某地产发展模式引申探讨未来房地产发展模式epme.docx

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1、恒大发展展模式引引申探讨讨未来房房地产发发展模式式(广东-老郑-工程(130013331333) 115:226:110请教个问问题，像像恒大这这种快速速开发模模式，大大家觉得得还能持持续多久久呢？懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:266:555群的规模模快到极极限了广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:288:022额，这个个是不是是跟恒大大有点相相似呢，经经过一段段时间的的快速发发展，然然后，受受市场影影响，到到了一个个极限程程度懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:288:300群本来也也仅仅是是测试的的场所。广东-霜霜-成

2、本本(799422235) 155:299:000能持续发发展的应应该还是是论坛模模式吧广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:299:099额，你能能回答下下俺的疑疑问么，懒懒总，关关于恒大大的开发发模式，广东-霜霜-成本本(799422235) 155:299:299老郑实名群现在就在在谈这方方面相关关你可以去去看看懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:299:433您见过竹竹子吗？懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:311:033竹子初期期长的很很快，但但并不是是长到最最后自己己断了，恒恒大也一一样吧懒人-群群-服务务(1665

3、277850012) 155:322:199企业发展展必须经经历野蛮蛮期广州-醒醒了-成成本(33181139448) 15:32:36野蛮期是是指？懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:322:544野蛮生长长懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:333:266到一定程程度会回回归精细细管理。广州-蔷蔷薇-成成本(336999338814) 155:333:366呃，这个个深奥，广州-蔷蔷薇-成成本(336999338814) 155:333:455好像有很很多竹子子后来是是被人砍砍断拿去去卖了的的，不然然就老死死，不过过好像有有很多百百年老树树，没听

4、听过百年年老竹南京-rrj-管管理(11776602449366) 115:334:332竹子开花花然后就就死了懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:344:355我是指在在他的生生命周期期内广东-霜霜-成本本(799422235) 155:355:566恒大现在在借着势势头发展展起码在行行内已经经是家喻喻户晓西安岳岳成本(279906446633) 115:335:555其实这也也可以叫叫做发展展的瓶颈颈阶段广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:366:000有道理，一一般来讲讲，企业业经过快快速发展展，都会会存在很很多问题题，比如如内部人人才培训训等

5、，不不知道恒恒大是否否也存在在这个问问题，懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:366:199一样.广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:377:066因为，现现在恒大大通过快快速开发发，以加加快资金金回笼，而而现在整整个市场场，因为为受买方方影响，不不知道这这个开发发模式还还能持续续多久，懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:377:088恒大在产产品品类类方面做做的不比比万科差差.广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:377:288呵呵，这这个话，我我就不太太赞同了了，懒总总，广东-老老郑-工工程(113011

6、331133) 155:377:366万科品质质应该比比他们好好的，广东-霜霜-成本本(799422235) 155:377:522恒大速度度快并没没有以牺牺牲质量量为前提提的赞同懒总总的观点点懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:377:522你看的不不仔细.广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:388:199我昨晚看看一个关关于佳兆兆业的东东西，佳佳兆业就就比较崇崇尚恒大大的开发发模式，他他们也引引入这种种模式，懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:388:299品类跟品品质不一一样啊广东-老老郑-工工程(113011331133

7、) 155:399:255而快速开开发，资资金投入入与资金金回笼，这这是两个个关键因因素，以以目前的的市场情情况，对对于这种种快速开开发的模模式可持持续多久久，还是是挺期待待这个答答案，懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:399:322做高品质质会让企企业死掉掉,合适适的品类类+适当当的品质质才是生生存之道道广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:400:488也不见得得会轻易易死掉，现现在开发发奢侈品品的企业业也不少少嘛，懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:411:177不死会多多次易主主京-茹今今-成本本(45553661344

8、) 115:441:223懒人-群群-服务务(1665277850012) 115:339:332做高品质质会让企企业死掉掉,合适适的品类类+适当当的品质质才是生生存之道道京-茹今今-成本本(45553661344) 115:441:337适当的品品质，适适当的规规模广东-老老郑-工工程(113011331133) 155:411:399不过，快快速开发发蚊子房房，感觉觉这种开开发模式式，并不不能持续续太久，京-茹今今-成本本(45553661344) 115:442:000盲目扩张张的结果果就是昙昙花一现现懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:422:355罗尔斯罗罗意思

9、高高端吧.懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:444:166顶级汽车车品牌有有几个不不多次易易主?最最高品质质并不好好运营懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:455:155反而中端端的大众众的品牌牌才恒久久些北京-汗汗马-成成本(334699511154) 155:466:100大众也兼兼并了保保时捷北京-汗汗马-成成本(334699511154) 155:466:200高低搭配配广东-JJACKK-造价价(27766779077) 115:446:335还有劳斯斯莱斯懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:499:299万科跟恒恒

10、大有共共同之处处,并且且这个共共同之处处是他的的关键,大家可可以找出出他们的的共同点点北京-汗汗马-成成本(334699511154) 155:499:544用高端项项目占领领品牌制制高点，带带动低端端房产获获得高利利润北京-汗汗马-成成本(334699511154) 155:500:533上面的话话不是接接着懒总总的话说说的，我我对两家家都不十十分了解解广州-蔷蔷薇-成成本(336999338814) 155:511:455我也不了了解，抛抛个砖：资金快快速回笼笼？懒人-群群-服务务(1665277850012) 155:522:133策略是这这样,利利润点都都是在消消费基数数最大的的群体懒

11、人-群群-服务务(1665277850012) 155:522:411他们的定定位决定定了销售售额能快快速做广东-老老郑-工工程(113011331133) 115:558:118懒总，大大胆预测测一下未未来的开开发模式式吧？让让俺们看看看方向向，广东-霜霜-成本本(799422235) 115:558:333恒大发展展模式大大家继续续讨论吧吧呆会可以以整理一一下懒人-群群-服务务(1665277850012) 115:558:447未来的开开发模式式就是没没有开发发商广东-老老郑-工工程(113011331133) 115:559:115额，走欧欧美路线线？北京-汗汗马-成成本(334699

12、511154) 115:559:229完全定制制？广东-霜霜-成本本(799422235) 115:559:334懒人-群群-服务务(1665277850012) 115:558:447未来的开开发模式式就是没没有开发发商愿闻其详详懒人-群群-服务务(1665277850012) 115:559:336没有开发发商的模模式就是是新家坡坡模式.懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:000:332政府规划划做规划划.设计计等,有有钱就做做投资商商广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:001:008额，那不不是美国国路线吗吗，懒人-群群-服务务(1665277

13、850012) 116:001:226也就是说说房地产产高度金金融化广州-蔷蔷薇-成成本(336999338814) 116:001:448高度金融融化？懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:002:330投资商没没技术人人员广东-霜霜-成本本(799422235) 116:002:553那由谁把把控？懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:003:112第三方四川-肥肥肥-造造价(44431116553) 166:033:244这个未来来是很久久以后的的事吧广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:03:26代建模式式广东-霜霜-成本本

14、(799422235) 116:003:228外聘第三三方管理理？广州-蔷蔷薇-成成本(336999338814) 116:003:447那我们这这些人全全去事务务所等人人来请？广东-霜霜-成本本(799422235) 116:003:552那这个利利润点怎怎么摊分分呢？广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:04:12中国还不不具备社社会条件件广州-蔷蔷薇-成成本(336999338814) 116:004:112这个未来来可能有有生之年年都难看看到吧人-群-服务(1655278850112) 166:066:133能看到,十五年年前,大大家还觉觉得政府府按楼面面地价格格

15、出让土土地不可可能广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:006:330额，懒总总说的，未未来几十十年之内内，应该该会逐步步向这个个方向转转变，广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:06:40这种模式式，在政政府开发发的廉价价房廉租租房还是是运用到到了广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:07:14不过就是是变味了了广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:007:220其实，我我也赞同同这种开开发思路路，因为为，这个个涉及到到一系列列的问题题了，需需要由政政府主导导来实现现的运作作模式，广东-老老牛-成成工(110

16、64496446611) 16:07:40要推行代代建必须须具备几几个条件件广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:007:447呵呵，JJACKK，你说说的这个个廉租房房实质是是两码事事了，广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:007:557中国的廉廉租房建建议，就就是一个个四不象象，广东-霜霜-成本本(799422235) 116:008:003政府主导导监督不到到位可就肥了了某些人人了懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:008:114现在很多多旅游城城市旅游游区内的的设计实实际已经经是政府府主导了了广东-JJACKK-造价价(2

17、7766779077) 16:08:15是啊，任任何在国国外好的的模式，一一到这里里就变味味广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:08:26不知道是是不是中中国人太太多小聪聪明了四川-肥肥肥-造造价(44431116553) 166:099:511监理机制制本来也也该是政政府把控控的，现现在也成成了四不不象了广东-霜霜-成本本(799422235) 116:009:556房地产能能健康的的发展是是最好的的看看现在在房子绑架架了多少少房奴扼杀了多多少创造造力广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:110:006将来这个个会必然然的，我我前段时时间也在在想这

18、个个问题，我我说说我我的看法法，不正正之处，大大家等会会指点下下，不过过，我还还没有很很系统的的思考这这个问题题，南京-rrj-管管理(11776602449366) 16:10:02我们就是是政府代代建懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:110:444美国模式式会在局局部地方方试点北京-汗汗马-成成本(334699511154) 116:111:009能不能说说详细点点？广东-霜霜-成本本(799422235) 116:111:335老郑也说说你你的看法法广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:11:49第一，社社会化分分工要达达到一定定程度，投投资

19、人要要一门心心思玩资资本运作作，参与与具体操操作获得得的收益益比资本本运作少少得多。第二，专专门从事事建设管管理的社社会机构构要成行行业，自自我约束束机制健健全，专专业水平平让投资资人放心心广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:112:338首先，房房子应该该是建来来住，也也就是专专家说的的刚需，相相信大家家都不否否认这个个最基本本的认识识，而现现在的房房地产开开发，已已经脱离离了这个个轨道，是是以投资资的目的的性的开开发，广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:12:59第三，社社会机构构的诚信信度要好好。广东-老老郑-工工程(113011331133

20、) 116:113:006有了房子子，还得得有人来来居住，现现在开发发的另一一个问题题，就是是蚊子房房，或者者说鬼城城，广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:13:51但是第一一点就很很难啊广东-霜霜-成本本(799422235) 116:114:117老牛的第第三点恰恰是最最容易出出现问题题的懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:114:225现在不行行,主要要是.建建设方.第三方方,投资资方的利利润分配配模式不不合理造造成的广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:115:004而目前的的产业转转移，必必然会带带来新的的城市布布局，

21、因因为产业业结构调调整，作作为政府府，在新新的城市市规划上上，必然然要重新新下功夫夫，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:115:003如果给第第三方足足够的利利益,自自然就公公证了广东-霜霜-成本本(799422235) 116:115:337所以刚才才就问到到懒总利润点怎怎么摊分分的问题题广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:115:552而这种新新的城市市规划，也也就给以以政府为为主导的的合理布布局，给给未来的的房地产产开发，带带来了机机遇，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:116:224利润分配配必须靠靠行政力力量,西西

22、方一样样广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:16:32第四，社社会机构构承接管管理任务务出料纰纰漏要有有相应的的保险公公司承担担；第五，社社会机构构管理后后，效益益要能体体现出来来。第六，现现在中国国老板的的“我的家家凭什么么让你来来当”思想要要改变懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:117:221现在中国国最大的的问题是是缺人.北京-汗汗马-成成本(334699511154) 116:117:447缺能人懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:118:227第三方产产业缺足足够的高高水准的的人广东-老老郑-工工程(1130113

23、31133) 116:118:440我觉得不不是缺人人，而是是对新模模式的认认知能力力和接受受程度，广东-霜霜-成本本(799422235) 116:118:448除了水准准不高职业道德德修养也也不到家家懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:118:552这个缺人人是机制制造成的的广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:19:13我觉得最最大问题题是企业业老板接接不接受受这种模模式懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:119:115职业道德德修养最最好办广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:19:20第七，政政府

24、或行行业协会会要真正正实行专专业机构构和从业业人员审审查，不不然就会会出现我我也搞一一个“专业机机构”回到原原点广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:119:333其实，现现在城市市的开发发，乱的的现象大大家都知知道，相相信未来来的高层层，对于于这个城城市开发发，会更更多的参参照西方方的模式式，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:119:449这就涉及及到准入入机制.广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:220:440特别这种种围墙式式的开发发，估计计，大家家都比较较反感了了，一块块连成片片区的土土方，引引入多家家开发商商，搞得得五

25、花八八门，乱乱七八糟糟，大家家有目共共睹，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:221:004如果监理理资格几几乎不批批,一旦旦获得利利润丰厚厚,一旦旦出问题题立即注注销.现现在的监监理问题题不是问问题广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:221:551这种围墙墙式的圈圈地运动动，一是是浪费土土地资源源，二是是影响了了城市功功能，三三是影响响有资源源合理分分配利用用，四是是不利于于整体规规划，广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:222:222这些种种种因素，都都可能会会让高层层改变对对目前开开发状况况的认识识，广东-霜霜-成本本(7

26、99422235) 116:222:442老郑讲的的是现状状懒总讲的的是未来来发展相得益彰彰继续懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:223:111政府做大大规划,做大立立面,投投资商做做室内布布局是趋趋势南京-rrj-管管理(11776602449366) 16:23:26我看难郑州-kkeviin-成成本(115522004467) 116:223:333我们的政政府现在在更本的的就没有有远见广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:224:005呵呵，kkeviin，也也不能这这么说，因因为政府府目前需需要钱，无无论是中中央还是是地方，广东-老老郑-工

27、工程(113011331133) 116:224:114远见嘛，相相对而言言啦，郑州-kkeviin-成成本(115522004467) 116:225:115市中心都都是高楼楼林立都都是这样样规划的的？市政政道路天天天都在在挖下个个小雨 就内涝涝广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:225:444因为产业业结构调调整，带带来的城城市布局局，未来来的开发发，必然然以注重重城市整整体功能能为导向向，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:225:447其实大家家对政府府规划的的偏见,是因为为现在规规划跟开开发企业业没有交交流的通通道广东-霜霜-成本本(799

28、422235) 116:225:552看看政府府工程的确是让让人不放放心北京-汗汗马-成成本(334699511154) 116:226:338规划和开开发企业业交流的的很好呀呀广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:227:005现在很多多旧城区区的开发发，和新新城区的的开发，差差别就很很大了，新新城区的的开发，更更会注重重于整体体考虑，无无论是地地下还是是地上，郑州-kkeviin-成成本(115522004467) 116:227:114有交流 都在在下面做做交流只只要钱给给够土地地随意改改变规划划用途多多的是广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:2

29、28:330目前是这这样子啦啦，不过过，总的的来说，这这个方向向，会逐逐步改变变的，郑州-kkeviin-成成本(115522004467) 116:228:442恩 我我们这有有个郑东东新区貌貌似挺不不错至少少下完雨雨路面干干的快 但还是是没有做做 类似似 共同同沟的 东西广东-霜霜-成本本(799422235) 116:228:447郑州-kkeviin-成成本说的也是是个现实实问题就算换了了种模式式作为投资资方肯定也是是最求利利润最大大化这点问题题还是存存在南京-rrj-管管理(11776602449366) 16:29:17不要对政政府部门门要求高高他们做不不到的南京-rrj-管管理(

30、11776602449366) 16:29:31我跟他们们接触多多懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:229:447如果政府府做设计计.开发发商的利利润不会会高广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:330:004未来的开开发，会会更注重重于大手手笔的运运作，像像广州这这两年一一些新地地块，都都引入这这种思路路了，而而不再是是把一块块地划分分几个饼饼干，而而是允许许多家大大企业联联手开发发，改变变这种围围墙式的的开发，改改变这种种各个开开发公司司各自以以政的开开发思路路，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:330:115利润最大大的

31、是建建设方与与设计方方北京-汗汗马-成成本(334699511154) 116:330:449开发商就就不必存存在了，直直接承包包商，交交钥匙懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:331:115开发商是是投资商商广东-霜霜-成本本(799422235) 116:331:117北京-汗汗马-成成本你这种方方式就回回到计划划生产时时代了广东-霜霜-成本本(799422235) 116:331:337没有投资资商政府不会会拿那么么多资金金去运作作的郑州-kkeviin-成成本(115522004467) 116:332:001没有充分分的竞争争质量怎怎么保证证广东-老老郑-工工程

32、(113011331133) 116:332:224额，我很很赞同懒懒总的看看法，或或者三十十年之内内，未来来更年轻轻的领导导人，估估计对于于这个城城市开发发，会引引入更多多的西方方理念，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:332:229资金还是是投资商商的,有有预约机机制广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:32:47老郑，115年前前我也有有这种想想法广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:333:336JACKK，呵呵呵，有些些东西，是是趋势，当当问题膨膨胀到一一定程度度的时候候，大家家都会试试图去改改变的，北京-汗汗马-成成

33、本(334699511154) 116:333:555政府做设设计，投投资商能能够影响响设计吗吗？懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:334:003我房地产产从业220年,回过头头来看,中国始始终在向向美国模模式靠拢拢郑州-kkeviin-成成本(115522004467) 116:334:222懒总给我我们大概概梳理个个模式图图吧看看看未来的的趋势 是什么么广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:335:008当政府更更注重于于城市功功能的时时候，必必然会带带来新的的改革，我我相信，未未来每个个城市，都都会形式式多个城城市能力力中心区区，就像像前几年年

34、倡导的的CBDD一样，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:335:115现在有些些项目是是政府跟跟开发商商一起做做.广东-霜霜-成本本(799422235) 116:336:009例如呢，效效果怎么么样？懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:336:112在青岛,国际啤啤酒城是是上实开开发,但但上实并并不能主主导设计计广东-老老郑-工工程(113011331133) 116:336:551我觉得未未来的开开发也可可以理解解为大CCBD模模式，这这种模式式的发展展，必将将会形成成为政府府为主导导，到时时候，可可能会引引入多种种模式开开发运作作，广东-老老

35、郑-工工程(113011331133) 116:337:224大家先聊聊，先撤撤，懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:337:222在重大的的项目上上,一线线城市实实际是政政府主导导了设计计广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:38:36看来大家家都可以以做城市市营运了了上海-ggh-管管理(6648667655) 16:39:02我觉得政政府要做做的是管管理，控控制性规规划就可可以了，至至于详规规以及后后续设计计可由事事务所代代替完成成，但设设计费需需要由政政府出，然然后投资资商按照照政府制制定中标标的设计计图纸进进行测算算以及报报价，再再反过来来

36、由政府府代建以以及出面面聘请专专业管理理公司监监督、施施工招投投标等！投资商商只管按按节点投投钱，完完工后按按中标书书结算利利润。懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:444:222国外就是是这样,重点项项目政府府现在也也这么做做北京-汗汗马-成成本(334699511154) 116:444:338投资商以以项目上上市融资资可以吗吗？懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:444:554不能北京-汗汗马-成成本(334699511154) 116:445:119那全靠自自有资金金？昆明-贝贝子-成成本(334977680084) 116:445:330以

37、前听一一个老师师说过：GCDD是什么么素质，小小学没毕毕业当，GGMD是是什么素素质，哥哥伦比亚亚大学，当当懒人-群群-服务务(1665277850012) 116:445:332能以项目目融资不不是投资资商广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:45:56懒总，现现在在中中国的重重点项目目，政府府也是这这么做的的昆明-贝贝子-成成本(334977680084) 116:445:559好像是三三天学一一门造价价的一个个老师讲讲的广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:46:31如广州的的金沙州州，大学学城，亚亚运城广东-老老牛-成成工(110644964

38、46611) 16:47:10我建议这这样做：第一，政政府进行行土地利利用规划划；第二，政政府进行行区域规规划；第三，政政府进行行控制性性规划第四，按按照城市市功能要要求，进进行基础础设施规规划就是是七通一一平。第五，公公共的供供水、排排水、排排污、热热力、供供电、通通信、燃燃气及其其他管线线，道路路，公共共绿地、公公园等基基础设施施政府主主导建设设。第六，各各道路之之间的地地块有明明确的体体量控制制，色彩彩、风格格等，然然后严格格执行。第七、开开发商在在圈圈内内发挥聪聪明才智智广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:49:25我想要真真这样，有有些部门门的官就就少人争争着

39、去干干料郑州-kkeviin-成成本(115522004467)166:500:000现在的政政府不是这这样做的的吗？只只是做的的不像走样了了当时他他们的初初衷应该该是这样样的广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:52:06融资问题题可以通通过股份份制解决决广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:52:20政府一定定是主导导广东-JJACKK-造价价(27766779077) 16:53:23政府一定定是主导导没有错错，但现现在是领领导意志志主导了了一切广东-老老牛-成成工(11064496446611) 16:54:05不过估计计要等，在在涛哥的的七一讲讲话熏陶陶出人才才之后才才能真正正执行的的了或者者有好的的结果