某大学工程经济学可行性研究报告.docx

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1、可行性研究报告 雷彬 重重庆大学学本科学学生课程程设计任任务书课程设计计题目渝中巴蜀蜀智苑项项目可行行性研究究报告学院建设管理理与房地地产学院院专业工程管理理年级20111已知参数数和设计计要求： 详见附附件一、附件二二、附件件三。学生应完完成的工工作：1、收集集并整理理建设项项目投资资政策、投资形形势等宏宏观资料料。要求求熟悉搜搜索引擎擎，掌握握有关引引擎的运运用方法法。2、收集集并整理理建设项项目区域域相关资资料。要要求熟悉悉并掌握握有关资资料的收收集方法法。3、进行行投资估估算、成成本估算算、销售售收入估估算，并并编制投投资项目目现金流流量表。要求掌掌握电子子表格EExceel在投投资估

2、算算、成本本估算、销售收收入估算算和编制制投资项项目现金金流量表表中的应应用。4、进行行项目评评价。要要求投资资收益率率、投资资回收期期、净现现值、内内部收益益率，进进行项目目的不确确定性分分析。5、编制制建设项项目可行行性研究究报告。要求编编制一份份完整建建设项目目可行性性研究报报告书。目前资料料收集情情况：1、刘晓晓君主编编工程程经济学学，中中国建筑筑工业出出版社，20007。2、建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第第三版），中国国计划出出版社，20006。3、投投资项目目可行性性研究指指南，中国电电力出版版社，220022。课程设计计的工作作计划：20133.3 收集并并整理建建设项

3、目目投资政政策、投投资形势势等宏观观资料。20133.4. 收集集并整理理建设项项目区域域相关资资料。20133.5. 进行行投资估估算、成成本估算算、销售售收入估估算，并并编制投投资项目目现金流流量表。20133.6.1. 进进行项目目评价。20133.6.21 编制制建设项项目可行行性研究究报告。任务下达达日期 20113年 3月 100 日 完成成日期 20113年 6月 255 日指导教师师（签名名） 学 生 雷雷彬（签签名）附件一：20112年工程经经济学课程设设计条件件1、土地地A重庆市国国土资源源和房屋屋管理局局国有建建设用地地使用权权公开出出让公告告渝国土房房管告字字20010

4、xxx号根据招招标拍卖卖挂牌出出让国有有建设有有地使用用权规定定，现现对以下下拟供应应宗地按按出让年年限商业业40年年、住宅宅50年年予以公公告，公公告时间间为20013年年3月133日122：00020113年3月233日122：000.公告告时间内内有2家家以上（含2家家）申报报的，土土地供应应方将择择日采取取招标拍拍卖方式式确定受受让方；公告时时间内有有1家申申报的，土地出出让方将将挂牌出出让。招招标拍卖卖日期另另行通知知。请有有意受让让者在公公告截止止前到重重庆市土土地和矿矿产权交交易中心心报名，索取出出让具体体要求和和资料。每个同学学根据附附件一，按所在在地区所所选项目目资料填填入下

5、表表。地块基本本情况、规划设设计主要要指标及及要求表表序号土地位置置用途土地面积(mm2)建筑规模模(m22)/容积率率建筑限高高（米）建筑密度度（%）绿地率（%）起始价（万元）出让方式式3渝中区渝渝中组团团C分区区C111-1号号地块二类居住住用地兼兼容商业业金融用用地51655251000000按规划要要求按规划要要求按规划要要求1482253.0挂牌2 . 资金条条件 自有有资金660%；银行贷贷款400%，建建设期分分年等额额放贷，贷款利利率为88%（按按年计息息）。借借款本息息在在最最后一笔笔贷款后后第2年年末采用用一次偿偿还。3 . 开发周周期 12季度度4 . 销售条条件 在在第

6、122季度年年开始预预售，113至115季度度为销售售期。5 . 选题 渝中区巴巴蜀智苑苑项目的的投资分分析。 重重庆市渝渝中组团团巴蜀智智苑项目目 可可行性研研究报告告 重重庆捷程程置业有有限公司司 申报报时间：20113年3月25日工程经经济学课课程设计计 重庆市市渝中组组团C分分区巴蜀蜀智苑项项目 （重重庆市渝渝中区）可行性研研究报告告指导教师师：重庆庆大学向向鹏成博博士单 位：重庆大大学建设设管理与与房地产产学院专业班级级：111级工程程管理2 班学 生：雷彬学 号：2011106630完成时间间：20013年6月255 日成 绩： 目录录Error! Reference source

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11、.Error! Reference source not found.投资项目目可行性性研究报报告1 总论论1.1 项目背背景（1）项项目名称称：巴蜀蜀智苑（2） 承办单位位概况 承办办单位：重庆捷捷程置业业有限公公司 公司司行业： 房房地产开开发 公司司性质： 民民营公司司 公司司规模： 1150-5000人 公司司简介：重庆捷捷程置业业有限公公司成立立于20011年年1月，是由重重庆渝开开发与重重庆新城城开发建建设股份份公司共共同出资资组建的的房地产产开发公公司，公公司目前前在建项项目主要要以城市市综合体体为主，产品形形态包括括超高层层、五星星酒店、商业、写字楼楼、住宅宅等。 公司司控股股

12、股东-重庆庆市新城城开发建建设股份份有限公公司成立立于19998年年，主要要从事房房地产开开发、大大市政建建设、土土地整治治、动迁迁房建设设、资本本运营等等业务。公司是是二级房房地产开开发资质质的国有有股份企企业 ，也是首首批获得得重庆市市政府公公益性项项目建设设管理代代理机构构（甲级级）资质质证书的的单位。在20005年年3月115日获获得 “重庆首首批诚信信房地产产开发企企业”荣誉称称号；220055年6月月16日日，被评评为“重庆市市第四届届房地产产开发企企业500强企业业”之一； 公公司控股股股东-重庆庆渝开发发股份有有限公司司，是经经重庆市市人民政政府批准准，于119788年122月

13、成立立的重庆庆市最早早的一家家具有一一级资质质的房地地产开发发企业，也是重重庆市最最早的国国有控股股上市公公司。简简称渝开开发，股股票代码码00005144，注册册资金6697333.113777万元，现有总总资产446亿，净资产产24.5亿。曾先后后获评三三届（首首届、第第五届、第六届届）“重庆市市房地产产开发企企业五十十强”、“中国证证券市场场年会金金凤凰奖奖”、“金鹰奖奖”、“中国房房地产诚诚信企业业”等荣誉誉。图一：地地块交易易信息（）可可行性研研 究报报告编制制理由 一一 国家家及重庆庆市颁布布的相关关法律、法规、政策； 二二 重庆庆市国民民经济和和社会发发展“十五”计划和和远景目目

14、标纲要要； 三三 重庆庆市城市市总体规规划大纲纲（2000020220年）； 四四 房地地产开发发机构发发布的工工程建设设方面的的标准、规范、定额； 五五 重庆庆渝中区区及项目目周边地地区市场场调研和和现场勘勘察资料料； 六六 投资资项目方方签定的的协议书书或意向向书； 七七 项目目建议书书及其批批复文件件； 八八 其他他有关依依据资料料。 （）项目提提出的理理由现今，随随着人们们生活水水平的提提高以及及生活理理念的改改变，高高文化氛氛围高品品质环境境住宅产产业正在在成为房房地产业业发展新新的增长长点。渝中区渝渝中组团团C分区区C111-1号号地块具具有良好好的具有有良好的的自然环环境、人人文

15、环境境和便利利的商业业设施，符合重重庆人人人文、自自然环境境、居住住便宜互互相宜的的购房理理念，是是小区开开发的首首选。 渝渝中区渝渝中组团团C分区区C111-1号号地块位位于长江江、嘉陵陵江交汇汇处，两两江环抱抱，形似似半岛，山水相相依，水水天相映映。项目目“巴蜀智智苑”周边文文化氛围围浓厚，有“邹容烈烈士纪念念碑”、“文化馆馆巷”等革命命意义较较浓厚的的建筑相相毗邻，并有“人民路路小学”、“重庆邮邮电大学学”等学校校想环绕绕。渝中中区全年年开展老老城墙故故事会、湖广会会馆诗会会等“唱读讲讲传”四位一一体活动动50000场。城区内内山水特特色显著著、历史史人文积积淀深厚厚、城市市空间尺尺度宜

16、人人。渝中中区是重重庆的商商贸中心心。区域域内商业业网点密密集、业业态丰富富，汇聚聚了重庆庆商社集集团、美美美时代代百货、太平洋洋百货、重庆百百货、新新世纪百百货、王王府井百百货等一一批知名名商贸企企业，朝朝天门综综合交易易市场等等一批专专业市场场的影响响力、辐辐射面不不断扩大大，区域域社会消消费品零零售总额额占全市市1/ 8强。渝中区区是重庆庆的信息息中心。区域内内集中了了重庆电电信、重重庆日报报报业集集团、重重庆出版版集团、西南信信息中心心等全市市主要的的邮电通通信、新新闻媒体体、网络络媒介、出版机机构，以以及一大大批行政政机构，是各类类信息资资源的富富集之地地，同时时，信息息要素市市场体

17、系系日臻完完善，连连接到户户、辐射射四方的的信息高高数公路路初具雏雏形，政政务信息息化、商商务信息息化、社社会信息息化走在在前列，在全市市信息汇汇集、交交流、扩扩散中的的地位作作用突出出。渝中中区是重重庆的文文化中心心。作为为重庆的的“母城”，三次次建都、四次筑筑城，历历史悠久久，是巴巴蜀文化化、抗战战文化、红岩文文化的发发源地，是重庆庆文化的的“根”和“源”。重庆庆中国三三峡博物物馆、湖湖广会馆馆、通远远门古城城墙遗址址公园、市规划划陈列馆馆等标志志性文化化设施传传承城市市文脉，解放碑碑CBDD周末音音乐会、人民广广场全民民健身等等群文活活动丰富富多彩，文艺演演出、文文化交流流精彩活活跃。1

18、.2 项目概概况（1） 拟建地点点“巴蜀智智苑”所属的的渝中区区渝中组组团C分分区C111-11号地块块位于渝渝中区两两路口（2） 建设规模模和目标标拟建项目目为的用用途为二二类居住住、商业业，类别别为高层层，规划划总用地地面积为为516652mm2，总总建筑面面积为44943310mm2。住住宅建筑筑面积为为47775333，商商业建筑筑面积面面积为 1664777，公共共设施建建筑面积积为3000m22，建筑筑高度999m,建筑层层次为333层。打造别具具一格的的高品质质高层住住宅，与与周围的的环境交交相呼应应，充分分利用渝渝中区环环境优美美、人文文环境浓浓厚、交交通条件件便捷的的优势，与

19、主城城其他区区错位发发展房地地产业，大力发发展高品品质生态态商住产产业，以以此拓展展渝中区区房地产产市场，壮大房房地产业业，改善善经济结结构保护护自然生生态环境境，而且且还可以以弥补重重庆都市市圈高端端人群集集中居住住区的功功能，为为宜居重重庆建设设作出特特殊贡献献。表一：建建筑总规规划用途土地面积积(m22)容积率建筑密度度（%）总建筑面面积住宅建筑筑面积（m2）商业建筑筑面积公共建筑筑面积建筑高度度（米）绿地率（%）起始价（万元）二类居住住商业5165529.57729%494331047755331647773009932%1482253（）主主要建设设条件 一 国国家政策策及政府府工作

20、报报告：20100年，国国务院专专门研究究和完善善了促进进房地产产市场健健康发展展的政策策措施，遏制部部分城市市房价过过快上涨涨，抑制制投资投投机性购购房，同同时也提提出在保保证保障障性安居居工程和和普通商商品房供供给的前前提下，继续支支持居民民自住和和改善型型住房消消费。重重庆房价价本身不不高、涨涨得不快快，应该该属于区区别对待待的范围围。加之之主城正正在进行行新一轮轮的大规规模扩张张，住房房的刚性性需求还还会在较较长时期期内处于于较快增增长。初初步判断断，重庆庆明年的的房价走走势是先先升后稳稳，高档档房地产产价格保保持增长长势头。北碚生生态环境境优美、社会事事业发达达、交通通条件便便捷，发

21、发展高质质量的高高层商住住产业有有着巨大大的潜力力和广阔阔的前景景。 二二 土地地政策：20044年颁布布实施了了国务务院关于于深化改改革严格格土地管管理的决决定，20006年99月份出出台了国务院院关于加加强土地地调控有有关问题题的通知知，国国务院在在部署220066年第44季度经经济社会会发展工工作时再再次强调调，“严格审审批新增增建设用用地，加加快落实实国家土土地督察察制度”，标志志着国家家在土地地管理和和调控政政策上的的重大调调整。土土地资源源的紧张张和成本本的上升升将促使使房地产产企业从从规模扩扩张向开开发高品品质精品品项目转转型。拟拟建集高高品质与与经济性性为一体体的高层层住宅将将

22、具有很很大的市市场竞争争力。（）主主要技术术经济指指标 一一 容积积率=99.577 二二 绿化化率=332% 三三 建筑筑密度=29% 四 土地价价格=11482253万万元2 项目目投资环环境与市市场研究究2.1 投资环环境分析析20122年至今今：受20111年影影响，政政府房地地产调控控政策不不动摇，“鼓励消消费、抑抑制投机机”政策将将趋精细细化；限限贷政策策更强调调“差别化化、动态态化”；行政政限购政政策依然然延续，但考虑虑采取财财税手段段；房产产税试点点继续扩扩大，但但开展存存量房征征税还有有较大难难度；保保障房新新开工量量调整为为7000多万套套，融资资是关键键。在今今年出台台了

23、国五五条政策策，完善善稳定房房价工作作责任制制；坚决决抑制投投机投资资性购房房；增加加普通商商品住房房及用地地供应；加快保保障性安安居工程程规划建建设；加加强市场场监管。从城市市房价指指数分析析，就重重点城市市而言，20111年88月开始始连续110个月月环比下下跌，整整体跌幅幅略大于于百城平平均水平平，至220122年5月月价格为为156684元元/平方方米，较较20111年77月的历历史高点点累计下下跌3.63%，但仍仍高于220100年8月月的最低低水平；20112年66月以来来连续上上涨至112月的的161157元元/平方方米，较较历史高高点（220111年6月月）跌幅幅在1%以内。各

24、类城城市对比比：一二二线城市市对市场场反应更更敏感，三线城城市变化化最较小小。整体来看看，各线线城市住住宅价格格环比变变化走势势整体一一致，各各线城市市价格自自20110年99月开始始连续112个月月均环比比上涨但但涨幅逐逐渐缩小小，其中中一线城城市环比比涨幅由由1.774%缩缩小至00.066%，下下降幅度度最大，价格绝绝对水平平由2007755元/平平方米上上涨至2223447元/平方米米；二线线城市由由1.221%缩缩小至00.333%，价价格由887099元/平平方米上上涨至995011元/平平方米；三线城城市由11.333%缩小小至0.45%，变化化幅度最最小。220111年下半半年

25、至220122年上半半年各线线城市价价格整体体均呈下下跌趋势势，一线线城市220111年9月月开始下下跌，早早于二三三线城市市10月月开始下下跌；三三线城市市跌幅最最小，平平均为00.211%，而而一二线线城市平平均跌幅幅在0.3%左左右。220122年6月月以后，各线城城市价格格再次上上涨，一一线城市市环比平平均涨幅幅超过00.5%，明显显高于二二三线城城市（低低于0.2%）。重点点城市中中，北京京住宅价价格除220111年下半半年少数数几个月月微幅下下跌外，大部分分时间均均环比上上涨，220122年6月月以来，连续77个月环环比上涨涨至122月的2245118元/平方米米，超过过去年99月

26、阶段段性高点点2.773%，截至目目前为最最高水平平；深圳圳、广州州与北京京相似，12月月价格均均已超过过20110年88月以来来的阶段段性高点点；而上上海近期期涨幅较较小，均均在1%以内，12月月均价为为270034元元/平方方米，仍仍未超过过20111年77月2776744元/平平方米的的高点。以下为为十大城城市新建建住宅价价格指数数在20012年年中旬和和20113年33月时的的状况。20122年6月月十大城城市新建建住宅价价格指数数城市环比同比样本平均均北京2.299%0.200%229330深圳0.800%-0.222%256442上海0.655%-2.557%231441广州0.4

27、88%-0.770%151445重庆0.255%-4.774%63855成都0.122%-5.331%76511武汉0.088%-1.887%72411南京0.066%-2.997%119110杭州-0.112%-3.227%200008天津-0.661%-6.002%11322720133年3月月十大城城市新建建住宅价价格指数数城市环比同比样本平均均北京2.855%11.229%260111深圳2.033%9.300%262221上海0.455%3.855%281447广州2.111%11.770%153009重庆0.699%5.611%72611成都1.099%6.144%78177武汉0

28、.299%2.322%77322南京1.933%5.922%121776杭州0.022%0.022%166003天津0.055%1.411%105334一、 房地产市市场及其其发展环环境（一）房房地产发发展环境境分析房地产是是一个受受社会环环境影响响的一个个行业，它所处处的宏观观环境如如下：（1）国国民经济济增长情情况。CCPI、PPII高位运运行，国国内经济济已经进进入高通通胀期，根据国国家统计计局数据据显示，20111年前前五月CCPI增增速波动动向上，除1、2月CCPI增增速在44.9%的高位位上相持持平外，进入33月，CCPI增增速一举举远超55%的大大关，高高至5.4%，4月增增速虽

29、有有所减弱弱，进入入5月则则又冲至至5.55%的高高位，这这与之前前相关机机构预测测的4%-5%的涨幅幅相比仍仍略有偏偏高，通通胀形势势进一步步加剧。国内原原材料价价格、加加工工业业产品价价格、生生活资料料价格也也将继续续上浮，从而直直接推动动PPII的上扬扬。（2）居居民收入入消费情情况。220111年前55月，社社会消费费品零售售总额共共计7009511.9亿亿元，同同比增长长17.6%，其中城城镇为6615992.44亿元，同比增增长199.9%，乡村村为93359.5亿元元，同比比增长44.3%。受时时下从紧紧货币政政策的影影响下，国内的的车市、楼市成成交量均均出现大大幅下滑滑，而市市

30、场又缺缺乏新兴兴产业的的支持带带动，未未来消费费的增长长将有所所放缓。高通胀胀对于普普通消费费者的日日常生活活带来不不少压力力从而抑抑制消费费，一定定程度上上影响对对商品房房刚醒需需求的消消费者。而对于于中产认认知则希希望通过过投资手手段寻求求对财富富保值增增值，作作为传统统投资领领域的房房地产市市场仍是是其青睐睐的首选选。（3）人人民币新新增贷款款。20011年年前五月月全国新新增人民民币贷款款354462亿亿元，预预计上半半年新增增贷款规规模应在在人民币币4亿元元左右。在抗通通胀压力力下，货货币供应应量急转转向下，M1、M2同同比增幅幅也不断断向下，20111年55月，MM1、MM2同比比

31、增幅分分别达到到12.7%、15.1%的的新低。（4）进进出口贸贸易发展展状况。贸易差差额导致致的货币币供给量量变化一一国对外外贸易的的差额会会影响本本国的外外汇储备备量，使中央央银行的的货币资资产结构构发生变变化，形成外外汇占款款；而外汇汇占款的的增长或或减少，会影响响本国货货币投放放总量变变化，进而影影响国内内通货膨膨胀水平平。面对对高额的的外汇储储备，国家必必须在市市场投放放相应的的人民币币，高达3.2万亿亿的外汇汇储备形形成了巨巨额的外外汇占款款，随着外外汇占款款的增加加，基础货货币投放放量随之之增加，引发物物价上涨涨，给我国国带来巨巨大的通通胀压力力。因此，在在房价过过快上涨涨、社会

32、会资源过过渡向房房地产行行业集中中的背景景下，国国家出台台了一系系列政策策。在220111年，从从真正意意义来讲讲，进入入了一个个调控时时代。（二）、房地产产业银行行信贷市市场国内贷款款是房地地产开发发投资的的主要资资金来源源之一。20111年以以来，随随着房地地产市场场调控力力度不断断加大，国内银银行对房房地产开开发的贷贷款意愿愿明显下下降，房房地产开开发资金金来源中中国内贷贷款增速速持续走走低。220111年，房房地产开开发国内内贷款各各月同比比增速均均在100%以下下，远低低于上年年同期水水平。220111年122月末，国内贷贷款累计计125563.79亿亿元，同同比零增增长。其其中，国

33、国内银行行贷款累累计1110188.955亿元，同比下下降2.8%；非银行行贷款累累计15544.84亿亿元，同同比增长长25.4%。呈以下两两个特征征：(1) 房地产产贷款余余额增速速逐季回回落，保保障房开开发贷款款增量比比大幅提提升。220111年以来来，受货货币政策策紧缩影影响，房房地产贷贷款余额额增速逐逐季回落落。房地地产贷款款余额占占金融机机构人民民币各项项贷款余余额的119.66%，同同比下降降0.99个百分分点。分分类型来来看，220111年地产产开发贷贷款余额额76880亿元元，同比比下降77.9%：房产产开发贷贷款余额额2.772万亿亿元，同同比增长长17.1%，比上年年末低

34、55.9个个百分点点。其中中，保障障性住房房开发贷贷款余额额34999亿元元，全年年累计增增加17751亿亿元，占占同期房房产开发发贷款增增量的550.11%，比比年初水水平提高高31.7个百百分点。(2)各各商行房房地产类类贷款全全面收紧紧，房地地产贷款款增速大大幅放缓缓。20011年年以来，受房地地产调控控加剧影影响，主主要金融融机构房房地产贷贷款压缩缩明显，贷款增增速大幅幅放缓。20111年，五大国国有银行行中，中中、建、工、交交新增房房地产业业贷款共共9222.311亿元，上年同同期为新新增20060.99亿亿元。从从房地产产贷款余余额来看看，20011年年工行房房地产业业贷款余余额5

35、1121.78亿亿元，上上年末基基本持平平；农行行房地产产业贷款款余额449722.411亿元，较上年年末下降降8.553%；建行房房地产业业贷款余余额43327.75亿亿元，同同比增长长7.441%；中行房房地产业业贷款余余额37764.95亿亿元，同同比增长长14.07%；交行行房地产产业贷款款余额115866.522亿元，同比增增长111.055%。（三）房房地产市市场供求求分析1.土地地市场供供求分析析从供给规规模与结结构来看看。20011年年，全国国住房用用地计划划供应221.880万公公顷。截截止20011年年底，全全国住房房用地实实际供应应13.59万万公顷，同比增增长7.6%，

36、实际用用地仅为为计划用用地的662.334%。是由于于供地计计划编制制过大、土地市市场出现现了流标标流拍的的现象以以及国有有土地使使用权收收回后对对集体土土地的征征收有影影响等原原因引起起。从供供给结构构来看，20111年商商品住房房用地实实际供应应10.5万公公顷，各各地住房房用地计计划落实实率均超超过900%。从需求规规模及结结构来看看。在220111年，全全国房地地产土地地购置面面积4009722.955万平方方米，同同比仅增增长2.6%，增速较较上年明明显回落落，土地地需求规规模基本本维持在在20110年水水平。从从市场表表现来看看，土地地市场活活跃程度度较20010显显著降低低，尤其

37、其是20011年年下半年年随着调调控效果果的逐步步显现，房地产产开发企企业在土土地购置置方面日日趋谨慎慎，拿地地节奏放放缓，土土地底价价成交和和流拍现现象成为为常态，土地市市场需求求量出现现大幅降降低。从20111年各各月土地地购置面面积变化化来看，上下半半年形成成强烈反反差。随随着房地地产调控控效果逐逐步现象象，6余余额开始始单月房房地产土土地购置置面积就就呈现同同比下滑滑态势。3季度度、4季季度房地地产企业业土地购购置面积积分别为为92774.222万平平方米和和97888.993万平平方米，同比分分别下降降12.36%和177.644%。其其中，110月、12月月单月土土地购置置面积同同

38、比分别别下降330.661%和和21.88%。从区区域结构构来看，20111年，东部地地区仍是是房地产产土地购购置面积积的重点点区域，全年土土地购置置面积1197228.554万平平方米，同比增增长5.2%，占全国国土地购购置面积积的488.2%；其次次为中部部地区，全年土土地购置置面积1112557.112万平平方米，同比下下降2.3%，占全国国土地购购置面积积的277.5%，中部部地区受受市场调调控的影影响下半半年土地地购置面面积增速速下降较较快，市市场需求求出现一一定程度度衰退；西部地地区全年年土地购购置面积积99887.229万平平方米，同比增增长3.2%，占全国国土地购购置面积积的2

39、44.4%。2房地地产市场场供求分分析20111年以来来，我国国房地产产调控力力度不断断加大，限购限限贷政策策持续从从紧。受受此影响响，房地地产企业业拿地日日趋谨慎慎，新开开工项目目进程明明显放缓缓，商品品房新开开工面积积增速大大幅下滑滑。尽管管如此，受益于于前几年年商品房房新开工工面积的的大幅增增长，并并于20011年年逐步完完工，220111年下半半年以来来房地产产竣工面面积大幅幅增长，房地产产市场新新房供给给量明显显增加。20111年，商商品房新新开工面面积199.011亿平方方米，同同比增长长16.2%，增速较较上年同同期下降降24.5个百百分点；分析220111年，从从月度变变化来看

40、看，商品品房新开开工面积积增速于于8月达达到阶段段性高点点后连续续下滑，房地产产调控的的效果开开始集中中显现。20111年44月度，商品房房新开工工面积累累计4223088.011万平方方米，较较3季度度下降112.44同期下下降3.57%。房地产开开发一般般需要22-3年年的建设设期。220099、20010年年我国房房地产新新开工项项目较多多，20011年年仍处于于施工建建设阶段段，再加加上20011年年10000万套套保障性性住房的的拉动作作用，220111年以来来商品房房施工面面积依然然保持平平稳快速速增长的的石头。20111年，商品房房施工面面积500.800亿平方方米，同同比增长长

41、25.3%，增速较较上年同同期下降降1.33个百分分点：住住宅施工工面积338.884亿平平方米，同比增增长233.4%，增速速较上年年同期下下降1.9个百百分点。20111年，全全国商品品房竣工工面积呈呈现快速速增长的的势头，全年商商品房竣竣工面积积8.992亿平平方米，同比增增长133.3%，增速速较上年年同期提提高8.8个百百分点：住宅竣竣工面积积7.117亿平平方米，同比增增长133.0%，增速速较上年年同期提提高100.3个个百分点点。从主主要原因因来看：一方面面，20009、20110年集集中开工工建设的的房地产产项目于于20111年开开始陆续续、集中中完工：另一方方面房地地产调控

42、控下，不不少开发发商采取取了高周周转经营营策略，一定程程度上带带动了房房屋竣工工量的快快速上升升。从区区域结构构上看，东部地地区城市市化水平平和城镇镇人口数数量远高高于中西西部地区区，始终终是我国国房地产产市场供供给的重重点区域域。20011年年，东部部地区房房屋竣工工总面积积455578.01万万平方米米，同比比增长111.33%，占占全国房房屋竣工工总面积积的511.077%；中中部地区区房屋竣竣工总面面积2338988.911万平方方米，同同比增长长13.6%，占全国国房屋竣竣工总面面积的226.778%；西部地地区房屋屋竣工总总面积1197667.333万平平方米，同比增增长177.9

43、%，占全全国房屋屋竣工总总面积的的22.15%。其中中，东部部地区受受房地产产市场调调控影响响较大，市场供供给增长长速度明明显低于于中部和和西部地地区。从从物业结结构来看看，住宅宅仍是全全国商品品房供应应的主要要物业类类型。220111年，全全国住宅宅类物业业竣工总总面积7716992.333万平平方米，同比增增长133.0%，占全全国商品品房竣工工面积的的80.33%，较上上年同期期下降00.266个百分分点，维维持在较较高水平平。20111年以来来，“新国八八条”出台，限购限限贷政策策持续从从紧，房房地产市市场需求求受到较较大程度度的抑制制，尤其其是投资资性和投投机性需需求。220111年

44、，全全国商品品房销售售面积110.999亿平平方米，同比增增长4.9%，增速较较上年同同期下降降5.77个百分分点，明明显低于于近十年年商品房房销售量量平均增增幅，且且仍呈现现出持续续回落的的态势：住宅销销售面积积9.77亿平方方米，同同比增长长3.99%，增增速较上上年同期期下降44.1个个百分点点。尽管管房地产产企业纷纷纷此采采取降价价促销、加快推推盘、主主动营销销等方式式回笼资资金，但但房地产产销售市市场的表表现依然然惨淡，尤其是是一线城城市。220111年，全全国655个重点点城市220111年商品品住宅成成交套数数同比下下降144.399%，成成交面积积同比下下降199.266%；5

45、58个城城市成交交量出现现不同程程度的下下降，占占比899.288%。其其中，全全年北京京、上海海、广州州、深圳圳商品住住宅成交交套分别别同比下下降177.988%、223.443%、13.05%和122.822%。从从区域结结构来看看，中部部、西部部房地产产市场进进一步扩扩大，东东部地区区比重出出现下降降。其中中，东部部地区受受房地产产市场调调控政策策影响较较大，销销售增长长缓慢，全年商商品房销销售面积积510052.25万万平方米米，同比比仅上涨涨0.11%，占占全国商商品房销销售面积积的466.433%，所所占比重重较20010年年下降22.277个百分分点。中中部地区区和西部部地区虽虽

46、然增长长速度叫叫20110年有有所回落落，但两两区域销销售面积积同比仍仍分别上上涨111.300%和88.000%，占占全国商商品房销销售面积积26.66%和266.911%,所所占比例例均有所所提升。从物业业结构来来看，220111年以来来，受商商品住宅宅市场调调控影响响，住宅宅销售面面积所占占比重有有所下降降，商业业营业用用房销售售面积所所占比重重明显提提升。其其中，住住宅类物物业仍是是市场成成交的主主要类型型，全年年销售面面积9770300.266万平方方米，同同比上涨涨3.99%，占占全国商商品房销销售面积积的888.244%；但但由于受受到国家家调控政政策影响响，住宅宅销售面面积所占占比重较较上年同同期下降降0.