2022年山东省房地产估价师高分预测试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：A.1年B.3年C.15年D.合理使用寿命期【答案】 D2. 【问题】 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

2、C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】 D3. 【问题】 当进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.公正B.客观C.科学D.全面【答案】 C4. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地

3、产估价机构进行估价。A.求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B.先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C.不考虑补交的出让金D.要求甲公司补交土地出让金【答案】 A5. 【问题】 市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 A6. 【问题】 房地产开发投资属于典型的（）房地产投资。A.收益型B.收益加增值型C.机会型D.博弈型【答案】 C7. 【问题】 某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予

4、扣除的项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（ ）。A.50%B.20%C.30%D.40%【答案】 A8. 【问题】 房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求【答案】 A9. 【问题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】 A10. 【问题】 2005年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评

5、估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2005年8月双方办理了房屋产权调换手续。A.64000元B.49600元C.12800元D.14400元【答案】 B11. 【问题】 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A12. 【问题】 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B13. 【问题】 在房地产市场分析报告中，不包括的内容是（）。A.开

6、发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT 分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【答案】 C14. 【问题】 决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）。A.基础B.桥梁C.目的D.手段【答案】 A15. 【问题】 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】 B16. 【问题】 地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（ ）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水【答案】 C17. 【问题】 一宗房地产，其权利的设立

7、和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】 A18. 【问题】 市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】 C19. 【问题】 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A20. 【问题】 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位【答案】 A二 , 多选

8、题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在房屋征收范围内，不得进行房屋（）活动。A.改建B.买卖C.赠与D.租赁E.扩建【答案】 A2. 【问题】 下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0【答案】 BD3. 【问题】 (2017真题) 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E

9、.工程总量【答案】 ACD4. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续【答案】 ABD5. 【问题】 物业管理

10、服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费【答案】 AB6. 【问题】 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（ ）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD7. 【问题】 (2015真题) 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】 BD8. 【问题】 根据土地管理法

11、和物权法的规定，应由用地单位支付的征收耕地补偿费用包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.征地管理费D.青苗补偿费E.社会保障费【答案】 ABD9. 【问题】 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】 ABC10. 【问题】 下列房地产中，属于可以转让的有（）。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房【答案】 CD11. 【问题】 在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.

12、独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】 ACD12. 【问题】 下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A.整体资产中的房地产B.已灭失的房地产C.未来状况下的房地产D.“干净”的房地产E.共有的房地产【答案】 ABC13. 【问题】 制订租售方案的工作内容主要包括( )。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E 市场租售对比分析【答案】 AC14. 【问题】 查帐的原则包括( )等。 A.联合性原则B.客观性原则C.合法性原则D.公正性原则E.民主性原则【答案】 BCD15. 【问题】 下列指标中，属于房地产投资项

13、目静态盈利能力指标的有（）。A.净现值B.投资利润率C.现金回报率D.静态投资回收期E.内部收益率【答案】 BCD16. 【问题】 金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（）。A.内部收益率B.销售利润率C.权益资金占总投资比率D.贷款偿还期E.敏感性评价【答案】 ABD17. 【问题】 房地产中介服务收费分为（）三类。A.房地产咨询收费B.房地产估价收费C.房地产经纪收费D.房屋买卖收费E.房屋交易收费【答案】 ABC18. 【问题】 (2016年真题) 关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金

14、回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】 BC19. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 ACD20. 【问题】 商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验

15、收的商用房地产发放【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条

16、件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺

17、估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水

18、文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在

19、估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；2. 甲公司2016年通过有偿出让的方式

20、获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。第二期产品以140m2三室两厅为主，2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于

21、其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些【答案】1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然

22、后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从价值时点看，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期

23、工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。3. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。

24、三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例B位置指数不正确。(9)比较

25、案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。4. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：房地产开发有限公司联系人：联系电话：二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大

26、厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2007XXX号有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日【答案】1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用

27、计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。5. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作业日期错

28、误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.估价技术

29、报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。