控房贷的长期意义与影 响.docx

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1、目录索引一、房贷是不是好资产？ 5二、房贷资产的微观优势5三、房贷市场的宏观困境7四、房贷困境的解决方案 9五、控制房贷的宏观意义10六、控房贷的银行业影响11七、风险提示14深度分析I银行(n广发证券GF SECURITIES图10 :银行规模增速的逆周期性（% ）银行体系总资产：同比-GDP:现价:当季值洞比CMT6OCM Z96OZ e968e 60OO3C 寸ocoae LTzoe 9N30J 88e 899OCM cooaoe OL1nOCM 9。1nLoe eTwoe z。，寸OOJ eo48e 60，cooe 寸。，CO3OJ L&oe 9O4OZ L0&3CM 89二 oe 0

2、09L0Q OLose go,o8e cmlsoocm 600。 CM9600CM 6000。、 寸。，800e 二IZOOCM 9。：。 55S 8990。、 39。、 oTg。、 gos。、CMT6OCM Z96OZ e968e 60OO3C 寸ocoae LTzoe 9N30J 8e Lroe a&。、 名50CM 900。、0666 LOT66L s966 L goTL 60066 L 二&r CO9L66L 9OO66L 686 L 60OO86L orL86L CO0986L居民债务增速 银行不良率（%）一右轴房价指数同比40.00%0.00%-10.00%-20.00%数据来源：

3、Wind,广发证券开展研究中心、房贷困境的解决方案一般而言，“囚徒困境”有两种解决方式。一种是重复博弈均衡。在房贷投放的囚徒困境中，这一解决方案类似于，让市场自 行发挥作用，通过金融危机的爆发（可能还需要屡次），让地产系统性风险进入金融 机构和居民微观感知，从而防止后续房地产价格和信贷的超调。显然，这一方案是 痛苦的，一般是被动选择，不应成为主动方案，甚至不能称之为一种方案。另一种方案策略约束均衡。在“囚徒”之外，有一个权威对囚徒的策略进行约束（或 威慑），让微观占优策略变为不可行策略。这就出现了一个有意思现象，即微观自由 度的约束反而能促进宏观福利增进。就房贷市场而言，监管直接约束微观银行房

4、贷投放占比，其实就是将微观银行层面 的占优策略（积极投放房贷）变为不可行策略，最终微观银行只能选择适度投放房 贷，最终形成宏观较好的均衡。一定意义上，本次房贷新规属于策略约束方案。通过 宏观审慎约束，改变微观策略行为，以到达宏观合意均衡。事实上，房贷市场问题，往往起于民生与财政，放大于金融。房贷市场起点是房地产 市场，房地产价格超涨的起点一般是供需失衡或结构性失衡，对应有效房子供给不 足（或土地供给缺乏），或者房子附属的公共品供给缺乏（比方教育医疗）。好在我 们看到，房地产市场长效机制中，已经有民生和财政的努力，此为治本之策，但功在 长远。为防止短期民生问题放大为系统性金融风险，金融约束方案虽

5、为治标，也属 必要，这对银行和地产行业的健康开展都有正向意义。五、控制房贷的宏观意义控制房贷宏观意义在于促进经济转型升级。从债务流转角度来说，住房类开放商的债务最终还是需要居民债务接续，所以控制 房贷占比最终指向控制居民债务增速和杠杆率。如前文所述，控居民杠杆除了预防房地产市场大幅波动外，还在投资储蓄、宏观资 负平衡上具有积极意义。从流量视角来看，一般而言，居民债务的累积，对应居民部门的净储蓄下降，从而对 应其他部门（一般为企业和政府）净投资减少，一般对应企业部门投资乏力，对后续 经济动能形成制约。从存量视角来看，居民债务的累积，尤其是房贷的累积，一般对应一个国家资产端 房产占比上升。在工业化

6、和城市化加速期，房子作为住居必需品，以及改善生活的 需要，其在居民财富和国家资产中占比上升是合理的。但是一旦房产资产规模超过 了住居品需求，成为投资品，微观和宏观冲突开始出现。微观上，房产作为储蓄可能是有效的，只要预期房价上涨持续超过物价。但宏观上， 房产作为储蓄一般是无效的，因为宏观上储蓄只能跨期，只有变成技术进步、人口 增长、生成资本积累的储蓄才是有效的。显然，超过住居需求的房产投资，对于一个 国家来说不具有储蓄功能，此时微观上的房产储蓄功能也就无法有效实现。控制房贷或者居民债务，从流量是对应一个经济的增量剩余应该更多留给企业部门 去投资，从而形成未来的生产力，这也是经济产业结构调整和转型

7、升级的应有之义。 从存量视角上，控制房贷，意味着压低一国资产和居民财富在房产中的配置，更多 配置股权（对应企业投资和技术进步），这背后对应着直接融资和权益市场的开展。图8 :居民杠杆率（% ）与各国人均GDP （美元计价）（2019年）数据来源：Wind,广发证券开展研究中心六、控房贷的银行业影响房贷对银行业的影响可以分资产质量、规模增速、息差和中收四个角度来理解。资产质量：短期来看，房贷新规主要影响增量按揭投放额度，由于按揭类资产不太 存在续贷问题，所以对存量按揭贷款资产质量没有直接影响。从历史经验来看，银 行的资产质量更多还是与经济相关，随着名义GDP增速触底回升，我们预计银行业 资产质量

8、压力逐步好转。长期来看，控房贷在于促进经济转型，降低未来系统性风 险概率，有助于长期银行业资产质量的稳定。图9 :上市银行资产质量与名义GDP增速 年化逾期净生成率 年化不良+关注净生成率 年化不良净生成率 GDP:现价:当季值洞比（右轴）3.0%30.0% 年化逾期净生成率 年化不良+关注净生成率 年化不良净生成率 GDP:现价:当季值洞比（右轴）3.0%30.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-1.5%-10.0%数据来源：Wind,广发证券开展研究中心规模与息差：通常，量价很难分开，同

9、理银行的规模和息差不能割裂来看，尤其在逆 周期宏观调控框架下，一般是经济差的时候，银行规模增速高，信用供给量上升，但 需求较弱，所以我们看到量升价降，或者说以量补价。经济好的时候那么反过来，规模 增速低，但需求较好，所以我们看到量降价升。从历史经验来看，除非是特别强的逆 周期，也就是大放水，规模增速的正贡献会抵消息差的负贡献，否那么一般都是息差 的弹性更大。另外，相对于规模扩张，行业息差扩张带来的盈利质量也会更高，因为 更加节约资本，而且不用太担忧后续资产质量的隐患。就房贷新规而言，短期来看，我们会看到2021年个人住房贷款增速会有明显下行， 带动行业生息资产规模增速下行。值得说明的是，即使没有房贷新规，随着宏观逆 周期调节诉求下降，2021银行业信贷和规模增速就要下行，只是房贷新规会让这部 分信用增速下行结构性有房地产领域承当。趋势上，目前经济需求和房贷需求都比 较旺盛，我们预计行业规模增速下行会带来息差走阔。所以我们对2021年的银行业 绩可以更加积极。长期来看，房贷新规会让银行业规模增速下一个台阶，而息差有望企稳回升后逐步 进入一个稳态水平，这将有助于行业ROA和ROE保持长期稳定。