个个新商圈圈有望形形成。而且且，根据据万达的的规划，在在沃尔玛玛、百胜胜等名店店旁边，将将开发几几百家小小型商铺铺出售。只只要商家家入驻这这些店铺铺，更浓浓的商业业氛围就就会出现现。从万万达在其其他城市市的发展展来看，这这些临街街商铺都非非常抢手手，在长长春，最最高卖到到了每平平方米66.688万元。对此此，宁波波市经济济研究中中心有关关专家表表示，以以现在宁宁波市的的状况来来看，万万

3、达MAALL的的服务对对象主要要是鄞州州中心区区。它的的建成可可以改善善鄞州区区缺乏大大型商业业区的现现状，提提升鄞州州区乃至至宁波市市的城市市档次，有有利于宁宁波城市市平衡发发展。同同时，满满足鄞州州区以及及宁波南南城地区区居民日日常购物物、休闲闲的需求求，减轻轻天一广广场、三三江口地地区的服服务及交交通压力力，分流流作用将将不可忽忽视。在宁波，天天一广场场、万达达MALLL以及及太平鸟鸟集团筹筹建的时时尚中心心(计划划建于宁宁波客运运中心站站附近)都是以以“MAALL”为为发展理理念的，从从地理位位置上看看似呈鼎鼎足之势势。对此此，浙江江万里学学院金融融系陈主主任认为为，宁波波市展是是滞后

4、的的，与宁宁波GDDP以及及人口总总数相仿仿的苏州州，大小小商业圈圈便有33个，所所以，随随着宁波波城市化化的发展展，鄞州州新商圈圈的形成成是可能能而且必必要的。商家希望望宁波出出现第二二商圈天一一广场的的成功运运作让宁宁波的商商家们尝尝到了商商圈的甜甜头，但但现在，天天一商圈圈附近几几乎已经经没有什什么地方方能容纳纳新的商商铺了，很很多商圈圈之外的的商家在在无法挤挤进天一一的情况况下，都都希望宁宁波能够够形成另另一个商商圈，让让自己在在集聚效效应中分分得一杯杯羹。在天天一商圈圈，乐购购超市打破破超市一年年内无法法收回成成本的常常规管理理，当年年就实现现赢利；屈臣氏氏虽然面面积不大大，但每每日

5、过往往的客流流让它在在不长的的时间内内鼓起了了钱袋；苏宁、永永乐、国国美三家家家电大大卖场的进进入，更更是把天天一做成成了宁波波最大、最最集中的的家电商商圈，家家电市场场90%的份额额被吸引引在这里里；其他他一些大大大小小小的品牌牌专卖店，生生意也远远比天一一商圈外外的地方方兴旺。但现现在，天天一商圈圈附近几几乎已经经没有什什么地方方能容纳纳新的商商铺入住住了，让让自己在在集聚效效应中分分得一杯杯羹。“万万达MAALL”签签约鄞州州的消息息一传出出，在宁宁波商家家中就引引起了巨巨大反响响。目前前，有的的已开始始行动，有有的还在在观望。新江江厦商场场是已经经开始行行动的代代表者，商商场总经经理胡

6、安安康告诉诉记者，新新江厦打打算在“万万达MAALL”对对面建第第二个商商场，按按照设想想，新江江厦将全全力打造造一个集集百货、农农贸超市市、图书书于一体体的百货货商场。据胡胡总经理理介绍，将将要建的的新江厦厦商城，面面积为2240000平方方米，底底楼是大大卖场，二二三楼为为日用百百货，四四楼经营营图书，上上面的主主要用作作商务办办公楼。之之所以在在鄞州建建第二个个商城，多多少与“万万达MAALL”有有关，胡胡安康说说，做沃沃尔玛的的邻居对对于商场场来说获获益匪浅浅，从商商业业态态来说，百货和超市是相辅相成的，超市吸引人气，百货提升生活品质，以沃尔玛这样的大型卖场来说，开张后能够带动的客流量

7、一定非同小可，人流又是百货最需要的，估计到新江厦商城鄞州店开业、“万达MALL”落成之后，这块地方的商业价值必然看涨，迅速形成商圈不是问题。二、 人口规模模及特征征鄞州中心心城区目目前的人人口密度度还不高高，尚达达不到支支撑万达达广场所所需的 市场容容量。三、 经济基础础和购买买力分析析万达项目目定位中中高消费费群体，地理位位置很好好，经济济也发达达，鄞州州万达广广场目前前针对的的主要还还是鄞州州中心城城区及海海曙、江江东的部部分消费费者，购购买力不不大。四、 竞争状况况分析万达广场场整体开开业后，将将成为继继三江口口商圈之之后的第第二大商商圈。与与天一广广场竞争争不可避避免，万达宁宁波项目目

8、与宁波波传统核核心商业业天一广广场相隔隔不远，两两个商业业体竞争争是不可可避免的的。从位位置上来来说，万万达项目目要差一一些，万万达项目目定位中中高消费费群体，天天一广场场以中低低端消费费为主。按按照万达达的定位位，155 万平平方米的的购物中中心的服服务半径径是周围围 100 公里里之内，覆覆盖人口口 500万左右右。万达达对项目目做好两两年培育育期的心心理准备备。集购购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、文文化、旅旅游于一一体的天天一广场场，被誉誉为了宁宁波的“商商业航母母” 。除除天一广广场外，宁宁波老外外滩、和和义路滨滨江休闲闲广场，是是继天一一广场之之后宁波波市政府府的两个个大型旧旧城改造造

9、项目，均均处于沿沿江滨水水区域，是是宁波市市政府打打造“三三江六岸岸，百里里长廊”的的中心地地块，与与宁波天天一广场场一起，构构成三江江口精品品消费商商圈。从万达广广场开车车至市中中心，普普通时速速的情况况下，大大约要220分钟钟左右。这这 200分钟的的车程，在在万达广广场“新新鲜劲”过过去后，就就阻挡了了不少消消费者的的脚步。此此外，万万达广场场原先一一直希望望“笼络络”的县县(市)、区居居民，忠忠诚度明明显不高高。对于于很多县县(市)、区居居民而言言，来宁宁波市中中心的方方便程度度与万达达广场相相差不大大，而由由于市中中心交通通发达，有有时候去去天一广广场更为为方便。从硬件上上看，万万达

10、广场场的规模模和投入入丝毫不不逊色于于天一广广场，作作为商业业主要支支撑的 9 家家主力店店均拥有有浓厚的的品牌背背景。但但人气与与氛围，天天一商圈圈目前的的消费群群体并不不仅限于于市三区区人口，而而是已经经辐射到到了周边边县(市市)、区区。但万万达广场场目前针针对的主主要还是是鄞州中中心城区区及海曙曙、江东东的部分分消费者者，且鄞鄞州中心心城区目目前的人人口密度度还不高高，尚达达不到支支撑万达达广场所所需的市市场容量量。可以以说，今今后决定定其成败败与否的的关键，还还是人气气问题。五、 基础设施施状况分分析宁波万达达广场位位于宁波波新城区区鄞鄞州区核核心位置置；项目目总占地地面积 21 万平

11、方方米，总总建筑面面积为552万平平方米，产产品组合合为大型型城市综综合体。鄞鄞州区总总面积 13880 平平方公里里，东南南西三面面紧依宁宁波中心心城区，形形成了典典型的“荷荷包蛋”结结构“蛋蛋白”是是鄞州，工工业发达达，综合合实力较较强，但但是前几几年服务务业的贡贡献几乎乎可以忽忽略不计计，地域域虽然广广袤，但但是城市市化水平平低； “蛋黄黄”是宁宁波市区区，经济济高速发发展，空空间几近近饱和。在在鄞州打打造宁波波南部中中心，成成为宁波波城市发发展的必必然选择择。六、城市市发展规规划根据宁波波中心城城的商业业发展规规划，以以万达广广场为核核心的鄞鄞州商业业中心将将建设成成为全市市的商业业副

12、中心心。 而而大型百百货商场场在城市市商业中中心的战战略布局局中扮演演着平衡衡商业结结构、吸吸引消费费人流的的核心角角色。随随着银泰泰万达店店的开张张，鄞州州商业中中心的业业态组成成将更加加完善。外墙、商商场环境境等硬件件设施，也也包括品品牌的调调整，将将引进一一批国际际二线、国国内一线线的时尚尚品牌。步步行街的的发展有有利于聚聚拢人气气，并能能借此完完善新城城区的商商业氛围围。沃尔玛选选址策略略一、客流流规律宁波鄞州州万达广广场位于于宁波市市鄞州中中心区，是是宁波新新的商业业中心，总总建筑面面积600万平方方米，其其中商业业和五星星级酒店店面积335万平平方米。宁波万达达广场位位于宁波波市鄞

13、州州中心区区，是宁宁波新的的商业中中心，也也是宁波波迄今为为止投资资额最大大、占地地面积最最大、停停车位最最多的商商业项目目。项目目总建筑筑面积555万平平方米，其其中商业业广场面面积277万平方方米。主力店：沃尔玛玛、百安安居、HHOLAA特力屋屋、银泰泰百货、万万达国际际影城、喜喜百度、苏苏宁电器器、大歌歌星KTTV、石石浦酒楼楼、神采采飞扬电电玩城开业时间间：20006年年12月月22日日开业时招招商满场场率：1100目前日客客流量：10万万人二、周边边商店聚聚集状况况宁波万达达广场位位于鄞州州中心核核心区，东东面紧临临城市主主干道天天童北路路、北靠靠四明中中路、南南依贸城城中路毗毗邻鄞

14、州州区政府府、西至至宁南北北路，由由国际购购物广场场、国际际商务酒酒店、高高级城市市公寓三三大功能能板块构构成的大大型城市市建筑综综合体。主力面积积15001660，是是宁波迄今今为止投投资额最最大、占占地面积积最大、停停车位最最多的商商业项目目。项目目的总建建筑面积积55万万平方米米，其中中商业广广场面积积27万万平方米米，引入入沃尔玛玛、百安安居、HHOLAA特力屋屋、喜百百度、苏宁电电器、石石浦酒楼楼、神采采飞扬电电玩城、大大歌星KKTV、万万达国际际影城、银泰百货等11家主力店。三、竞争争对手分分析万达广场场整体开开业后，将将成为继继三江口口商圈之之后的第第二大商商圈。万万达宁波波项目

15、与与宁波传传统核心心商业天天一广场场相隔不不远，两两个商业业体竞争争是不可可避免的的。从位置上上来说，万万达项目目要差一一些，万万达项目目定位中中高消费费群体，天天一广场场以中低低端消费费为主。按按照万达达的定位位，155 万平平方米的的购物中中心的服服务半径径是周围围 100 公里里之内，覆覆盖人口口 500万左右右。万达达对项目目做好两两年培育育期的心心理准备备。集购购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、文文化、旅旅游于一一体的天天一广场场，被誉誉为了宁宁波的“商商业航母母” 。除天一广广场外，宁宁波老外外滩、和和义路滨滨江休闲闲广场，是是继天一一广场之之后宁波波市政府府的两个个大型旧旧城改造造项

16、目，均均处于沿沿江滨水水区域，是是宁波市市政府打打造“三三江六岸岸，百里里长廊”的的中心地地块，与与宁波天天一广场场一起，构构成三江江口精品品消费商商圈。从从万达广广场开车车至市中中心，普普通时速速的情况况下，大大约要220分钟钟左右。这这 200 分钟钟的车程程，在万万达广场场“新鲜鲜劲”过过去后，就就阻挡了了不少消消费者的的脚步。此外，万万达广场场原先一一直希望望“笼络络”的县县(市)、区居居民，忠忠诚度明明显不高高。对于于很多县县(市)、区居居民而言言，来宁宁波市中中心的方方便程度度与万达达广场相相差不大大，而由由于市中中心交通通发达，有有时候去去天一广广场更为为方便。鄞州万达达沃尔玛玛

17、与天一一广场乐乐购同为为超市，同同在两大大广场内内，他们们的竞争争力就体体现在万万达广场场与天一一广场的的竞争。四、交通通地理条条件宁波万万达广场场位于鄞鄞州中心心核心区区，东面面紧临城城市主干干道天童童北路、北北靠四明明中路、南南依贸城城中路毗毗邻鄞州州区政府府、西至至宁南北北路，总总占地面面积211.099公顷，由由国际购购物广场场、国际际商务酒酒店、高高级城市市公寓三三大功能能板块构构成的大大型城市市建筑综综合体。宁宁波万达达广场属属万达第第三代商商业地产产的代表表之作。经经过短短短3年的的发展，宁宁波万达达广场商商圈已发发展成为为宁波第第二大商商圈。位于万达达广场东东北侧的的国际商商务

18、酒店店区，它它隔河与与国际购购物中心心相望，总总建筑面面积超过过9万平平方米，包包含了国国际著名名酒店、酒酒店式公公寓、高高档写字字楼。国国际购物物中心位位于万达达广场西西北部，总总建筑面面积近226万平平方米，是是迄今为为止万达达开发的的最大规规模的商商业广场场，包含含了大型型超级市市场、建建材超市市、数码码广场、娱娱乐广场场、电影影美食广广场、家家居广场场、国际际百货等等多种商商业形态态，汇集集了沃尔尔玛、百百安居、HHOLAA特力屋屋、喜百百度、苏苏宁电器器、石浦浦大酒店店、神采采飞扬游游乐园、大大歌星KKTV、万万达国际际影城、银银泰百货货、吉盛盛伟邦家家居等111家主主力店，还还有美

19、国国百胜餐餐饮集团团下属的的必胜客客、肯德德基以及及麦当劳劳等近2200家家境内外外知名品品牌店。“万达广广场488克拉”是是一幢总总高1559米，总总层数为为48层层的超高高层精装装MINNI公馆馆。位于于万达商商业广场场东侧，西西南面是是已经交交付入住住的万达达广场公公寓，与与五星级级索菲特特万达大大酒店共共同组成成万达广广场酒店店商务区区，是万万达广场场的重要要组成部部分。项项目总占占地面积积为3003788平方米米，总建建面积为为700000平平方米左左右，总总套数为为11448套。项项目产品品规划为为，主力力面积550平方方米左右右的精装装MINNI公馆馆。五、周围围环境1) 万万达

20、广场场位置突突出，整整体商业业氛围较较好，人人流量大大。综合合体内商商务楼、 写字楼楼上班人人群，对对综合体体内的底底商形成成很强的的消费支支撑。 2) 前前来万达达广场逛逛街的人人流，很很大一部部分为沃沃尔玛大大卖场所所吸引。此此外，226万平平方米商商务港的的上班族族和周边边高档住住宅住户户也是最最大的客客群来源源。 3) 沃沃尔玛的的大卖场场与新世世界百货货业态吸吸引的消消费人群群存在差差异，人人流对百百货业态态不能形形成有利利支撑。百百货消费费人群以以周边高高档社区区和CBBD工作作白领为为主，新新世界百百货经营营状况一一般。 4) 万万达影院院为北京京最好的的影院之之一， “吸客客”

21、能力力较强，客客群与新新世界百百货定位位接近，业业态组合合形成互互动。 5) 二二期西区区的商业业主体仍仍大面积积空置，主主力店在在招商进进行中。 6) 万万达索菲菲特酒店店为北京京高端五五星级酒酒店，对对万达广广场地标标性建筑筑的形成成提供很很大支持持，但入入住人群群对商业业部分的的业态消消费定位位差异性性较大。 7) 万万达广场场周边城城市道路路配套建建设情况况较好，与与周边项项目对比比优势明明显。但但万达广广场整体体停车位位紧张，与与一期住住宅立项项改为办办公有关关。 六、物业业成本 沃尔尔玛最为为全球商商界称赞赞的成功功之道莫莫过于“成成本控制制”，几几乎每一一家沃尔尔玛超市市都贴有有

22、“天天天廉价”的的大标语语。沃尔尔玛方面面有关人人士透露露，为最最大限度度地降低低流通和和仓储成成本，超超市将可可能向本本地企业业采购价价廉物美美的产品品。 有服装企企业主称称，非常常希望进进入沃尔尔玛这样样的品牌牌大卖场场，这将将是本地地企业拓拓展内销销市场的的一个有有效途径径。但他他也表示示，沃尔尔玛采购购进驻商商品有严严格的标标准和流流程，企企业要想想获得订订单还需需要提升升产品品品质、有有效控制制成本。 研究现现代零售售商业模模式的专专家称，全全球所有有大型连连锁超市市都采取取低价经经营策略略，沃尔尔玛的与与众不同同之处在在于，它它想尽一一切办法法从进货货渠道、分分销方式式以及营营销费用用、行政政开支等等各方面面节省资资金，以以“天天天平价”的的承诺赢赢得众多多的忠诚诚消费者者。他认认为，沃沃尔玛超超市进驻驻科技新新城将迅迅速带领领一个新新的商圈圈旺起来来，但对对于益华华、大信信等已发发展成熟熟的现有有商圈不不会形成成较大冲冲击，反反而是一一种补充充式竞争争态势，各各自针对对的消费费群体将将不同。