上海骏豪国际广场商业项目招商手册13981.docx

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1、骏豪国际际广场招招商手册册目 录录商业招商商概括2招商策略略5大型商业业物业招招商策略略5本案场分分析（骏骏豪国际际广场）11优势113弱势114机遇114本案招商商策划方方案15一、招商商原则15二、招商商策略15三、品牌牌形象定定位15四、实施施方案（分分割出租租）16五、商场场布局17六、人员员配备计计划：18七、招商商人员岗岗位职责责18八、商场场租金预预测20周边租金金调查20本公司推推荐方案案26后续：商商场招商商管理27商业招商商概括完好的执执行方案案和进行行招商的的实际操操作是招招商成功功的关键键所在，而而这一过过程的一一些细节节问题不不容忽视视。第一一是招商商队伍的的组建及及

2、招商人人才的培培训。由由于招商商具有“三三快三省省”（“三三快”即即快速回回笼资金金、快速速组建市市场网络络、快速速将产品品送抵终终端；“三三省”是是指对招招商的生生产厂家家来讲，节节省人力力，节省省物力和和财力，节节省时间间和精力力。）的的特点，其其中“三三省”中中就有一一条是节节约人力力。因为为极大程程度上动动用了代代理商的的人力资资源，招招商的企企业在人人员上自自然缓解解了大量量压力。不是说说招商的的企业就就不需要要引进人人才，进进行队伍伍建设。相反的的，由于于企业招招商工作作繁杂、细琐，不不仅需要要招商人人员有丰丰富的经经验，更更要有敬敬业精神神和团结结协作的的态度。企业要要想长期期的

3、发展展，通过过招商培培养和锻锻炼队伍伍更应是是企业发发展的重重中之重重。制定非常常好的招招商策略略，而在在招商实实施中没没有很好好的执行行、甚至至走样，那那么一切切都前功功尽弃，一一个富有有热情、精干、强大的的招商队队伍是招招商的工工作的关关键。第一步是是招商的的组织框框架和岗岗位职责责的确定定，主要要是对人人才个体体的技能能的锁定定和对团团队的整整体规划划。从长长远发展展角度看看，招商商应配备备以下几几方面人人才：1、 招招商经理理1人，需需对本项项目所在在行业的的市场营营销有实实际操作作经验（尤尤其要擅擅长招商商运作），懂懂企划，善善管理，具具出色谈谈判技巧巧和人格格魅力。2、 大大区招商

4、商经理若若干，分分别负责责项目招商商大区的的工作：大区经经理应具具备一定定的招商商运作经经验，长长于说服服、鼓励励性的谈谈判，具具团队合合作精神神、服从从意识和和大局观观念。3、 区区域协销销经理若若干，主主要职责责是协助助 开发市市场，完完成销售售。协销销经理需需人品正正直，勤勤恳敬业业，具备备较佳的的沟通和和组织管管理能力力，并能能长驻外外埠。4、 商商务助理理若干，主主要职责责是帮助助一线招招商人员员作好内内务（资资料物品品、来电电来函、来人洽洽谈、信信息收集集等）和和会务组组织等工工作。5、 其其它服务务人员如如文案、平面设设计、接接线及接接待人员员。招商队伍伍组建之之后，必必须进行行

5、培训。一方面面，通过过培训是是团队了了解项目目的现状状、产品品，了解解招商策策略和操操作步骤骤，同时时也是进进行磨合合的过程程。招商商的培训训主要有有以下几几个方面面：1、 项目及及产品知知识，以以使团队队成员对对项目的现现状有清清楚的认认识。2、 沟沟通技巧巧（如接接听电话话、接待待语言、洽谈技技巧、仪仪表举止止等），以以培养团团队成员员的职业业感。3、 招招商专业业知识（招招商流程程、谈判判技巧、接听电电话、注注意事项项等）。4、 招招商要旨旨（招商商策略说说明及合合同解读读等）。招商工作作开始后后面临许许多实际际的实施施工作，在在产品的的核心概概念基础础上撰写写招商文文案、制制定招招商手

6、册册、制制定媒体体发布计计划、准准备合同同文本、准备各各类产品品和项目目的宣传传资料等等等，必必要的准准备将为为招商实实施打下下良好的的基础。只有进进行有效效沟通，把把握“求求租者”的的洽谈与与管控技技巧，招招商工作作才能顺顺利开展展。从第一篇篇招商广广告发布布下去，接接到第一一个咨询询电话开开始，招招商进入入了实际际运做的的阶段。从“求求租者”打打进第一一个电话话到招商商的合作作主体-各分分销商和和代理商商签订协协议，进进行产品品销售这这一过程程是整个个招商工工作的核核心部分分，直接接决定着着招商的的质量和和数量，也也就决定定了整个个过程的的成败。主要目目的是吸吸引好的的“求租租者”加加入到

7、企企业的体体系中来来，共同同把产品品推向市市场。想想要吸引引“求租租者”的的加盟，有有效的沟沟通显得得非常重重要。招商中与与“求租租者”接接触的整整个程序序，一般般如下：第一次信信息的处处理（来来函、来来电）-第一次次信息回回复-第第二次信信息处理理（二次次来函、复电、咨询、商洽）-第二次次信息回回复（信信息升级级有选选择发送送实质性性资料）-招商总总部零星星接单（上上门洽谈谈、签约约）-招招商会议议的筹划划、准备备（全国国性会议议、区域域性会议议）-发发出会议议邀请（曾曾经问询询者、熟熟悉者及及看报来来电者）-接收报报名、督督促参会会-召开开会议并并签约-督促履履约-收收款发货货。在这过程程

8、中，首首先面临临的是对对“求租租者”信信息的处处理和选选择，好好的招商商广告发发布后，招招商总部部将面对对大量的的反馈信信息，对对于第一一次来电电或来函函，主要要注意对对“求租租者”按按已经设设定的招招商区域域归类，对对求租者姓姓名、地地址、电电话、基基本状况况和问题题做以记记录，同同时给对对方发去去有关产产品和项项目的基基本资料料（包括括项目介绍绍、产品品介绍、招商活活动的安安排），同同时对于于各地区区实力较较强或行行业内经经营者一一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解

9、不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。对于一些些急于了了解情况况的“求求租者”，招招商部门门要有专专人负责责接待和和谈判，带带领来访访者参观观项目、了了解运作作方案等等，以免免流失“加加盟商”。面对面的的沟通方方式仍是是最直观观有效的的方式，招招商会议议的成功功开展是是“求租租者”加加盟的关关键一步步。在与与“求租租者”谈谈判之前前，一些些细节的的准备十十分重要要，如招招商办公公场

10、所的的布置、人员的的工作状状态、对对来访者者的接待待，这些些都直接接影响洽洽谈的结结果。在在沟通的的过程中中，应该该向来访访者潜移移默化的的传递以以下几点点信息。1、 有有实力：与强者者合作才才能更强强，加盟盟者希望望企业的的力量雄雄厚，解解除后顾顾之忧。2、 有有决心：坚定的的信念和和强有力力的推广广策略将将使加盟盟商感受受到项目目推广项项目的决决心，用用数字说说明项目目的力度度是最好好的方法法。3、 有有信誉：一味的的夸大其其辞根本本无法联联合有实实力的经经销商，态态度真诚诚、有理理有据，最最大限度度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。4、 有有办法：详细、可行的的营销方方法对于于经销

11、商商有极大大的吸引引力。5、 有有利益：归根结结底，成成功的推推广应该该有丰厚厚的利润润，项目目留给加加盟者的的利益应应该十分分可观。与“求租租者”签签定合同同，收取取租金和保保证金，则则全面招招商工作作告以段段落，后后续零星星的招商商工作开开展可以以抽取部部分力量量，而工工作的中中心转移移到产品品的全面面推广阶阶段。招商过程程中，要要处理大大量的信信息和参参与大量量的谈判判、说服服、培训训工作，工工作内容容非常细细琐，实实际的过过程中会会遇到一一些具体体问题，对对“求租租者”提提出的问问题给予予良好的的解答将将大大增增强其信信心。招商策略略大型商业业物业招招商策略略第一部：招商原原则和准准备

12、过程程招商目标标的选择择企业招商商的目的的是为了了吸引知知名商家家，出租租经营场场所的使使用权，更更好地提提高项目目整体市市场吸引引力。因因此招商商目标的的选择要要根据市市场需求求和项目目定位情情况来确确定，具具体说应应考虑以以下因素素：(一)项项目自身身的市场场定位；(二)项项目所在在地的消消费状况况；(三)投投资商和和发展商商的自身身资金情情况；(四)拟拟引进商商家的市市场定位位、发展展战略。招商谈判判原则的的确定招商谈判判的目的的在于使使参与谈谈判的商商家能符符合招商商企业的的目标和和利益需需要。要要达到目目的，招招商谈判判必须针针对谈判判的特点点，确定定一些基基本原则则。(一)招招商谈

13、判判的特点点1、 谈谈判对象象的广泛泛性、多多样性和和复杂性性商场的交交易活动动不受时时空限制制，而具具体的谈谈判对象象交易条条件又是是多样的的、变化化的。这这就要求求项目的谈谈判人员员要围绕绕本项目目的经营营范围，广广泛收集集信息，了了解市场场行情，并并选择适适当的方方式与社社会各方方面保持持广泛的的联系。2、 谈谈判条件件的原则则性与灵灵活性项目招商商的目标标要具体体体现在在谈判条条件上。条件具具有一定定的伸缩缩余地，但但其弹性性往往不不能超越越最低界界限，界界限是谈谈判人员员必须坚坚持的原原则。这这一特点点就决定定了项目目谈判人人员要从从实际出出发，既既要不失失原则，又又要随机机应变具具

14、有一定定的灵活活性，以以保证实实现招商商谈判的的基本目目标。3、 谈谈判口径径的一致致性在招商谈谈判中，双双方谈判判的形式式可以是是口头的的也可以以是书面面的，谈谈判过程程往往需需要反复复接触。这就要要求谈判判人员要要重视谈谈判策略略与技巧巧，注意意语言表表达和文文字表达达的一致致性。谈谈判人员员要有比比较好的的口才和和文字修修养能力力，也要要有较强强的公关关能力。(二) 招商谈谈判的原原则根据招商商谈判的的特点，谈谈判双方方要取得得共识，促促使谈判判成功应应遵循以以下原则则：1、 坚坚持平等等互利的的原则 2、 平等互互利原则则，要求求谈判双双方在适适应对方方需要的的情况下下，公平平交易，互

15、互惠互利利，这是是保证谈谈判成功功的重要要前提。3、 坚坚持信用用原则 信用用原则是是指招商商谈判的的双方都都要共同同遵守协协议。重重信誉、守信用用是商家家基本的的职业道道德。在在谈判过过程中；应注意意不轻易易许诺，但但一旦承承诺，就就应履行行，保证证言行一一致，取取信于对对方，以以体现真真诚合作作的精神神。4、 坚坚持相容容原则 相容容原则要要求谈判判人员在在洽谈中中要对人人谦让、豁达，将将原则性性和灵活活性有机机结合起起来，以以更好地地达到谈谈判的目目的。招商谈判判的准备备所谓招商商谈判的的准备就就是指在在思想上上、物质质上和组组织上为为谈判进进行充分分的准备备工作，主主要包括括：（一）招

16、商宣宣传是招招商成功功的先导导，招商商手册是是宣传的的重要环环节，是是项目招商商的基本本宣传资资料，关关系到项项目的形形象，该该手册突突出如下下关键点点：1、 通过钻石石地段选选择项目目选址的的正确性性，树立立基本点点核心地地段的商商业物业业。2、 通过事实实列举项项目投资资商与发发展商业业绩与荣荣誉，突突出其在在项目所所在地的的地位。3、 招商策策划和承承租户的的选择关关系购物物中心的的成败，在在招商过过程中，有有必要对对每个承承租户进进行分级级评价，预预测他们们的经营营前景，作作为店面面出租的的指导。4、 第一承租户户的选择择确保租租金的来来源。5、 第二需需要保证证购物中中心的商商品种类

17、类的完整整性。6、 第三需要保保证购物物中心经经营项目目的多样样性与综综合性。（二）准准备谈判判的依据据1、 明明确谈判判目标，包包括最优优期望目目标、实实际需求求目标、可接受受目标、最低目目标等；2、 规规定谈判判策略，包包括了解解谈判对对象的状状况，谈谈判的焦焦点、谈谈判可能能出现的的问题及及对策；3、 选选定谈判判方式；4、 确确定谈判判期限。（三）组组成谈判判小组1、 挑选谈判判小组的的成员；2、 制定谈判判计划；3、 确定谈谈判小组组的领导导人员。第二部：确定招招商方式式与渠道道商业物物业项目目招商的的方式1、 项目洽谈谈会。项目洽谈谈会是招招商最为为常见的的一种形形式。它它是由招招

18、商单位位携拟与与合资、合作或或引进的的项目，有有针对性性地与商商家洽谈谈。其特特点是针针对性强强，易于于吸引有有兴趣的的客商。影响大大，实效效性好，主主办者可可以派遣遣技术专专家与客客商直接接进行接接洽。2、 项目发发布会项目发布布会是招招商经常常采用的的方式。它是由由项目主办办者在一一定的场场合公布布拟引进进合资、合作的的项目，阐阐述招商商项目的的特点和和技术、资金要要求，以以期吸引引客商。3、 经济技技术合作作交流会会经济技术术合作交交流会是是一种层层次较高高、范围围较大的的招商引引资方式式。其特特点是层层次较高高，范围围较大。可以是是多种行行业的招招商。4、 投资研研讨会投资研讨讨会是一

19、一种较小小型、时时间较短短的招商商形式。它通常常是由政政府部门门、经济济研究机机构举行行的区域域性投资资战略、政策、现状和和发展趋趋势的研研究讨论论会。其其特点是是灵活，即即是务虚虚，又重重务实，主主办单位位可以公公布一些些项目进进行招商商，可以以介绍本本地区的的投资环环境和利利用外资资的政策策，达到到宣传的的效果。5、 登门拜拜访登门拜访访是招商商效果明明显的辅辅助性活活动。招招商单位位专门派派出招商商小分队队或在国国内外举举办集会会式招商商活动之之余，拜拜访跨国国公司、投资咨咨询顾问问公司、会计师师行及其其他中介介机构，宣宣传投资资环境，具具体介绍绍投资项项目，探探讨佳作作事宜。其特点点是

20、机动动灵活，针针对性强强，气氛氛融洽，容容易引起起被访者者的兴趣趣。第三部：制订谈谈判策略略明确谈判判目的招商谈判判的目的的就是招招商洽谈谈的主要要目标，或或招商洽洽谈的主主题。在在整个招招商洽谈谈活动中中，招商商洽谈者者的各项项工作都都要围绕绕招商洽洽谈的目目的而开开展。在招商洽洽谈的目目的确定定以后，就就需要确确定招商商洽谈的的各个具具体目标标；在达达到各个个具体目目标后，招招商洽谈谈的主要要目标即即招商洽洽谈的目目的就可可以实现现。招商洽谈谈的目标标可以分分为三个个等级：第一级的的目标是是最高等等级的目目标，如如能达到到这一级级的目标标，整个个招商洽洽谈可谓谓是获得得圆满成成功；第二级的

21、的目标是是基本达达到接受受的目标标，如能能达到这这一级目目标，整整个招商商洽谈可可谓是获获得了基基本成功功；第三级的的目标是是最低接接受目标标，如能能达到这这一级的的目标，整整个招商商洽谈可可谓是达达到了最最基本的的要求。招商洽谈谈的目的的就是在在招商洽洽谈中所所要追求求的最佳佳利益目目标。在确定了了招商洽洽谈目标标的同时时，还要要确定招招商洽谈谈的地点点。招商商洽谈的的地点对对招商洽洽谈的成成功与否否有很大大的影响响，因此此，在确确定招商商洽谈地地点时要要慎重，应应考虑以以下几方方面的问问题:谈谈判中各各方力量量的对比比，可选选择地点点的多少少和特色色，各方方的关系系及可能能发生的的费用等等

22、。本案场分分析（骏骏豪国际际广场）一、徐家家汇商圈圈背景介介绍徐家汇商商业中心心界定北北起广元元路，南南至南丹丹路，东东起天平平路，西西至漕溪溪北路，座座落于上上海最大大的地铁铁一号线线徐家汇汇站上。30多条条公交线线路连通通四方，漕漕溪北路路立交桥桥、中山山南路内内环线高高架一同同构筑起起现代立立体交通通框架。徐家汇汇商业中中心占地地3.33平方公公里，共共计大小小商业网网点10000多多个，商商业营业业面积达达45万平平方米，占占全区营营业面积积的1/3，徐徐家汇商商业中心心附近已已建有二二条市级级特色街街，即衡衡山路欧欧陆风情情街和宜宜山路建建材家具具街，分分别以休休闲娱乐乐和建材材家具

23、闻闻名于沪沪上。目目前徐汇汇区正积积极培育育新的二二条商业业特色街街，一条条是以依依托上海海交大的的高新技技术孕育育而成的的广元西西路慧谷谷电子街街，另一一条是以以面向大大众消费费的天钥钥桥路餐餐饮街，起起到了为为商圈相相辅相成成的作用用。徐家汇商商业中心心目前已已构成融融购、娱娱、赏、食、游游为一体体的综合合消费商商业布局局，其中中百货商商厦、餐餐饮业、娱乐文文化已成成为商业业中心的的主力业业态。徐徐家汇商商业中心心集天时时、地利利、人和和的优势势，尤其其经过新新一轮精精心打造造和调整整后，得得到了突突飞猛进进的发展展。首先先徐汇区区是人口口导入区区，吸收收了静安安、卢湾湾、黄浦浦等地区区的

24、动迁迁居民，为为徐汇区区带来了了客流，并并且徐汇汇区人群群中以知知识分子子、海外外侨胞、高收入入人为主主，为创创建商业业中心奠奠定了基基础。徐徐家汇投投资多元元化，招招商注重重徐家汇汇商圈特特色经营营。商圈圈内有市市上第一一家沪港港合资的的东方商商厦，沪沪台合资资的太平平洋百货货，沪港港合资的的港汇广广场以及及中英合合资的汇汇金百货货等商业业企业，吸吸引了大大批不同同消费水水平的消消费者。注重错错位经营营。商圈圈率先倡倡导“错位竞竞争”和“个性化化经营”的经营营理念，从从消费方方式、购购物环境境、商品品结构到到文化氛氛围、功功能设施施，创造造了商圈圈相依互互补，共共存发展展的成功功经验，形形成

25、了商商圈整体体的竞争争优势，满满足了不不同消费费者的个个性需求求。一是是注重发发掘商家家本身的的经营能能力，形形成了不不同氛围围和水准准的商家家企业；二是注注重业态态错位。商圈内内率先引引进了电电脑市场场，百脑脑汇、太太平洋电电脑成为为了全市市电脑业业的旗舰舰店，占占全市的的电脑销销售的550。美罗城城在引进进百脑汇汇的同时时把美食食广场、音响广广场引入入商圈，使使整个商商圈的业业态更为为齐全、合理。徐家汇商商业中心心现有的的东方商商厦、太太平洋百百货、汇汇金百货货、六百百实业、新路达达吉买盛盛、汇联联商厦、美罗城城百货商商厦营业业面积达达30万平平方米，占占总面积积的644，20003年度度

26、销售达达39亿人人民币，占占社会消消费品总总额的330.77。东东方商厦厦以其“礼在东东方”的服务务宗旨享享誉全市市，并以以其国际际知名品品牌吸引引各方来来宾。沪沪台合作作的太平平洋百货货定位于于“流行的的领导者者”，在年年轻女性性顾客中中极具号号召力，凭凭借其卓卓越的经经营理念念和灵活活多样的的促销手手段，迅迅速在百百货业崭崭露头角角。六百百实业首首推“自然式式服务”，以规规范严格格的现代代化管理理模式和和温馨的的服务在在行业内内独领风风骚。定定位于“现代都都市型百百货”的汇金金百货于于98年开开业，一一流的服服务设施施、浓郁郁的文化化气息和和诸多的的品牌深深得白领领人士的的青睐。20000

27、平方方米的地地室超市市以生鲜鲜食品为为特色，为为周边住住家提供供了极大大的方便便。营业面积积达7万平方方米的港港汇广场场是上海海目前最最大规模模的购物物中心（SShopppinng MMalll）。商商场引进进商户2250家家，包括括30间特特色餐厅厅及50000平平方米的的国际美美食广场场、1550000平方米米的富安安百货、85000平方方米的西西式主题题乐园及及大型超超市、专专业运动动城的进进驻。即即将开幕幕的桥外外桥主题题乐园，设设有室内内模拟高高尔夫球球场、立立体动感感游戏、赛车、3维音像像、迷宫宫、激光光战斗游游戏以及及魅力迪迪斯科舞舞厅和火火焰夜总总会等，无无论购物物、休闲闲、餐

28、饮饮、娱乐乐在港汇汇均能满满足各阶阶层消费费群体的的需要。徐家汇商商业中心心内有电电脑专业业市场百百脑汇电电脑、太太平洋电电脑、盈盈河电脑脑3家，徐徐家汇的的电脑广广场目前前成为上上海最大大的计算算机及其其配件、耗材和和其他信信息产品品的集散散地之一一。餐饮娱乐乐业有440户，营营业面积积10.17880万平平方米，占占总面积积的311.866。位位于徐家家汇商业业中心的的美罗娱娱乐城总总体面积积达6.5万平平方米，独独特的巨巨球建筑筑缀满新新颖的满满天星顶顶灯，将将购物、休闲融融为一体体，品种种丰富的的休闲小小吃、白白领光顾顾的舒适适堡健身身中心及及令学生生、市民民喜爱的的思考乐乐书局、柯达

29、影影院等已已逐步成成为市民民消费的的新热点点。并构构成徐家家汇商圈圈休闲娱娱乐业态态主流。天钥桥桥路餐饮饮街以品品牌著称称，以家家常为特特色，使使得工薪薪阶层慕慕名而来来，成为为聚朋小小酌的好好场所。徐家汇商商业中心心现有宾宾馆业33户，营营业面积积4.114000万平方方米，占占总面积积的122.966。徐徐家汇附附近有着着四星级级的建国国宾馆和和二星级级的西亚亚大酒店店以其便便利的交交通条件件和适中中的价格格吸引着着周边省省市的宾宾客近悦悦远来。二、背景景分析优势经营面积积大，可可以体现现规模经经营效应应，可以以经营不不同规模模的商品品，有较较强的满满足力和和挑选力力。交通优势势：地铁铁1

30、号线线、4号号线直达达本案BB1，并并设有出出口，每每天数万万人流能能保证经经营者的的利益，高高架内环环线近在在咫尺，轻轻轨明珠珠线距本本案步行行10分分钟路程程。商圈优势势：徐汇汇商圈的的经济发发展已日日趋繁华华，本案案距徐家家汇商圈圈10分分钟路程程，其发发展前景景也非常常可观。物业管理理优势：国际金金牌管理理集团，高高效统一一经营、统一管管理、统统一回报报。同步步世界先先进经营营理念，国国际品牌牌管理公公司担纲纲物业管管理工作作，展现现国际商商业气象象。发展优势势：徐汇汇区是上上海市的的中心城城区，这这里集聚聚了上海海的科技技资源优优势、人人文环境境优势和和徐家汇汇商圈品品牌优势势。近年

31、年来，徐徐汇区在在经济建建设、城城市管理理和社会会事业的的发展等等方面，都都取得了了令人瞩瞩目的成成就，综综合经济济实力在在上海110个中中心城区区中名列列前茅，是是上海市市首批可可持续发发展综合合试验区区。徐家家汇地区区，已经经成为上上海最繁繁华的现现代化商商业中心心之一，上上海三年年大变样样的标志志性地区区之一。32米挑挑高中厅厅，电梯梯直达55F、66F，尽尽显贵宾宾级非凡凡品质，331部瑞瑞士迅达达电梯、自动扶扶梯、观观光梯、垂直电电梯应有有尽有，商商业运作作畅通无无阻，意意大利原原装coofsii进口中中央空调调系统。弱势处于次星星级地理理位置。徐汇商圈圈日趋成成熟，已已形成错错位经

32、营营，本广广场尚处处于起步步阶段，竞竞争激烈烈。招商价格格无明显显优势。机遇足够的广广告预算算支持广广告及公公关活动动。市政府政政策的有有利倾斜斜。由于近徐徐家汇商商圈，商商铺需求求量大。周边高档档的固定定消费群群体强大的地地铁消费费群写字楼固固定的消消费群体体本案招商商策划方方案一、招商商原则巧妙利用用逆向思思维，悬悬念转播播的各类类异手法法，让本本次招商商跳出百百货业招招商日趋趋同质化化的怪圈圈。这样样既可传传播与众众不同的的招商讯讯息，又又可在瞬瞬间达到到树立品品牌概念念的“一石二二鸟”的多元元效果。二、招商商策略楼层层功能区区划按照照各类品品牌间的的经营互互动原则则，进行行局部科科学规

33、律律整合。严格格控制招招商品牌牌的层次次，利用用自身优优势吸纳纳国内国国际亮点点品牌。这是保保证整体体层面上上档次先先决条件件。店铺铺采取定定价租赁赁制和协协议扣点点制，以以便为招招商信息息宣传创创造悬念念卖点。店铺铺定价租租赁的切切入点与与众不同同的悬念念招商策策略。与徐徐汇区政政府有关关部门合合作，打打出公益益事业牌牌。孕育育徐汇社社区系列列广场文文化活动动。为众众商铺聚聚集人气气，使发发生购买买行为提提供冲要要条件，培培育本商商圈目标标受众的的习惯性性消费行行为，为为目标业业主提供供经营成成功的有有利保障障，为树树立品牌牌形象打打造宣传传基点。三、品牌牌形象定定位鉴于本商商圈潜在在消费层

34、层面颇高高，本次次招商对对象也应应该颇具具品牌知知名度。利用系系统的品品牌传播播策略，打打造成一一个国际际国内知知名品牌牌汇聚的的大舞台台。以服服务品牌牌化，个个性化模模式为先先导，以以迅速的的宣传手手段传播播骏豪国国际广场场在本商商圈内的的行业标标志与先先驱的形形象地位位。四、实施施方案（分分割出租租）定位的基基本依据据地段决决定原则则前面已经经提到，本本项目属属于上海海市传统统商业中中心徐家家汇商业业圈，距距徐家汇汇中心约约1公里里的路程程，极其其方便的的城市交交通和大大量的人人流使得得本区域域具有一一定的商商业氛围围。然而而，因为为徐家汇汇商业中中心仅在在方圆2200米米密集，与与本项目

35、目相连的的漕溪北北路是快快车道，没没有休闲闲步行道道，形成成了一定定的商业业断层。因此，在在不能充充分地与与徐家汇汇商业中中心共享享人流、互通商商气的现现实格局局下，须须有精准准市场错错位的经经营定位位，将消消费者吸吸引在本本案地铁铁站下车车。 互补补原则由于本项项目商业业规模较较小，前前期定位位是写字字楼的配配套部分分，因此此不能简简单的定定位与上上述徐家家汇商业业中心同同质业态态，要走走专业、高档、精品的的路子。引进高高利润的的专业餐餐饮品牌牌店、精精品百货货店和高高档城市市会所是是本项目目对市场场的互补补。 业态态演变原原则传统的商商场只是是购物的的场所，随随着人们们的生活活水平的的提高

36、、消费行行为的转转变，休休闲购物物成为主主流，休休闲、餐餐饮、娱娱乐将极极大的满满足消费费者购物物外的需需求，并并且其规规模也将将赶超购购物的规规模。 商圈圈扩大原原则同样，因因为高端端的商业业市场定定位，在在我们的的消费群群定位上上就要充充分考虑虑整个上上海市城城市中心心区域，扩扩大服务务半径和和商圈，吸吸引最多多的优质质消费群群，实现现商场的的持续繁繁荣。五、商场场布局骏豪国际际广场定定位为高高档商业业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。1、主营营项目地下一层层：高档档超市休休闲系列列。一 层：进进口化妆妆品（CCD、姿姿生堂、娇兰等等）、高高档珠宝宝

37、（谢瑞瑞琳等）、世界极极品服装装(阿玛玛尼杰杰尼亚等等)、高高档手表表、高档档皮具（路路易威登登等）、高档工工艺品、高档笔笔。二 层：高高档女装装系列、休休闲装、手袋、女饰品品、精品品鞋店、精品裤裤店、女女士内衣衣。三 层：高高档男装装系列、休休高闲装装、皮具具、男饰饰品、精精品鞋店店、精品品裤店、男士内内衣、领带。四 层：儿儿童服装装、高档档床品、进口饰饰品店、精品工工艺品、体育服服装、体体育器材材。五 层：餐饮。六 层：娱乐休休闲。2、 配套项目目A、家家私、布布艺、古古玩、画画廊、厨厨房用品品、书屋屋。B、肯肯德基、麦当劳劳、必胜胜客、罗罗杰斯、茶叶店店、酒吧吧。C、屈屈臣氏、医疗诊诊所

38、、健健身中心心、美容容中心、美体瘦瘦身、茶茶社、写写真工作作室、数数码工作作中心、药店营营销理念念。六、人员员配备计计划：组成一支支强有力力，专业业的招商商，租户户物业管管理，企企划队伍伍，具体体如下：招商经理理（1人人）招商主管管（4人人）入租设备备工程安安装管理理，电气气管理（22人）（人人选可由由开发商商提供）企划主管管（1人人）筹备期商商品部人人员总编编制8人人七、招商商人员岗岗位职责责副总经理理/兼招招商部经经理主要职职责：根据购购物中心心经营方方针与要要求，制制定招商商部计划划，并组组织实施施。负责购购物中心心整体商商场策划划，布局局，商品品组合及及与厂商商协调，公公司整体体企划，

39、促促销等，确确保商厦厦经营指指标达成成。组织，管管理招商商，企划划团队，培培训及辅辅导招商商人员。对招商商部门厂厂商引进进，人员员招聘，促促销方案案及相关关合同及及发生交交际费用用审核等等负责。招商主管管（4人人）主要职职责：负责整整个楼层层招商，布布局，商商品组合合及与厂厂商协调调，确保保招商品品1000达成成。配合公公司整体体布局，完完成公司司下达指指标。入租设备备工程安安装管理理，电气气管理（22人）（人人员由开开发商提提供）主要职职责：入租设设备工程程安装管管理，电电气管理理，维护护管理商商场的整整体工程程运行，同同时满足足正常开开业。协助经经理开展展工作。严格审审查招商商户经营营资格

40、及及入住手手续。负责租户户单位日日常管理理工作，督督促租户户单位认认真履行行招商合合同。企划主管管（1人人）主要职职责：贯彻执执行本企企业经营营发展战战略方针针，配合合招商，经经营需求求，结合合实际制制定本公公司广告告策划并并组织实实施。负责对对商场宣宣传布署署总体规规划工作作，作出出建设性性的意见见，统筹筹安排促促销，成成列，美美工工作作。八、商场场租金预预测南丹东路路沿街商商铺租金金表：物业名称称性质地址租金(元元)面积(平平方米)备注达封房产产商铺南丹东路路4号9100黛兆美容容SPAA商铺南丹东路路10号12100吉多服饰饰商铺南丹东路路22号12100上海银行行商铺南丹东路路38号3

41、00浪漫一生生咖啡店店商铺南丹东路路88号1015021世纪纪不动产产商铺南丹东路路1011号5.6100南丹东路路漕溪北北路口的的亚都国国际名苑苑的裙房房租金价价格15520元/天/平方利亚意式式餐厅商铺南丹东路路1022号10300红星眼镜镜公司商铺南丹东路路1333号18100沪邦房产产商铺南丹东路路1411号8100金梓罗饰饰品商铺南丹东路路1455号11100百货商场场：物业名称称性质地址租金(元元)备注太平洋百百货商场肇嘉浜路路1F35-550共八层层，营业业面积近近3万平方方米2F30-4403F25-330港汇广场场商场虹桥路1F40-550共六层，营营业面积积7.55万平方方

42、米，第第五层美美食广场场，第六六层电影影院2F30-4403F174F12美罗城商场肇嘉浜路路1F38共八层，第第六层是是舒适堡堡，第七七层是好好乐迪，第第八层巴巴西烤肉肉，营业业面积为为6.77万平方方米2F363F284F185F11上海市商商铺区域域平均租租金（元元/天）区域时间商业中心心地区次商业中中心地区区次中心城城区城市边缘缘地区20033.07733.447.652.220033.08834.777.85.0552.21120033.09935.227.95.12.31120033.10035.667.752.420033.11134.22852.120033.12234.558

43、5.1220044.01134.557.95.2220044.02234.888.251.920044.03334.998.34.91.9据以上调调查及经经验，本本案租金金预算为为：出租形式式面积（MM2）平均租金金（M2/天）年租金10年租租金15年租租金分割2800006.622（0.8美金金）67655640006.766亿10.115亿分层2800004.555（0.55美美金）46500100004.655亿6.988亿整幢2800003.311（0.4美金金）33822820003.388亿4.444亿注：整幢幢出租分分层租金金另算，其其中分割割，分层层物业管管理费收收入没计计入其

44、中中。综合以上上静态和和动态22种收益益数据计计算结果果，可得得出：分割出租租： 静静态100年的租租金总收收入6.76亿亿。动态100年的租租金总收收入7.33亿亿整栋出租租： 静静态100年的租租金总收收入3.38亿亿动态100年的租租金总收收入3.66亿亿根据以上上分割出出租、整整栋出租租的数据据来看，两两者100年的租租金总收收入相差差50。按商业地地产投资资回报来来看：静态租金金：收入入预计在在10年年左右；动态租金金：收入入预计在在8年左左右；注：以上上数据未未包括商商业中心心外墙的的广告收收益。九、招商商周期 预计220055年5月月1日对对外开业业1、20004年年9月为为招商

45、准准备期2、20004年年10月月正式招招商20005年33月招商商结束3、20004年年12月月主力店店进场装装修20005年33月装修修结束4、20005年年2月一一般租户户进场装装修20005年33月装修修结束5、20005年年4月租租户进场场布置6、20005年年5月对对外试营营业本公司推推荐方案案一、整幢幢出租与与分割出出租的优优劣分析析整幢出出租优势：可以一一次性回回笼一笔笔资金。简化招招商，减减少招商商工作量量。便于管管理。 劣势势：租金较较低，影影响总体体收入（见见租金对对比表） 不利于于商场整整体发展展。 对出租租者有出出租风险险 （如如对方租租约155年，第第一次付付了5年年租金，由由于经营营不善导导致商场场形象声声誉等受受损，而而后不再再续约）分割出出租 优势势：租金较较高，定定期经营营总收益益大幅提提高（见见租金对对比表）可自行行总体规规化，经经营管理理，降低低经营风风险。可以做做出自己己的品牌牌形象，增增加企业业无形资资产。潜在资资金收入入根据各行行业的经经营特点点，在33年以后后每年（或或每2年年）递增增5左左