物业工程部工作手册11015.docx

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1、泉州市行行政中心心康乐物物业服务务处工程部工工作手册册一、各岗岗位工作作职责（一）工工程部经经理岗位位职责1、全面面管理本本大楼工工程维修修部事务务。2、负责责大楼内内设备设设施的维维修、保保养、督督导和管管理工作作。3、负责责突发性性的设备备故障处处理与人人员调度度，并组组织调查查设备事事故原因因，制订订预防性性措施。4、负责责对设备备保修单单位维护护保养工工作的联联系、协协调、监监管及质质量评定定。5、根据据设备的的特点制制订或审审核各类类设备的的年度、季季度、月月度、周周预防性性检修保保养计划划，并监监督落实实。6、检查查本部员员工交接接班情况况、巡查查情况，回回访维修修情况，并并对工作

2、作中存在在的问题题尽快提提出处理理意见，负负责具体体的技术术性检查查。7、配合合其他部部门开展展工作，落落实上级级安排之之临时性性工作。8、定期期对本部部门员工工进行有有关设备备设施的的技术性性培训及及安全知知识培训训。9、负责责有关工工程技术术标准，规规格的审审核，对对工程的的预算等等。10、负负责编制制维修材材料月度度计划、备备品备件件的库存存控制和和紧急维维修材料料的请购购工作。11、协协助行政政人事部部做好本本部人员员的招聘聘、考核核、录用用及人员员调整工工作。12、贯贯彻公司司开源节节流的精精神，堵堵塞各项项漏洞，降降低管理理成本。13、建建立工程程施工图图纸及设设备设施施技术资资料

3、档案案并有效效管理。（二）综综合维修修主管岗岗位职责责1、全力力协助工工程部经经理对大大楼的管管理工作作，负责责大楼内内工程部部相关维维修事务务的安排排和调度度，以及及维修工工程的成成本控制制。2、负责责对大楼楼内水泵泵房进行行管理，以以及泵房房内设备备的运行行、维护护公共水水电使用用情况进进行监控控，管理理和维修修工作的的监管。3、根据据报修登登记记录录，进行行合理派派工，及及时完成成各项维维修任务务。4、负责责协助运运行班对对突发性性的设备备故障处处理与人人员调度度，并组组织调查查设备事事故原因因，制订订预防措措施。5、负责责对维修修班员工工的工作作情况进进行指导导和考核核工作。6、对员员

4、工进行行安全指指导和技技术指导导工作，并并对维修修的质量量进行监监督落实实。7、检查查维修人人员上班班情况，对对客用户回访访维修情情况，并并对工作作中存在在的问题题尽快提提出处理理方案和和预防措措施。8、及时时安排解解决各部部门提出出的协助助解决工工作，负负责具体体的技术术性检查查、维修修工作。9、对本本组的工工作情况况进行总总结，并并作好详详细记录录。10、负负责本组组的维修修工作计计划与落落实情况况。11、建建立维修修组的资资料、记记录及相相关档案案。（三）强强电主管管岗位职职责1、 全面负责责大楼高压、低压、变配电及照明等系统 / 设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2、 熟悉大楼

5、楼内电气设备的情况，制定大楼内各种电气系统 / 设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。3、 解答电气气系统 / 设备运行中遇到的各种技术问题，指导值班电气技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。4、 发现电气气设备 / 系统发生故障和问题，及时采取措施，组织值班和维修电气技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。5、 签发电气气维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。6、 刻苦钻研研业务，不断增加新的科学技术知识，提高技术水平和管理素质，努力做到一

6、专多能，配合好空调、给排水等专业的维护保养工作，协调好本专业对口的政府职能部门的联系。7、 负责值班班电气技术员的技术培训和考核，负责电气系统 / 设备技术资料的收集、整理和归檔工作。每月提交工作计划，每周提交工作报告予工程经理 / 主管审核。8、 努力节约约用电，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的浪费现象。当值班时时无工程经理在场情况下，代表工程经理处理一切突发事件。（四）弱弱电主管管岗位职职责1、在工工程部经经理的直直接领导导下完成成本职工工作。 2、负责责大楼全全部弱电电系统（BBA自控控系统、消消防报警警系统、门禁系统、安保监控系统、机房网络络系统、会会务系统统等）的的正常运运行及员

7、员工的日日常管理理，确保保责任范范围内的的设备安安全运行行。3、制定定弱电方方面维护护保养计计划、管管理制度度及处理理各类应应急突发发事件4、每天天检查设设备运行行技术状状态，发发现误差差立即纠纠正，发发现问题题及时处处理，检查下属属人员岗岗位纪律律和工作作态度，发发现不良良现象立立即纠正正。5、制定定本系统统电子设设备维保保、检修修的技术术质量标标准，并并监督执执行。参参加本系统的验验收和移移交工作作，对质质量问题题提出技技术上的的意见。6、编制制、审订订各类电电子设备备检修计计划和操操作规程程，报部部门经理理批准，并并组织实施监监督执行行。在设设备发生生故障时时及时组组织抢修修。7、负责责

8、本系统统设备的的技术资资料收集集整理工工作，绘绘制系统统图，完完善本系系统设备技术档档案资料料。 8、负责责编制专专业培训训计划并并组织编编写或收收集学习习材料。9、熟练练掌握本本系统技技术，对对系统设设备的更更新故造造、改装装提出可可执性方方案。10、经经常检查查和监督督系统值值班人员员岗位制制度规定定的执行行情况，督督促下属属做好设备维护护、维修修和故障障处理，零零部件更更换记录录每月整整理归档档。（五）空空调主管管岗位职职责1、协助助工程部部经理全全面负责责本大楼楼和会议议中心中中央空调调系统以以及VRRV空调调的各项运行行、维护护保养等管管理工作作；2、制订订与本专专业有关关的各项项规

9、章制制度并监监督检查查执行情情况，发发现问题题，及时时提出改改进措施施，并督督促改进进工作； 3、根据据上级领领导的要要求和主主管部门门的工作作计划，拟拟定本专专业的工工作计划划；4、经常常深入现现场，了了解和指指导中央央空调系系统以及及VRVV空调的的运行操操作和维维护保养养工作；5、对中中央空调调系统以以及VRRV空调调发生的的问题和和出现的的故障及及时进行行诊断，并并组织力力量解决决和排除除；6、制订订检修计计划及所所需材料料和零部部件计划划，经批批准后负负责实施施；7、组织织和指导导本专业业各类工工人的业业务学习习、技术术培训以以及安全全教育工工作，并并负责其其考核；8、掌握握本专业业

10、的发展展动态，注注意新技技术：新新装置的的引进与与应用；9、必要要时提出出本专业业技术改改造方案案(画出出图纸、做做出预算算)或设设备更新新方案，并并组织实实施；10、听听取各方方面的合合理化建建议，吸吸收消化化有关的的先进经经验，组组织开展展技术革革新；11、注注重修旧旧利废和和综合利利用，搞搞好能源源管理，努力降低能耗。（六）维维修员岗岗位职责责1、负责责大楼室室内外公公共设施施和设备备的维修修、检查查、保养养工作，为为用户提提供有偿偿维修优优质服务务。2、维修修人员必必须熟悉悉大楼的的供水、供供电和消消防等设设施、设设备的情情况，掌掌握相关关设备的的操作程程序和应应急处理理措施。3、遵守

11、守员工守守则和公公司各项项规章制制度，认认真贯彻彻“业主用户户至上、服服务第一一”的宗旨旨。4、服从从上级调调度和安安排，按按时按质质按量完完成工作作，注意意安全操操作，保保证维修修质量，尽尽量做到到让业主主用户满意意。5、遵守守维修操操作规程程，做到到高效、优优质、安安全地完完成各项项维修任任务。6、努力力学习业业务技能能，不断断总结维维修经验验，提高高思想素素质和业业务技术术水平。7、保持持值班室室的清洁洁以及物物品的有有序摆放放。8、认真真做好各各项维修修记录和和值班记记录。9、注意意务必做做到“工完场场清”，节约约用料。10、完完成上级级交办的的各项临临时任务务。（七）高高低压配配电房

12、值值班员岗岗位职责责1、坚守守工作岗岗位，经经常巡回回检查大大楼内高高低压设设备及仪仪器仪表表运行情情况，认认真、如如实作好好各项运运行记录录，发现现设备运运行故障障，必须须采取紧紧急措施施予以排排除，同同时尽快快向上级级领导报报告。 2、认真真执行配配电房交交接班制制度、倒倒闸操作作制度、坚坚持巡回回检查等等规章制制度；3、负责责协助高高低压供供电设备备的维修修保养工工作。4、认真真执行变变配电房房的清洁洁制度，保保证房内内设备、仪仪器仪表表的整洁洁、光亮亮，保持持室内环环境清洁洁、美观观；5、提高高安全意意识，遵遵守操作作规程，经经常检查查高低压压操作工工具和防防火器材材的配备备情况和和及

13、使用性性能，保保证操作作安全和和防火安安全；6、做好好发电机机组的维维护保养养工作、电电瓶充电电工作、油油库保管管工作；如遇外外线停电电，必须须在半小小时内保保证发电电供应，同同时巡回回检查发发电机组组运行状状况及仪仪器仪表表运行情情况，确确保发电电机组安安全运行行；7、认真真仔细做做好设备备运行维维修保养养记录工工作，做做到交接接班记录录不漏项项、所有有运行记记录完整整。8、认真真学习业业务技术术，熟练练掌握大大楼变配配电高低低压接线线原理图图系统图图，并熟熟悉各路路馈出线线开关位位置。9、熟练练掌握主主楼、辅辅楼各强强电间的的供配电电情况以以及各种种照明线线路控制制开关的的位置。 10、完

14、完成上级级交办的的各项相相关工作作。（八）弱弱电维修修员岗位位职责1、熟悉悉大楼智智能化设设施、设设备及各各类设备备控制电电脑板和和电子控控制线路路的工作原理理、操作作、维修修和维护护，并与与相关保保养单位位建立良良好的业业务关系系。2、 每天对控控制室、设设备房进进行巡视视、检查查、保养养、监测测，掌握握设备的的运行状状况，发发现问题题按程序序处理，重重大问题题及时向向上级部部门报告告，并做做好相关关工作记记录3、 本单位无无能力完完成的维修项项目，经经领导或或主管部部门同意意后，及及时联系系专业维维修公司司组织维维修，尽尽快恢复复正常运运行状态态。4、 严格按安安全操作作规程，严严禁违章章

15、操作，杜杜绝事故故发生，确确保运行行安全。5、 保管电子子设备维维修专用用仪器、仪仪表，保保障达到到仪器各各种工作作指标。6、 根据计划划做好电电子设备备的年、季季、月、检检测维护护工作。7、 对电子设设施、设设备、维维修中所所需备件件，要妥妥善管理理，定期期测试，保保证随时时应急使使用。8、 耐心解答答用户在在使用智智能化系系统及其其它电子子方面遇遇到实际际问题。9、 保证有电电子设备备机房工工作环境境条件达达到设备备要求，做做好防火火、防潮潮、防静静电工作作10、完完成领导导交办的的其它工工作任务务。（九）BBA、BBMS和和VRVV（空调集集控）值班员员岗位职职责1、负负责大楼楼BA、B

16、BMS自自动控制制系统和和VRVV（空调调集控）的运行监视，确保大楼各系统机电设备的正常和安全运行。2、严严格按照照主管领领导的指指示和管管理规定定要求，执执行停开开机操作作。熟练练掌握主主楼、辅辅楼各种种照明开开关的控控制操作作。3、认真真学习，不不断提高高专业知知识，熟熟悉本系系统的结结构、工工作原理理、被监监控设备备的分布布，了解解各传感感器、执执行机构构的安装装位置及及线路连连接，能能进行简简单的故故障排除除。4、坚守守岗位，当当值者须须对各系系统进行行监视检检查，并并准确记记录各种种运行数数据和监监视记录录，发现现问题立立即通知知相关部部门及时时处理，以以最短的的时间恢恢复正常常运行

17、，必必要时上上报主管管或经理理。5、接到到维修通通知单应应尽快到到位检修修恢复正正常，维维修完毕毕后做好好记录上上报主管管，并尽尽快回到到值班地地点。6、按要要求开闭闭设备，不不私自调调整设备备的运行行控制参参数、状状态、运运行方式式、设定定值及管管线走向向。7、管理理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。8、严严格执行行物业服服务中心心和工程程部制定定的各项项规章制制度，确确保人身身和设备备设 施施的安全全。（十）空空调运行行员岗位位职责 1、严格格按有关关规程要要求开停停和调节节中央空空调系统统的各种种设备，并并做好相相应的运运行记录录；2、根据据室外气气象条

18、件件和用户户负荷情情况，精精心操作作，及时时调节，保保证中央央空调系系统安全、经经济、正正常的运运行； 3、按规规定认真真做好系系统和设设备的巡巡裣工作作和维护护保养工工作，使使其始终终处于良良好状态并按按要求做做好备案案记录；4、遵守守机房的的管理制制度，保保持安全全文明生生产的良良好环境境；5、严格格遵守劳劳动纪律律和值班班守则，坚坚守岗位位，上班班时间不不做与工工作内容容无关的的事情；6、值班班时发现现空调系系统或设设备出现现异常情情况要及及时处理理，处理理不了的的要及时时报告空调主主管，如如果会危危及人身身或设备备安全，则则首先采采取停机机等紧急急措施； 7、努力力学习专专业知识识，刻

19、苦苦钻研操操作技能能，熟悉悉设备结结构、性性能及系系统情况况，注意总结结实际经经验，不不断提高高运行操操作水平平；8、尊重重领导，服服从调动动和工作作安排，完完成上级级主管交交代的其其他临时时性工作作。（十一）空调维维修员岗岗位职责责1、定期期对中央央空调系系统和设设备VRRV空调调进行巡巡回检查查，发现现问题及及时处理理；2、严格格按照有有关规程程的要求求进行计计划检修修和处理理异常故故障，力力求使所所修设备备尽快恢恢复原有功能能，并确确保检修修工作的的质量和和安全；3、认真真详细地地做好各各项维修修和保养养记录；4、爱惜惜检修工工具、设设备、仪仪器仪表表，不浪浪费检修修消耗性性物料；5、承

20、担担本专业业更新改改造项目目的主要要施工工工作；6、严格格遵守劳劳动纪律律，坚守守岗位，上上班时间间不做与与工作内内容无关关的事情情；7、努力力学习理理论知识识，刻苦苦钻研维维修技能能，熟悉悉设备结结构、性性能及系系统情况况，注意意总结实际经经验，不不断提高高维修水水平，及时为为用户解解决各种种空调故故障；9、 8、尊重重领导，服服从调度度和工作作安排，完完成上级级主管交交代的其其他临时时性工作作。（十二）电梯工工岗位职职责1、熟悉悉电梯性性能、构构造和使使用方法法，掌握握维修保保养及大大、中修修规程。2、认真真执行公公司制订订的电梯梯巡检、保保养、维维修计划划，发现现问题及及时处理理，做好好

21、保养记记录。3、负责责协助技技监部门门对电梯梯的年检检、年审审。4、爱护护电梯设设备、工工具和材材料，对对日常维维修、保保养的消消耗品要要登记、签签字，严严禁浪费费。5、对电电梯公司司的维保保项目及及工作质质量要认认真监督督，并检检查保养养质量，经经确认后后将记录录存档保保管。6、 维保荼必必须严格格执行电电梯安全全操作规规程，及及时处理理应急停停机故障障，接到到应急故故障后应应迅速奔奔赴现场场，先将将电梯中中被困客客人放出出，然后后排除电电梯故障障。7、 正确、详详细填写写保养、维维修及事事故处理理报告，定定期对电电梯运行行状况及及维保工工作记录录进行整整理、分分类、汇汇总，做做好设备备档案

22、工工作，进进一步完完善维保保工作的的规范化化。8、 做好电梯梯和电梯梯机房的的清洁工工作，做做到无污污迹、无无灰尘、无无垃圾。9、 树立良好好服务形形象，认认真受理理住用户投诉诉，及时时采取措措施，文文明操作作，讲究究质量和和效率。10、加加强业务务学习，认认真钻研研维保技技术并树树立高度度的责任任心，端端正工作作态度。11、完完成领导导交办的的其它任任务。二、内部部管理规规定（一）工工程部行行为准则则1、关心心公司，热热爱本职职工作，遵遵守公司司各项规规章制度度和劳动动纪律，维维护公司司利益和和荣誉，爱护护公司设设备、设设施。2、认真真贯彻公公司“开源节节流”的方针针，在工工作中力力行节俭俭

23、，不浪浪费公司司资源。3、从全全局出发发，树立立良好的的合作意意识，团团结、真真诚协作作，达到到畅顺、高高效率的的工作绩绩效，切实实服从领领导的工工作安排排和调度度，如有有异议，必必须做到到“先服从从后投诉诉”。4、对工工作中出出现的问问题不推推诿，勇勇于承担担责任，并并从中吸吸取教训训，不断断提升工工作水平平。5、未经经公司领领导授权权或批准准，不得得以公司司名义对对外展开开业务或或在外兼兼任获取取薪酬或或间接利益之之工作。6、未获获批准，不不准将本本公司的的办公用用品、公公用工具具、设备备、设施施等擅自自赠与、转转租、出租、出出借、抵抵押给其其他公司司、单位位或个人人。7、工作作时间须须配

24、戴工工作证，着着装整洁洁，注意意形象、仪仪表。8、严禁禁向住用户索取取或收受受任何礼礼品酬金金。9、必须须将服务务意识，服服务态度度和服务务技巧贯贯彻落实实到言行行中，语语言文明明礼貌，对对住户提出的质质疑要耐耐心、细细致地回回答或解解释，不不得推脱脱。10、对对设备、设设施及住住户报修修项目应应及时认认真地处处理，一一般情况况由当班班员工处处理完毕毕。11、 对上门门服务应应注意住住户家内内卫生，必必须穿鞋鞋套，不不得损坏坏业主物物品，如如移动物物品，需经业主主同意，收收费时应应公平、公公正、公公开、合合理，并并经住户户签字生生效，服服务完毕，应将将工作场场所打扫扫干净。（二）工工程部值值班

25、、交交接班管管理规定定1、值班班制度（1）值值班人员员在值班班期内必必须坚守守岗位，不不得擅自自离岗、干干私事、酗酗酒聊天天等。（2）值值班（夜夜班）人人员应处处理好本本班报修修工作，不不能处理理的应注注明原因因。发现现设备故故障应马马上排除除，如无无法处理理应及时时向班长长或主管管反映。（3）应应按规定定巡查设设备运行行情况，并并巡查其其它设备备、设施施状况，发发现设备备故障应应马上排排除，如如无法处处理应及及时向班班长或主主管汇报报。（4）认认真填写写好各“机电设设备运行行日志”和工工程部值值班交接接班记录录表及及其它相相关记录录。（5）值值班人员员不得私私自调班班，因特特殊情况况要调班班

26、，必须须向主管管申请。（6）严严禁无关关人员进进入值班班室和机机电设备备房，交交接班时时检查各各类工具具和钥匙匙等。2、接班班制度（1）认认真听取取交班人人员的值值班和设设备运行行情况报报告。（2）查查看上一一班的值值班日志志和运行行日志及及巡查记记录等。（3）检检查仪器器、工具具等物品品是否齐齐全、完完好，各各机房是是否干净净整洁。（4）巡巡视各设设备的运运行情况况，各参参数是否否正常。3、交班班制度（1）交交接班人人员必须须当面交交接并签签名。（2）交交班人员员必须整整理好本本班的各各种运行行巡查记记录和值值班资料料等。（3）交交班人员员必须详详细介绍绍其值班班情况、机机器运行行情况及及存

27、在的的未处理理问题。（4）所所有问题题记录须须现场交交代清楚楚,等接接班人员员确认。 4、不能能交接班班之情况况：（1）上上一班运运行情况况未交待待清楚，记记录不规规范，操操作间不不整洁。（2）正正在进行行倒闸操操作或事事故处理理过程中中。（3）交交接过程程中发生生故障，应应停止交交接，由由交班人人员负责责处理事事故，接接班人协协助事故故处理。（4）交交班人隐隐瞒问题题不报，经经查证确确系其责责任的。5、附表表工程部部值班交交接班记记录（三）工工程档案案管理制制度1、工程程档案管管理制度度（1）所所有的工工程设备备档案由由工程部部文员（或或行政人人事部）负负责管理理，工程程档案管管理人员员应严

28、守守公司档档案管理理制度和和保密制制度。（2）各各类档案案应按系系统分类类：强电电、弱电电、给排排水、建建施、电电梯和设设备技术术资料，统统一存放放档案盒盒并贴上上标签。（3）编编制档案案目录，内内容应与与档案盒盒外标签签一致。（4）外外单位交交来图纸纸由文员员统一签签收，并并将有关关图纸交交工程部部主任核核对，如如图纸无无误则由由文员按按系统归归档；图图纸有误误，则由由文员联联系交图图单位更更正。（5）档档案及图图纸是工工程部维维修的重重要依据据，应妥妥善保管管，如发发现用途途不明的的的资料料应交工工程部主主任审阅阅确定用用途。需需销毁的的资料应应由工程程部主任任鉴定后后决定。（6） 借阅档

29、案案须经工工程部主主任批准准，文员员登记并并指定归归还日期期，由文文员按期期追还，需需续借的的要重新新登记。2、维修修档案管管理制度度（1）维维修档案案属工程程档案的的一部分分，由工工程部文文员统一一管理。（2）设设备维修修档案按按强电、弱弱电、机机管、空空调、电电梯、用用户单元元内设施施分类。用户单元元维修档档案用标标签按不不同档案案分开，其其他档案案按类别别存放，在在相应的的档案盒盒上贴上上标签。（3）文文员根据据返回工工程部的的维修单单每天填填写维修修档案记记录表。（4）文文员每天天核对发发出和返返回的维维修单，将将有关内内容如实实录入维维修档案案记录表表，如发发现不符符马上追追查原因因

30、。（5）工工程部文文员每月月对维修修档案记记录表、维维修单等等进行整整理，并并分类归归档。维修档案案作为评评估大厦厦设备运运行情况况和用户户室内设设备状况况的根据据，应妥妥善保存存。保存存期限一一般为一一年，重重大维修修项目保保存期至至少为两两年，过过期档案案由工程程部主任任鉴定后后销毁。（四）工工程部公公共物品品（工具具）管理理规定公共物品品是我们们正常工工作所必必备的，保保持公共共物品的的齐备和和正常使使用，能能提高我我们的工作作效率，爱爱护公物物是我们们每个员员工必须须具备的的品德，为为促进公公共物品品的管理理，特制制定如下下制度。1、公共共物品包包括部门门公用工工具，个个人配备备工具和

31、和劳动保保护用品品。2、公用用工具工工程部共共同使用用，由主主管统一一监管（仓仓管员登登记存档档），同同时指定定保管责责任人，领领用时在在公用用工具领领用登记记表上上签名领领用。3、公用用工具不不得随意意外借，确确有需要要时要经经主管同同意，并并负责追追回。4、工具具使用时时，注意意保管爱爱护不得得乱丢乱乱扔，不不得随意意损坏。5、个人人随身配配备工具具，个人人保管，领领用时须须登记签签名后方方可领用用，如属属个人责责任丢失失或损坏须须自行负负责赔偿偿。6、属个个人使用用的劳保保性用品品，如服服装，在在限定使使用期后后以旧换换新，离离职前须须上交。7、个人人配备的的工具因因工作调调迁，辞辞工或

32、解解雇时，由由主管和和仓管员员共同进进行盘点点，如有有丢失或损损坏，必必须照价价赔偿。8、附表表：个人领领用工具具(物品品)登记记表公用工工具登记记表公用工工具领用用登记表表（五）工工程部日日常工作作管理规规定1、按时时上下班班，上午午12：00和和下午117：330前不不能提前前下班或或吃饭，上上班不能能迟到。2、上班班时间内内无具体体工作时时，原则则上在办办公室等等候，需需外出巡巡查设备备情况时时须告知知主管，不得得办私事事。3、上班班时间须须配戴工工作证，穿穿工作服服，穿着着整齐，不不得穿拖拖鞋。4、及时时处理完完维修单单，不得得积压。上上午111：400和下午午17：10以以前的维维修

33、单，必必须及时处理完完毕，有有些维修修如情况况紧急或或业主有有特殊要要求的，不不管加班班与否，都都必须在在当天处理理完毕。当当天无法法处理的的都必须须在“维修情情况”栏内注注明原因因，每个个维修单单处理完完毕后须须业主与与维修人人员签名名。5、上门门维修时时须带工工具袋（箱箱），必必备工具具都放在在里面，以以节省时时间，增增加工作作效率，少跑路，多多干活。6、服从从主管安安排，每每天上班班后先在在办公室室报到，等等候分配配一些重重点的突突出的或或需多人人合作的工工作，如如无特殊殊情况处处理，各各人分头头工作。7、紧急急情况时时工程人人员（接接到通知知）须立立即赶到到现场，等等候分配配工作或或作

34、应急急处理，直到事故故处理完完毕才能能离开。8、服务务态度作作为上门门维修服服务的一一部份，每每个工作作人员必必须提高高自身素素质，工工作时认认真负责，树树立良好好的敬业业精神，不不断提高高业务水水平。9、工作作时务必必注意人人身安全全和设备备安全，讲讲科学、多多商量、不不蛮干，配配电房、水水泵房或高空作作业等须须严格按按照操作作规程和和相关注注意事项项工作。10、团团结务实实，努力力工作，遵遵守本部部门之制制度。11、工工程部主主管，每每天至少少巡查部部份设备备设施一一次，检检查各班班值班巡巡查情况况，每星星期不定时抽抽查不少少于1次次，抽查查内容见见工程程部抽查查表。12、主主管综合合考虑

35、各各种情况况（含领领导交待待事项、机机电设备备是否已已到检修修时间等等），将将当天工作安安排下去去。13、各各当班维维修人员员原则上上（除值值班人员员外）无无维修单单时应在在值班室室等候待待命。14、各各当班维维修人员员出去维维修（含含有偿服服务和公公共维修修），应应注明时时间，回回来交单单时应注明完成成时间，并并且尽量量让住户户写上住住户意见见，以备备查单考考核，具具体见维维修单。15、关关于机电电设备大大型的水水电系统统等的更更换，由由主管安安排填写写维修单单，其余余参照44条办法。16、泥泥水杂工工人员的的维修工工作，主主管应以以抽查的的办法，检检查完成成的工效效。17、所所有的维维修，

36、主主管及维维修人员员均应根根据事情情的轻重重缓急来来随机处处理。18、附附表工程部部抽查表表三、设施施设备管管理（一）机机电设备备设施管管理规定定1、机电电设备设设施应造造册登记记，并制制作登记记卡，登登记卡内内容应详详细准确确。2、机电电设备设设施应制制定完善善维修保保养计划划并落实实。3、机电电设备设设施的报报修由工工程部人人员根据据维保计计划，现现场运行行情况或或故障填填报机机电设备设施施维修报报批表，工工程部主主管根据据维修内内容确定定方案，负负责维修修现场的的组织、指挥、监监管。4、参与与维修人人员应严严格按方方案、按按步骤操操作，前前期准备备工作要要细致到到位，维维修标志志、警示、

37、隔隔离物等等要齐备备，维修修人员必必须具备备本项目目维修之之资格。5、维修修完毕后后维修人人员须清清理现场场，待主主管确认认后对机机电设备备设施进进行试运运行，224小时内应应加大对对维修现现场的巡巡查力度度。6、附表表:设备情情况登记记表机电设设备设施施维修报报批表（二）设设备房安安全防火火管理规规定1、各岗岗位人员员必须严严守岗位位责任，发发生事故故或发现现可疑情情况应迅迅速处理理上报，并并负责保持好好现场。2、未经经工程部部领导批批准，外外来人员员（包括括参观学学习、探探亲访友友、施工工等）禁禁止进入入电房、发发电机房房、电梯梯机房、风风机房、水水泵房等等。经批批准进入入人员必必须办好好

38、登记手续，由由值班人人员负责责执行。3、各岗岗位值班班人员除除负责设设备安全全运行外外，必须须对所属属机房进进行安全全检查，各各级管理人员必必须定期期对所属属范围进进行安全全检查，如如发现有有不安全全因素，及及时进行行整改。4、机房房钥匙不不得随意意配置，各各机房、班班组工作作场地无无人时，门门窗必须须锁好，各各水池盖由水系系统当值值人员负负责检查查锁好，无无关人员员不得借借用钥匙匙。5、各班班组工具具、材料料要有专专人管理理，携带带工具、材材料出大大楼外，必必须经部部门领导导同意按规定定办理出出门手续续，并由由内勤做做好登记记。6、任何何人员禁禁止在设设备房吸吸烟。7、维修修工作中中需使用用

39、易燃材材料时，应应特别小小心，各各班组存存放易燃燃油料不不得超过过1kgg。8、需要要动火作作业时，要要办妥动动火证后后方能施施工，施施工前要要排除易易燃物品品，施工工后认真检查，确确无火种种时方能能离开。发发现火警警及时报报告，尽尽力和消消防队员员一道扑扑灭火灾，一旦旦大楼发发生火灾灾，工程程部的首首要任务务是保证证供水、供供电，保保证消防防水泵、送风、排排烟风机机正常运运行。（三）工工程部钥钥匙管理理规定1、所有有钥匙任任何时候候须有不不少于一一把备用用，所有有备用钥钥匙须造造册登记记。2、各设设备设施施房的钥钥匙应清清楚标明明，并整整齐有序序的放置置在钥匙匙专柜中中；钥匙匙专柜由由工程主

40、管掌掌管。3、在正正常情况况下，各各设备设设施房的的钥匙不不能借给给外单位位人员或或其他各各部门人人员，如如特殊情况下下，必须须经主管管同意并并填写领领（借）用用钥匙登登记表；4、工程程人员用用钥匙，须须填写领领（借）用用钥匙登登记表并并签名确确认，工工程人员员离开本本部门，所所有钥匙匙须缴回回。5、钥匙匙丢失或或损坏时时，当事事人应填填写钥钥匙丢失失/损坏坏申请表表，工工程主管管查实后后填表补回。6、工程程人员必必须妥善善保管好好领用钥钥匙，熟熟悉各钥钥匙的使使用范围围，并承承担相应应责任，每每月月底统统计一次次，填写写钥匙匙月库存存统计表表。7、相关关记录领（借借）用钥钥匙登记记表钥匙丢丢

41、失/损损坏申报报表钥匙月月库存统统计表四、强电电系统管管理（一）供供配电运运行安全全操作规规程1、电源源转换（1）停停电应按按先停低低压后停停高压，送送电应按按空载先先高压后后低压原原则执行行。当主主供电源源停电，投投入备用用电源前前，应首首先将主主供电源源退出运运行状态态，挂上上“严禁合合闸”的警示牌，然然后把备备用电源源受电开开关合闸闸受电。（2）为为避免变变压器并并列运行行，当两两路电源源的某一一路停电电，需另另一路电电源实行行全供，应应首先将停停电回路路电源退退出运行行状态，挂挂上“严禁合合闸”的警示示牌；然然后将联联络柜进入运行行状态，并并合闸供供电。电电源转换换的操作作，应在在3分

42、钟钟内完成成。完成成后，应应在一次结结线图板板上正确确反映供供电运行行方式。2、发电电机供电电（1）为为防止发发电机向向变压器器倒送电电，发电电机输出出线路的的受电开开关与市市电的受受电开关关设有电气联联锁。只只有在市市电的受受电开关关完全分分闸后，发发电机的的受电开开关方能能合闸。当发电机机供电时时，市电电主、备备供受电电开关应应退出运运行状态态，并分分别悬挂挂“严禁合合闸”的警警示牌。（2）市市电恢复复供电，只只有在发发电机输输出线路路的受电电开关分分闸后，市市电的受受电开关关方能合闸。此此时，停停止发电电机后应应先将发发电机受受电开关关退出运运行状态态，悬挂挂“严禁合合闸”的警警示牌；然

43、后将将市电主主、备供供受电开开关放至至准备运运行状态态，并将将其中一一路电源的受受电开关关合闸送送电。（二）柴柴油发电电机房管管理制度度1、保持持发电机机房干净净、整洁洁、通风风、无杂杂物。专专用工具具及备件件摆放整整齐，并并有清洁洁记录。2、储油油间应保保持干爽爽、严禁禁有漏油油的迹象象。3、在储储油间操操作时应应尽量轻轻拿轻放放，避免免火花。4、进入入发电机机房严禁禁抽烟，严严禁碰撞撞。5、发电电机房设设立专门门岗位责责任人，无无关人员员严禁入入内。6、进入入发电机机房操作作人员必必须经专专业培训训，并有有上岗证证，严禁禁无证人人员进行行发电机机的操作。7、保持持发电机机房内照照明充足足正

44、常，备备用电源源及灯具具满足要要求。8、值班班人员应应清楚发发电机配配电负荷荷分配情情况，以以便于应应急时操操作。9、发电电机房内内应有相相应的保保护措施施和相关关警示说说明或标标志，应应配备安安全保护护用具。10、发发电机房房之操作作严格按按操作规规程进行行。11、认认真作好好发电机机房的各各项记录录。（三）柴柴油发电电机安全全操作规规程1、自动动状态（1）保保持启动动电动机机的蓄电电池组达达到启动动电压。（2）保保持散热热器冷却却水位正正常，循循环水阀阀常开。（3）曲曲轴箱油油位保持持在量油油尺刻线线2cmm的范围围内。（4）燃燃油箱油油量在一一半以上上，燃油油供油阀阀常开。（5）发发电机

45、控控制屏的的“运行停止止自动”开关放放在“自动”位置。（6）机机组配电电屏的模模式开关关打在“自动”位置。（7）散散热器风风机开关关打在“自动”位置。（8）机机组收到到市电失失压的讯讯号后启启动，确确认市电电失压，切切开转换换柜市电电开关，合合上转换柜发电电开关，启启动机房房的进风风和排风风机。2、手动动启动（1）室室内气温温低于220时，开开启电加加热器，对对机器进进行预热热。（2）检检查机体体及周围围有无妨妨碍运转转的杂物物，如有有应及时时清走。（3）检检查曲轴轴箱油位位、燃油油箱油位位、散热热器水位位。如油油位水位位低于规规定值，应应补充至至正常位置置。（4）检检查燃油油供油阀阀和冷却却

46、水截止止阀是否否处于开开通位置置。（5）检检查起动动机的蓄蓄电池组组电压是是否正常常。（6）检检验配电电屏的试试验按钮钮，观察察各报警警指示灯灯有否接接通发亮亮。（7）检检查配电电屏各开开关是否否置于分分闸位置置，各仪仪表指示示是否处处于零位位。（8）启启动时风风和排风风机。（9）按按动发动动机的起起动按钮钮，使其其启动运运转。如如第一次次起动失失败，可可按下配配电屏上上相应的复位位按钮，待待其警报报消除、机机组回复复正常状状态方可可进行第第二次启启动。启启动后，机器运转转声音正正常，冷冷却水泵泵动转指指示灯亮亮及路仪仪表指示示正常，启启动成功功。3、手动动操作并并联供电电（1）待待并车发发电机的的油温、水水温、油油压达到到正常值值，运转转正常。（2）等等并车发发电机的的输出电电压和频频率的数数值与母母排上的的数值相相一致。（3）把把待并车车发电机机的同步步器手柄柄打在“合闸”位置。（4）观观察同步步指示器器的指示示灯及指指针。（5）观观察同步步指示器器的指示示灯，完完全熄灭灭时或指指针旋转转到零位位，即可可打上并并电合闸闸开关。（6）机机组进入入并车运运行，随随后把其其同步器器手柄旋旋回“关断”位置。（7）如如果同步步器合闸闸后，同同步器指指针旋转转太快或或反时针针旋转，则则不允许许并车，否否则，将导致合合闸失效效。（8）手手动并车车成功后后，应立立即