某地块竞买可行性研究报告.docx

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1、目录第一章总总论第二章市市场营销销策划第三章项项目初步步规划与与方案优优化第四章项项目实施施进度计计划第五章投投资估算算第六章经经济评价价第一章总总论一、项目目名称苏园（220022）01号地地块土地地使用权权竞买可可行性研研究报告告。二、报告告编制单单位苏州市房房地产业业协会、苏州市市新天地地工程造造价咨询询事务所所、苏州州铭星软软件科技技有限公公司。三、地块块坐落位位置及环环境1地块块坐落本地块坐坐落在苏苏州工业业园区首首期开发发8平方公公里内的的金鸡西西岸，呈呈东西向向长条形形，长3372.87米米，宽1144.75至至1766.5米米。东临临湖畔，湖边本本地块界界址外，由园区区政府修修

2、建湖滨滨大道及及其景观观；北面面与澜韵韵园别墅墅区隔河河相望，河道已已修好，宽度445米；西面隔隔河为星星港街，河道尚尚未修建建。南面面为规划划道路及及用地性性质与本本地块基基本相同同的空地地。本地地块土地地面积5524114.556平方方米。湖湖滨大道道及其景景观、西西面河道道及南面面道路等等由政府府实施的的工程将将与地块块开发同同步，政政府答应应不会影影响本项项目。 2环境规规划苏州工业业园区开开发建设设7年多来来，取得得了令人人瞩目的的成绩。园区的的房地产产开发也也取得了了辉煌的的成就，园区房房地产不不仅发展展快，而而且销售售旺，成成为人们们向往的的安家落落户之地地。园区总体体规划：苏州

3、工工业园区区是引进进国外资资金和管管理经验验开发的的举世闻闻名的开开发区，以金鸡鸡湖为中中心，总总体规划划70平方方公里，规划人人口600万人。首期开开发8平方公公里，紧紧靠苏州州古城，将建成成一个以以工商业业为主体体、包括括金融业业和旅游游业的中中心区；第二期期环绕秀秀美的金金鸡湖，将建成成一个富富有水城城特色的的居住区区和高新新技术产产业区；第三期期靠近上上海，地地势开阔阔，将建建成一个个技术密密集的制制造业和和加工业业基地。金鸡湖景景观规划划：金鸡鸡湖位于于园区770平方方公里规规划区的的中心地地带，占占地7.4平方方公里。根据园园区总体体规划，周边88平方公公里将建建成公共共绿地和和现

4、代化化商住文文化娱乐乐区。119988年初，园区管管委会委委托国际际著名跨跨国公司司美国易易道（EEDAWW）公司司编制景景观总体体规划，围绕金金鸡湖规规划了湖湖滨大道道、城市市广场、玲珑湾湾、波心心岛、文文化水廊廊、金姬姬墩、望望湖角、水巷邻邻里等88个特色色景区。金鸡湖湖的总体体规划已已经中国国、新加加坡和美美国专家家审定，并获得得了中国国国家发发展计划划委员会会批准。最新进进展情况况，湖滨滨大道、城市广广场已投投入使用用，其余余六大景景观20003年年之前全全部开工工兴建。该项工工程总投投资为111亿元元，施工工期4至5年。环境：中中新双方方专家从从苏州工工业园区区开发伊伊始，就就坚持国

5、国际化标标准，注注重融合合现代国国际城市市规划和和开发建建设的经经验、新新特点，力邀国国际知名名大师参参与，编编制设计计了具备备世界一一流水平平的科学学规划体体系。同同时，本本着“先规划划、后建建设”和“先地下下、后地地上”的指导导方针，积极实实施高标标准的基基础设施施开发，不仅形形成了与与高科技技产业发发展相适适应的投投资环境境，而且且也创造造了舒适适怡人的的高品质质生活环环境。配套设施施：苏州州工业园园区借鉴鉴新加坡坡经验，住宅区区所有商商业服务务、社会会服务设设施都集集中在邻邻里中心心，在770平方方公里规规划区内内规划119个邻邻里中心心，园区区的住宅宅围绕集集商业、文化、社区服服务于

6、一一体的邻邻里中心心布置，这种社社区服务务设施设设计新理理念的设设施为社社区居民民提供了了综合性性、全方方位、多多功能的的服务；同时，园区还还新建了了职业技技术学院院、新加加坡国际际学校、九年一一贯制的的星海学学校、新新城花园园小学及及附属幼幼儿园、新加花花园幼儿儿园、新新馨花园园幼儿园园、华新新国际幼幼儿园等等教育设设施，又又配套了了大交通通，极大大地改善善了生活活环境。工业园园区社区区服务设设施的设设计新理理念的实实施，是是园区住住宅开发发建设成成功的重重要因素素。本地块环环境综述述：本地块位位置极佳佳，沿湖湖风景优优美，地地块北面面的澜韵韵园二期期工程正正在开发发，455幢独立立别墅尚尚

7、在施工工，已基基本售完完，而且且，价格格由一年年前一期期工程的的每平方方米42200元元上涨到到二期工工程的775000-80000元元。此外外，开发发区政府府工作效效率高。由此得得出结论论：该地地块投资资环境很很好。四、报告告编制依依据和用用途根据苏园园土拍（20002）第第1号苏苏州工业业园区国国有土地地使用权权拍卖公公告，苏州市市房地产产业协会会、苏州州市新天天地工程程造价咨咨询事务务所、苏苏州铭星星软件科科技有限限公司充充分发挥挥其技术术优势和和人才优优势，组组织市场场营销、规划设设计、工工程造价价及经济济评价等等专业的的知名专专家，利利用苏州州铭星软软件科技技有限公公司开发发的房房地

8、产开开发项目目经济评评价软件件，在在深入研研究拍卖卖文件和和现场调调查的基基础上，通过营营销策划划、初步步规划、投资估估算和经经济分析析，以及及多方案案分析论论证，提提出了苏苏园（220022）01号地地块竞买买的最高高限价及及其风险险决策指指标。供供参加拍拍卖的房房地产企企业和提提供贷款款的金融融机构参参考。五、评价价指标与与决策方方法1评价价指标土地拍卖卖项目的的可行性性研究，其目是是确定企企业可以以接受的的土地最最高限价价，以及及接受该该限价获获得成功功的可能能性有多多大和需需要冒多多大的风风险。用用四个指指标来反反映，即即：土地地最高限限价，财财务内部部收益率率期望值值（加权权平均值值

9、），财财务内部部收益率率达到基基准收益益率的累累计概率率（成功功的可能能性），财务内内部收益益率低于于0的累计计概率（导致损损失的可可能性）。土地最高高限价定定得越高高，获得得土地的的机会就就越大，企业获获利能力力越差，所冒的的风险就就越大；反之，较低的的土地最最高限价价风险较较小，但但获得土土地的机机会越小小。因此此，决策策者不仅仅需要勇勇气，更更需要智智慧。本本项目评评价提供供了多个个决策方方案，供供投资者者决策。每个方方案均列列出了土土地最高高限价，财务内内部收益益率期望望值，财财务内部部收益率率达到基基准收益益率的累累计概率率，财务务内部收收益率低低于0的累计计概率等等四个决决策指标标

10、。(见表1)2决策策方法决策可以以按以下下步骤进进行：企业先确确定目标标收益率率-基准准收益率率，每个个企业对对获得土土地的迫迫切程度度是不同同的，企企业随着着土地存存量的减减少，其其迫切程程度加剧剧，对项项目收益益水平的的要求也也会降低低，因此此，因每每个企业业的现状状不一样样，基准准收益率率是不同同的。从表1中中选择内内部收益益率期望望值基准收收益率的的方案。此时，可能有有多个方方案符合合条件，则还需需要进一一步通过过“财务内内部收益益率达到到基准收收益率的的累计概概率”和“财务内内部收益益率低于于0的累计计概率”作出决决策。排除风险险大的方方案，当当“财务内内部收益益率低于于0的累计计概

11、率”很大时时说明方方案的风风险很大大，这种种方案应应该排除除。当若若干个方方案的“财务内内部收益益率低于于0的累计计概率”都很小小时，各各方案的的风险几几乎是相相同的，应该根根据“财务内内部收益益率达到到基准收收益率的的累计概概率”来最后后定夺。“财务内内部收益益率达到到基准收收益率的的累计概概率”越大则则成功的的可能性性越大，但获得得土地机机会就越越小。到到底多大大才合适适，由决决策者依依据对获获得该地地块的迫迫切程度度等因素素确定。土地最高高限价风风险决策策指标表1方案土地最高高限价（万元）基本分析析内部收收益率（%）内部收率率期望值值（%）内部收益益率10%的累计计概率（%）内部收益益率

12、8%的累累计概率率（%）内部收益益率6%的累累计概率率（%）内部收益益率小于于1的概率率（%）方案一1460009.94411.113659.99070.00083.1100方案二1480009.40010.558759.99070.00082.0000.700方案三1500008.95510.112149.44064.00082.0000.700方案四1540007.9669.1225243.11059.99070.0004.200方案五1580006.6888.1448739.11049.44064.0007.400方案六1620006.0447.1339329.66043.11059.9

13、9013.660方案七1650005.3886.3779223.99039.11049.44013.660方案八1680004.7555.6991920.66029.66049.44016.990第二章市市场营销销策划一、市场场需求预预测 1用地要要求及产产品定位位本地块规规划要求求临湖至至少一半半的用地地须用于于低层别别墅用地地，别墅墅价位较较高，市市场如何何？其余余可建为为多层或或中高层层住宅，市场较较大，关关键是价价位如何何？别墅容积积率小，只有在在土地价价格很低低的情况况下，才才能拥有有较大的的用户群群，在土土地价格格昂贵的的情况下下，如本本项目每每套独立立别墅成成本不会会低于2200

14、万万元，只只能针对对境外和和国内极极少数客客户。别别墅有独独立别墅墅和联体体别墅等等形式，独立别别墅建三三层每套套面积太太大，因因此多为为两层。联体别别墅可以以建三层层，但土土地成本本仍然较较高，境境内客户户能承受受的很少少，国外外客户又又不一定定能看中中联体别别墅。因因此，理理论上分分析，建建联体别别墅可能能比独立立别墅更更难销。因此，本项目目评价未未考虑联联体别墅墅方案。多层或中中高层住住宅价位位应该能能够比其其它地段段的同类类住宅高高一些。 2、目前市市场行情情据有关资资料，购购买园区区住房的的人员中中，园区区公积金金会员占占43.6%，城区人人占433.3%，外地地人占113.11%。

15、区区内公积积金会员员购房人人数绝对对量逐年年上升，19997年为为92人，19998年6599人，19999年年9877人，20000年年17113人，20001年1-88月17880人，累计552311人。园园区现有有公积金金会员3309000人，还有很很大的潜潜力。 3、市场需需求预测测根据规划划，苏州州工业园园区以金金鸡湖为为中心，总体规规划700平方公公里，规规划人口口60万人人。首期期开发88平方公公里，紧紧靠苏州州古城，将建成成一个以以工商业业为主体体包括金金融业和和旅游业业的中心心区；第第二期环环绕秀美美的金鸡鸡湖，将将建成一一个富有有水城特特色的居居住区和和高新技技术产业业区；

16、第第三期靠靠近上海海，地势势开阔，将建成成一个技技术密集集的制造造业和加加工业基基地。60万人人口，按按三口之之家计算算为200万户，每户平平均面积积1400平方米米，则需需要28800万万平方米米，预测测园区住住宅每年年的需求求量见表表2。在20015年年累计可可达到227699万平方方米。苏苏州工业业园区自自19994年开开始开发发，到220155年用222年时间间达到660万人人口，珠珠江三角角洲的发发展已有有先例，苏州照照目前的的速度发发展，预预测是完完全可能能实现的的，甚至至可能提提前。今年开工工面积550万平平方米左左右，园园区政府府预测今今年全年年可达到到80万平平方米左左右。开

17、开发量119977年至20001年年平均增增幅311.6%，由于于销售量量等于开开发量，预计220022至20005年的的需求量量仍将以以1420%幅度增增长。由此可见见，存在在较大的的潜在需需求量。价格涨幅幅19997年至至20000年，平均涨涨幅9.5%，19997年至至20001年，平均涨涨幅133.2% 。需求量统统计和预预测表2 单位位：万平平方米年份19966199771998819999200002001120022200332004420055增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%数量14.4472.78810.44421.99936.22268.11

18、88196111128累计14.44717.22527.66949.66885.99154.1235331442570价格1556616944189992045525555年份20066200772008820099201002011120122201332014420155增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计7138701043312333144221668819122217662461127699二、产品品策划1土地地规划用用途土地规划划用途：居住用用地。拟建产品品类型及及要求： 1）独独立别墅墅、半独独

19、立别墅墅，建筑筑层数不不超过33层，建建筑檐口口高度不不超过112米。 2）多多层住宅宅，建筑筑层数不不低于44层。 3）中中高层住住宅，建建筑层数数不超过过14层地块面积积5.224公顷顷，容积积率小于于1.22，临湖湖至少一一半的用用地须用用于低层层别墅用用地。2套型型分析独立别墅墅基地面面积5776平方方米，建建筑面积积3500平方米米。多层住宅宅每户1130平平方米左左右，中中高层住住宅每户户1455平方米米左右。3拟建建规模拟建规模模主要受受到地块块大小和和城市规规划的约约束。根根据规划划要求，建筑容容积率小小于1.2 ；建筑密密度不超超过300%;建建筑层数数14层以以下；绿绿地率

20、大大于400%。拟定三个个产品方方案：全全部为独独立别墅墅方案；独立别别墅+多层住住宅方案案；独立立别墅+多层住住宅+中高层层方案。详见规规划设计计中的方方案比较较。“独立别别墅+多层住住宅+中高层层”方案为为推荐方方案。初步规划划确定的的产品规规模：独独立别墅墅122250mm2 ,335套；多层住住宅2999000m2，2300套；中中高层住住宅（112层）191140mm2 ，1322套；商商业店面面房5000m22；汽车车库80000mm2，3622个车位位。三、销售售价格独立别墅墅：邻近近地块澜澜韵园二二期工程程，尚未未竣工，45幢二二层别墅墅只剩66-7套套，每平平方米775000

21、-80000元元。澜韵韵园土地地成本相相对较低低，若通通过拍卖卖获得土土地，成成本一般般不会低低于80000元元，因此此，存量量土地用用完之后后，湖边边别墅价价位应该该还会提提高，首首期拍卖卖的苏园园（20001）01#地块，虽然尚尚未开盘盘，据传传别墅价价格将定定位在1100000元左左右，我我们认为为价位在在80000100000元元之间很很有可能能。因此此，本项项目评价价基本分分析，别别墅售价价取88800元元。关于多层层住宅与与中高层层住宅之之间的价价格比较较，分析析认为，当每平平方米土土地价格格超过115000元之后后，多层层住宅的的成本将将超过小小高层。本地块块土地起起拍价已已超过

22、220000元，因因此，多多层住宅宅成本高高于小高高层。小小高层使使用年限限比多层层长，但但物业管管理费用用稍高，因此，二者售售价应该该相近。故本报报告改变变高层价价格高于于多层的的习惯做做法，将将二者定定价相同同。本地块由由于湖边边风景优优美，拥拥有一套套湖边住住宅已成成为园区区住户二二次购房房的向往往，参加加本项目目咨询的的专家一一致认为为应该比比其他地地段同类类产品售售价高11020%。基本本分析每每平方米米售价定定为40000元元。若干专家家预测的的平均值值，产品品价格及及收入的的概率分分布如下下表：售价分析析表表3产品项目加权平均售价及概概率独立别墅售价910998000084000

23、88000900009200096000100000概率0.07750.10.17750.1550.17750.20.1225多层住宅售价3943335000360003800040000420004400046000概率0.07750.1550.2550.2550.1550.07750.055高层住宅售价4070035000360003800040000420004400046000概率0.0550.07750.1550.2550.2550.1550.0775销售额（万元）307337269664279444294115306441318666333337348008销售额概概率007701

24、1102000211018801440088商业配套套按每平平方米330000元计算算，汽车车车位每每个约77.7万万元。四、销售售计划独立别墅墅，开盘盘销售当当期预售售20%，竣工工前预售售达到770%，竣工后后一年内内销售余余下的330%。多层或中中高层，开盘销销售当期期预售440%，竣工前前预售达达到900%，竣竣工后一一年内销销售余下下的100%。五、回款款计划签定协议议预付定定金1万元，一个月月内签定定合同，首付330%。中高层造造到三楼楼再付 200%封顶再付付 20%土建结束束再付 200%交房再付付 10%六、竞争争能力分分析与对对策刚刚实行行土地拍拍卖制度度，存在在土地价价格

25、“双轨制制”，通过过土地拍拍卖取得得的土地地与过去去通过协协议取得得的土地地两者并并存，目目前协议议获得土土地占多多数，而而且竞买买土地的的价格远远远高于于协议土土地，土土地拍卖卖房价提提高带来来的好处处使得协协议取得得的存量量土地可可以获得得超额利利润，而而对于竞竞买的土土地来说说房价提提高带来来的好处处几乎全全部用于于土地费费用，而而且拍卖卖前的利利润空间间也受到到挤压，因此竞竞争力远远远不如如协议取取得的存存量土地地，一旦旦市场价价格向下下波动，竞买获获得的土土地受其其影响首首当其冲冲。因此此，土地地最高限限价的确确定应充充分考虑虑产品售售价风险险。本地块规规划条件件允许建建多层和和中高

26、层层住宅，允许的的容积率率比首次次拍卖的的苏园（20001）01#地块高高，若采采用“别墅+多层+中高层层”方案，容积率率由全部部建别墅墅的0.5左右右提高到到接近11.2，经分析析表明，每平方方米土地地的土地地费用承承载能力力比单纯纯建别墅墅可提高高5000元以上上，若以以同等价价格获得得土地和和开发商商获得的的经济效效益相同同，则每每平方米米别墅的的价格盈盈亏平衡衡点可降降低10000元元左右。第三章项项目初步步规划与与方案优优化一、苏园园（20002）01地块块规划技技术条件件该地块为为居住用用地，地地块面积积5.224公顷顷，容积积率小于于1.22，临湖湖至少一一半的用用地须用用于低层

27、层别墅用用地。 1建筑退退线 1）建建筑退后后小区地地界建筑须退退所有地地界5米，其其中沿界界至少33米为绿绿化带，至少22米为间间距缓冲冲带，绿绿化带内内不能用用做停车车场。高层住宅宅退各边边界线不不小于88米。如界外是是已建或或规划的的生活居居住建筑筑还须满满足日照照间距的的退线要要求。 2）低低层住宅宅最小建建筑退后后户基地地线主建筑正正面：55米；侧面面：2米；后面面：3米。停车房正正面：00米；侧面面：2米；后面面：0米。 2日照间间距日照间距距系数低低层住宅宅取1.4，多多层住宅宅取1.2，计计算方法法应满足足苏州州工业园园区规划划管理技技术规定定的要要求。中高层住住宅需做做日照分

28、分析报告告，满足足相关要要求。 3小区建建筑密度度和每户户基地参参数 1）小小区建筑筑密度不不超过，独立式式住宅每每户建筑筑密度最最大不超超过400%。 2）低低层住宅宅每户基基地参数数独立式住住宅不得得小于4400平平方米。半独立式式住宅不不得小于于3000平方米米。排屋式住住宅不得得小于1150平平方米（中间户户）和2200平平方米（转角户户）。 3）每每户基地地面宽：独立式住住宅不得得小于110米。半独立式式住宅不不得小于于8米。排屋式住住宅不得得小于66米（中中间户）和8米（转转角户）。场地地地坪标标高和住住宅建筑筑高度 1）沿沿主干道道场地地地坪标高高设计不不低于33.122米，场场

29、地其它它地坪标标高不低低于2.82米米（黄海海高程）。 2）低低层建筑筑不超过过3层，建建筑檐口口高度不不超过112米。 3)多多层、中中高层层层数不超超过144层。绿地地绿地率不不少于440。道路路与停车车位 1）通通车道路路：路面面不小于于米，路面两两侧至每每户基地地/地界不不得少于于米作作为绿化化种植带带。 2）非非通车道道路：两两侧设不不小于米的绿绿化种植植带。 3）停停车位：每户个小汽汽车位。出入入口小区出入入口设于于地块南南部，出出入口宽宽度4-8米（单向/双向），出入入口位置置距城市市道路交交叉口以以及出入入口之间间的间距距不小于于米米。围墙墙围墙高度度一般不不得超过过1.88米

30、，宜宜采用金金属栏杆杆漏空形形式，其其实心底底座高度度低于00.3米米。围墙墙基础不不出红线线，其中中沿公共共道路围围墙外边边线后退退道路红红线0.5米，沿相邻邻单位围围墙中心心线可与与地界线线一致。其他他 1）规规划设计计、人防防、消防防、环保保、抗震震等方面面应符合合国家规规范及有有关管理理部门的的意见。 2）服服务于本本区内的的商业面面积不超超过总建建筑面积积的1%（具体体功能设设置详见见苏州州工业园园区完善善住宅公公益和商商业配套套设施的的意见）。 3）除除低层别别墅外，用作公公共活动动空间的的架空层层的面积积至少应应达到建建筑基地地面积的的，且不不能用作作停车等等其它用用途。 4）阁

31、阁楼原则则上不应应设平台台。太阳阳能热水水器、空空调室外外机等生生活配套套设施，在设计计中应预预先设计计，预留留位置，采取遮遮蔽措施施，不影影响城市市美观。 5）在在单体设设计前可可先报若若干总平平面构思思草图方方案，确确定后再再做深化化设计。 6）正正式报批批设计方方案时还还应提供供“新建项项目规划划批准呈呈递申请请的清单单”上要求求提供的的其它文文件。二、苏园园（20002）01地块块界址点点报表01#地地块界址址点报表表表4 地块块面积：300000平平方米界界址点数数：122序号X坐标值值（米）Y坐标值值（米）边长（米米）界址点号号001442665.994595228.116176.

32、50J04551002441554.006598883.885372.87J04552003440116.666598338.332144.75J04553004440779.339596556.997191.89J04554005440883.559596443.33614.224J04555006440886.886596229.55014.224J04556007440889.118596115.44514.224J04557008440990.556596001.22814.224J04558009440990.997595887.00414.225J04559010440990.55

33、8595008.11278.992J05660三、套型型独立别墅墅基地面面积5776平方方米，建建筑面积积3500平方米米。多层住宅宅每户1130平平方米，中高层层住宅每每户1445平方方米。四、规划划方案本项目的的规划原原则如下下：1拍卖卖文件规规定的设设计条件件2产品品方案按照拍卖卖文件规规定别墅墅用地不不低于550%，根据产产品开发发成本和和销售的的难易程程度，产产品优先先考虑顺顺序是多多层、小小高层。3车库库、架空空层及汽汽车车位位在中心绿绿地地下下建汽车车车位，与人防防结合。在多层住住宅底层层建自行行车、摩摩托车库库。在小高层层或高层层住宅底底层建自自行车、摩托车车库停车车位。多层住

34、宅宅、小高高层或高高层住宅宅底层用用作架空空层的面面积不低低于300%。4容积积率目前小高高层、高高层住宅宅都能为为用户接接受，容容积率是是决定经经济效益益的重要要因素，因此，使容积积率接近近拍卖条条件规定定的1.2是规规划设计计的优化化方向。全部建别别墅一方方面销售售压力较较大，别别墅与多多层住宅宅组合，容积率率很难接接近1.2，别别墅+多层+小高层层（北面面沿河布布置）可可以满足足要求，为此，本项目目初步规规划拟订订了三个个方案。规划指指标见下下表。规划方案案指标表表表5指标名称称单位层数方案一方案二方案三1、方案案特征全部独立立别墅独立别墅墅+多层独立别墅墅+多层+中高层层2、用地地面积

35、M25241155241155241153、建筑筑面积独立别墅墅M22层241550126000122550多层住宅宅M25层396000299000中高层住住宅M212层1914404、架空空层面积积M226400264005、自行行车库面面积M252400517226、道路路面积M28000090000900007、总户户数户6936+330035+2230+13228、商业业配套面面积M22505005009、公建建面积M215030030010、地地下汽车车位面积积M27000080000/366211、绿绿化面积积M230000033000033000012、总总建筑面面积M2245

36、55053000062099013、容容积率%047710111188备注架空层及及地下汽汽车车位位未计算算建筑面面积五、方案案比较方案比较较表表6 序号指标名称称单位数量方案一方案二方案三1开发项目目总投资资万元193558.889238334.772262112.2272自有资金金万元60000.00060000.00060000.0003长期借款款万元86000.00087500.00088000.0004经营收入入万元213227.000295228.000327886.0005总成本费费用万元193558.885238334.772262112.333其中：土土地费用用万元13000

37、0.000130000.000130000.0006经营税金金及附加加万元11833.66616388.79918199.6667土地增值值税万元0.000998.13229.678利润总额额万元784.4930566.38845244.3339所得税万元258.8810088.59914933.03310税后利润润万元525.6120477.79930311.30011全部投资资内部收收益率%5.17711.66614.66512自有资金金内部收收益率%4.22217.22223.448方案比较较表中各各方案经经济分析析均设定定土地价价格为1130000万元元，可见见，由于于容积率率低，全全

38、部建别别墅方案案效益最最差，应应以否定定。“别墅+多层+中高层层”既可满满足规划划条件，又能满满足消费费者对多多层住宅宅的需要要（多层层最热销销），同同时又能能提高容容积率使使之接近近于规定定的上限限，可提提高经济济效益。故为推推荐方案案。第四章项项目实施施进度计计划根据土地地拍卖条条件，合合同要求求的开竣竣工日期期：20003.320004.112，共共22个月月。最迟迟不得超超过20003.620005.112，共共31个月月。因受受竣工日日期受限限制，因因此，必必须在规规定时间间内一次次性地完完成开发发，不存存在分期期滚动开开发的条条件。合合同规定定的土地地付款和和工程进进度要求求详见表

39、表2。土地付款款和工程程进度要要求表7日历时间间02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月项目/计计划时间间123456789101112项目评价价分期1234土地第一一次土地第二二次土地第三三次要求开竣竣工日期期限期开竣竣工日期期完成500%工程程量时间间土地付款款和工程程进度要要求续表7日历时间间03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月项目/计计划时间间131415161718192021222324项目评价价分期5678

40、土地第一一次土地第二二次土地第三三次要求开竣竣工日期期限期开竣竣工日期期完成500%工程程量时间间土地付款款和工程程进度要要求续表7日历时间间04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月项目/计计划时间间252627282930313233343536项目评价价分期9101112土地第一一次土地第二二次土地第三三次要求开竣竣工日期期限期开竣竣工日期期完成500%工程程量时间间土地付款款和工程程进度要要求续表7日历时间间05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月项目/计计划时间间373839404142项目评价价分期1314土地第一一次土地第二二次土地第三三次要求开竣竣工日期期