2022年贵州省房地产估价师评估预测题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】 D2. 【问题】 根据声环境质量标准，下列对环境噪声最高限制要求最严格的功能区为（）。A.工业厂区B.行政办公楼C.商业金融街D.商住混杂区域【答案】 B3. 【问题】 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风

2、险评价D.风险决策【答案】 A4. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。A.129.28万元B.128.28万元C.127.28万元D.126.28万元【答案】 A5. 【问题】 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】 D6. 【问题】 如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A.减少B.增

3、加C.不变D.同步递减【答案】 B7. 【问题】 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】 D8. 【问题】 某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】 C9. 【问题】 木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（ ）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水

4、率D.化合水率【答案】 C10. 【问题】 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。A.1.2%B.10%C.12%D.20%【答案】 C11. 【问题】 亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】 B12. 【问题】 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。A.土地使用权出让金或地价款B.征地和房屋拆迁安置补偿费C.有关土地取得的手续费和税金D.其他土地的补偿

5、费【答案】 D13. 【问题】 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】 A14. 【问题】 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率【答案】 A15. 【问题】 某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。A.1.4B

6、.1.9C.2D.3【答案】 B16. 【问题】 市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】 D17. 【问题】 价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 D18. 【问题】 下列选项中，关于房地产变现能力的说法正确的是（ ）。A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让B.生地价格便宜，其变现能力一般强于熟地C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱【答案】 D19. 【问题】 当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会

7、有不同的反应，（）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。A.从容不迫型竞争者B.选择型竞争者C.凶猛型竞争者D.随机型竞争者【答案】 C20. 【问题】 房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程面积控制D.工程投资控制【答案

8、】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 建筑物中常用的供水方式可以分为( )。A.直接供水方式B.间接供水方式C.设置水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.水泵水箱的供水方式【答案】 ACD2. 【问题】 (2017真题) 商品房预售应符合的条件包括（）等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证【答案】 AB3. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】 ABD4. 【问题】

9、 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A5. 【问题】 下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（）。A.建筑面积B.建筑进深C.室内净高D.建筑层数E.建筑质量【答案】 ABCD6. 【问题】 房地产开发投资的静态盈利能力指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.投资利润率D.投资回报率E.静态投资回收期【答案】 ABC7. 【问题】 下列房屋权属登记信息中，属于可公开查询的有（）。A.房屋坐落B.房屋用途C.房屋所有权人D.司法查封情况E.房屋登记原始凭证【答案】 ABC

10、D8. 【问题】 每位普通股的股东( )。A.拥有相同的权利B.具有相同的义务C.拥有股息、红利分配的请求权D.拥有查询公司经营状况的请求权E.拥有单独行使要求召开临时股东大会的权利【答案】 CD9. 【问题】 关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.同一估价对象在同一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值是因人而异的C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】 AB10. 【问题

11、】 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A.胶合板B.塑料壁纸C.铝合金门窗D.天然大理石E.氯化橡胶涂料【答案】 AB11. 【问题】 成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】 ABD12. 【问题】 企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有( )。A.资产报酬率B.销售净利率C.资产负债率D.存货周转率E.股东权益报酬率【答案】 AB13. 【问题】 根据房屋登记办法，可以申请预告登记的情形有（）。A.在建工程抵押B.预购商品房C.预购商品

12、房抵押D.房屋所有权抵押E.房屋所有权转让【答案】 BCD14. 【问题】 (2016年真题) 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票【答案】 ABCD15. 【问题】 2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷

13、款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.由城市房产管理部门认定B.该市人民政府认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定【答案】 BC16. 【问题】 债券的基本要素包括债券( )。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值【答案】 ABD17. 【问题】 下列可以认定是闲置土地的有（）。A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地B.中止开发建设满一年的建设用地C.超过规定动工开发日期满半年未动工开发的

14、国有建设用地D.已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地E.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3，中止开发建设满一年的国有建设用地【答案】 AD18. 【问题】 下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.住宅净收益通常基于租赁收入测算B.有效毛收入潜在毛收入空置和收租损失其他收入C.运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.重置提拨款不属于运营费用E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】 A19. 【问题】 (2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D

15、.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法【答案】 ABC20. 【问题】 对于房地产估价准确性的认识正确的有（）。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该

16、抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价

17、值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚

18、无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。

19、采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等

20、土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果

21、并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。3. 房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号目录(略）致估价委托人函(略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）估价结果报告(一）估价委托人（略）(二)估价机构（略）(三)估价对象1.实物状况【答案】1.估价作业日期不完整。从后面的估价结

22、果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。4.估价依据中的城市房屋拆迁管理条例应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。6.收益法的定义不正确。7.估价结果报告中没有说明估价单价。8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。9.可比实例缺少币种。10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/

23、103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。14.采用收益法

24、评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。4. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

25、法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区

26、域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元m2，类似商铺市场均价为20000元m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值

27、的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使

28、用经济上可行。理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。5. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注

29、册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修

30、正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。