2022年全省房地产估价师高分预测预测题60.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】 D2. 【问题】 在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购了一套商品住房。2011年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每平方米建筑面积的价格3000元”。2

2、012年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用，经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共用建筑面积为450m2。2012年3月，李某将房屋出租给王某。2013年8月，王某将房屋转租给张某。A.285000B.300000C.309000D.327800【答案】 C3. 【问题】 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下

3、，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，A.2012年9月10日B.2014年9月10日C.银行指定的日期D.2012年9月10日到2014年9月10日【答案】 A4. 【问题】 砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。A.4%B.3%C.2%D.1%【答案】 C5. 【问题】 可行性研究内容中，属于环境影响评价内容的是（）。A.环境保护投资估算B.估算年管理费用支出情况C.市场供给现状分析及预测D.项目构成及平面布置【答案】 A6. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年

4、的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 D7. 【问题】 下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A8. 【问题】 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.4

5、3.3%C.33.3%D.23.3%【答案】 A9. 【问题】 2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计

6、赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.2B.3C.4D.5【答案】 C10. 【问题】 下列关于消费函数的表述，正确的是（）。A.投资等于消费时，国民收入处于均衡状态B.引致消费，是指收入等于零时的基本消费量C.在影响社会总消费的因素中，价格是最重要的因素D.在影响社会总储蓄的因素中，收入是最重要的因素【答案】 D11.

7、 【问题】 下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异【答案】 D12. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10

8、月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C13. 【问题】 当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 D14. 【问题】 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.通胀率

9、上行B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温【答案】 A15. 【问题】 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。A.环比价格指数B.定基价格指数C.价格变动指数D.价格调整指数【答案】 B16. 【问题】 某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建

10、筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】 C17. 【问题】 施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】 C18. 【问题】 在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，（ ）。A.按法定税率的50%征收契税B.按法定税率的80%征收契税C.全额征收契税D.免征契税【答案】 D19. 【问题】 W省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、W省人大常委会出台的W省城镇房地产开发经营管理条例及W省政府

11、颁布实施的W省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法B县城镇商品房预售管理办法B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。请根据以上内容回答下列问题。A.法律B.地方性法规C.地

12、方性政府规章D.规范性文件【答案】 C20. 【问题】 商品房预售合同登记备案的申请人是（）。A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房购买人和商品房预售人【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 以下应列入资产负债表的有( )。A.利润项目B.符合费用定义和费用确认条件的项目C.符合收入定义和收入确认条件的项目D.符合负债定义和负债确认条件的项目E.符合资产定义和资产确认条件的项目【答案】 D2. 【问题】 正常成交价格的形成条件包括( )。A.公开市场，交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D

13、.买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】 ABCD3. 【问题】 拍卖方式的特点是有利于公平竞争，主要适用情形包括（）。A.区位条件好的地块的出让B.交通便利的繁华市区地块的出让C.土地利用上有较大灵活性的地块的出让D.非盈利性的某些特殊用地的出让E.需要优化土地布局地块的出让【答案】 ABC4. 【问题】 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收

14、益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】 ACD5. 【问题】 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】 AD6. 【问题】 在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案

15、】 ABC7. 【问题】 房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超过60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的【答案】 AD8. 【问题】 关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有( )。A.不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用B.土地补偿费归农村集体组织所有C.地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有D.用地单位应按征地协议如数支付补偿费E.如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费【答案】 AC9. 【问题】 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有( )。A.须领取

16、建设工程规划许可证B.须领取国有土地使用权证书C.须领取施工许可证D.须领取广告许可证【答案】 ABC10. 【问题】 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【答案】 CD11. 【问题】 某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（）。A.该项目预期的显成本为6亿元B.该项目预期

17、的隐成本为1.5亿元C.该项目预期的超额利润为4亿元D.该项目预期的经济成本为4.5亿元E.该项目预期的经济利润为8.5亿元【答案】 BC12. 【问题】 下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。A.手续不全的房地产B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产D.未经抵押权人同意拍卖的房地产E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产【答案】 BC13. 【问题】 下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有

18、延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】 ACD14. 【问题】 收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】 ACD15. 【问题】 下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用【答案】 AD16. 【问题】 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A.文献查阅B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】 BCD17. 【问

19、题】 在网络设计和实施过程中要采取多种安全措施，下面的选项中属于系统安全需求措施的是（）。 A.设备防雷击B.入侵检测C.漏洞发现与补丁管理D.流量控制【答案】 C18. 【问题】 下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E 认知价值定价法【答案】 B19. 【问题】 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D.差额投资内部

20、收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案【答案】 BD20. 【问题】 获取房地产估价业务的措施可以有（）。A.突破专业能力限制，接受各种估价要求B.提高服务质量C.恰当的宣传D.恶意压低收费E.最大限度压缩估价作业期【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷

21、上改错）本次估价背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析

22、、筛选或判断确定，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前

23、提进行估价；5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。【答案】1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产

24、改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导

25、致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。2. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，

26、于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出

27、现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造

28、的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错

29、误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。3. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估

30、的主要步骤。【答案】1.一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。4. 基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价

31、对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及成都市土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：估价对象地价=区域基准地价X(1区位修正系数）X基准日修正系数X容积率修正系数X使用年期修正系数X土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值1.基准地价成果简介及内涵成都市于1992年完成城区土地定级估价工作，2001年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业

32、、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于2001年12月25日以川国土资函2001685号关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函批准，成都市人民政府于2002年8月7日以“成都市土地级别与基准地价已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。成都市现行住宅用地的基准

33、地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。(2)成都市住宅用地的基准地价内涵基准期日：2000年1月1日。土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场地平整）。使用年期：设为住宅用地法定最高年限即70年。容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为1.2。土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。【答案】改错如下(

34、1)基准日修正系数为：103/100=1.0300(2)容积率修正系数为：1.0408/1.00=1.0408(3)估价对象的地价为：1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0元/m2=1480.21元/m2(4)基准地价系数修正法测算，见表390。5. 某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?【答案】（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。