区体育中心管理处物业管理服务方案(投标全方案).docx
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1、中心管理处物业管理 服务方案(投标方案)九、清洁应急工作方案31(一)梅雨天气应急工作执行标准31(二)台风、暴雨天气应急工作执行标准32(三)水管爆裂事故应急工作执行标准33(四)突发火灾事故应急工作执行标准33(五)污、雨水井、管道堵塞,污水外溢的应急工作执行标准。34(六)户外施工影响环境卫生的应急工作执行标准35(七)突发公共卫生事件应急工作执行标准35十、绿化应急处理措施351 .台风暴雨应急处理362 .突发性病虫害应急处理373 .人为破坏时应急处理3790共用 设备 管理给排水系统给排水系 统运行及 维护A.给排水系统程序文件及作业指导书;B.设备 设施清单;C.用水、供水管理
2、制度;D.用水、 节水计划;E.节能管理方案;F.供水系统巡视 维护表;G.排水系统巡视维护表; H.质量目标月度统计表。水池、水箱管理A.供水系统月测试记录表;B.水池、水箱清洗 记录表;C.水池、水箱消毒记录表;D.水池、水箱药品投放情况记录表;E.二次供 水卫生许可证;F.操作人员健康合格证; G.水质化验单。给排水系 统应急处 理A.高压水泵、水池、水箱管理措施;B.限水、停水管理规定;C.停水通知单;D.给排水系统事故应急处理方案及流程图;E.紧急事件处理记录表。空调系统空调运行及维护A.空调系统程序文件及作业指导书;B.空调主 机保养合同;C.设备设施清单;D.空调运行时 间表;E
3、.冷水机组运行记录表;F.空调系统巡 视维护表;G.质量目标月度统计表; H.空调水处理报告单。应急处理中央空调应急处理方案及流程图; 紧急事件处理记录表。A.物业的保安服务程序文件;B.二十四小时值班制度及巡逻制度;91保安及 车辆管 理治安保卫管理C.保安员巡逻制度;D.保安员培训大纲;E.警械、警具配备、使用、保管及检查规定;F.警械、警具检查记录表;G.保安值班安排表;11.值班记录表;I.来访人员登记表;J.保安训练计划表;K.保安训练记录表;L.巡逻签到表;M.巡逻记录表;N.宿舍值日安排表;0.监督检查记录表。车辆管理A.车辆管理程序文件;B.车辆出入登记表;C.车辆保管区分规定
4、;D.停车场管理规定;E.车辆出入登记表;F.摩托车、自行车管理制度。应急处理A.平安警告标志;B.危及人身平安的防范措施;C.突发事件应急处理方案及流程图;D.紧急事件处理记录表;E.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证 明。清洁设备管理垃圾中转站清洁制度; 设备设施清单。环境卫生管理清洁卫生日常管理及消杀A.清洁消杀管理程序文件及作业指导书;B.消杀管理制度;C.日常卫生保洁承包合同;D.清洁卫生工作责任制;E.责任分工表;F.监督检查记录表;四、档案资料的管理(一)档案资料管理的原那么和方法1、做到全而细的原那么:“全”指全面,包括物业管理工作的各个方面,不 能有漏项;“细”指细致、细
5、心,档案资料的收集、检查、整理、归档等各个 环节工作要细心。2、切合实际的原那么:所有记录是我们实实在在开展的工作,与实际要对 应一致。3、连续性原那么:要求档案资料管理工作要坚持不懈,要注意工作中各个 环节的关联性,中途不能脱节,否那么,就不符合切合实际的原那么。4、按岗位进行分工,落实各项工作的责任人并开展培训。5、各部门根据公司质量管理部的范本建立出整套档案后,根据公司质量管 理体系中编制的质量记录控制等程序定期并及时对本部门的档案进行收集、检 查,做到项项工作有计划,实施及时,监督有力,最后有反响意见,如果某一 个环节实施不好,就必须重新制定措施,并实施、监督、反响,使每一个环都92在
6、一个闭环的控制中。(二)档案资料的管理方式管理处档案管理室 (经常性检查多种e存方式多媒体信息查询档案分类管理收集档案资料保存档案措施电%化管理制度化管理档案管理方式图(三)档案资料的管理措施1、档案资料归档。大体分为两类:即IS09001质量体系受控范围的档案资 料、公司内部管理相关档案资料(非受控范围),受控范围的档案资料的归档、 借阅、鉴定和销毁执行体系文件之文件和资料控制程序、质量记录控制 程序及对应的作业指导书和质量记录;非受控范围的档案资料的归档、借阅、 鉴定和销毁执行行政管理制度之档案管理规定。最终到达岗位责任分工细 化、明确,分类清晰,使用合理,管理完善。2、档案资料的借阅。需
7、借用人填写文件发放/借阅登记表,由使用人 签字和综合管理部资料负责人签字后,方可办理借阅手续;对重要、保密资料 的借阅需经过管理处经理的批准。一般的借阅时间为三天,三天后,资料负责 人负责追回,如需续借,需部门负责人批准。借阅档案资料应注意要保护档案, 不得丧失;不得随意涂写、勾画;不得折叠和拆散;对保密的资料不得泄露机 密,如有泄密、丧失或损毁,要立即追究当事者责任。资料的复印程序与借阅 等同。3、档案资料的保密管理933.1、 在日常管理中,物业的档案资料管理由综合管理部统一管理保存。对 重要的原始资料和保密资料采取按保密等级分为绝密、机密、秘密三级储存保 管,其他资料为普通档案,不同密级
8、的档案资料的运用和保管将区别对待,绝 密和机密资料直接由管理处经理负责保管,秘密资料由综合管理部部长负责保 管,普通资料由资料管理员负责保管。所有保密资料随时接受公司领导或质量 管理部的检查。3.2、 档案资料管理人员必须严格执行国家和公司的保密制度,增强保密 意识,接受保密教育和检查,严禁任何人以任何方式索取、泄露或擅自向外公 布保密档案的内容。档案资料管理人员定期进行检查,发现问题及时向上级领 导汇报后妥善处理解决,严防一切泄密漏洞情况的发生。4、档案资料的监督检查3.3、 管理处将采用建设部颁发的全国物业管理示范大厦标准为质量标 准,要求各部门负责人会同资料管理员定期(按要求的日、周、月
9、检查时间) 对本部门的档案资料管理情况进行及时的监督检查。3.4、 公司质量管理部日常定期组织人员对各部门的档案管理工作进行检 查,每半年进行一次质量大检查,其检查结果直接与各岗位的浮开工资挂钩; 以此来验证其档案管理工作的有效性。公司及质量管理部本身每年接受第三方 认证机构的监督审核,以求在档案资料管理工作中力求创新。94六、保洁管理服务一、针对区体育中心的清洁管理思路(一)、维护物业形象,推行“环保”清洁1、垃圾分流区体育中心采用垃圾分类投放,结合人工分类的方法,对各类不同性质的 垃圾进行分类处理,实施“三化”管理,即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、 垃圾处理无害化,进行有效的垃圾分流工作
10、,使整个回收系统做到良性循环。 垃圾分流流程图:垃覆分流流程图(1)、建议甲方在建筑外围、广场按环保类别分类设置垃圾箱,增强人们的 环保意识,共同维护物业形象。952、使用绿色环保型药剂选用对人、建材、环境无污染、无损害的环保材料,防止对地面、墙面和 整个环境造成污染。3、“四害”的防治(1)、加强垃圾清运和垃圾桶、站的清洁管理以及周围环境的管理,清除 四害的滋生条件和环境。(2)、采用物理防治法与生物防治法,定期对“四害”进行消杀。4、空气的清新(1)、保持中央空调和换气系统的清洁,保证进入各区域空气清新。(2)、使用无刺激性气味,无挥发性的清洁剂,并保持所有区域内换气系 统运行正常,保持空
11、气的自然、新鲜。(二)、提高清洁效率,实施“科技型”清洁1、先进的管理模式(1)、配备先进的清洁设备。作业工具以针对性地采用大容量、低噪声、 无污染、自动化程度高、方便快捷的现代化清洁工具,如:自动清洗机,沙发 和地毯清洗、保养的系列设备,吸水机、吸尘机、高空作业升降机、清洁作业 车等等。(2)、娴熟的技能、科学合理的操作程序及严格规范监督管理体系。根据 区体育中心的特点及要求,采用“闭环式流水线”作业方式,划分作业环节, 设计作业程序,确定每个工作环节的工作量,分配作业时间,并配置人员和物 资,环环相扣,形成一个闭环,实现高效率、高效益的专业化清洁作业。96(3)、依据材料养护理论,对各种建
12、筑新材料进行物理分析与化学分析, 科学合理地进行化工材料应用、针对性试剂调配,平安、经济、高效地做好清 洁管理工作。2、先进的清洁技术(1)、大理石晶面处理技术:对大理石的保养抛弃传统的打蜡方法,而采 用云石水晶处理法,以增加其光泽。(2)、大理石打磨抛光技术:采取喷雾磨光法。(3)、大理石保养技术:A、经常擦拭,保持外表清洁,并定期打蜡上光, 使石材外表始终焕然如新。B、尽量防止酸、碱之类的化学品直接接触石材外表, 引起化学反响,导致颜色差异或影响石材的质量。(4)、金、银、铜、铝、不锈钢等金属保养技术:按除垢、除渍、擦试、 上光、抛光等工作程序进行。(5)、玻璃清洁技术:配备专用的先进工具
13、和玻璃清洁济按规范的作业程 序进行,集清洁与维护同时进行。(6)、外墙清洗技术:机械化作业与吊顶作业、擦窗机相结合,清洁与建 筑养护相结合。(7)、大堂上空清洁技术:采取空间隔离与高压药剂清洗相结合,并跟踪 高空玻璃自动清洗技术。(8)、地面清洁保养技术:包括木板地、水磨石地、瓷砖地、胶板地、地 毡等清洁技术。(9)、地毯护理技术:干泡洗地毯法、湿洗地毯法、抽洗法、滚刷洗法或 棉垫洗法。(10)、特殊清洁技巧:包括顽渍及毛皮布料类的血渍、油渍、尿渍处理 技巧。97(三)、遵循物业使用时间,推行“零干扰”清洁1、根据不同功能区不同的物业使用时间,科学合理地调度安排,推行“零 干扰”服务方针,根据
14、区体育中心活动特点,灵活安排清洁作业人员作息时间 和方式,进行“全天候式隐形服务”,努力做到“清洁不留痕,保洁不留影”。 常规清洁工作尽量安排在物业使用人到达之前或离开后迅速完成,同时喷洒空 气清新剂,物业使用中进行循环保洁。2工作时清洁工具合理规范放置,工作完毕随人带走,不影响行人通行和大 楼的外观整洁。3在公共场所不大声说话,以免影响工作人员办公及市民休闲、学习。4清理洗手间一定要在无人之时,进去之前先叩门询问;清理后不因弄湿鞋、 脚或裤子而在洗手间里摆弄,应回到工作间整理。(四)、建立保洁服务应体系,推行“首问责任制”清洁1、建立畅通的信息采集渠道,建立快速的投诉处理和回访体系,推行“首
15、 问责任制”,对顾客反映的每一个投诉问题以最快捷的方式予以安排落实,用 最短的时间予以解决。2、螺旋式巡视方式,科学安排巡视保洁路线,努力做清洁管理“第一人”: 到达工作现场第一人;接到相关信息第一人;发现问题第一人;处理问题第一 人。3、进行保洁时做到快速、高效,清洁完毕,物归原位。4、成立“应急处理组”,保证在突发事件和物业使用人需要时得到及时周 到 服务。98(五)、关爱生命,推行“平安”清洁1、成立平安管理小组,订立平安责任制度,定期与不定期地对清洁作业人 员进行平安服务意识、平安知识与平安操作的教育和培训,增加员工的平安意 识。2、在整合型管理体系中制定详细的清洁工作程序、操作规程、
16、工作标准等 保障制度,确保清洁工作平安规范。3、对平安设施设备严格管理,实行用前检查、定期养护等制度,确保员工 作业所用的设施设备平安可靠。4、定期开展平安检查,对涉及高空作业人员实行定期健康检查。(六)、根据物业使用人要求,实施“重点”清洁1、区体育中心功能分区多,根据不同功能区物业使用人的要求,进行不同 区域不同时间段的“重点”清洁。2、重大活动前后,根据会议组织方的组织要求,积极配合,加强重点区域 的重点清洁。3、根据甲方要求,随时抽调有关人员积极配合,作好勤务工作。二、清洁卫生、消杀工作内容及标准1.清洁卫生工作内容、标准:位置序号清洁工程工作内容清洁标准每日每周每月每季1广场及道路清
17、扫二次全面清洁一干净、无杂物、99一、管理整体设想及筹划某某招标文件的各项内容,精英聚合,心神融汇,深入研究,以换位思考 的负责态度,细致分析了管理的难点、重点,并结合多年来在类似工程的管理 经验,度身定做了某某中心物业管理整套投标文件,确立了总体管理设想:以 业主为中心,以“质量第一,科学管理,精益求精”为服务方针,实行执行机 构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制,推行科技型 物业管理模式,明确管理的重点和难点,充分发挥自身的管理优势,采取整合 型管理体系,科学的人力资源管理体系,严密的平安管理和保密体系,提高机 电设备运行管理保障能力,高效的业主关系管理和信息处理平台等
18、现代化的管 理措施,提供适合公共文化类物业工作特点的特色服务,到达“全国物业管理 示范大厦”的管理标准。一、服务宗旨我们的服务宗旨是:以业主为中心,为业主提供满意的服务,让业主以 良好的建议取代投诉。以业主为中心:物业管理企业依存于业主,了解业主当前和未来的需求。 为业主提供满意的服务:满足业主的需求,为业主提供超值服务。让业主以良好的建议取代投诉:”满意只是起点”,超越业主的期望, 赢得业主的参与和支持,为实现管理目标、不断提升管理水准出谋划策!二、服务方针我们的服务方针是:质量第一,科学管理精益求精。质量第一:“在质量和效益面前,我们首选质量”,视质量为我公司的100建 筑 物 外 部次无
19、污渍2公布栏、宣传栏擦抹二次清洗一次明亮光洁、无污 渍3灯具清抹灯罩一次用不锈钢油擦抹灯 柱一次干净光亮4绿化带清理屡次无杂物5栏杆清抹一次用清洁剂清 抹一次干净、无污渍6沟渠、雨、污 水井及井盖清理一次全面清理一 次确保通畅,无异物、异味7化粪池、隔油池清理 一次确保排污通畅, 周围无异味8车库、岗亭清扫或清抹一次冲洗一次用清洁剂清 抹一次干净、无污渍9附:外墙面定期清洗(一年两次)无明显污痕斑迹建 筑 物 内1地面、墙面清拖二次 地面,清抹 一次墙面清洗一次清洗打腊一 次光滑明亮、无杂 物、无污渍、无 水渍2送风口、排烟风口清抹一次用清洁剂 清抹一次干净、无尘3天花灯饰清扫二次清抹一次干净
20、、无蜘蛛 网,无灰尘4玻璃门清抹一次用清洁剂清干净、无污渍部抹一次清扫二次干净明亮、无污建 筑 物 内 部7垃圾桶清抹二次用清洁剂清抹一次干净、无杂物、无污尘8管道井清扫二次干净无蜘蛛网9管道设备除尘一次无灰尘10防火门清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍11卫生间清拖二次冲洗假设干次用清洁剂清洗二次干净、无臭、无污水车库1各处不定期保洁清洗一次无杂物、无污渍、无水渍1地面清扫二次清拖一次用清洁剂清洗一次干净、无杂 物、无污渍、 无积水2墙面清扫一次全面清抹一次干净、无灰 尘、无污渍101地 下 室3天花灯饰清扫一次全面清抹一次干净、无蜘蛛网4门、消防栓清抹一次用清洁剂清洗一次干净、无污渍5楼
21、梯通道地面清扫二次,扶手清抹一次清拖一次用清洁剂清洗一次干净、无杂 物、无污渍6设备房清扫一次全面清拖一次干净、无积水、无蜘蛛网7地下室卫生间清拖二次冲洗假设干次用清洁剂清洗二次干净、无臭、无污水电梯1不锈钢表面用不锈钢油清抹二次全面清洁一次光洁明亮、无污渍2轿箱地面清洗地毡一次干净、无杂物3轿箱内地脚线清抹一次用清洁剂清次干净、无尘4接钮、灯饰、厢顶清抹一次用清洁剂清洁一次干净、无灰尘1022、消杀工作内容、标准:消杀工作内容、标准表序号位置消杀工程药物消杀安排工作标准每周每月1卫生间嶂螂10%爱克宁、奋斗粉剂、 拜力坦浮油交替喷洒到 螳螂藏身的洞穴、缝隙、 角落、墙角等处,每周一次。1.灭
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