新楼盘物业管理工作计划思路15631.docx
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1、新楼盘物物业管理理工作计计划思路路依据集团团的管理理要求和和物业管管理运作作需要,物物业部将将工作分分为介入入期管理理、入住住期管理理(将验验收好的的房屋交交给业主主;二次次装修管管理、迎迎接业主主迁入新新居等)和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则,拟定如下管理工作计划:介介入期根据集团团公司提提供的项项目施工工进度表表、销售售进度表表、入住住计划安安排,制制定相应应的前期期介入工工作计划划,力求求务实、高高效,并并有利于于集团的的销售服服务。1、从物物业管理理的角度度出发,提提前掌握握物业的的情况,做做好以下下各项前前期准备备工作:(1)根根据集团团公司相相关销售售承诺内内容,制制
2、定业业主临时时公约、前前期物业业服务协协议、业业主手册册,并并与集团团签定前前期物业业服务协协议;对集团团公司售售楼承诺诺文书从从物管视视角给予予评审,避避免入伙伙后口实实不符导导致纠纷纷;(2)对对园林布布置及景景观设计计方案、园园林绿化化,从物物业管理理角度提提供专业业建议;(3)参参与项目目组的工工程例会会,适时时提出物物业管理理的专项项建议;对智能能化系统统提出专专项建议议;对小小区的给给排水、电电力供应应、消防防、安全全防范、水水景、标标识系统统、管送送煤气系系统、公公共配套套设施、管管理用房房的规划划与施工工,从物物管专业业角度提提出合理理化建议议;(4)收收集工程程图纸,建建立设
3、备备档案,参参与设备备的安装装调试;(5)对对设备设设施及各各类管线线的隐蔽蔽工程进进行跟踪踪并建档档管理;(6)配配合销售售部物业业管理咨咨询,同同时与集集团销售售部、客客服部人人员进行行物业管管理相关关法律、法法规、服服务内容容、契约约的互动动沟通;(7)业业主入伙伙前,先先行参与与房屋的的验收过过程,发发现问题题及时汇汇总提交交书面整整改报告告;(8)收收集装修修、装饰饰材料供供应商,以以及相关关设备厂厂家的信信息(厂厂家联系系人、联联系方式式等),以以满足日日后维修修中的材材料供应应;(9)与与集团公公司相关关部门协协商建立立维保机机制,力力求在维维修管理理流程等等方面建建立有效效的措
4、施施以确保保维修的的高效率率,使业业主在售售后质量量维保方方面的诉诉求能够够得到及及时的解解决;(10)建建立与社社会专业业机构的的联系,开开展如通通邮、通通水、电电、气、电电话申请请等准备备工作;(11)与与集团公公司协商商确定管管理处办办公场所所以及安安防人员员的宿舍舍、食堂堂等生活活场所的的配置,确确定装修修方案;人员配配置、培培训计划划的制定定与实施施;(12)拟拟定物业业管理服服务工作作各项流流程及与与业主相相关的各各类资料料,并印印刷装订订成册(业业主入伙伙时发放放给业主主)。(13)针针对未来来需要完完善的物物业管理理问题建建立专项项档案。2、开展展业主服服务需求求调查积极参与与
5、集团公公司开展展的业主主联谊活活动,集集中收集集了解业业主反馈馈的信息息,在销销售部帮帮助下,在在入住前前开展业业主需求求调查,以以求了解解业主的的年龄结结构、文文化层次次、兴趣趣爱好及及各类服服务需求求,通过过分析,确确定管理理服务标标准及各各项服务务收费标标准,使使今后的的物业管管理服务务工作更更加贴近近业主。3、按规规范实施施接管验验收充分利用用前期介介入取得得的各类类资料和和数据,以以及对大大儒世家家物业的的了解,本本着“对对业主负负责,对对集团负负责”的的宗旨,对对大儒世世家进行行严格、细细致、全全面的接接管验收收。4、介入入期管理理工作计计划表序号项 目内 容时 间间一前期介入入参
6、与规规划设计计和建设设1、项目目实地考考察、研研究规划划设计意意图,掌掌握工程程施工现现状;2、从物物业管理理的角度度提出合合理化建建议。20066年5月月至20066年100月二拟订物业业管理服服务方案案1、总结结同行业业物业管管理服务务的成功功经验;2、对大大儒世家家项目深深入调查查研究;3、针对对大儒世世家新区区特点拟拟订管理理方案。20066年5月月至20066年6月月三组建物业业管理服服务队伍伍1、物业业处组织织架构的的建立、相相关人员员的招聘聘;2、人员员培训;3、人员员上岗。20066年5月月至20006年年11月月四完善管理理及办公公条件1、安排排管理用用房;2、安排排员工宿宿
7、舍;3、管理理物质装装备。20066年100月至220066年111月五制定管理理规章制制度1、制定定或完善善切合实实际的各各项制度度;20066年6月月至20006年年7月六对业户的的宣传及及对员工工的培训训对二次装装修须知知进行口口头宣导导、书面面宣导,现现场指导导、培训训。20066年100月至220077年3月月七物业的验验收与接接管1、根据据标准,逐逐项检查查发现问问题督促促整改;2、与开开发商办办理书面面移交手手续,做做好工程程遗留问问题备案案。20066年9月月至20006年年11月月初八内业档案案建立与管管理1、收集集档案资资料;2、科学学分类;3、建档档;4、运用用。2006
8、6年5月月起入入住期1、高效效便利办办好入住住入伙期是是物业管管理工作作关键的的一个环环节,同同时也是是物业管管理人展展示自身身形象,打打开工作作局面,为为今后物物业管理理服务工工作奠定定良好基基础的一一个契机机,为此此做好如如下几项项工作:(1)与与销售部部配合,告告知业主主详细的的入伙流流程、各各项手续续办理办办法以及及应收的的有关费费用,以以便业主主事前做做好准备备;(2)销销售部应应合理安安排业主主的入伙伙时期,加加强节假假日的入入伙办理理;入住住服务;(3)一一条龙办办理入住住手续,随随到随办办,与销销售部密密切合作作,对业业主提供供一对一一的入住住服务;(4)事事前联系系供气、供供
9、电、供供水、电电信、银银行等社社会相关关专业机机构,同同步办公公,方便便业主入入伙;2、提供供入住期期的便民民服务措措施(1)延延长工作作时间,随随到随办办,同时时提供物物业管理理及其收收费项目目的咨询询答疑、装装修咨询询等;(2)通通过公开开招投标标方式引引入45家具具有一定定品牌、资资质、售售后服务务良好的的正规装装修商、电电器商、各各类装修修材料商商,进驻驻社区并并向业主主推荐方方便业主主的同时时进行经经营创收收;(3)组组织有偿偿便民服服务队,解解决入住住期间搬搬运量大大,搬家家难的问问题;解解决家庭庭装修后后清洁卫卫生问题题,同时时也方便便装修期期间民工工流的控控制。3、记录录并处理
10、理业主在在接楼验验房中提提出的合合理的意意见与建建议4、装修修管理(1)装装修宣传传培训。根根据建建筑发,建建设部第第1100号令住住宅室内内装饰装装修管理理办法及及福州市市有关装装修管理理的规定定,制定定房屋屋装饰、装装修管理理办法、装装修期间间电梯使使用管理理规定、二二次装修修申请表表等,对对相关管管理员以以及业主主、装修修施工单单位的施施工人员员进行装装修的法法律、法法规及专专业知识识培训。(2)强强化装修修审批二二次控制制的要点点,制定定装修审审批程序序。(3)落落实二次次装修跟跟踪监管管责任制制。(4)制制定违章章装修处处理流程程。(5)依依据装修修方案结结合日常常的装修修巡查记记录
11、和装装修变更更记录进进行装修修验收。5、治安安管理 (1) 建立高高素质的的安管队队伍,按按高标准准、严要要求的指指导思想想,严抓抓招聘、培培训、上上岗、考考核等关关键环节节,实施施“准军事事化管理理”。(2) 确立治治安重点点,加大大对入住住期人流流、物流流、车流流的有效效监控。车位、车车主、车车型、车车色)(3) 实施科科学有效效的防范范体系,全全面防范范实施巡巡逻岗、固固定岗(守守卫岗)、机机动岗三三岗联合合防范,各各岗有效效的配合合与互动动;(4)完完善并发发挥智能能化系统统的安防防优势。6、入住住期管理理工作计计划表序号项 目目内 容时 间间一入住手续续办理1、准备备好业主主入住资资
12、料;2、合理理设置办办理入住住手续的的流程与与岗位;3、为业业户办理理入住手手续,提提供便利利服务。20066年111月起二住户装修修管理1、对业业户和装装修队伍伍的宣导导、培训训(发通知知、公示示、面谈谈、现场场交流);1、装修修申报审审批;2、装修修施工过过程监管管;3、装修修验收。20066年111月起三业户档案案建立与管管理1、收集集档案资资料;2、科学学分类;1、建档档;2、运用用。20066年5月月起常常规期管管理1、培训训工作通过培训训,提高高员工的的文化素素质、业业务技能能和管理理服务水水平,为为大儒世世家物业项目培培养一支支品质优优良、专专业过硬硬的物业业管理队队伍,使使大儒
13、世世家社区区的物业业管理更更加赋有有成效。(1)安安管培训训计划项次培训主题题/教材材培训人培训对象象 11消防甩带带(二节节)/依依据考核核标准安管队长全体队员员2安管员员考核细细则安管队长全体队员员3“三流”管理依据安安防管理理培训教教案预预案安管队长全体队员员4门岗工工作流程程、巡巡逻工作作流程、安管队长全体队员员5中队训练练(每周周星期三三、五进进行)依据考核核标准安管队长全体队员员6队伍建设设/自编编和依据据中国国保安安管队长全体队员员7水浸事事故、周周界反攀攀爬、煤煤气泄漏漏、困梯梯解救预预案培培训保安经理全体队员员8岗位职职责安管队长全体队员员9新队员上上岗培训训及岗岗位职责责、
14、公公司理念念、服务务意识。依依据相关关材料分分阶段进进行新队员老队员10安防大队队在二次次装修管管理中的的岗位职职责、巡巡楼要点点;如何何在现场场及时传传递业户户的投诉诉、报修修;全体队员员11高层楼宇宇消防预预案现场场培训及及演练全体队员员(2)绿绿化培训训计划项次培训主题题/教材材培训人培训对象象1绿化工岗岗位职责责绿化班长绿化工2绿化基础础应知应应会绿化班长绿化工、楼楼管员3割草机、高高压喷雾雾器等器器具的使使用及保保养/依依据产品品使用说说明书绿化班长绿化工4安全操作作规程绿化班长绿化工客户主管管5苗木习性性管养特特点绿化班长绿化工客服主管管6各类表单单使用的的培训/依据现现场使用用表
15、单绿化班长绿化工楼管、客客户主管管7气候、土土壤水分分与苗木木的关系系绿化班长绿化工客户主管管8苗木等级级标准及及如何检检查苗木木病虫害害依据绿绿化施工工及相关关材料绿化班长绿化工楼管、客客户主管管(3)行行政培训训计划项次培训主题题/教材材培训人培训对象象1物业相关关法律法法规培训训物业部经经理2学习本项项目的新新建商品品住宅质质量保证证书、新新建商品品住宅使使用说明明书物业部经经理全体客服服人员3社区概况况/书面面与现场场相结合合物业部经经理全体客服服人员4新楼管员员上岗培培训物业部经经理全体客服服人员5学习业业主临时时公约、前前期物业业管理协协议、房房屋装饰饰、装修修管理办办法、接接楼特
16、别别提示、业业主基本本情况登登记表等等物业部经经理全体客服服人员6服务礼仪仪/依据据礼仪培培训资料料结合现现场物业部经经理全体客服服人员7各项物业业费用收收取标准准、正确确开票据据时注意意事项/依据公公司计财财部相关关要求物业部经经理客服、收收款员8各类相关关表单使使用物业部经经理全体客服服人员9入住亲情情服务、有有偿服务务项目讲讲解物业部经经理全体客服服人员10现场对客客服口员员工进行行房屋配配套设施施使用功功能及操操作培训训物业部经经理(4)新新区工程程部培训训计划项次培训主题题/教材材培训人培训对象象1新员工入入职培训训物业公公司简介介、(规规章制度度,岗位位职责)/依据管管理规范范文件
17、培培训物业部经经理全体工程程人员2公司管理理文件培培训物业部经经理全体工程程人员3安全知识识、及礼礼节、文文明礼貌貌用语培培训。工程主管全体工程程人员4现场培训训:组织织现场人人员到社社区熟悉悉环境及及根据楼楼书平面面图了解解各幢楼楼结构,方方位特点点,户内内给排水水走向,五五金门配配件产地地品名等等。工程 主管全体工程程人员楼管员5现场操作作表单填填写、各各岗位操操作规程程、规章章制度的的培训工程主管全体工程程人员及及楼管员员6建筑电气气工程施施工质量量验收规规范,智智能化系系统验收收规范,针针对各口口负责人人进行专专项培训训/依据据建设部部标准、及及机电设设备调试试验收标标准培训训。工程主
18、管全体工程程人员7小区变配配电糸统统知识、给给排水系系统知识识培训。工程 主管全体工程程人员8业主交接接楼验房房知识培培训。工程主管全体工程程人员及及楼管员员9业主二次次装修、日日常监督督巡查注注意事项项培训。工程 主管全体工程程人员10电梯安全全技术知知识培训训。小区区智能化化系知识识培训。工程主管全体工程程人员2、常规规期工作作计划表表序号项 目目内 容时 间间一房屋及公公共设施施维修保保养1、制定定房屋养养护和维维修计划划方案;2、制定定维修基基金的收收集及管管理办法法;3、房屋屋的养护护及维修修管理。06年112月起起06年112月起起06年112月起起二机电设备备的维修修养护1、设备
19、备的基础础资料管管理;2、设备备的运行行管理;3、设备备的维修修管理;4、设备备的能源源和安全全管理。06年99月起视移交时时间而定定三安全防范范管理1、治安安管理;2、交通通秩序车车辆管理理;3、消防防管理06年112月起起06年112月起起四智能化设设施管理理1、智能能化设施施的日常常使用操操作;2、智能能化设施施的维护护;3、智能能化系统统的完善善。06年99月起视移交情情况定五小区环境境管理1、园林林绿化管管理;2、清洁洁卫生管管理;3、环保保管理物业管理理怎样协协助住户户验楼我们在办办理住宅宅入伙过过程中,有有一个协协助住户户验楼的的环节,一一般住户户在入伙伙验楼时时仅凭开开发商有有
20、没有通通过政府府的质检检部门验验收、有有没有交交工验收收证或自自己开开开灯、推推推窗、有有没有漏漏、滴水水问题,粗粗略的检检查一下下了之。但但住入以以后往往往会发现现工程质质量问题题,这些些总是在在工程竣竣工验收收过程中中单凭工工程竣工工验收来来发现每每家每户户、面面面俱到的的工程质质量问题题是不现现实的。因因此在住住户入住住前,我我们协助助住户检检查房屋屋,再把把一次质质量关就就显得十十分必要要,现在在针对住住宅建设设工程上上存在的的通病,就就协助住住户验楼楼时应该该注意的的几个问问题和检检查方法法简略介介绍如下下: 一、结结构方面面: 房屋屋结构部部份主要要指房屋屋基础、柱柱、梁、板板(楼
21、板板)、墙墙(主要要反映现现浇墙),现现浇楼梯梯、剪力力简(高高墙楼宇宇)等承承受房屋屋自重和和外力作作用的构构件部分分。结构构为终身身(500700年)保保修;如如在验楼楼时发现现梁下部部、墙445摄氏氏度、板板上下在在同一断断面的裂裂缝等,就就要引起起高度重重视,尤尤其是现现浇墙如如果在同同一部位位从楼高高层到低低层均发发现同样样的455摄氏度度裂缝说说明该建建筑物已已发生了了严重的的不均匀匀沉降,基基础有严严重问题题,应立立即报告告建设单单位。 二二、建筑筑方面: 1、地地面: 一一般住宅宅地面均均为水泥泥砂浆地地面,洗洗手间同同阳台和和厨房为为地砖地地面,验验楼时应应注意: 水泥砂砂浆
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