某地产城项目可行性研究报告银行终稿epkq.docx
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1、恒大地产集团 恒大城项目(226亩)可行性研究报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.恒大城项项目可行性研研究报告告恒大地产产集团有有限公司司二九九年六月58目 录第一章总总论11.1 项目建建设单位位11.2目目背景331.3可可行性报报告编制制依据331.4项项目主要要技术经经济指标标5第二章市市场分析析与项目目定位662.1我我国房地地产行业业发展形形势分析析62.2西西安市房房地产发发展形势势分析882.2区区域房地地产市场场分析1112.4项项目定位位及销售售价格预预测2222.5市
2、市场分析析结论2242.6市市场分析析结论224第三章项项目建设设地址及及环境2253.1项项目地址址253.2地地块概况况263.3 环境分分析266第四章项项目建设设方案2274.1项项目总体体规划2274.2规规划设计计理念2284.3建建筑风格格284.4园园林绿化化29第五章项项目实施施进度330第六章投投资估算算及资金金来源3316.1投投资估算算范围3316.2投投资估算算依据3316.3投投资估算算316.4资资金来源源与运用用36第七章财财务评价价377.1财财务评价价编制说说明3777.2 销售收收入估算算387.3成成本费用用估算3397.4盈盈利能力力分析(财财务评价价
3、报表及及指标)397.5贷贷款偿还还能力分分析4007.6财财务评价价结论440第八章不不确定性性分析4428.1 盈亏平平衡分析析428.2敏敏感性分分析422第九章结结论及建建议4449.1结结论4449.2 建议444第一章 总论论11 项目建建设单位位11.1 项目建建设单位位:陕西西金泓投投资有限限公司11.2 项目建建设单位位简介陕西金泓泓投资有有限公司司成立于于20006年11月,注册册资金550000万元,经营范范围为:投资兴兴办实业业;房地地产开发发的投资资、开发发。现主要股股东情况况如下:股东名称称住所出资额股权比例例恒大地产产集团西西安有限限公司西安市高高新区科科技路44
4、8号创创业广场场B座7706人民币330000万元60%广东省揭揭东县新新亨洁新新纸业制制品厂揭东县新新亨镇开开发区东东3-22下格人民币110000万元20%广东省揭揭东县辉辉跃科技技开发有有限公司司揭东县新新亨镇开开发区东东3-22下格人民币110000万元20%恒大地产产集团西西安有限限公司是是恒大地地产集团团有限公公司的全全资子公公司,成成立于220077年100月,注注册资本本30000万元元,主要要经营范范围:房房地产开开发;室室内装饰饰;安装装制冷空空调设备备;园艺艺工程;投资及及投资管管理。恒大地产产集团简简介恒大地产产集团有有限公司司成立于于19996年66月244日,注注册
5、地址址在广州州市工业业大道南南8211号金碧碧花园118号单单元三楼楼,注册册资本人人民币六六亿元。经经过近九九年的发发展,逐逐步形成成集约化化、规范范化、现现代化的的大型房房地产开开发企业业,已成成为中国国5000强企业业,中国国十强房房地产企企业。公公司拥有有中国一一级资质质的房地地产开发发企业、中中国甲级级资质的的建筑设设计规划划研究院院、中国国甲级资资质的工工程监理理公司、中中国一级级资质的的建筑施施工公司司、中国国一级资资质的物物业管理理公司。现现已发展展为中国国最具影影响力的的房地产产企业之之一。恒大地产产集团坚坚持以诚诚信为基基础,以以创新为为动力,着着力实施施精品战战略,塑塑造
6、国际际品牌。目目前在北北京、广广州、天天津、上上海、沈沈阳、武武汉、昆昆明、成成都、重重庆、南南京等主主要城市市拥有金金碧花园园、金碧碧华府、恒恒大华府府、恒大大金碧天天下等“恒恒大金金碧”系系列项目目50多多个,开开发建筑筑面积达达10000多万万平方米米,土地地储备建建筑面积积超过440000多万平平方米,先先后获得得“中国国名盘”、“中中国房地地产成功功开发典典范”等等30多多项国家家级殊荣荣。目前恒大大地产集集团在西西安的项项目有“恒大绿绿洲”“恒大大名都”“恒大大城”三个。恒大地产产集团立立足创新新发展,以以全球化化视野,国国际化资资本运作作,逐步步形成了了具有恒恒大特色色的世界界一
7、流经经营管理理模式,“恒恒大模式式”享誉誉全国。恒恒大还拥拥有一支支年轻化化、高学学历、高高素质的的员工队队伍,全全部为大大学本科科以上学学历,中中、高级级职称人人员占990%以以上。恒大地产产集团董董事局主主席许家家印兼任任中国企企业联合合会副会会长、中中国房地地产业协协会副会会长、广广州市房房地产业业协会会会长、广广东省慈慈善总会会名誉会会长。先先后荣获获“全国国劳动模模范”、“优优秀中国国特色社社会主义义事业建建设者”、“中中国房地地产十大大风云人人物”、“推推动中国国城市化化进程十十大杰出出贡献人人物”、“中中国十大大慈善家家”等诸诸多殊荣荣。在全球经经济一体体化的背背景下,恒恒大地产
8、产集团全全面实施施国际化化产业战战略,成成功引入入美林、德德意志银银行、淡淡马锡等等多家全全球顶级级战略投投资者,全全方位构构筑国际际产业集集群,打打造全球球化地产产航母。公司荣誉誉:l 中国企业业5000强(连连续4年)l 中国民营营企业220强(连连续4年)l 中国房地地产十强强企业(连连续6年)l 中国房地地产领先先企业(连连续3年年)l 中国房地地产项目目品牌第第1名l 中国最佳佳企业公公民l 中国蓝筹筹地产l 中国十佳佳品牌开开发商l 广东省房房地产最最具竞争争力企业业20强强第1名l 广东省百百强民营营企业第第9名l 中国广州州质量诚诚信品牌牌领先企企业第11名l 广东房地地产资信
9、信20强强(连续续2年)l 广东省房房地产诚诚信企业业l 广东省企企业文化化建设十十佳先进进单位l 广州房地地产综合合实力330强前前列(连连续5年)l 广州市“重合同同、守信信用”单位(连连续5年)l 广州房地地产最具具竞争力力企业110强第第1名l 广州市纳纳税信誉誉A级企企业房地地产类第第1名12项项目背景景1.2.1项目目名称:恒大城城(2226亩)1.2.2 建建设地点点: 西西安市雁雁塔区昆昆明池路路7号;1.2.3 用地面面积:2226亩(15509339平方方米);1.2.4 建设规规模:66210039平平方米;1.2.5项目目进展情情况目前已经经取得国国有土地地使用权权证、
10、建设设用地规规划许可可证和有有关报建建手续,已已经进入入前期基基础工程程施工阶阶段。13.可行性性报告编编制依据据l 房地产产开发项项目经济济评价办办法;l 可行性性研究指指南;l 方法与与参数;l 项目有关关资料;l 企业有关关资料14项项目主要要技术经经济指标标表1-11 项目目主要技技术经济济指标表表序号指 标 项 目目单位指标1建设用地地m21509939 2总建筑面面积m262100393可销售面面积m24706696 4住宅区容容积率3.388 5绿化率%38.000%6总投资万元1873333 6.1其中:资资本金万元5000006.2银行贷款款万元500000 6.3预售收入入
11、万元8733337销售收入入万元2663390 8利润总额额万元644005 9净利润万元483004 10投资利润润率34.338%11投资净利利润率25.779%12销售净利利润率:18.113%13财务内部部收益率率27.003%14贷款偿还还期年2.622 第二章 市场分分析与项项目定位位2.1我我国房地地产行业业发展形形势分析析 改革开开放以来来,中国国经济得得到快速速发展,特特别是220022年以来来,我国国国民生生产总值值持续保保持两位位数的增增长速度度,经济济的持续续增长,使使我国的的综合实实力得到到大幅度度提高,人人民生活活得到改改善,住住房需求求不断增增加。20088年,全
12、年国国内生产产总值33006670亿亿元,比比上年增增长9.0%。其其中,第第一产业业增加值值340000亿亿元,增增长5.5%;第二产产业增加加值14461883亿元元,增长长9.33%;第第三产业业增加值值12004877亿元,增增长9.5%。第第一产业业增加值值占国内内生产总总值的比比重为111.33%,第第二产业业增加值值比重为为48.6%,第第三产业业增加值值比重为为40.1%。随着经济济的发展展,我国国城镇居居民人均均可支配配收入也也得到大大幅度提提高,220088年,镇镇居民人人均可支支配收入入达到1157881元,比比上年增增长8.4%。图1-11 220044-20008年国
13、内内生产总总值及其其增长速速度图1-22 22004420008年城镇镇居民人人均可支支配收入入及其增增长速度度 088年,全全年房地地产开发发投资3305880亿元元,比上上年增长长20.9%。其其中,东东部地区区183325亿亿元,增增长177.1%;中部部地区662877亿元,增增长311.7%;西部部地区559677亿元,增增长222.7%。按工工程用途途分,商商品住宅宅投资2220881亿元元,增长长22.6%;办公楼楼投资111122亿元,增增长7.4%;商业营营业用房房投资332000亿元,增增长144.9%。表1 20008年年房地产产开发和和销售主主要指标标完成情情况指标单位
14、绝对数比上年增增长%投资完成成额亿元30588020.99其中:住住宅亿元22088122.66其中:990平方方米以下下住宅亿元6416650.77其中:经经济适用用房亿元98319.77房屋施工工面积万平方米米274114916.00其中:住住宅万平方米米216667116.00房屋新开开工面积积万平方米米9757742.3其中:住住宅万平方米米7988891.4房屋竣工工面积万平方米米585002-3.55其中:住住宅万平方米米477550-4.22商品房销销售面积积万平方米米620889-19.7其中:住住宅万平方米米558886-20.3本年资金金来源亿元3814461.8其中:国国
15、内贷款款亿元725773.4其中:个个人按揭揭贷款亿元35733-29.7本年购置置土地面面积万平方米米367885-8.66完成开发发土地面面积万平方米米260333-5.66土地购置置费亿元5795510.99经济和人人口的增增长、住住房制度度的改革革、居民民收入的的提高、城城镇化的的深入带带动了我我国房地地产行业业的发展展,房地地产业的的发展反反过来又又促进了了经济的的发展,房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一,在未来一段时期内,房地产业稳步发展的趋势不会改变。2.2西西安市房房地产发发展形势势分析西安是陕陕西省省省会,现现辖9区区6县,总总面积999833平方公公里。22002220
16、008西安市市生产总总值年均均增长114%,保保持了自自19992年以以来连续续17年的两两位数增增长,220088年,西西安市生生产总值值预计将将达到221900亿元,不不仅较上上年增长长了近2296亿亿元,更更是20002年的2.6倍。55年居民民消费价价格总指指数分别别为988.6,880.55,822.3,880.33,811.7,呈呈现出“高高增长、低低通胀”的的良好发发展态势势。财政政收入稳稳步增长长,20008年全市市财政一一般预算算收入114561亿亿元,增增长2889;全社社会固定定资产投投资1990616亿亿元,增增长3228。图1-33 西安市市生产总总值增长长表随着西部
17、部大开发发战略的的实施,西西安社会会经济发发展迅速速,已成成为我国国重要的的科研、高高等教育育、国防防科技工工业和高高新产业业基地,综综合科技技实力仅仅次于北北京、上上海、居居中国城城市第三三位,是是我国中中西部地地区最大大的交通通、通讯讯、信息息、金融融中心之之一。西西安又是是我国内内陆对外外开放城城市,享享受多项项优惠政政策,已已与1220多个个国家和和地区有有直接的的贸易往往来,成成为新欧欧亚大陆陆桥上最最大的枢枢纽,是是我国西西部地区区最具发发展潜力力的城市市之一。20099年1季度,西西安市批批准商品品房预售售面积1170.9万平平方米,同同比增长长68.76%;销售售1911.27
18、7万平方方米,同同比增长长27.83%。楼市市销售交交易量已已经基本本恢复到到08年5月前前的水平平。商品品房住宅宅均价为为45994元,同同比增长长6.774%。住宅价格仍是带动西安房价上涨的主要力量。08年下半年以来,国家出台的宽松的货币政策、交易税费的减免等利好因素,有利于刺激购房者信心的恢复。07年66月份,在省政政府的高高度重视视下,由由省建设设厅组织织编制的的陕西西省城镇镇体系规规划,历历经数年年,四易易其稿,终终获国务务院同意意批准实实施。该该规划首首次将一一直在理理论界探探讨的“西安都都市圈”予以明明确。陕西省省城镇体体系规划划首次次明确了了“西安都都市圈”的提法法并确定定了其
19、范范围。“西安都都市圈”即人口口和产业业密集、大大型基础础设施建建设和城城镇建设设一体化化发展的的地域,包包括西安安市行政政辖属的的9区4县,咸咸阳市行行政辖属属的2区1市4县(秦秦都区、渭渭城区、兴兴平市、三三原县、礼礼泉县、乾乾县、泾泾阳县)。“西安都都市圈”的主城城为西安安中心城城市,辅辅城为咸咸阳中心心城市,诸诸多城镇镇沿国道道线呈放放射状分分布。在在具体职职能上,西西安市城城六区是是高新技技术、新新型制造造业、现现代化服服务业的的最大综综合中心心,阎良良以航空空航天为为主,临临潼以旅旅游、交交通、居居住为主主,长安安以高新新技术、科科技教育育、旅游游为主,户户县以新新型制造造业和旅旅
20、游业为为主,其其他郊县县以旅游游、工业业和现代代化农业业为主;咸阳的的兴平市市发展具具有高新新技术性性质的化化学工业业、国防防工业和和星火产产业,三三原以星星火产业业、食品品、轻工工和商贸贸业为主主,礼泉泉以果业业、星火火产业和和旅游业业为主,乾乾县以旅旅游、商商贸业为为主,泾泾阳以建建材加工工和食品品工业为为主。陕西省省城镇体体系规划划还为为“西安都都市圈”确定了了交通支支持:其其中公路路主骨架架建设以以阿荣旗旗北海、银银川武汉、西西安南京、青青岛银川、二二连浩特特河口、连连云港霍尔果果斯陕西西段高等等级公路路为重点点,形成成西安到到渭南、商商洛、杨杨凌、铜铜川市耀耀州区、柞柞水的11小时公
21、公路交通通圈,西西安到黄黄陵、宝宝鸡、韩韩城、潼潼关的22小时公公路交通通圈,西西安到延延安、汉汉中、安安康、天天水、洛洛阳的33小时公公路交通通圈,西西安到太太原、石石家庄、徐徐州、武武汉、重重庆、成成都、兰兰州、银银川、包包头的一一日交通通圈。规划的的出台,将将使得西西安作为为亚欧大大陆桥经经济带的的心脏,充充分发挥挥其西部部大开发发桥头堡堡的战略略优势,推推动全市市经济步步入高速速发展的的轨道,同同时带动动房地产产行业稳稳定、快快速的发发展。市场供应应20099年第11季度,西西安市商商品房投投资额接接近400亿元,与与去年同同期相比比增长663.663%。20099年第11季度商商品房
22、施施工面积积2300万平方方米,环环比下降降10.39%,本季季商品房房竣工面面积2110万平平方米,同同比增长长25.53%;20009年年1季度度西安市市商品房房新开工工面积为为1900万平方方米,环环比下降降16.96%。市场销售售20099年1季度度,西安安市批准准商品房房预售面面积1770.99万平方方米,同同比增长长68.76%;销售售1911.277万平方方米,同同比增长长27.83%。西安安市批准准普通住住宅类物物业预售售面积1142.48万万,同同比增长长12.07%;销售售面积1172.95万万,同同比增长长32.68%。楼市市销售交交易量已已经基本本恢复到到08年5月前前
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