房地产项目甲方工作手册-18DOC1599.docx

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1、甲方工作作手册1目录一、总则则1.1 目的1.2 管理方方式二、主要要工作程程序2.1 物业发发展程序序2.1.1 物物业发展展2.1.2 外外发设计计、监理理及建造造工作2.1.3 保保存文件件及记录录2.2 施工管管理程序序2.2.1 施施工管理理2.2.2 施施工问题题之跟进进2.2.3 保保存文件件及记录录2.3 物料管管理程序序2.3.1 物物料供货货商评估估和监察察2.3.2 施施工物料料管理2.3.3 保保存文件件及记录录3.4 工程计计量签证证工作程程序3.4.1 施施工过程程计量签签证工作作程序3.4.2 办办理进度度款支付付工作程程序3.4.3 竣竣工决算算工作程程序3.4

2、.4 保保存文件件及记录录3.5 报建工工作程序序（35500 以上上）(市桥街街)三、人员员配置3.1 董事3.2 总工程程师3.3 其他人人员3.3.1 会会计3.3.2 出出纳3.3.3 水水电工程程师3.3.4 土土建工程程师3.3.5 预预算员四、各阶阶段工作作4.1 项目决决策阶段段的主要要工作4.2 项目准准备阶段段的主要要工作4.3 项目实实施阶段段的主要要工作4.4 竣工验验收阶段段的主要要工作五、甲方方工作人人员行为为准则一、总则则1.1 目的（1）实实现投资资目标和和期望（2）使使投资控控制在预预定或可可接受的的范围之之内（3）保保证项目目功能与与质量达达到标准准1.2

3、管理方方式采用间接接方式：通过各各种委托托协议和和合同，把把工程项项目的各各项任务和管管理职责责以及各各项风险险分解到到各参与与策划和和实施的的有关机机构，项业业主进行行总体协协调和控控制，保保证项目目如期按按质建成成，并尽尽可能节省省投资。二、主要要作程序序2.1 物业发发展程序序2.1.1 物物业发展展（1）物物业发展展计划当物业业发展意意念，需需包括以以下内容容：物业发展展性质及及选址；成本限额额；开工日期期；完成日期期；其它(例例如：设设施、设设计风格格)。董事订订定物业业发展名名称及/或编号号，作为为整个物物业发展展过程之识别别。董事与与总工程程师及/或其它它由董事事指定之之主管，参

4、参考公司司过去相关关物业发发展经验验，商讨讨有关物物业发展展意念，并并由总工工程师编订【物物业发展展计划】，说说明该物物业发展展概念及及计划、主主要工作项目、预预算执行行及完成成日期。工工作项目目最少包包括：地质磡探探；物业概念念设计(单位种种类、数数量、配配套设施施及其它它)；物业建筑筑设计(具体规规格、选选料等)；物业建筑筑施工图图。【物业业发展计计划】由由董事审审批。董事选选定执行行各项工工作之负负责人，并并记录于于【物业业发展计计划】中。地质勘勘探工作作是总工工程师提提出并编编订在【物物业发展展计划】的组成部部分，由由董事会会选定合合适勘探探机构部部门展开开工作，勘勘探机构工作作完成后

5、后，提供供【地质质磡探报报告】给给总工程程师审阅阅，总工程师对对【物业业发展计计划】作作出相应应的修改改。在每期期工程的的开工期期间,召开管管理评审审会议针针对本期期工程的特点,检视现现有系统统对新工工程的满满足性和和通用性性是否相相适应,并保存记记录。（2）物物业设计计评审及及检讨总工程程师按【物物业发展展计划】安安排设计计工作。当需要要外间机机构(例如：建筑设设计公司司、顾问问公司)执行设设计工作，由由董事选选定合适适机构展展开设计计工作。在设计计过程中中，总工工程师负负责根据据在【物物业发展展计划】内之设计计要求及及相应之之法规进进行评审审各设计计项目，在在需要时时与设计机构构直接面面谈

6、商讨讨设计质质量事宜宜。设计结结果可以以是文件件(例如：图则)、相片片及/或模型型等形式。总工程程师检讨讨设计结结果，按按原定物物业发展展意念【物物业发展计划】及及有关法法规，以以验证设设计结果果能否符符合要求求；在需需要时参考公公司其它它同类发发展项目目、有关关人员、或或到选址址进行视视察，以确认设设计是否否适用。审审查结果果须保留留记录(例如：国家政政府文件、图纸纸会审记记录、评评审/检讨记记录、会会议记录录等)，并于于【物业发展计计划】上上说明。当需要要更改设设计时，如如外部设设计更改改，由设设计单位位或外间设计机机构修改改有关设设计文件件资料，并并予以审审查批准准；如内内部设计更改改，

7、由本本公司设设计员修修改有关关设计文文件资料料，并经经独立人验证。装修材材料规格格的确定定，由董董事会指指定。（3）物物业建筑筑监理与与施工总工程程师按【物物业发展展计划】安安排物业业建筑工工程。预算员员对各项项工程做做经费预预算并检检讨，交交总工程程师审核核、董事审批批，总工工程师将将保留相相应的预预算文件件。董事选选定合适适监理机机构及建建造商，并并由总工工程师书书面提供建筑工工程要求求：工程规格格(例如：图纸)；完工日期期；装修材料料规格；其它有关关规格要要求(例如：适用之之国际/国家规规格、标标准、工工艺要求、建建筑材料料要求)。董事选选定之监监理机构构是代表表公司对对建造商商进行施施

8、工现场场管理，参参阅【施施工管理理程序】。预算员员于工程程竣工后后，作出出结算并并检讨，由由总工程程师审核董事审审批确认认，总工工程师将将保留相相应的结结算文件件。（4）竣竣工验收收工程竣竣工后，总总工程师师与物业业管理公公司等有有关部门门对相应工程进进行验收收交接。如如验收不不合格，总总工程师师将指令令施工单单位根据验验收记录录进行整整改，直直至验收收合格。验验收合格格后，双双方填写【物物业管理理验收交交接证明明书】，同同时并将将土建及及配套工工程的竣工图交交予物业业管理公公司。楼宇交交给用户户后，总总工程师师可委托托物业管管理公司司发放【工工程问卷调调查】于于用户，了了解用户户意见：包括楼

9、楼宇外观观、使用用功能、环境境布局等等。由总总工程师师分析、检检讨楼宇宇设计。以上如如有发现现问题，由由总工程程师决定定是否做做出跟进进。2.1.2 外外发设计计、监理理及建造造工作（1）甄甄选地质质磡探顾顾问、设设计机构构、监理理机构及及建造商商董事按按外发工工作项目目性质，联联络有关关外间机机构报价价或投标。董事甄甄选合适适外间机机构时，考考虑下列列各项：该机构工工作经验验与本外外发工作作项目之之相关性性；该机构过过去服务务本公司司之经验验及表现现(包括：质量及及时效性性)；工程预算算；该机构提提供之完完成日期期及报价价；其它人员员意见。部分工程程(如水、电电、电视视天线、电电话线)等则选

10、选择有关关政府部部门进行施施工并无无需评估估。总工程程师根据据监理机机构、建建造商的的资质证证明及过过往之工工作履历，对对其做出出评估，并并记录于于【供货货商评估估问卷】中中。总工程程师编订订合同予予雇用之之机构，并并详列外外发工作作项目要求及附附上有关关图纸/规格资资料。经经由董事事审批盖盖上公章章后，由由总工程师师发出予予受雇机机构。2.1.3 保保存文件件及记录录【物业概概念设计计】【物业发发展计划划】【地质磡磡探报告告】每周/月月【工程程联席会会议】记记录设计结果果(例如：图则、相相片、模模型)【工程预预算/结算】报价/标标书合同【单位工工程竣工工证明书书】【供货商商评估问问卷】2.2

11、 施工管管理程序序2.2.1 施施工管理理（1）施施工进度度计划总建造造商需于于展开建建筑施工工前，向向监理机机构提交交【施工进度计计划表】(Master Program)，计划各分项工程及所需工日日；再由由监理机机构审查查后提交交给甲方方代表。甲方代代表按工工程规格格要求/图纸，确确认计划划表，并并通知监理机构构安排建建造商按按计划表表施工。当建筑筑工程要要求有所所更改(例如：设计变变更)，甲方方代表须将设计计变更以以【工程程备忘录录】形式式发至监监理单位位，监理单位位再将设设计变更更以【备备忘录】形形式发至至建造商商,说明更改改内容并并附上有有关更改改资料，并并每次设设计变更更内容由文文控

12、员受受控后记记录于【设设计变更更目录】中中。（2）施施工进度度监察监理单单位参考考【施工工进度计计划表】，每每天均到到工地： 查察施工工进度； 巡视施工工(包括特特殊建筑筑工序)质量及及安全表表现； 巡视物料料质量表表现； 跟进每月月【工程程联席会会议】确确定之有有关事宜宜； 监理单位位将巡视视结果总总结于【监监理周报报】和每每月【监理日日志】中中,予甲方方代表主主管审核核。监理单单位若在在工地查查察时，发发现进度度延后、质质量问题题(不符合合有关规规格要求求)、或有有潜在问问题，监监理员发发出【监理通通知】予予建造商商，要求求作出纠纠正或预预防行动动，以消除问问题或潜潜在问题题, 【监监理通

13、知知】分发发甲方代代表备案。每周召召开监理理单位工工作例会会，总结结前一周周的施工工进度及质量安安全问题题，并对对下一周周的工作作重点进进行探讨讨,记录整理理于每周周【工作作例会记记录】中中。（2）施施工检查查监理单单位参考考【施工工组织设设计】/【招投投标文件件】及最最新要求，并并参考【施施工进度度计划表表】内容容，与建建造商确定需要要进行质质量检查查之分项项工程，按按各项国国家有关关规范要求求制定【施施工质量量检查总总表】予予建造商商。建造商商按实际际施工进进度完成成对各分分项工程程的【施施工质量检查表表】，向向监理机机构提交交【工程程报验单单】及【工工程申报表表】，经经监理单单位监理理员

14、进行行质量复复核确认认，监理工程程师审批批后，建建造商方方可进行行一下工工序施工工。若监理理单位监监理员发发现分项项工程施施工质量量不符国国家规范即【施施工质量量检查表表】要求求时，需需发出【监监理通知】予建建造商，要要求作出出纠正行行动，以以消除问问题。甲方代代表负责责对建造造商所提提交的分分项工程程之【施施工质量检查表表】保留留存盘，并并登记于于【施工工质量检检查总表表】中，以此此份表格格来检讨讨建造商商的施工工进度及及质量情情况来对监理理单位的的监理工工作成果果进行考考核,当发现现施工进度与质质量与实实际不符符时，甲甲方代表表需发出出【工程程备忘录】或或【纠正正与预防防行动记记录】予予监

15、理单单位及建建造商，要求求作出纠纠正行动动，以消消除问题题或潜在在问题。(参阅本程序序第5.2 章章)当建造造商完成成所有建建筑施工工项目，建建造商、监监理单位位、甲方三方方需按照照有关规规定、规规范进行行验收，对对需现场场签证之工工程项目目，三方方人员共共同验收收合格后后于【单单位工程竣工工验收证证明书】上上确认。若若发现不不符建筑筑工程要求时，监监理单位位需发出出【监理理通知】予予建造商商，直至所有不不符合点点已纠正正，才接接收工地地。（4）施施工、工工监理检检讨甲方代代表编写写【每月月工程总总结分析析报告】，甲甲方代表表根据【监理理周报】和和【监理理月报】总总结施工工进度、施施工质量及监

16、理理单位的的监理成成果，表表现于【每每月工程程总结分分析报告】中中。承建商商代表及及监理商商代表参参与每月月召开的的联席会会议，总结本月月以来有有关质量量、安全全、进度度情况，并并记录于于【工程联席会会议记录录】中。2.2.2 施施工问题题之跟进进（1）施施工问题题之跟进进监理单单位于施施工检查查或监察察时发现现之问题题或潜在在问题，须发发出【监监理通知知】予建建造商,说明问问题明细细或建议改善方方法分发发甲方代代表备案案,甲方代代表根据据其问题题的严重程程度决定定是否发发出【工工程备忘忘录】和和【纠正正与预防行动动记录】予予建造商商，并分分发监理理单位。监理单单位每月月需对【监监理通知知】与

17、【工工程备忘忘录】或或【纠正与与预防行行动记录录】作跟跟进，并并记录于于相关目目录表中。监理员员跟进承承建商之之纠正及及预防行行动，以以确定行行动之有效性，并并记录。若不符符合事项项影响整整体建筑筑进度，建建造商需需修改【施施工进度计计划表】，经经总监工工程师审审核后,交由甲甲方代表表确认。2.2.3 保保存文件件及记录录【建造施施工进度度计划表表】【监理周周报】【监监理月报报】【施工组组织设计计】【招投标标文件】【监理通通知】【工程备备忘录】【设计变变更目录录】【每月工工程总结结分析报报告】【每月工工程联席席会议记记录】每周【工工作例会会记录】【施工质质量检查查总表】及及分表【现场签签证单】

18、【每周工工作例会会】2.3 物料管管理程序序2.3.1 物物料供货货商评估估和监察察（1）供供货商的的评估新的物物料供货货商可通通过下列列方法由由采购员员评估： 评须填写写【供货货商评估估问卷】，以以提供资资料，如：公司司背景、质质量系统统、产品品种类及及级别等等； 采购员/部门主主管可要要求参观观供货商商的厂房房； 参考过往往之工作作； 试单。所有评评估结果果总结于于【供货货商评估估问卷】内内，供货货商的资质质/级别，无无特别要要求。对于新新的检测测服务供供货商，各各部门主主管须确确定该供供货商有国国家/国际检检测认可可，才算算合格。经评估估合格之之供货商商，可被被列入【认认可供货货商名单单

19、】上，但须须注明为为新供货货商。（2）供供货商的的监察每半年年一次，由由董事、采采购员、总总工程师师及/或有关关人员工开开会，对对【认可可供货商商名单】作作出检讨讨：根据供货商商送货/服务的的货品/服务的的质素等等，检讨讨对供货商的表表现是否否满意。经检讨讨表现理理想的供供货商会会保留于于新的【认认可供货货商名单】，表表现不理理想的供供货商可可被除名名。新的【认认可供货货商名单单】由董董事批核核。2.3.2 施施工物料料管理（1）制制定施工工物料规规格总工程师师按物业业发展计计划制定定【建造造物料规规格】及【工程程物料来来料检查查表】，规规定建造造商按要要求选用用建筑物料料品种，包包括：水水泥

20、、钢钢筋、屋屋面瓦、块块料、管材及电电气设备备等。（2）物物料使用用建造商商需按【建建造物料料规格】/【认可供货商名单】选择合适适施工物物料进行行首次审审批，并并提供首首次【实实验室检测测报告】/供应单位的资质证/出厂合格证予甲方代表审审阅。甲方代代表审阅阅首次【实实验室检检测报告告】(需注明明有见证检验验标识或或相关数数据，确确定符合合【建造造物料规格】/施工图图纸要求求，签批批确认。对于批批准使用用之建造造物料，建建造商按按【送检检试件的的取样与制制作】在在外聘监监理公司司监理员员见证下下取样送送检(钢筋筋除外)，并提提交【实实验室检检测报告告】。对于批批准使用用之装修修或设备备物料，若若

21、需进行行来料质质量检查，甲甲方代表表订定检检查项目目、程序序、及允允收标准即【物物料来料料检查表表】。每批物物料进场场时(砂石砖砖除外)，建造造商须提提交【工工程材料、构构配件、设设备报审审表】及及物料出出厂合格格证(包括发货单单、检验验报告等等)报外聘聘监理公公司验证证，并完完成【物料料来料检检查表】,验证合格方可进场使用.甲方代代表审批批【实验验室检测测报告】/【物料来料检查表】内容容，根据据每周【建建造物料料周期检检查表】结结果或【物料料首次审审批报告告】要求求，若确确定物料料符合规规格要求，于于检测报报告上签签批确认认。反之之不符合合规格要求之物物料，须须发【工工程备忘忘录】通通知建造

22、造商作退退回或降级级使用。（3）施施工物料料质量检检讨参考【物物料首次次审批报报告】、测测试报告告、【来来料检查查表】、及及【工程程备忘录录】，甲甲方代表表需每月月总结施施工物料质量量表现于于【工程程总结分分析报告告】，于于每月【工工程联席会会议】中中进行检检讨。对于装装修物料料供货商商的监察察，参阅阅本程序序第2.3.11节。2.3.3 保保存文件件及记录录【材料申申购表】【认可供供货商名名单】【供货商商评估问问卷】【来料检检查报告告】【建造物物料规格格】【物料首首次审批批报告】【实验室室检测报报告】【工程备备忘录】【物料质质量报告告】每月【工工程联席席会议】记记录【新物料料试用报报告】【不

23、合格格来料检检查报告告】【不合格格材料跟跟踪检查查报告】【物料来来料检查查表】【建造周周期物料料检查表表】每月【工工程总结结分析报报告】【送货单单或发票票】【存卡】【物料、工工具申领领表】【工程材材料、构构配件、设设备报审审表】3.4 工程计计量签证证工作程程序3.4.1 施施工过程程计量签签证工作作程序（1）甲甲方驻工工地代表表要熟悉悉施工图图，审查查单位工工程，分分部分项项工程的工工程量，列列出【工工程量清清单】、【变变更设计计增加的的工程量量清单】和【指定定工作的的工程量量清单】。此此项工作作也可由由承包商商申报，监监理和甲方驻工工地代表表共同审审核。（2）在在施工过过程中，施施工图（包

24、包括设计计变更）范范围内，以以实际完成的、且且工程质质量达到到合格标标准方可可进行计计量签证证，但累累计签证证计量不能突突破施工工图（包包括设计计变更增增加的工工程量）中中的总量量，对承承包商超出设设计图纸纸要求增增加的工工程量和和自身原原因造成成返工的的工程量量，不予计量。（3）承承包商报报月报表表时，必必须附有有已完工工程的【工工程量计计算单】并附已完完工程【质质量合格格证明资资料】和和【隐蔽蔽工程验验收单】。（4）监监理及甲甲方驻工工地代表表，根据据【施工工单位月月报表】和和【工程程量计算单单】，对对已完成成的工程程工作量量进行统统计，做做好记录录，校核核施工单位所报报工程量量的准确确性

25、，在在计算单单上签署署意见。（5）甲甲方驻工工地代表表对现场场监理工工程师对对测量、计计算所签签署的意见进行行审查后后在【施施工单位位月报表表】中签签证。（6）业业主所指指定的工工程量，必必须有【业业主的书书面文字字】或【会会议纪要】，才才能计量量签证。（7）计计量签证证必须是是工程质质量合格格才能签签证，如如果存在在下列问问题，应分分别对待待进行处处理：工程质质量不合合格或存存在缺陷陷，通知知承包商商进行返返工或修修补，达达到合格后后方可签签证；对已完完成的工工程量，工工程质量量不合格格，影响响结构安安全或不不符合使用功能能要求，承承包商又又无技术术力量处处理的，工工程量不不得签证证，施工工

26、单位还要要承担全全部返工工的经济济损失。3.4.2 办办理进度度款支付付工作程程序（1）准准确统计计该段时时间内经经过签证证计量的的工程量量（防止止重复计计量），上上报。（2）施施工单位位应根据据【施工工合同】的的优惠条条件，预预（决）算算定额；取费系数数，计算算程序规规定和已已签证的的工程量量，计算算进度款款，并折折扣预留一定比比例的进进度款，作作为工程程质量保保修费用用暂不支支付，提提出【进进度款计算单单】和【工工程款支支付申请请】上报报审批。监监理和甲甲方驻工工地代表表审核后开开具【工工程款支支付证书书】一并并交甲方方审批付付款。3.4.3 竣竣工决算算工作程程序经过竣竣工验收收，质量量

27、评定，合合格工程程才能办办理竣工工决算，不不合格工程，暂暂不办理理竣工决决算。准确统统计变更更设计增增加（或或减少）的的工程量量，得出出【变更更设计工程量汇汇总表】。此此项工作作也可由由承包商商申报，监监理和甲甲方驻工工地代表共同审审核。准确统统计指定定工作的的工程量量，得出出【指定定工作工工程量汇汇总表】。此项工作作也可由由承包商商申报，监监理和甲甲方驻工工地代表表共同审审核。准确统统计工程程量总量量。比较已已完成的的、经签签证的总总量和原原预算的的总量，是是否符合合，若不符合，找找出原因因，列出出【不符符工程量量数量、原原因、允允许/不允许许结算及依据据列表】，要要尽量控控制完成成总量不不

28、得突破破原预算算总量。此此项工作也可委委托监理理完成，甲甲方审核核。承包商商应根据据预（决决）算定定额取费费系数，计计算程序序，完成成的经签证的工工程量和和【施工工合同】中中的优惠惠条件，计计算工程程造价，提提出【工工程结算书书】和【工工程款支支付申请请】并付付【竣工工验收合合格证明明】上报报审批。监理理和甲方方驻工地地代表审审核后开开具【工工程款支支付证书书】一并并交甲方审批付付款。3.4.4 保保存文件件及记录录【工程量量清单】【变更设设计增加加的工程程量清单单】和【指指定工作作的工程程量清单单】【质量合合格证明明资料】和和【隐蔽蔽工程验验收单】【工程量量计算单单】【施工单单位月报报表】【

29、业主的的书面文文字】或或【会议议纪要】【进度款款计算单单】和【工工程款支支付申请请】【工程款款支付证证书】【竣工验验收合格格证明】【变更设设计工程程量汇总总表】【指定工工作工程程量汇总总表】【不符工工程量数数量、原原因、允允许/不允许许结算及及依据列列表】【工程结结算书】【施工合合同】3.5 报建工工作程序序（35500 以上上）(市桥街街)在取得建建设用地地规划许许可证及及规划设设计条件件后（1）进进行调查查工作（场场地标高高、规划划控制条条件、市市政管网网、水压压、周边建筑筑情况等等）。（2）钻钻探：请请勘察单单位进行行钻探，进进行钻探探深度监监督、岩岩样装箱箱、现场旁站站。（3）方方案设

30、计计：请设设计单位位进行方方案设计计及规划划消防报报建的55 图1书工作。设设计方案案研究、讨讨论、审审阅，确确定设计计方案（要要考虑施工因素素）。（4）环环保报建建、市政政报建、临临水临电电报装。进入广广州市环环保局网网址：n，填写写建设设项目环境境保护许许可申请请表，进进入网上上环保报报建程序序，打印印申请表盖章签签名以备备报送，及及时登录录系统查查看受理理情况，在在申请表表批复后打印印批复意意见，在在后续报报送时交交环保局局盖章。委委托环评评，环评报告出出来后送送环保所所签意见见盖章后后送环保保局进行行环评审审批，审审批中心环环保局窗窗口收案案拿到回回执，跟跟进环评评审批拿拿到经审审批的

31、环环评和批复复文件，督督促设计计单位按按环保要要求设计计。向市政政园林局局提出市市政管网网接入申申请，办办理市政政报建。在初步步设计完完成后，进进行临水水临电报报装，为为施工提提供条件件。临电报报装须与与永久用用电同时时，到供供电局（所所）领取取报装表表（含设计计、施工工单位资资质审核核意见书书和供电电工程设设计、施施工委托托书），回回公司填填写并写写好用电电申请，然然后去供供电局（所所）报装装，供电部分分（高压压部分）必必须委托托供用电电工程公公司设计计施工，受受电部分（底底压部分分）应由由有资质质的单位位设计施施工，跟跟进用电电报装，须拿到供供用电方方案协议议才能能进行供供电设计计施工。（

32、5）总总体报建建（修建建性详细细规划送送审及办办理总平平面规划划设计消消防审核）。送5 图1 书电电子文件件到规划划局信息息中心作作dgnn 格式式（需交交费）。拿到ddgn 格式后后连同其其他资料料到镇建建设办领领取规划划方案送审表并并填写（需需回来盖盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。带有关关资料（用用资料袋袋装好）到到审批中中心消防防局窗口口办理总平面规规划设计计审核，拿拿到回执执。（6）跟跟进规划划、消防防审核，拿拿到审核核意见和和经规划划部门审审核盖章章的总体规划划图，反反馈给设设计修改改图纸。要要拿到规规划部门门的审核核意见和经规规划部门门审核盖盖章的总总体规划划图需先先到规划划局交

33、审审核费，并凭凭回单到到镇建设设办交纳纳审核费费。（7）修修改规划划送审：如果批批复未出出，则可可采用换换图的手手法处理理。如果批复已已出，则则应向镇镇建设办办提出书书面查档档申请并并盖章，退退回回执及批批复原件件重报。督督促设计计院按规规划要求求继续完完善设计计，出建筑平平、立、剖剖面图。（8）单单体报建建按要求求带齐有有关资料料到镇建建设办领领取建建设工程程规划许许可证申请请表并填填写（需需回来盖盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。（需需拿到有关部部门总体体报建审审核意见见和经规规划部门门审核盖盖章的总总体规划图才行行，消防防包括单单体审核核意见）到审批批中心消消防局窗窗口领取取填写建建筑消

34、防防设计防防火审核核申报表并并回来填填写（此此表填写写复杂）（需需盖章），窗窗口收案案，拿到回执。按要求求带齐有有关资料料（用资资料袋装装好）到到审批中中心消防防局窗口办理理单体（土土建）施施工消防防设计审审核，窗窗口收案案，拿到到回执。按要求求带齐有有关资料料到审批批中心人人防办领领取并填填写建建设项目情况况登记表表和人人防报建建登记表表，办办理人防防报建，窗窗口收案，拿拿到回执执。（9）跟跟进单体体审核，拿拿到批文文、建建设工程程规划许许可证及及经规划划部门审核盖盖章的建建筑平、立立、剖，反反馈给设设计进行行初步设设计，督督促设计院院按要求求进行初初步设计计及提交交初步设设计资料料并进行行

35、审查。要拿拿到建建设工程程规划许许可证及及经规划划部门审审核盖章章的建筑平、立立、剖，需需先到规规划局缴缴纳审核核费和城城建配套套费，并并凭回单到到镇建设设办缴纳纳审核费费。（10）更更改发证证：单体体报建中中的修改改，如果果未批出出则可采采用换图图的手法处理；如果已已批出，则则应申请请更改发发证，向向镇建设设办提出出查档申请，退退回批出出文件，重重报。（11）设设计院提提交初步步设计资资料后，提提交有关关资料到到建设局局建工科科进行初步设设计审查查，由建建设局组组织召开开初步设设计审查查会。会会后督促设计院院按会议议要求完完善设计计。会后后应拿到到批复，作作为施工工图审查的必必备资料料。（1

36、2）设设计院提提交施工工图和计计算书后后，提交交有关资资料到建建设局建建工科转审图公公司进行行施工图图审查，拿拿到回执执，跟进进并拿回回执到建建工科拿审查查意见，建建工科在在回执上上记录后后退回回回执，督督促设计计院按审查意意见完善善设计。设设计院在在意见单单上回复复和出变变更后将将其送回建设设局建工工科转审审图公司司审查，跟跟进并最最终拿到到广州州市建设工程程施工图图设计文文件审查查批准书书及经经审图公公司盖章章的施工图等作作为施工工报建的的必备资资料和合合法的施施工依据据。（13）进进行工程程招标选选定施工工单位，进进行施工工报建，拿拿到施工工许可证证。（14）施施工单位位进场后后，申请请

37、规划放放线（到到规划局局建设科科申请）。先先到国土局局测量队队交费放放三个互互相通视视的基准准点，然然后请规规划局测量队到到工地放放线，跟跟进拿到到记录册册，此册册为以后后规划验验收的依据之一一。（15）到到质监站站办理测测桩方案案（与监监理、施施工一起起）。（16）到到检测中中心办理理测桩协协议及缴缴纳测桩桩费用。（17）进进行施工工直至竣竣工验收收备案。（18）保保持批复复及有关关记录。3.6 建设工工程竣工工验收及及备案工工作程序序3.6.1 竣竣工验收收准备工工作（1）施施工单位位编制工工程竣工工报告，监监理核查查后提交交建设单单位。（2）施施工单位位在计划划验收日日期200 个工工作

38、日前前将工程程技术资资料提交监理审审核（55 个工工作日完完成）后后送建设设单位。（3）监监理单位位提交工工程质量量评估报报告给给建设单单位。（4）勘勘察单位位提交勘勘察文件件质量检检查报告告、设设计单位位提交设设计文件质质量检查查报告给给建设单单位。（5）建建设单位位在竣工工验收前前必须提提请规划划、消防防、环保保等部门门进行专项验验收，取取得合格格文件或或准许使使用文件件。（6）建建设单位位在竣工工验收前前15 个工作作日将工工程技术术资料提提交给监督站，并并附工工程竣工工验收条条件审核核表。监监督站资资料进行抽查，并并在5 个工作作日后将将抽查意意见书面面通知建建设单位位。（7）建建设单

39、位位组织勘勘察、设设计、施施工、监监理等单单位，制制定验收收方案。3.6.2 竣竣工验收收条件（1）完完成设计计合同和和合同约约定的各各项内容容；（2）工工程竣工工报告；（3）工工程质量量评估报报告；（4）勘勘察、设设计文件件质量检检查报告告；（5）有有完善的的技术档档案和施施工管理理资料；（6）有有工程使使用的主主要建筑筑材料、建建筑构件件和设备备的进场场试验报告；（7）建建设单位位已按合合同约定定支付工工程款；（8）有有施工单单位签署署的工程程质量保保修书；（9）市市政基础础设施的的有关质质量检测测和功能能性试验验资料；（10）有规划划部门出出具的规规划验收收合格证证；（11）有公安安消防

40、出出具的消消防验收收意见书书；（12）有环保保部门出出具的环环保验收收合格证证；（13）有监督督站出具具的电梯梯、验收收准用证证；（14）燃气工工程验收收证明；（15）设行政政主管部部门及委委托的监监督站等等部门责责令整改改的问题已全部部整改完完成；（16）已按政政府有关关规定缴缴纳工程程质量安安全监督督费；（17）单位工工程施工工安全评评价书。3.6.3 竣竣工验收收程序（1）由由建设单单位组织织工程竣竣工验收收；（2）建建设、勘勘察、设设计、监监理单位位分别汇汇报工程程合同履履约情况况和在工程程建设各各个环节节执行法法律、法法规和工工程建设设强制性性标准情况况；（3）验验收组审审阅建设设、

41、设计计、施工工、监理理单位的的工程档档案资料料；（4）实实地查验验工程质质量；（5）对对工程勘勘察、设设计、施施工、设设备安装装质量和和管理环环节等方方面作出全全面评价价，并填填写工工程竣工工验收报报告。3.6.4 竣竣工验收收备案（1）领领取备案案表一式式四份。（2）提提交以下下资料向向备案机机关备案案。1) 竣竣工验收收备案表表；2) 施施工许可可证；3) 施施工图设设计文件件审查意意见；4) 工工程竣工工验收报报告；5) 工工程质量量评估报报告；6) 勘勘察、设设计文件件质量检检查报告告；7) 市市政基础础设施的的有关质质量检测测和功能能性试验验资料；8) 规规划验收收认可文文件；9)

42、消消防验收收文件或或准许使使用文件件；10) 环保验验收文件件或准许许使用文文件；11) 有监督督站出具具的电梯梯验收准准用证及及分部验验收文件件；12) 燃气工工程验收收文件；13) 广州州市建设设工程质质量保修修书；14) 商品住住宅还应应当提交交住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说明书；15) 法规、规规章、规规定必提提供的其其它文件件。三、人员员配置3.1 董事（1）对对投资的的方向和和内容作作初步构构想。（2）选选择好咨咨询结构构、勘探探设计结结构、监监理机构构、建造造商、物物业管理公司等等。（3）组组织对项项目建议议书和可可行性研研究报告告进行评评审。（4）进进行项目目决策。（5）提

43、提供有关关资源，保保障项目目顺利进进行。3.2 总工程程师（1）协协助董事事完成对对投资方方向和内内容的初初步构想想。（2）助助董事选选择好咨咨询结构构、勘探探设计结结构、监监理机构构、建造造商、物业管理理公司等等。（3）协协助董事事完成项项目建议议书和可可行性研研究报告告的评审审工作。（4）审审阅设计计图纸，及及时办理理有关设设计文件件的审批批工作。（5）办办理需由由业主出出面办理理的项目目审批手手续。（6）协协调设计计与施工工、监理理与施工工等方面面的关系系，组织织承包方方和咨询设计单单位进行行图纸会会审和设设计交底底。（7）组组织或委委托监理理工程师师对施工工组织设设计进行行审查。（8）

44、督督促检查查合同执执行情况况，审查查各项款款项的支支付。（9）组组织有关关方面对对施工单单位拟交交付的工工程进行行竣工验验收和工工程决算3.3 其他人人员3.3.1 会会计（1）执执行国家家财经政政策、法法令、法法规、制制度，遵遵守财经经纪律，遵遵守本公司财财务管理理制度。（2）负负责企业业的会计计核算工工作，按按照如实实反映企企业经营营活动成成果，向领导提提供有关关财务资资料。（3）负负责企业业财务报报表、税税收计提提申报等等工作。（4）负负责会计计档案的的装订、整整理、移移交工作作。（5）负负责各种种款项的的财务审审计。（6）部部门负责责人交办办的其它它工作。3.3.2 出出纳（1）负负责

45、企业业在经营营活动中中的发生生的货币币资金收收支业务务工作。（2）负负责现金金和银行行存款日日记帐的的登记工工作，做做到日清清月结。（3）负负责企业业银行存存款、库库存现金金的保管管工作。（4）负负责设立立、登记记各种费费用收支支的明细细帐。（5）部部门负责责人交办办的其它它工作。3.3.3 水水电工程程师（1）协协助总工工程师完完成项目目建议书书和可行行性研究究报告中中有关水水电部分的评审审工作。（2）协协助总工工程师审审阅水电电部分的的设计图图纸。（3）协协助总工工程师做做好水电电部分图图纸会审审和设计计交底工工作。（4）协协助总工工程师审审查水电电方面的的各项款款项的支支付。（5）协协助总工工程师完完成水电电方面的的竣工验验收和竣竣工决算算工作。（6）负负责水电电物料评评定与水水电施