北京世纪华夏资产管理有限公司龙房商道商业街项目（三）bkom.docx

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1、北京世纪华夏资产管理有限公司龙房商道商业街项目（三）1项目商业区位及道路交通分析21.1项目商业区位评价21.1.1项目基本商圈薄弱21.1.2 CBD东扩为项目带来发展机会31.1.3 环四环商业带将得到极大发展41.2 项目竞争对手分布71.2.1 现存主要竞争对手81.2.2 潜在竞争对手111.3 附近商业及生活配套151.4 立地综合评述172 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析172.1 北京市概况及投资环境分析172.2 北京市宏观经济发展基本情况192.3 北京市商业发展现状分析212.3.1影响商业发展的需求因素分析222.3.2 影响商业发展的供给因素分析252.3.3各

2、商业业态的竞争性分析262.3.4 商业发展现状总结302.3.5商业发展预测312.4 北京市商业地产市场的基本情况322.4.1 商业地产开发企业发展概况322.4.2 商业地产开发供应量概况322.4.3 商业地产的租售概况342.4.4 对北京市商业地产市场的展望372.4.5 北京市商业地产市场发展总结391项目商业区位及道路交通分析1.1项目商业区位评价1.1.1项目基本商圈薄弱 项目周边居民数量和消费力的低下，造成了本项目基本商区圈薄弱。据调研结果显示，目前项目附近居民主要由以下几个部分组成：当地原住民、周边工厂职工，周边小商业服务业从业者、外来居民和新建社区居民，其中原住民、小

3、商业服务业从业者和外来居民占大多数。这部分居民的消费档次和消费能力普遍偏低，对于购物、娱乐等各个方面都不能形成有效支撑。因此，项目附近现有商业、服务业的数量和档次都处于比较低的水准。从这个角度考虑本项目，我们认为本项目在进行规划时应避免在基本商圈内纠缠，而将眼界放得更远些，扩大商圈辐射范围即在二级、三级商圈上做文章。 本区域商业气氛的单薄，不能给项目招商提供环境上的有力支持。由于周边现有居民消费水平普遍偏低，并且由于城市发展进度的影响，造成以前项目所在区域对于大型商家缺乏足够的吸引力，但是，随着项目周边高品质社区的增加和其他项目商家的介入，特别是燕莎OUTLETS的开业，使得本地区对于商家的吸

4、引力在不断增强。不过从总体上讲，项目所在地块对于有些商家还是需要反复考虑求证的位置。 现有商业不发达，周边1公里内以小型临街商铺为主的商业对于项目不会构成威胁。通过我公司对周边居民消费能力的分析发现，现有商业客层以现有居民为主，缺乏满足未来出现在本区域的中高收入居民需求档次的商业业态。因此，项目在进行规划时可以尽可能少地考虑现有商业的影响。1.1.2 CBD东扩为项目带来发展机会 2003年5月，朝阳区发布了将新添十四条城市主干道的消息。其中位于CBD和CBD东部的朝阳北路、朝阳路、西大望路、通惠河北路约占43公里，占总工程量的近三分之二。据了解，朝阳区将在去年打通位于CBD商务中心区北侧的朝

5、阳北路的基础上，争取按期保质完成朝阳北路二期工程，争取朝阳北路年内通车，实现东三环和东四环的交通干线连接。改善、提高CBD商务中心区的交通条件。加上正在修建的地铁八通线，CBD区域以及CBD以东区域可谓是路网密织。进行这些道路扩建和改造的主要目的是以基础设施和重点项目建设为重点，加快CBD区域路网构架建设，实现北京商务中心区建设新突破。从这一思路看，朝阳区下功夫在CBD东部密织路网的用意很明显，CBD东扩似乎已经是不争的事实。这不仅是发展CBD的需要，也是朝阳区发展定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团的需要。随着交通线路的建设改造，区域东扩的趋势已显露无疑。越过寸土寸金的中心，京东广阔且相

6、对廉价的开发空间无疑对开发商极具吸引力。金地大厦、万达广场、华贸中心等项目都是东扩的足迹。CBD东扩将带动东部地区的城市发展，增加就业，提高地段价值，促进当地消费进而带动商业发展。 项目南侧是CBD东扩的主要区域，在这一区域的目前主要建筑群体是华贸中心。华贸中心西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路。占地面积为公顷，总建筑面积万平方米，其中商业面积16万平方米。整个项目将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体，长安街南侧将是公顷的运动主题公园，南北将通过天桥相连，总投资额将达亿元，预计年总体建成。华贸中心建成后，将带动CBD向东扩张的步伐，成为新的办公和酒店中心，并吸引从定福庄、东坝、

7、垡头、望京酒仙桥等边缘集团到CBD办公的人群，而这部分人群的消费能力相当可观，并且其消费需求多种多样，本项目所在区域这部分人群的增加强化了项目的有力消费支撑。 CBD地区的东扩将带动周边地区地段价值的提高，增加消费人群，为区域商业发展提供契机。1.1.3 环四环商业带将得到极大发展这一趋势将为项目提供良好的发展基础。 第一、环四环商业带的发展。随着北京市区面积的扩大和城市交通网络的建设，北京市商业的空间布局由城市中心区逐步向外扩散。20世纪90年代以前，北京的主要零售商业企业大多集中于二环及环以内的城市中心区；20世纪90年代以后，随着三环路的建成，环三环商业带已然形成，三环以外的商业也得到了

8、快速发展。在2000年后，四环路的商业开发得到了各个主要商家的高度重视，众多的商家将选址开发的目标瞄准了四环区域。目前包括沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居、宜家等国际知名商家纷纷在四环商业带选址开店，环四环商业开发已经初具雏形。依托城市的对外扩张，在未来几年内环四环商业带将得到更大的发展空间。 第二，环四环商业带产生的原因。二环及二环以内商业带（区）的形成与发展，主要源于以下因素：首先是城市发展的历史因素。从传统上讲，北京的城市以二环之内为老城区即城市中心区，人口分布以城市中心区为主，购买力多集中于此；其次，从传统商业的空间布局结构看，三大商业区（王府井、西单、前门）均在二环内，其他有名的商业街、

9、店也均在城市中心区；再次，传统的以百货店为主的商业业态也要求以城市中心区为其区位条件，以利于经营。环三环商业带是随着1994年三环路全线贯通，在以前商业发展的基础上聚集而成。1993年经国务院批准的北京市远景发展规划，拟在原有三大市级商业中心的基础上新形成5个市级商业中心，其中的公主坟、木樨园、马甸三大市级商业中心均在三环路的两侧，此后在客观上又自然形成的双榆树商业中心区（以当代商城、双安商场、利客隆总店为龙头）也在三环路两侧，并且，在南三环也形成了玉泉营丽泽桥沿线的家居建材中心。目前，环三环商业带的发展已经日渐成熟，但随着三环路交通状况的恶化，其原有的交通和地块成本优势已经逐渐转移到四环周边

10、地区。目前，环四环商业带正在逐步成熟，在2001年6月四环路全线贯通后，环四环商业带在过去的2-3年中得到了迅速和充分的发展。其中在北四环以北辰购物中心为核心的亚运村商圈已经成熟，为周边居民提供充足的商品和良好的服务，取得良好的经营收入；而西四环的金四季购物中心已经开业，目前经营情况良好。金源Shopping Mall主力商家招商已经完成，成为四环路上的商业亮点，近期即将开业。反观项目所在的东四环地区，经济发达程度和居民消费水平均高于西四环，目前尚缺乏此亮点，这意味着本项目拥有潜在的市场机会。 第三、从未来发展的趋势上看，我们可以肯定环四环商业将在近2-3年内进入高速发展阶段，理由如下：首先，

11、北京市的城市规模正在进一步扩大，新的城市规划已将四环以内全部列为市区，围绕四环路新建了大量的居住小区，入住居民多为中等收入以上的阶层，因而形成不断扩大的极具规模的购买力。其次，从发达国家大型城市的发展历史上看，“城市中空化”已成必然现象，即表现为城内工作城郊居住，城内挣钱城郊消费，不但是客观的必然，而且也成为时尚；现代商业经营越来越强调以人为本，而其外部环境的好坏更是成为市场竞争中的重要砝码。以此而论，市中心区则难以有进一步发展的有利条件。第三，随着城市环境的变化和居民收入水平提升，其消费行为也在发生着深刻的变化。从购物方式看，驱车购物、批量购物等已为越来越多的消费者所接受；从购物地点的变化看

12、，由固定在某一商业区（商场）购物向就近或选择性购物地点转变，部分消费者由进城购物向出城购物转变，大型超市成为消费者首选的购买日用生活消费品的场所；从消费心理的变化看，消费者求实、求廉的理性消费心理已经成熟，而城市中心区的商业由于交通堵塞、地租贵、成本大、费用高导致商品价格居高不下，而逐渐被越来越多的消费者所放弃。因此，四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的良好前景。第四，环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势。这源自于建设用地价格相对低廉，不存在很大的拆迁问题，且主要道路交通及市政设施配套，因而使开发建设的刚性成本缩小。这意味着，零售商将会具有较强的价格竞争优势。第五，开发商有在四环带两

13、侧兴建商业设施的客观必然性和积极性。一方面，政府对新建居民区的商业设施配套有政策要求；另一方面，兴建商业设施有利于提升房地产的市场价值，促进房地产销售；此外，商业经营对开发商来讲也具有一定的利润吸引力。第六，四环路作为封闭式的城市快速路，交通快捷、便利，与三环路及三环以里的道路相比，更利于商业特别是一些先进的业态形式的经营。因为，面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有的130多万辆私家车的消费家庭，其吸引力越发明显。第七，与三环及三环以内相比，环四环商业带发展空间大，便于创造优美的购物环境。一方面，沿四环一带为北京市政府规划的百米宽的绿化隔离带，建成后本身就是北京的一道靓丽风景；另一方面，

14、较多的可征用土地，可为大规模经营的先进业态所用，以便满足消费者的全面需求。 最后，居于城市零售业主导地位的大型零售业态（如SHOPPING MALL）更倾向与在城乡结合部的交通便利之处选址开店。这表明其发展具有充分的社会与经济的合理性。1.2 项目竞争对手分布本项目3公里范围内现有和潜在的竞争对手（图）本项目华贸中心九龙商厦珠江帝景OUTLETS家世界1.2.1 现存主要竞争对手通过调研发现,本项目3公里范围内的现存主要竞争对手如下：家乐福双井店、百安居九龙店、燕莎OUTLETSl 家乐福双井店：家乐福双井店位于朝阳区广渠路31号，与百安居九龙店相邻，占地面积30700平方米，包括900个车位

15、。卖场面积11990平方米，共分上下三层，其中一层为34家店中店，总面积5000平方米，包括肯德基、半亩园、永和大王等快餐品牌以及达芙妮、运动100等穿类品牌，还有书店、银行等配套设施。二、三层为大卖场，商品单品种类超过45000种。与其他店不同的是，双井店增加了进口商品的比重，重点了推出自有品牌商品。目前家乐福在中国的卖场推出的自有品牌商品包括服装、食品、百货和杂货四大类。l 百安居九龙店：2004年4月10日开业的百安居北京九龙店，位于北京市朝阳区广渠路31号，毗邻东三环和外籍人士聚居区。这个两层楼的商场，其营业总面积达到1.3万平方米，还拥有500个泊车位。l 燕莎OUTLETS作为内地

16、第一家outlets商店，燕莎胜出的最大法宝就是找到了一块零售业的处女地，在没有竞争对手的情况下，尽管天时地利仍未成熟甚至有些恶劣，但胜算似乎从开业第一天起就眷顾于这个中国内地的新生业态。 燕莎友谊商城在北京以经营高档消费品著称，年销售额名列大型商场的第四位，2002年12月，“燕莎outlets（名牌折扣）”作为燕莎商城的首家分店落户京城东四环。成功两大法宝：找到市场空隙和低成本运作。对于燕莎outlets来说，存活下去的更大优势在于把握了一个短暂的时间缝隙：WTO中美协议规定在2005年前只允许四家美国企业在中国设立零售企业及其分支机构，并且局限于少数几个指定城市。实际上，美国这有限的四个

17、名额已经被占满（比如说沃尔玛），四家企业都不从事百货商场和outlets的经营，这就意味着从开业始的两年内燕莎outlets不会面临外资大鳄的侵袭内无竞争对手，外有WTO屏障，这个市场缝隙使得胜算从开业第一天起就眷顾于这个中国内地的新生业态。无论中外，outlets商店的生存之道就是低成本运营：所有的商业设施、服务设施、货场租金、装修改造、管理都要求低成本。简单到极点的机构设置使管理成本降到了最低。据统计，沃尔玛的经营成本中最大的一项就是人力成本，占到销售额的4%。燕莎商城的人力成本（工资总额）占销售额的5%，而燕莎outlets只有1%。outlets的工作人员被要求必须一岗多能，成本节约就

18、在于此。举例说，燕莎友谊商城有13个人负责物业维修，在outlets只有4人。前者营业面积是2.2万平米，后者1.6万平米。这意味着对一个物业管理人员来说，工作强度更大、岗位职责更多、专业技术水平也要求更高。本土化outlets挑战三大障碍“在过去的5年中，全中国至少有好几百人在打outlets的主意，很多同行都感觉这种名牌折扣的经营理念在中国会很有卖点，但只不过是燕莎最先做成了。”和阳把本土化outlets过程中遇到的障碍归纳为三点，需要注意的是，燕莎的成功与其自身的特点难以分开，至于后来者能否逾越这些障碍则很难说。障碍一：何处寻觅足够的货源 形成一个大型的名牌折扣店，必须有大量过期下架的商

19、品货源，而内地世界顶级品牌的代理商有90%以上是个体户，基本都是按销路进货，不会去大批量购进国外的名牌产品。所以，在中国建outlets的最大困难在于，没有充足的货源做为保证。客观地说，目前只有北京和上海这两个城市有较为充足的名牌过季下架产品，有建outlets的条件。障碍二：品牌代理商不成熟 在国外，品牌为了保持自身形象，会对全价店和折价店有严格的区分，outlets中销售的产品全部是过季下架的商品，全价店中全部是当季商品，找不到任何一件outlets折扣商品。目前内地市场还没有达到这样精细的分工，而且大型商场的打折风愈演愈烈。可是商品品牌如果能在本店里大幅降价和打折，那么outlets就没

20、有存在的意义。对此，燕莎outlets为了建立自己的生存空间，采取了这样的做法：一、拒绝一些常年打折、在消费者心目中几乎没有全价形象的品牌加盟进入，哪怕这些品牌是国人非常熟悉的；二、对品牌经销商提出产品价格在六折以下的加盟要求。这是因为很多商品在全价店中也经常是打折销售，只有更明显的折扣才能吸引顾客去地处偏远的outlets消费。障碍三：零售商能否兼顾管理者的角色 燕莎对outlets中国化的一大改动在于：在国外，outlets都为一个个独立经营的商店组成，没有统一的收款，各家品牌店都是租赁的方式；但在内地，由于房地产市场尚未成熟、专门从事outlets建设的开发商尚未出现，因此燕莎实际上充当

21、的是把品牌代理商召集起来、并进行管理的房地产开发商的角色。也就是说，燕莎租赁的outlets厂房式建筑内部是一个由专柜和联营方式组成的商场，里面是很多品牌的联营专柜这是燕莎与国外outlets的典型区别。这就增大了集中管理的力度。既然是联营，就必须要统一布局、统一安排货柜货架、统一管理、统一收款、统一结算，甚至连试衣间都是集中设置的，顾客可以集合自己推车内的所有服装一并试衣。这种情况下，零售商作为管理者所起的作用就要比国外的outlets大得多，也复杂得多。1.2.2 潜在竞争对手l 珠江帝景商业商业面积：十万平方米位于北京CBD边缘，西大望路与广渠路交叉口，占地31公顷，总建筑面积90万平方

22、米左右。社区规划由地标甲级写字楼、五星级酒店与会所、高档商住公寓、高档住宅以及尽展异域风情的珠江帝景欧洲风情商业街与之相配合，形成了一个综合性的大型高档社区。相比于国贸中心、华贸中心的商城，珠江帝景的欧洲风情走廊全长2500米，完全沿着社区外围底层建筑而设，走廊有几个风格各异的出入口，而整体又是闭合的。从经营方式来看，基本属于大面积招商结合部分销售的形式，目前也在努力进行招商。l 富力城商业主体位于双井桥西侧地下，面积约20000平方米，目前正在招商。该项目的主要缺陷在于停车位不足，没有专门为商业准备停车场。因此在项目条件上处于劣势，但该项目的区位条件和交通条件均相当优越，如果开发商能解决停车

23、场问题，则该项目会有很好的前景。l 华贸中心商业华贸国际商业区包括水世界国际商城、名品旗舰街、酒吧文化广场、金融商务中心等四大业态，16万平方米商业设施有机分布于华贸中心百万平方米建筑集群里，零售业态丰富，功能齐全。华贸RIVERWALK水世界国际商城”，由商业建筑设计专家英国BENOY公司担纲，是北京首家16万平方米超大规模“水主题”国际商城，地下一层到地上五层，集购物、休闲、娱乐于一体，具有专卖店、超市、多厅电影院和文化娱乐餐饮区等多种功能规划，经营的品类及品牌趋向于时尚化、生活化。 “华贸酒吧文化广场”，荟萃世界各国风情的酒吧、咖啡厅等，极其便于时尚饮食文化的推广与展示。“华贸名品旗舰街

24、”，位于水世界商城、里兹卡尔顿酒店与国际公寓相接的内部规划路上，全长358米，由公寓底商和商城北侧临街商铺组成，总建筑面积约1.8万平方米。l 世纪华侨城商业：由深圳著名的华侨城与南磨房地区、北京世纪城房地产开发公司合作开发的世纪华侨城主题公园（暂定名），占地近一平方公里、投资在十亿元。这个主题公园内将引入单件价值上亿元的大型综合游乐设施，成为全国甚至亚洲领先的旅游主题公园。同时，在软件上，世纪华侨城主题公园将引入亚洲甚至世界一流的演出娱乐项目。2006年世纪华侨城主题公园开园后，将极大地提升这一区域的人文居住品质，同时改变CBD人的生活形态。尽管北京有很多娱乐主题的休闲公园，但象“环球嘉年华

25、”这样世界一流的公园北京尚属空白。选址在离CBD不到4公里的东南四环的一流位置，所考虑的就是CBD商务办公的大量金领、白领及涉外人群，在高强工作压力下，需要释放自我，在充分工作之后，要享受生活的乐趣，获得精神的放松与个性的解放。主题公园给周边地产带来美好前景。主题公园在世界各地都受到欢迎，主题公园周边的地产项目更是炙手可热。在欧美、日本等地的主题公园周边的地产项目其价值是其它区域的一倍或数倍。在国内，上海、深圳等地的主题公园旁边的地产项目其价值也大大高于是其它区域。由此可见，主题公园对地产项目带来超一流的社会效益和经济效益。世纪华侨城旅游主题公园作为大型公园项目力图成为东区与CBD又一休闲时尚

26、区域，成为朝阳公园之后又一个名园。以这个公园为核心龙头，必将带动四方新区在几年内迅速崛起。1.3 项目交通情况评价：项目周边道路交通情况见图l 项目所在位置交通特点： 区外交通相当发达，外区域顾客方便到达； 项目紧邻西侧东四环，是城市主干道，能够为分别从南北方向为项目提供客流；项目南侧临化工路，为项目次级干道，西北可以在光明桥处连接到二环，东南方向与京沈高速连接，既可从二环附近带动充足客流，连接高速公路有能为项目的物流运输提供方便。 区内路网密集，交通方便，但有堵车现象发生； 通过上图可见，项目所在区域内部路网密集，道路条件良好，但是由于CBD地区车辆众多，并且长安街在东三环附近经常出现堵车情

27、况，在CBD逐渐东扩的过程中，东西向的道路并未增加，这种情况将为本项目带来两种不同的影响。第一，东西向的拥堵会减少项目的来客数；但是从另外一个角度看，由于到达本项目不是必须经过国贸桥，从而降低堵车的概率，因此对于有车阶层更具有吸引力。l 公共交通系统发展良好，可以为项目提供充足的客流，项目附近主要有5条公交线路，预计项目建成开业后，还会增加。 952支(东湖-十八里店北桥):窑洼湖桥 952(东湖-岳各庄北桥):窑洼湖桥 853(豆各庄乡政府-马连店):窑洼湖桥 740外(好美家建材超市-好美家建材超市):窑洼湖桥 753(豆各庄乡政府-马连店):窑洼湖桥1.3 附近商业及生活配套从对项目周边

28、300米范围内进行分析发现，目前项目周边商业以原始的临街门面为主，提供基本生活用品和服务，缺乏良好的购物环境。目前正在经营的商业以现有居民服务为主要客层，除部分餐饮企业外，缺乏对其他地区的吸引力，浪费了本地块优良的区位条件和交通条件。由于这些商业和未来项目周边居民的消费层次并不协调，并且与本项目主要目标客层的交集较小，基本不形成直接竞争。因此，对这些商业对本项目竞争性影响不大。在项目南方约200米左右就是著名的“燕莎OUELETS”，是燕莎集团在项目附近开设的大型专卖商业，面积在20000平方米左右，以经营品牌服装为主，主要面向客层是收入比较高的有私家车阶层，平日销售额在80万左右，周末在30

29、0万左右，辐射范围可以达到整个北京市。OUTLETS的开设对本项目的正面作用多于负面作用，主要作用在以下三点：首先，OUTLETS的开设给本地区商业定下一个中高档次的基本基调，这一点非常重要，对于后来的商家来说并不需要为创造本项目的品牌形象而投入大量的成本，只需在这个定位之上借势而起， 就能够与OUTLETS达到共同吸引客流，扩大商圈，共同提高销售的目的。第二，由于它吸引的客层主要是中高收入阶层的消费者，并且已经有了一部分相对忠诚的客户群，也就是说，本项目尚未开业，在项目门前已经有了相当数量的客流。这部分客流能够为项目提供很大的区外消费，在项目规划时需要针对这部分客流进行侧重考虑。第三，由于O

30、UTLETS提供的服装服饰品牌对于其他商家有相当大的优势。因此后来的项目在进行业态规划时要尽量避免和它进行正面竞争，而应该在市场细分的基础上进行错位经营。这样可以和OUTLETS形成一个共同体，达到扩大商圈的目的。通过上述分析可知，虽然OUTLETS对本项目的规划有一定制约作用，但是如果充分考虑市场整体情况，从扩大商圈的角度进行项目定位，并合理规划业态后，它与本项目的关系将转化为竞合的关系，是互相促进共同发展的盟友。项目附近的住宅小区“世纪东方城”和“世纪华侨城”均规划了商业，但世纪东方城的商业规划定位明显是社区商业性质，主要以面向本社区的零售业、服务业和餐饮为主，因此对本项目不构成直接威胁。

31、而世纪华侨城由于整个社区的定位就是“旅游主题社区”，必然需要足够的外来客流，并且世纪华侨城的商业规划明显偏向外向型，目前在积极与包括沃尔玛在内的商家联系招商，因此可能与本项目形成一定程度的竞争。 1.4 立地综合评述通过前面的分析可以得出如下结论：项目地块对外辐射能力强，交通条件优越，具有开发商业地产的良好条件。但项目基本商圈薄弱，需要在业态组合上进行有针对性的安排，增加选择性强的商品和服务，以吸引第二、第三商圈客流为业态规划的主要目标。2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析2.1 北京市概况及投资环境分析北京位于华北平原北端，东与天津市毗邻，其余均与河北省交界。北京的地理坐标为：东经一百一

32、十五度二十四分至东经一百一十七度三十分，北纬三十九度二十八分至北纬四十一度零五分。北京市海拔43.71米, 其中城中心的天安门广场海拔44.4米, 全市最低处是通州区柴厂屯一带, 海拔8米, 最高处为灵山, 海拔2303米。北京市全市总面积16807.8平方公里，其中山区面积10417.5平方公里，占62%，平原面积6390.3平方公里, 占38%。北京市划分为16区、2县：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、平谷区、怀柔区；密云县、延庆县。北京拥有四通八达的现代化、立体交通网络。到2003年末，全市公路总长144

33、53公里。公路密度每百平方公里86公里。全市有机动车199.1万辆，其中私人小轿车已达65.6万辆。全市有发达城市公共交通体系，公交线路620条，年客运量42.7亿人次。北京是全国最大的铁路枢纽之一，北京与全国大多数大中城市之间均开通有直达列车，经过几次提速，加之采取夕发朝至、电脑联网售票等一系列改革措施，铁路吸引了大批客流，2003年旅客运输量4351.8万人次。北京是全国航空线的交汇中心。首都机场已开通200条国际国内航线，通往世界主要国家及地区和国内大部分城市。首都国际机场新航站楼启用后，已进入亚洲最繁忙机场的行列。奥运将带给北京新的契机和深远的影响，中华文化与各国文化交流。奥林匹克精神

34、将植根于960万平方公里的土地上，在13亿人民的心中迅速传播。北京这座充满魅力的古城，将在奥运的旗帜下加快迈向现代化的脚步。“新北京、新奥运”，北京飞速发展的经济和社会进步令人瞩目，北京奉献给世界的新奥运，将围绕“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大主题进行。为了迎接奥运，北京正加快建设步伐，在现有场馆的基础上，将为2008年奥运会改建、扩建和新建37个比赛场馆和59个配套训练场地。2.2 北京市宏观经济发展基本情况2003年全北京市国内生产总值达到3663.1亿元；2003年地方一般预算财政收入完成592.5亿元，比上年增长18.2%；地方一般预算财政支出734.8亿元。2003年全市有工业企

35、业1.95万家，其中国有及年销售收入500万元以上的企业4019家。形成了包括电子、机械、化工、轻工、纺织、汽车制造等行业，门类分布较广、高新技术产业和现代制造业优势明显的工业体系，整体实力和竞争力明显增强。2003年规模以上工业实现增加值1012.5亿元，利润总额235.3亿元。 建筑业规模不断扩大，为城市建设和经济发展做出了突出贡献。2003年，全市建筑业实现增加值279.8亿元，比上年增长10.7%。建筑业逐步发展成为经济类型多样、专业齐全、实力雄厚的支柱产业。建筑施工企业已达到2419个，技术装备率和动力装备率分别达到12538元/人和9.08千瓦/人。北京是中国人民银行和全国各大金融

36、及保险机构总部所在地， 2003年全市金融机构存款余额20244亿元；全市贷款余额11853亿元。2003年末，外国金融机构和组织在京的代表机构达118家（为非营业机构）。18家外资银行在京设立了分行。2003年完成国内外保险业务收入278.1亿元，比上年增长22.6。北京已与世界上所有国家和地区通邮，国内直播电话可达2300个城市，际直播电话可达260个国家和地区。2003年底，全市公众网固定电话普及率47.4线百人；移动电话用户达到1109万户，移动电话普及率达到77部/百人。此外，新兴通信业务如数据通信、多媒体、互联网、电话信息服务、手机短信等迅速扩展北京具有丰富的旅游资源，对外开放的旅

37、游景点达200多处，有世界上最大的皇宫紫禁城、祭天神庙天坛、皇家花园北海、皇家园林颐和园、八达岭、慕田峪、司马台长城以及世界上最大的四合院恭王府等名胜古迹。北京共有旅游定点饭店622家（其中星级饭店572家），客房10.3万间，国际旅行社151家，有21个主要语种的导游人员5000多人，形成了业务遍及全球市场。由于“非典”疫情的影响，2003年上半年旅游业遭受重创，尽管下半年旅游市场逐步恢复，但全年接待海外游客仅有185.1万人次，旅游创汇19亿美元，出现了1990年以来的第一次下降北京的房地产业近几年发展很快。2003年房地产开发投资1203亿元，销售商品房1895.8万平方米，其中住宅17

38、71.1万平方米，商品住宅销售给个人的比例已达九成以上。2.3 北京市商业发展现状分析北京市商业总体布局和商业设施按照国际化、现代化大都市的要求发展，形成多处有较大规模、有良好购物环境和文化氛围的商业文化中心。2003年实现社会消费品零售额1916.7亿元，比上年增长14.5%。今天的北京，堪称是集全国之美味的荟萃之地，人们几乎可以品尝到中国任何一种菜系和世界各地的美味佳肴。商业环境方面，2004年上半年，北京商业零售市场继续快速发展，累计到2004年5月份，北京社会消费品零售总额达889.1亿元，同年增长18.5%；北京零售市场保持健康发展，一些位置好、人流多的店铺，租金和售价并没有受新增商

39、业地产供应的影响，保持稳定。2.3.1影响商业发展的需求因素分析影响一个城市商业发展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯，在本节中将对北京市这些方面分别做阐述分析2.3.1.1 人口截止2003末，常住人口1456万人，其中户籍人口1148.8万人。人口密度为866人平方公里，平均预期寿命74岁。全市人口中男性人口761万人，女性人口695万人；城镇人口1151万人，乡村人口305万人。2003年全市人口出生率5.06，死亡率5.15，自然增长率-0.09 。全市人口中拥有全国所有56个民族，除汉族外，回、满、蒙古族均超过万人。2.3.1.2购买力2003年城镇居民人均可支配收入13

40、882.9元，生活费支出11123.8元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升，城镇居民恩格尔系数 31.7%。城镇居民人均住房使用面积18. 7平方米。2003年农民人均纯收入7439.5元。农村居民人均住房面积33.9平方米。伴随经济的腾飞，北京人民生活总体进一步提高。2.3.1.3消费习惯n 根据调查结果显示，被访者选择购物商场时最关注的因素依次为商品质量放心、商品种类丰富齐全及购物环境好；然后依次为交通方便、价格合适、服务质量好及地理位置好。n 在所期望的作为商业设施配套的餐饮/休闲娱乐设施中，中式传统小吃/快餐 、免费休憩场所/休息厅及酒吧/咖啡厅/水

41、吧/冷饮屋依次列在前三位。总体来说，被访者选择餐饮/休闲娱乐设施时最关注的因素依次为质量信誉好、服务好及餐饮环境好；然后依次为有特色、种类多及价格合适。n 在各年龄段的比较中，除中式传统小吃普遍受欢迎外，12至17岁年龄段消费群对于健身/球类运动场馆/游泳馆的期望程度显著高于其他年龄段； 18至25岁年龄段消费群对酒吧/咖啡厅/水吧/冷饮屋的期望程度最高。n 在各家庭平均月收入阶层的比较中，各收入阶层对于中式传统小吃、快餐的期望均较高，8001元以上收入阶层消费群对于健身/球类运动场馆/游泳馆的期望程度高于其他收入阶层。l 购物习惯n 总体来说，被访者最经常选择的消费产品种类前三位依次为服装、

42、鞋帽及餐饮。 n 在购物时间方面，消费者最经常购物时间前三位分别为周六周日白天、不确定的时间及周一至周五的白天，周六周日的消费是最被认可的。n 在各年龄段比较中，2635岁及3645岁年龄段的消费者选择在晚上（18点以后）外出购物的比例显著高于其他所有年龄段，是夜间外出消费的主要群体。n 消费者外出购物，最经常采用的交通方式为公共汽车，其次为自行车及步行。n 在各年龄段比较中，3645岁年龄段采用自行车外出消费的比例最高，而4655岁年龄段采用步行方式外出消费的比例最高，1235岁包含的三个年龄段均以公共汽车为主要出行方式。l 行动方式n 在家庭平均月收入比较中，各收入阶层采用公交车方式外出消

43、费的比例均最高，而6001元以上收入阶层采用出租车和私家车外出消费的比例明显高于6000元以下收入阶层。n 假设外出采用公共汽车，被访者在外出购买日用消费品时，交通时间期望不超过10分钟的人数比例最高。n 在各年龄段的比较中，1217岁年龄段期望不超过40分钟的人数比例最高，而1835岁年龄段期望不超过30分钟的人数比例最高。 n 假设外出采用公共汽车，被访者在外出进行休闲购物时，交通时间期望不超过30分钟的人数比例最高。n 在年龄差异方面，1845岁年龄段期望不超过20分钟的人数比例最高，而1217岁年龄段期望不超过10分钟的人数比例最高。l 支出结构n 在所有被访者中，个人在购物、餐饮及休

44、闲娱乐方面的总消费平均约为677元/月。在所有被访者中，平均个人每月在休闲娱乐方面的消费约占其购物、餐饮及休闲娱乐总消费的22.7；平均个人每月在餐饮方面的消费约占其购物、餐饮及休闲娱乐总消费的39.2 ；而购物方面的比重约为38.1。n 总体来说，所有被访者中平均每人每月约在4个地点进行消费（包括百货、超市、餐饮及娱乐）。n 月人均外出消费次数约为7次，消费者个人每个月一般与朋友外出就餐的人均消费金额平均为72.8元。2.3.1.5总结北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是九五时期，中共北京市委、市政府提出了首都经济的概念。循着北京经

45、济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。2.3.2 影响商业发展的供给因素分析供应方面，购物中心和大型超市在2004年上半年的供应均有所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园、亚运村、中关村等新兴的商业中心。大型超市方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。跨国零售企业对大型超市、主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛、英

46、国百安居、法国的欧尚和家乐福，都竞相在北京选址开店。此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策的逐步放开和北京消费水平的提高，一些国外知名品牌也加快了进入北京市场的步伐，如杰尼亚、克里斯汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城。餐饮和服装方面的品牌店、大卖场式的主力店仍是主要力量。另外，北京商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成一支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心、云南盛兴集团的盛兴购物广场已正式开业。2.3.3各商业业态的竞争性分析商业各主要业态概述2.3.3.1 零售业市场分析l 其一，超级市场，超级市场是北京零售商业发展的主力业态，也是在目前

47、阶段组建商业大企业集团最具基础的领域。从发展条件看,零售商业业态发展与人均GDP水平密切相关，北京2001年的人均GDP达到了3000美元，从当年起北京的超市得到飞速发展，到2003年底,超市业态已成为北京商业销售增长最快的部分,也是集中化、组织化程度最高的部分。超市的竞争也日见激烈，各大超市集团纷纷把选址开发列为重中之重，开店热潮正在北京各地展开，并且开店位置已经逐渐从城内向四环、五环和郊县扩散。从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把北京作为在中国发展的重点区域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在5年之内还会不断有新店出现。l 其二，便利店。便利店是商业流通市场上最活

48、跃的部分。从发达国家情况看,最为普遍的是“7-11”便利店。由于便利店倡导的是方便、快捷,价格水平偏高,在人均GDP 6000美元时，是标准化、连锁化便利店普遍发展的时机。北京现在的人均GDP为3000美元，消费能力尚不足以支撑标准化、连锁化便利店的普遍发展。但现阶段便利店的发展已经启动，预计到2008年北京人均GDP达到6000美元,标准化、连锁化便利店将成为发展较快的业态。目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿挺进北京发展便利店l 其三，百货店，百货店在国际上是夕阳业态,发展呈萎缩之势，许多百货店已转型为更适应现代消费习惯、生活方式的大型综合超市。在北京百货企业仍是商业资源最集中的领域,不论是资产规模、人才储备，还是市场占有率，都位居前列。2001年北京市零售额超亿元的140家企业中百货店为43家,占30.7%零售额超10亿元的18家企业中,百货店占