2022年云南省房地产估价师模考题.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 货币包括现金和各种银行存款,M2表示为()。A.第一层次现金流通量B.第二层次最活跃的货币C.第二层次第二活跃的货币D.第三层次储币待购的货币【答案】 D2. 【问题】 甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估,房地产估价师张某具体负责该估价项目,拟采用假设开发法和成本法进行测算。A.土地使用期限B.土地权属情况C.土地使用管制D.交通管制【答案】 D3. 【问题】 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权,用于开发商品房和经济适
2、用住房,并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中,甲公司依法取得商品房预售许可证后,委托乙公司代理预(销)售商品房。委托协议签订后,乙公司在媒体发布商品房预售广告,并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后,购房者陈某对所购商品房面积提出疑问,乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋权属登记手续。A.由省人民政府批准农用地转用,同时办理征地审批手续B.由省人民政府批准农用地转用,不再另行办理征地审批C.由国务院批准农用地转用,同时办理征地审批手续D.由国务院批准农用地转用,不再另行办理征地审批手续【答案】
3、C4. 【问题】 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁,开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日;虽然钱先生的房屋被拆掉,但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见,由此产生纠纷并诉讼到了法院,为调解此拆迁补偿纠纷,法院委托某评估机构进行评估,请你作为一名房地产估价师回答下列问题:A.纠纷调解之日B.2000年5月C.2000年2月28日D.评估机构在具体进行估价时的某一天【答案】 C5. 【问题】 某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否
4、真实,则重新估价的估价时点应为( )。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】 A6. 【问题】 某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】 B7. 【问题】 下列计算一半建筑面积的是( )。A.无柱的雨蓬B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台【答案】 B8. 【问题】 (2012年真题) 设立分支机构的房地产估价机构应具有()房地产估价资质。A.
5、一级B.二级C.二级以上D.三级【答案】 A9. 【问题】 下列选项中,不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A10. 【问题】 下列指标中,属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是()。A.密实度B.孔隙率C.抗渗性D.塑性【答案】 C11. 【问题】 抵押型REITs主要收入来源是()。A.房地产买卖收入B.房地产的增值收入C.房地产出租收入D.抵押贷款的利息收入【答案】 D12. 【问题】 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法,错误的是( )。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际
6、建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 A13. 【问题】 某宗房地产2013年6月的价格为1800元/m2,现需要调整到2013年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日到10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2011年1月1日的价格指数为100)。在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期,如果以某个固定的时期作为基期的话,则为()。A.环比价格指数B.定基
7、价格指数C.价格变动指数D.价格调整指数【答案】 B14. 【问题】 ()不但考虑了风险因素在未来变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析【答案】 C15. 【问题】 下列说法有误的一项是( )。A.个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户,纳入单位银行结算账户管理B.单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C.W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性,有效期不得超过2年D.一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行【答案】 D16. 【问题】 王某
8、于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于2004年初进行了重新装修。2006年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为800万元。一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】 A17. 【问题】 某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营,其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款,其余由投资者以现金支付,2015年该写
9、字楼的年潜在毛租金收入为100万元,空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,年运营费用为潜在毛租金收入的30%,写字楼年增值率为3%,则2015年该写字楼的投资回报率为( )。A.15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%【答案】 C18. 【问题】 某工厂有一处临街厂房,占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地,建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%,房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料,2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和A.603B.549C.522D.450【答案】 B19. 【问题】 某在建工程于2
10、014年4月1日开工,2015年4月30日因故停工,2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月,则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。A.10B.11C.13D.14【答案】 D20. 【问题】 2009年3月1日,A省B市C房地产开发公司在B市(地级市)城市规划区内取得一块建设用地使用权,用于开发建设经济适用住房项目汇源小区,该项目总投资4500万元,其中,征地和拆迁补偿费800万元,勘察设计和前期工程费300万元,税金80万元,住宅小区基础设施建设费(
11、含小区非营业性配套公建费)180万元,建安工程费2600万元。2010年12月1日,该项目建成后向符合条件的B市职工出售。2011年11月15日,B市职工苏某向B市住房公积金管理中心申请利用住房公积金贷款方式,购买了汇源小区一经济适用住房,购房价格23万元。苏某是B市某事业单位干部,其妻子王某是B市某企业干部。苏某夫妇自1998年开始足额缴纳住房公积金,二人2011年度的月平均工资分别为1800元、1400元(经批准,B市20092012年度单位住房公积金缴存比例均为10%,个人住房公积金缴存比例为5%)。据此背景,回答:A.60B.80C.100D.120【答案】 A二 , 多选题 (共20
12、题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】 BC2. 【问题】 一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。A.有15名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70%C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E 股东中有3名以上专职注册房地产估价师【答案】 ACD3. 【问题】 下列关于集体土地征收或者征用的表述中,正确的有()。A.征收或者征用都是为
13、了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为,征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的,征用是非强制性的【答案】 BD4. 【问题】 下列权益和财产中,可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权【答案】 CD5. 【问题】 经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入,不包括()。A.销售收入B.出租收入C.营业外收入D.补贴收入E.自营收入【答案】 CD6. 【问题】 在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()
14、。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.基础数据不正确D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 ABC7. 【问题】 估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】 ABD8. 【问题】 决策的有效性程度通常从决策的()等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性【答案】 ABC9. 【问题】 下列选项中,属于房地产价值减损评估业务的有()。A.质量缺陷导致房地产价值减损的评估B.环境污染导致房地产价值减损的评估C.房地产分割
15、导致房地产价值减损的评估D.征收征用房地产导致的经济损失评估E.重新装饰装修带来的经济损失评估【答案】 ABC10. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目,分析其动态盈利能力时的计算期包括()。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A11. 【问题】 根据城市房屋拆迁管理条例规定,下列拆迁人对被拆除人的( )拆除,应予补偿。A.违章建筑B.超过批准期限的临时建筑C.未超过批准期限的临时建筑D.抵押房屋E 未办理房屋所有权证的房屋【答案】 CD12. 【问题】 股份制包括()等企业组织形式。A.无限公司B.有限公司C.两合公司D.合伙公司E.股份有限公司
16、【答案】 ABC13. 【问题】 (2015真题) 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法,错误的有()。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD14. 【问题】 保险可运用资金,除()外,保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成,大多属于公司负债。A.筹备金B.资本金C.保险利润D.留存收益E.寿险准备金【答案】 BD15. 【问题】 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.行政区域B.细
17、分市场C.人口密度大小D.邻里关系和人口统计特征E.竞争性项目的区域【答案】 ACD16. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD17. 【问题】 征收集体土地时,应合理使用征地补偿相关费用,其中用于菜田开发建设和土地调整与治理的费用包括()。A.菜田基金B.耕地占用税C.土地荒芜费D.土地复垦费E.征地管理费用【答案】 ACD18. 【问题】 以下关于经济适用住房政策,表述正确的是( )。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照
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- 2022 云南省 房地产 估价师 考题
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