2022年山西省房地产估价师评估考试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将

2、两个厂区分别估价，并分别出具估价报告【答案】 D2. 【问题】 某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】 B3. 【问题】 明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】 C4. 【

3、问题】 运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。A.较高B.较低C.最高D.居中【答案】 B5. 【问题】 下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A.价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行B.质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行C.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行D.履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行【答案】 D6. 【问题】 有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是（）。A.房地产减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评

4、估B.房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C.房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D.房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配【答案】 A7. 【问题】 （2017年真题）2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积88m2、售价15000元/m2的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时

5、，发现卫生间渗水。A.13200B.20394C.21285D.42570【答案】 B8. 【问题】 下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】 C9. 【问题】 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 D10. 【问题】 通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目

6、，不需要房地产开发企业自行办理（）。A.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【答案】 A11. 【问题】 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】 D12. 【问题】 （2013年真题）下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（ ）。A.接受遗赠房地产B.购买经济适用住房C.城镇职工第一次购买公有住房D.购买90m2以下且属于该家庭唯一住房【答案】 C1

7、3. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2

8、，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.竣工之日B.竣工验收之日C.竣工验收合格之日D.交付之日【答案】 D14. 【问题】 某城市不同地区所有新开盘房地产价格如表2 所示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是（）元/m2。A.2870B.3330C.3430D.3460【答案】 C15. 【问题】 全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向（ ）以上人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。A.区级B.省级C.县级D.市级【答案】 C16. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000、使用年限为50年的土地，乙出资300万

9、元人民币，合作建设3000建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000建筑面积归甲所有，2000建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.1044.79B.1000.00C.973.82D.829.94【答案】 D17. 【问题】 某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。A.7000B.8750C.

10、11000D.13750【答案】 C18. 【问题】 (2017年真题) 许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（）。A.转移登记B.变更登记C.异议登记D.更正登记【答案】 D19. 【问题】 甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.A.0B.600C.800D.1000【答案】 C20. 【问题】 关于房屋施工面积

11、的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.军用铁路专线【答案】 BC2. 【问题】 下列划拨用地中，不可以拍卖的有（）。A.国家机关用地B.军事用地C.城市基础设施用地D.公益事业用地E.一般

12、企业划拨用地【答案】 ABCD3. 【问题】 市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】 ABD4. 【问题】 工程建设监理活动中的主要控制有（ ）。A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制【答案】 BCD5. 【问题】 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有入地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权【答案】 ACD6. 【问题】 下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规

13、的有( )。A.物业管理条例B.城市房地产管理法C.土地管理法实施条例D.商品房销售管理办法E.安徽省城市房地产交易管理条例【答案】 AC7. 【问题】 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【答案】 CD8. 【问题】 (2015真题) 国债属于（）债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用【答案】 AC9. 【问题】 根据房屋权属登记信息查询暂行办法可以公开查询的信息包括（

14、）。A.房屋用途B.司法查封情况C.他项权利设定时间D.与房屋权利有关的原始凭证E.与仲裁事项直接相关的原始凭证【答案】 ABC10. 【问题】 工程量清单中，税金项目清单包括的税金类别有（）。A.营业税B.增值税C.城市维护建设税D.教育费附加E.地方教育费附加【答案】 BCD11. 【问题】 房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.取得建设用地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.开发期间税费D.勘察设计和前期工程费E.开发利润【答案】 BCD12. 【问题】 下列关于公共物品的表述中，正确的有（）。A.可以通过采取收费方式限制对公共物品的消费B.公共物品是在消费上具有非竞争性和非

15、排他性的物品C.当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本D.私人物品的特征显然不同于公共物品E.公共物品的提供对社会福利是十分重要的【答案】 BCD13. 【问题】 住房置业担保公司的实有资本以（）为主。A.政府预算资助B.资产划拨C.房地产骨干企业认股D.社会集资E.个人集资【答案】 ABC14. 【问题】 针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是( )。A.优惠利率B.提高再贴现利率C.提高法定存款准备金率D.中央银行在公开市场上买卖有价证券E 对房地产贷款风险进行提示劝告【答案】 BCD15. 【问题】 关于国有土地上房屋征收评

16、估、鉴定收费的说法，错误的有( )。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担【答案】 BD16. 【问题】 房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】 ACD17. 【问题】 关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利

17、用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】 BD18. 【问题】 理论上房地产的供求状况可分为（）。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国不同类型房地产供求状况【答案】 ABCD19. 【问题】 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能

18、直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】 BC20. 【问题】 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若

19、租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为3年时，净现值为：当租赁期为5年时，净现值为：加权净现值为：2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排

20、成5号字S92文件，如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。2. 甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。第二期产品以140m2三室两厅为主，2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2

21、售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些【答案】1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整

22、体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从价值时点看，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是

23、第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。3. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于

24、现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?2该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。【答案】1（1）该估价项目属于咨询性估价理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。（2）该估价项目估价时应采用投资价值。理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。2（1）该估价项目主要适宜采用收益法。理由

25、：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：确定未来收益期限；预测未来各期的净收益；求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。4. 指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年

26、，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，

27、受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以

28、下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用

29、和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。5. 某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让

30、。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题