某物业管理公司顾问项目管理手册13170.docx

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1、中海物业业管理有有限公司司ZHONNGHAAI PPROPPERTTY MANNAGEEMENNT CCO，LLTD编号：WWI/WWG022版本：CC顾问项目目管理手手册编制：顾顾问管理理部审核：日期：批准：日期：文件受控控章声明：顾顾问部管管理手册册未经许许可，不不得翻印印。责任部门门：顾问问部 WI/WG02-目录ZHPM目 录C/0 2/2序号编编 号标 题1 WI/GGW022-0001顾问问项目驻驻场经理理岗位职职责2 WI/GGW022-0002机电设设备顾问问岗位职职责3 WI/GGW022-0003安全保保卫顾问问岗位职职责4 WI/GGW022-0004质量管管理顾问问岗位

2、职职责5 WI/GGW022-0005顾问项项目工作作流程图图6 WI/GGW022-0006编制顾顾问管理理工作计计划7 WI/GGW022-0007考察建建议8 WI/GGW022-0008配合合楼宇销销售9 WI/GGW022-0009提供供咨询指指导10 WI/GGW022-0110与合作作方的沟沟通11 WI/GGW022-0111协助助建立管管理组织织12 WI/GGW022-0112对物物业管理理人员培培训13 WI/GGW022-0113编制顾顾问项目目物管方方案14 WI/GGW022-0114入伙伙前的准准备工作作15 WI/GGW022-0115配合设设备安装装和调试16

3、 WI/GGW022-0116配合合设备交接和验验收17 WI/GGW022-0117完善善各项规规章制度度18 WI/GGW022-0118物业业管理档档案资料料19 WI/GGW022-0119管理理费测算算与核算算20 WI/GGW022-0220定期期检查考评21 WI/GGW022-0221协助合合作方注注册物业业公司程程序22 WI/GGW022-0222申办办物业管管理资质质程序23 WI/GGW022-0223创建建达标程程序24 WI/GGW022-0224申请请体系认认证程序序25 WI/GGW022-0225服务务质量跟跟踪26 WI/GGW022-0226预防防交接和和

4、实操结结束服务务品质急急剧下滑滑的要求求交接工工作27 WI/GGW022-0227顾问项目业绩评评价的要求求28 WI/GGW022-0228关于规规范手机使用的通知29 WI/GGW022-0229顾问管管理部电子邮邮箱使用规定定30 WI/GW002-0030公司帐号 31 WI/GW002-0031顾问问管理部部外派驻驻场人员员行李托托运规定定32 WI/GW002-0032对外发发文签收收表33 WI/GW002-0033被顾顾问方培培训评估估表34 WI/GW002-0034顾问管管理部驻驻场人员员亲属反反探亲规规定35 WI/GW002-0035顾问问管理部部驻场人人员津贴发放补

5、充充规定36 WI/GGW022-0336物业业管理软软件安装装的要求及程程序37 WI/GGW022-0337网络络沟通方方法38 WI/GGW022-0338顾问问项目情情况评估估分析办办法39 WI/GGW022-0339驻场场经理接受采访的的规定40 WI/GGW022-0440顾问建议书格式式41 WI/GGW022-0441驻场顾问人员福利待遇遇42 WI/GGW022-0442驻场场人员月月工作汇报制制度43 WI/GGW022-0443项目情情况统计表44 WI/GW002-0044驻场场顾问节节假日期间申请休假的的有关规规定45 WI/GW002-0045U盘盘及U盘盘资料管

6、理理制度46 WI/GW002-0046外外派驻场场人员须知47 WI/GW002-0047顾问团团考察须须知WI/WG02-前言ZHPM前 言C/0 1/1斗转星移移时光逝逝，数年年风云弹弹指间，顾顾问管理理创新业业，继往往开来谱谱新篇。 近年来的的顾问物物业管理理，给我我们今后后的物业业管理提提供了许许多创新新的空间间。未来来的顾问问事业是是一片绿绿茵，是是一片沃沃野，是是一片绿绿洲，需需要我们们去灌溉溉，需要要我们去去播种，需需要我们们去精心心培育。为了使顾顾问工作作更加程程序化、规范化化，为合合作方提提供高水水平、高高质量的的顾问服服务，公公司组织织人员编编制了这这本作业业指导书书，为

7、驻驻场人员员今后的的顾问管管理工作作发挥指指导和参参考作用用。 深圳圳市中海海物业管管理有限限公司 顾问问管理部部 20003年22月199日WI/WG02-001ZHPM顾问项目驻场经理岗位职责C/0 1/11.0 认真研读读、充分分理解并并严格执执行我司司与合作作方签定定的顾问问合同（协协议），确确保顾问问项目达达到合同同约定的的物业管管理标准准。2.0 结合当地地实际和和特点编编制顾问问实施计计划并协协助被顾顾问方编编制物业业管理方方案，经经常与合合作方进进行沟通通并保持持良好的的合作关关系。3.0 运用我司司物业管管理优势势，指导导并协助助合作方方组建物物业管理理机构及及日常运运作，建

8、建立一支支高水准准的管理理队伍，使使物业管管理走向向规范化化。4.0 参与顾问问项目的的日常管管理工作作，并随随时对管管理服务务工作进进行检讨讨，积极极向合作作方提交交书面合合理化建建议，书书面建议议必须编编号并同同时向被被顾问方方开发商商领导和和物业公公司领导导各递一一份，并并要求合合作方签签收。5.0 对公司经经营效益益负责，按按合同约约定的时时间、款款数回收收顾问费费用。6.0 对分管项项目管理理服务质质量和管管理水平平的提升升负责，使使被顾问问方满意意，做好好培训、监督检检查及相相关记录录工作，跟跟踪落实实完成情情况。7.0 负责协调调内外关关系（包包括：同同发展商商的沟通通、同当当地

9、物业业主管部部门建立立有效联联系，处处理辖区区内重大大问题等等）,并并将结果果及时反反馈给公公司，在在合作方方允许的的情况下下，尽可可能的参参加合作作方工作作例会，掌掌握项目目动态，确确保分管管项目工工作正常常运作。8.0 按合同要要求和项项目情况况完善IISO990000工作手手册，按按时提供供给被顾顾问方，并并负责监监督与实实施。9.0 跟踪落实实顾问建建议和顾顾问团每每次考察察建议的的实施情情况，对对于影响响到管理理目标没没有实施施的问题题，应加加大力度度提请发发展商落落实，并并将结果果反馈给给公司顾顾问管理理部。10.0 积极了解解当地房房地产市市场动态态，做公公司驻顾顾问当地地的房地

10、地产信息息员，协协助公司司开拓当当地物业业市场。11.0 发扬中海海“严格苛苛求、自自觉奉献献”的精神神，求新新务实，严严于律己己，以身身作则，树树立起良良好的人人格力量量，自觉觉维护中中海的企企业品牌牌。12.0 接受合作作方的监监督和批批评意见见，定期期向公司司顾问管管理部和和合作方方汇报工工作进展展情况，每每月288日前向向顾问管管理部提提交下月月工作计计划和本本月工作作总结。13.0 负责对随随行驻场场顾问人人员的管管理和考考察并传传达公司司的文件件精神，指指导督促促他们完完成管理理目标。14.0 在合同期期满时，负负责办妥妥一切交交接手续续并向公公司顾问问管理部部及合作作方提交交顾问

11、工工作总结结报告并并交回建建议书备备份件汇汇总、领领用资料料和物品品。15.0 按时完成成公司领领导交办办的工作作。WI/WG02-001ZHPM机电设备顾问岗位职责C/0 1/11.0 负责指导导、组织织顾问项项目工程程技术人人员对供供电配电电系统、电梯、消防系系统、给给排水系系统、中中央空调调系统等等机电设设备的交交接验收收。2.0 负责对小小区内全全部设备备设施的的维修保保养、更更新换代代等工作作的研究究、指导导和管理理工作。3.0 负责指导导顾问项项目编制制工程、设备作作业指导导书，并并有效运运行。4.0 负责顾问问项目技技改项目目的指导导工作。5.0 负责指导导监督、检查顾顾问项目目

12、设备安安全运行行等工作作，发现现问题及及时处理理并向顾顾问经理理汇报。6.0 协助顾问问经理完完成对管管理层和和操作层层技术人人员的培培训和考考核工作作。7.0 对分管专专业的管管理服务务质量和和管理水水平的提提升负责责，做好好培训、监督检检查及相相关记录录工作，做做到月有有计划、跟踪落落实顾问问建议和和考察建建议的实实施情况况，并将将结果反反馈给顾顾问经理理。8.0 完成顾问问经理交交办的其其它工作作。WI/WG02-003ZHPM安全保卫顾问岗位职责C/0 1/11.0 协助合作作方制定定安全工工作方案案，并组组织实施施。2.0 贯彻落实实公司安安全工作作作业指指导书，协协助合作作方做好好

13、安全保保卫工作作。3.0 在驻场经经理领导导下组织织召开员员工安全全工作例例会，传传达贯彻彻上级指指示及精精神。4.0 督导、检检查合作作方的安安全保卫卫工作，发发现问题题及时向向顾问经经理汇报报。5.0 负责护卫卫员的安安全教育育、培训训、考核核工作，并并定期组组织实施施和督查查。6.0 对分管专专业的管管理服务务质量和和管理水水平的提提升负责责，做好好培训、监督检检查及相相关记录录工作，做做到月有有计划、跟踪落落实顾问问建议和和考察建建议的实实施情况况，并将将结果反反馈给顾顾问经理理。7.0 完成顾问问经理交交办的其其它任务务。WI/WG02-004ZHPM质量管理顾问岗位职责C/0 1/

14、11.0 在顾问项项目驻场场经理的的领导下下，认真真贯彻执执行与合合作方签签订的协协议，结结合当地地实际和和特点逐逐步建立立质量管管理程序序。2.0 收集和整整理物业业管理资资料和软软件，按按照中海海管理模模式结合合当地特特点逐步步建立各各项资料料和档案案。3.0 对员工定定期进行行质量管管理体系系的系列列培训，并并对培训训效果进进行监督督、检查查和考核核。4.0 做好质量量记录，为为企业未未来的各各项考评评和质量量体系认认证做好好充分的的准备。5.0 及时向顾顾问经理理汇报工工作进展展情况，并并对质量量管理的的建立和和发展不不断提出出建议和和改进方方法。6.0 协助和督督促合作作方积极极消除

15、管管理缺陷陷，及时时对日常常运作进进行指导导，使管管理工作作规范化化。7.0 合同期满满后，要要写好工工作总结结，办妥妥一切交交接手续续。8.0 完成顾问问经理交交办的其其它任务务。WI/WG02-005ZHPM顾问项目工作流程图C/0 1/1商务部签约 约制订顾问计划驻场顾问进场开展工作配合合作方的营销工作提交考察建议顾问管理部组织人员考察提供相关图纸资料按合同约定对合作方提出的关于物业管理政策、法规等方面的问题，提供咨询指导协助合作方选聘物管人员、组建队伍，并对物管人员进行相关培训协助合作方做好入伙前的准备工作顾问团定期检查考评，提出建议报告协助编制小区物管方案指导合作方日常运作，完善制度

16、指导并协助合作方做好物业的交接验收工作协助建立物业管理档案资料协助测算物管成本，指导会计进行成本核算交接 协助顾问团做好服务质量跟踪考评、建议、解决遗留的疑难问题总结协助编制小区入伙方案按合同约定的工作内容逐项落实完成WI/WG02-006ZHPM编制顾问管理工作计划C/0 1/11.0 顾问合同同的签订订标志着着顾问工工作的开开始。公公司商务务部将合合同复复印件及及委托方方地址、联系人人电话等等以书面面形式移移交顾问问管理部部。由此此开始，合合同的的执行即即由顾问问管理部部负责组组织安排排。2.0 顾问管理理部接手手合同同后，应应及时与与委托方方取得联联系，如如项目在在深圳地地区的应应先与联

17、联系人会会面,初步了了解该项项目的整整体规划划、工程程施工进进度计划划、计划划售楼时时间、计计划入伙伙时间及及当前的的工程进进展情况况等，商商定顾问问团赴现现场考察察的时间间。针对对该项目目实际情情况及合合作方的的要求，结结合合同同条款，制制定出详详细的顾顾问管理理工作计计划（如如项目的的驻场经经理已到到位，此此项工作作计划编编制应以以驻场经经理为主主，顾问问管理部部协助完完成），以以利于日日后的顾顾问管理理工作。制定工作作计划应应注意以以下几点点：2.1 从全局出出发，通通盘考虑虑。尽量量将每项项应做的的工作都都作出详详尽的安安排，分分步落实实。2.2 切合实际际。顾问问计划将将作为日日后工

18、作作的依据据，应符符合工程程的进展展情况及及合作方方的要求求。2.3 重点突出出、条理理清晰。计划应应使合作作方一目目了然，对对每项工工作做到到心中有有数，以以便于互互相配合合，提前前做好准准备工作作。2.4 适当考虑虑合作方方的要求求。在不不违背合合同基基本条款款的前提提下，可可对一些些项目的的执行时时间作出出部分调调整。2.5 对于合作作方临时时提出的的关于设设计方案案、设备备选型、物业管管理法规规等方面面的咨询询要求，应应及时回回复。2.6 在制订计计划时，应应注意配配合顾问问费用的的收取。WI/WG02-007ZHPM考察建议C/0 3/31.0 考察建议议是顾问问项目中中一项重重要工

19、作作，也是是委托方方考察我我司物业业管理水水平的重重要环节节，对于于日后工工作的顺顺利开展展将起到到关键性性的作用用。考察察建议是是顾问团团在考察察、熟悉悉小区的的基本情情况之后后，本着着为合作作方节省省投资，方方便日后后管理的的原则，以以书面形形式向合合作方递递交的考考察报告告。2.0 考察的次次数和时时间要依依据合同同约定和和项目实实际情况况进行组组织安排排，也可可考虑合合作方的的要求，就就某些专专业方面面的问题题不定期期的进行行考察，提提出建议议。3.0 一般来说说，签约约后合作作方都会会要求我我方尽快快赴项目目现场进进行考察察、开展展工作。我司要要待对方方首期顾顾问费支支付到位位后再进

20、进行考察察。在顾顾问团赴赴现场之之前，顾顾问管理理部应先先与合作作方商定定考察时时间，并并发函要要求对方方提前准准备好相相关的图图纸、资资料等。4.0 考察事项项由顾问问管理部部组织安安排，一一般需要要以下相相关专业业资深专专家参加加：土建建、给排排水、电电气、电电梯、智智能化、消防、安全、清洁、园艺绿绿化、会会计等，如如已拟定定该项目目驻场顾顾问的，驻驻场顾问问也应参参加。现现场考察察，主要要是通过过观看项项目模型型、阅读读相关图图纸资料料、询问问与本专专业相关关的一些些问题等等方式，了了解项目目的规划划意图、设计内内容和规规范，确确定项目目档次，协协助合作作方对管管理档次次进行定定位。对对

21、于合作作方提出出的问题题，如当当时能确确定，应应及时解解答，如如当时不不能确定定，应告告知对方方待回公公司研究究后以书书面形式式给予答答复。5.0 考察团回回到公司司后，通通过研读读、消化化、理解解合作方方所提供供的项目目方案、可行性性研究报报告、初初步规划划方案、设计施施工图等等相关图图纸资料料，结合合考察中中所了解解的实际际情况提提出切实实可行的的建议。考察建建议内容容主要包包括：5.1 从有利于于节省项项目投资资、方便便日后管管理出发发，各专专业提出出建议。5.1.1 考察整体体工程进进度，对对工程阶阶段性实实施进度度计划提提出建议议。5.1.2 建筑设计计（地下下、地面面、裙房房、标准

22、准层、屋屋面）是是否满足足物业管管理的需需求。5.1.3 设备机房房的环境境、通风风是否满满足有关关标准要要求。5.1.4 对住户室室外空调调机安放放位置、冷凝水水的排放放处理等等问题的的建议。5.1.5 根据小区区规划要要求，提提出垃圾圾房的建建造位置置和建造造价格建建议。5.1.6 设备设计计、施工工建议，其其中包括括：系统统设计方方案、设设备选型型等。5.1.7 对管理用用房的位位置、面面积、布布局、装装修标准准等问题题的建议议。5.1.8 根据国家家和行业业标准，对对电梯安安装设计计及配套套设施提提出合理理化建议议。 5.1.9 从消防设设计布局局、产品品选型、施工进进度等方方面提出出

23、建议。5.1.10 根据国家家消防规规范及公公安消防防主管部部门的审审核意见见对设计计中的缺缺陷（例例如布局局不合理理造成人人力浪费费等），提提出纠正正及修改改建议。5.1.11 给排水专专业从收收集相关关原始资资料、规规划方案案、设计计图纸等等方面，提提供修改改补充意意见。5.1.12 审查园林林、植物物设计方方案、图图纸，对对不利于于以后物物业管理理的问题题提出调调整建议议。5.1.13 从治安管管理、员员工生活活、社区区文化活活动等需需要提出出修改建建议。5.1.14 根据公共共部位建建筑材料料的选用用情况，提提供保洁洁标准建建议。5.1.15 根据当地地物业管管理法规规、政策策及中海海

24、物业长长期以来来的物管管经验对对合作方方的管理理模式、岗位设设置、人人员配备备等提出出建议；5.1.16 对会所的的规模、结构、配套项项目、装装修格局局、标准准、面积积分配、器材选选配及经经营模式式等提供供咨询和和建议。5.2 从业主、住户使使用的角角度，提提出专业业建议5.2.1 从居家生生活及安安全角度度考虑，提提出是否否增设安安防设施施的建议议。5.2.2 用电负荷荷是否满满足现代代家庭需需要。5.2.3 住户门是是否有明明显标识识。5.2.4 小区（大大厦）是是否有方方便残疾疾人进出出、行走走的通道道，是否否有非机机动车停停车位。5.3 从智能化化的角度度，提出出专业建建议：5.3.1

25、 考察整体体工程进进度，提提出智能能化工程程的阶段段性实施施进度计计划；5.3.2 针对合作作方对智智能化工工程的要要求，对对原智能能化系统统设计提提出合理理化建议议，并根根据当前前市场情情况，提提出增加加智能化化功能的的建议；5.3.3 根据合作作方的最最终要求求提出智智能化系系统设计计方案，方方案要求求功能完完善、先先进，设设计合理理、实用用；5.3.4 协助合作作方对多多家智能能化系统统设计方方案进行行优化选选择，从从性能价价格比等等多方面面确定最最优方案案，并对对智能化化设备的的选型提提出建议议。5.4 从环保角角度，提提出专业业建议：5.4.1 根据我司司在给排排水、供供电、垃垃圾处

26、理理等方面面的节能能、环保保的成功功经验提提供专业业建议；5.4.2 根据会所所增设的的项目及及小区配配套设施施（如：泳池、餐饮等等），从从节能和和环保角角度，提提出建议议。5.5 从创建优优秀小区区的角度度，根据据优秀物物业管理理小区的的考核评评比标准准，提出出专业性性改进建建议。6.0 总之，对对一些不不合理的的或不便便于将来来物业管管理的设设计，或或设计中中没有考考虑到的的问题提提出改进进建议。提出的的建议应应针对项项目具体体情况，要要专业化化、有理理有据、有实际际意义，能能反映我我公司的的物业管管理水平平，特别别是对于于合作方方没有考考虑到的的问题，如如我方能能及时提提出，可可为合作作

27、方节约约资金，提提高经济济效益、社会效效益，从从而赢得得对方的的信任。对于已已经形成成事实，且且无法改改变的问问题，如如果影响响不大，就就不必再再提。7.0 顾问管理理部将各各专业提提出的建建议汇总总，将其其中一些些不合理理的或没没有实际际价值的的建议进进行删改改、整理理，经带带团团长长审核后后，在现现场考察察的末次次会议上上交给合合作方领领导签收收，并现现场报告告考察情情况，征征询对方方对该建建议的意意见，对对于合作作方不太太清楚的的内容，应应给予详详细的解解答，对对于一些些涉及经经济方面面的建议议，如合合作方不不愿采纳纳，应陈陈述理由由，尽力力争取。对于深深圳本地地项目可可用邮寄寄方式，但

28、但要求驻驻场经理理保存对对方签收收单。8.0 建议报告告交合作作方后，驻驻场经理理应在后后期的工工作中，对对建议报报告的实实施情况况进行跟跟踪，对对于合作作方未能能解决的的问题（如如属于确确实影响响物业管管理等问问题），还还要以书书面形式式再次给给予提出出，说明明其重要要性，望望合作方方配合解解决。WI/WG02-008ZHPM配合楼宇销售C/0 1/1合作方进进行楼宇宇销售时时，我方方应根据据合作方方的要求求，按合合同约定定提供相相应的宣宣传资料料和其他他必要的的配合工工作。1.0 根据物业业项目档档次定位位和当地地政府物物价主管管部门有有关物业业管理收收费政策策，协助助合作方方制订物物业管

29、理理收费标标准，在在售楼时时向业主主明示物物业管理理各项收收费标准准。2.0 根据合作作方确定定的项目目开盘时时间及要要求，顾顾问管理理部通知知培训部部安排教教员对合合作方楼楼宇销售售人员及及前期部部分物管管人员进进行物业业管理相相关知识识专业培培训。3.0 根据合同同约定，同同意合作作方使用用“物业管管理顾问问：深圳圳市中海海物业管管理有限限公司”对外宣宣传。4.0 根据合作作方要求求，提供供中海物物业企业业简介、主要业业绩证书书、在管管物业图图片及资资质等级级证书等等资料。5.0 可根据合合作方要要求，委委派相关关人员赴赴现场以以中海图图片资料料、VCCD等进进行宣传传配合，解解答参观观者

30、关于于物业管管理法规规、该项项目物业业管理模模式、管管理目标标、中海海企业文文化等方方面的疑疑问。做做到客观观、真实实、形象象，让参参观者心心悦诚服服。6.0 可视具体体情况，向向合作方方提供我我公司护护卫员、维修工工、清洁洁工的服服装样式式（照片片或实物物等），或或根据合合作方要要求委派派护卫员员赴现场场协助、配合（经经双方协协商，确确定人工工费用，签签定相关关合同）。WI/WG02-009ZHPM提供咨询指导C/0 1/1物业管理理在中国国是一个个新兴的的产业，有有关的法法律、法法规、政政策、标标准在许许多方面面尚待进进一步完完善，许许多人对对物业管管理不甚甚了解。特别是是内地一一些城市市

31、，居民民对物管管的认知知度更低低，中海海可以凭凭借多年年的物业业管理实实际经验验，并结结合当地地的物业业管理法法规、政政策及项项目具体体情况，从从各方面面提供专专业化的的咨询指指导。1.0 从物业管管理角度度提供专专业咨询询服务以以降低项项目建造造成本：1.1 物业周边边围栏、岗亭、垃圾中中转站的的位置、规格及及标准等等；1.2 公共部分分装修材材料的选选用；1.3 在空调设设备安装装前，对对设备的的适用情情况和选选型提供供咨询；在空调调设备安安装时，对对空调设设施的安安装提供供咨询；1.4 协助合作作方对多多家电梯梯品牌进进行优化化选择，从从性能价价格比等等多方面面确定最最优方案案，最终终帮

32、助选选定电梯梯品牌、型号、规格；1.5 在满足消消防规范范的前提提下，提提供最新新的设备备技术或或施工方方法；协协助合作作方选择择性能稳稳定、质质量可靠靠、售后后服务良良好的消消防产品品和分包包商；1.6 根据合作作方的要要求，提提供我方方在建筑筑给排水水方面的的设计、施工等等成功技技术和经经验；1.7 根据项目目入伙时时间和工工作程序序，提供供实际需需要配备备的人员员数量、招聘时时间、人人工费用用测算等等问题的的咨询；2.0 介绍、应应用与物物业管理理相关的的高新技技术或科科技成果果。3.0 在施工过过程中，协协助合作作方监督督各专业业工程的的进展情情况，尽尽力提高高工程施施工质量量，以降降

33、低日后后物业和和设备管管理的难难度。4.0 协助合作作方监督督各专业业设备安安装和调调试工作作，对不不合格处处提出整整改意见见，由合合作方责责成有关关施工单单位进行行整改，然然后进行行复验，最最后协助助收集验验收报告告。5.0 解答合作作方关于于物业管管理法规规、政策策的咨询询或提供供相关法法规、政政策文本本；6.0 协助合作作方建立立、完善善相关的的物业管管理规章章制度、管理措措施。WI/WG02-010ZHPM与合作方的沟通C/0 1/1驻场顾问问在按照照合同同尽职职尽责履履行顾问问义务时时，必须须与合作作方经常常沟通、密切合合作，要要主动征征求意见见，了解解他们对对工作的的设想和和在工作

34、作中遇到到的难题题，根据据问题为为其出谋谋划策，并并及时提提出实施施方案和和解决办办法。具具体工作作有：1.0 协调好各各方关系系，为日日常管理理运作打打好基础础。驻场场顾问一一到位应应尽快与与开发商商、承建建商、当当地政府府、相关关职能部部门经常常沟通，协协调关系系。在交交流过程程中，将将公司的的管理模模式、工工作标准准、要求求等介绍绍给他们们，求得得理解、支持、并给予予配合。使物业业管理工工作有个个良好的的开端，为为日后的的合作打打下基础础。2.0 努力工作作取得信信任、以以身作则则树立威威信。时刻用中中海的高高标准要要求自己己的工作作，严于于律己、以身作作则，用用扎实高高效的工工作取得得

35、业主、合作方方的信任任；以显显著的工工作成果果树立起起威信。3.0 驻场顾问问必须积积极向合合作方提提交书面面合理化化建议，书书面建议议必须同同时向被被顾问方方开发商商领导和和物业公公司领导导各递一一份。WI/WG02-011ZHPM协助建立管理组织C/0 3/3驻场顾问问进驻小小区后，要要积极主主动协助助合作方方组建物物业管理理公司，制制定小区区物业管管理组织织架构、岗位设设置和人人员配备备方案，协协助合作作方选聘聘物管人人员，指指导日常常运作和和管理，逐逐步建立立起一支支素质较较高的物物业管理理队伍。1.0 选聘管理理人员 帮助合合作方招招聘热爱爱物业管管理工作作、综合合素质好好的管理理人

36、员。按各岗岗位的职职责要求求进行选选聘，并并对应聘聘人员进进行笔试试、面试试、考核核。管理理服务人人员应按按“因岗设设人、精精干高效效”的原则则，编制制定编方方案时，可可根据小小区建筑筑面积、楼宇栋栋数、小小区内外外环境、特点等等进行合合理、经经济的编编制，并并根据机机构设置置和岗位位定编制制定出各各级各岗岗位责任任制度。2.0 小区物业业管理用用房建议议2.1 科学合理理的安排排物业管管理用房房对于做做好物管管工作具具有十分分重要作作用。物物业用房房面积根根据配备备总人数数按6 m2/人（参参考）计计算。它它包括：办公、宿舍、食堂（不不含创建建办，业业主委员员会办公公室等）尽尽可能多多的争取

37、取一些非非销售面面积，以以备机动动使用；另外要要积极争争取一些些商业用用房用来来经营创创收。2.2 物业用房房的分配配（根据据实际情情况酌量量）：2.3 为充分体体现业主主的尊贵贵地位，提提供高素素质、高高质量的的物业管管理服务务，满足足业主的的期望要要求，让让业主尽尽情享受受“一站式式”物业服服务的便便利，建建议合作作方按照照“精品酒酒店式”物业管管理服务务的模式式设立管管理用房房。2.4 具体要求求如下：2.4.1办公公用房：位置应应选择在在方便业业主出入入的地方方。A、 业业主服务务信息中中心 （8001000 m22）业主的所所有服务务要求和和潜在期期望均能能在服务务信息中中心得到到满

38、足和和跟踪反反馈、解解答。其其位置应应选择在在方便业业主出入入的地方方，内设设24小小时服务务热线，在在装修上上着重尊尊贵、亲亲切，尺尺度适宜宜；在布布置上应应结合小小区业主主的构成成特征划划分为办办公区、服务区区（如填填表、充充值、交交纳费用用等）、业主休休息等候候区三个个区域，在在业主等等候区应应布置简简单的报报刊、杂杂志等读读物。B、 主任办公公室 （12215 mm2）C、 办公室（ 包括文文档室） （11520m22）D、 财务室 （11215m22）上述房间间的地面面均需铺铺设防滑滑地砖或或其它装装饰面材材，墙面面、天花花刷白色色乳胶漆漆，财务务室若在在首层应应考虑门门窗的防防盗措

39、施施。2.4.2维修修用房A、维修修值班室室 （20030m22）建议消防防中心、监控中中心集中中设在一一处。这这种设置置可只设设一位值值班人员员，减少少一个岗岗位的物物业成本本支出。维修值值班室尽尽量与消消防监控控中心设设在一起起，以减减少人员员配置，并并设一部部市内电电话，受受理业主主24小小时的服服务要求求及投诉诉，有条条件的话话，增加加一部与与消防中中心的分分机，以以方便业业主夜间间抢修的的要求，值值班室出出入口宜宜按业主主、工作作人员分分开设置置，互不不干扰。B、 维修操作作间 （22030m22）内设上下下水，一一个水龙龙头及拖拖布池，方方便保洁洁清洗工工具用。C、 物品备料料库

40、（22030m22）D、 小区内清清洁、绿绿化工具具库房 （445m2）2.4.3员工工宿舍：按照小区区实施封封闭式管管理的原原则，管管理处员员工应统统一食宿宿在现场场，遇突突发事故故应能全全体动员员，并在在规定时时间内到到达事故故现场。员工宿舍舍宜安排排在不易易干扰业业主生活活的地方方，以免免夜间换换班影响响业主的的生活。若布置置上有困困难，则则应加强强对全体体员工，特特别是护护卫的管管理，注注意仪容容仪表。面积要求求：管理层员员工： 8 m2/人 ；操作层员员工： 56 m22/人 （上述面面积包括括洗手间间、冲凉凉房及公公共走道道面积。）2.4.4员工工食堂（有有利于员员工队伍伍的稳定定

41、）A、操作作间要求求：地面面铺易清清洗的防防滑地砖砖，墙面面贴20003000白瓷片片到板底底或吊顶顶上500，天面面刷防水水乳胶漆漆。餐厅要求求：地面面铺防滑滑地砖，墙墙面贴易易清洗的的瓷片，天天面刷白白色乳胶胶漆，按按就餐人人数设置置洗碗池池和碗柜柜。食堂堂宜选在在小区比比较偏僻僻的位置置，尽量量避免油油烟、噪噪音等对对业主的的影响，做做好排烟烟、排污污等措施施。2.5 办公用房房：主任任办公室室一间；财务室室一间；大办公公室一间间；接待待室兼会会议室一一间；创创建办兼兼业主委委员会办办公室一一间；水水电值班班室和护护卫值班班室等。如有条条件可配配置服务务中心一一间。2.6 生活用房房：

42、餐厅一一间；厨厨房一间间；仓库库一间；另建洗洗手间一一间；.员工宿宿舍若干干间，根根据员工工人数的的多少，尽尽量按助助理主任任（经理理）以上上管理人人员每人人一间，助助理员22人一间间，其余余人员分分工种按按2人或或4人一一间配备备；建公公用冲凉凉房男女女各一间间，面积积按总人人数计；建公用用男女洗洗手间各各一至二二间，面面积按总总人数计计。2.7 位置的选选择：2.7.1 办公用房房必须是是正规用用房，以以便业主主来办事事方便和和确保企企业形象象，应选选择在小小区（大大厦）的的相对集集中、易易找寻的的位置。2.7.2 生活用房房的选择择：若发发展商提提供正式式用房最最好，否否者，应应尽量选选

43、择在通通风采光光较好的的架空层层和转换换层，若若只能在在地下室室或半地地下室，则则应考虑虑好通风风和排水水等问题题，确保保空气可可以流通通，上下下水能正正常，重重点要考考虑消防防逃生通通道的畅畅通。 2.7.3 物业管理理用房面面积、位位置的确确定，不不是指令令性的东东西，而而主要取取决于物物业管理理主管人人员巧妙妙、友好好地与合合作方相相关人员员协商洽洽谈的结结果。3.0 制定小区区收费标标准合理理地制定定物业管管理费和和装修收收费标准准，能有有效地减减轻入伙伙以后物物业管理理的难度度，淡化化物业管管理单位位和小业业主之间间的矛盾盾，确保保小区管管理经营营的正常常运行。要制定定出合理理的管理

44、理费、装装修收费费标准，应应从以下下几个方方面考虑虑。3.1 充分熟悉悉和掌握握物业所所在地政政府的物物业管理理法规、政策和和相关规规定及一一些边缘缘政策，为为制定收收费标准准提供理理论政策策依据。3.2 根据物业业管理单单位所具具备的资资质，按按当地政政府主管管部门和和物价部部门的规规定制定定收费标标准。3.3 做好市场场调查，掌掌握当地地物价指指数、居居民消费费水平、心理和和经济承承受能力力，以及及消费意意识；相相邻的同同等小区区的收费费标准等等，以此此作为事事实依据据。3.4 根据小区区的地理理位置、建筑风风格、档档次、配配套的设设施、设设备的自自动化程程度以及及运营成成本的高高低来确确定收费费标准。3.5 根据小区区业主的的结构、身份、从事的的职业、收入和和消费水水平的高高低来确确定收费费标准。3.6 根据房屋屋的结构构、装修修时需改改动和打打掉的墙墙体的多多少，及及装修管管理的难难度，提提供管理理和服务务的广度度和深度度来确定定收费标标准。以上工作作由公司司会计部部负责，顾顾问项目目驻场经经理协助助完成。WI/WG02-012ZHPM对物业管理人员培训C/0 1/1高素质的的员工队队伍是提提高服务务质量、取得理理想效果果的