某房地产项目可行性研究报告(DOC 31页)ertg.docx

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1、某房地产产项目可可行性研研究一、 项目总论论（一）项项目背景景项目用地地：汀棠棠公园以以东地块块项目开发发背景：芜湖市市国土资资源局发发布了鸠鸠江区汀汀棠公园园以东地地块的国国有建设设用地使使用权拍拍卖出让让公告，该该地块无无论位置置还是配配套来说说都是区区域的“掌掌上明珠珠”。（二）承承担可行行性研究究的单位位*投资资顾问有有限公司司（三）研研究工作作依据根据芜湖湖海创置置业责任任有限公公司委托托，依照照委托书书和上述述文件以以及相应应的法律律、法规规编写本本项目可可行性研研究报告告。二、项目目投资环环境和市市场研究究（一）市市场宏观观背景1.全国国投资环环境20188年1-3月份份，全国国

2、房地产产开发投投资2112911亿元，同同比名义义增长110.44%，增增速比11-2月月份提高高0.55个百分分点。其其中，住住宅投资资147705亿亿元，增增长133.3%，增速速提高11个百分分点。住住宅投资资占房地地产开发发投资的的比重为为69.1%.全国房地地产开发发投资增增速20188年1-3月份份全国房房地产开开发和销销售情况况指标绝对量同比增长长（%）房地产开开发投资资（亿元元）21299110.44其中：住住宅14700513.33办公楼11933-0.11商业营业业用房27433-6.55房屋施工工面积（万万平方米米）64655561.5其中：住住宅44155401.9办公

3、楼3084490.3商业营业业用房865559-3.33房屋新开开工面积积（万平平方米）3461159.7其中：住住宅25533112.22办公楼11055-2.33商业营业业用房34411-10.7房屋竣工工面积（万万平方米米）207009-10.1其中：住住宅141998-14办公楼941-0.22商业营业业用房26766-7.22土地购置置面积（万万平方米米）380220.5土地成交交价款（亿亿元）1634420.33商品房销销售面积积（万平平方米）3008883.6其中：住住宅2611142.5办公楼754-2.88商业营业业用房202119.6商品房销销售额（亿亿元）25599710

4、.44其中：住住宅21600911.44办公楼11033-8.22商业营业业用房220777.9商品房待待售面积积（万平平方米）573229-16.7其中：住住宅291667-25.4办公楼36377-4商业营业业用房146339-8.66房地产开开发企业业到位资资金（亿亿元）3677703.1其中：国国内贷款款695770.9利用外资资16-78.4自筹资金金1144495.1定金及预预收款11133011.22个人按揭揭贷款51600-6.8820188年1-3月份份东中西西部和东东北地区区房地产产开发投投资情况况地区投资额（亿亿元）同比增长长（%）房地产住宅房地产住宅全国总计计21299

5、114700510.4413.33东部地区区1227778470011.8814.11中部地区区44433320001519西部地区区41222272552.96.9东北地区区4493101.3-320188年1-3月份份东中西西部和东东北地区区房地产产销售情情况地区商品房销销售面积积商品房销销售额绝对数同比增长长绝对数同比增长长（万平方方米）（%）（亿元）（%）全国总计计3008883.625599710.44东部地区区124991-7.33141226-0.99中部地区区8264414.665319928.22西部地区区83766125430029东北地区区9578.572326.66 2

6、0018年年1-33月份，东东部地区区房地产产开发投投资1222777亿元，同同比增长长11.8%，增增速比11-2月月份提高高0.22个百分分点；中中部地区区投资444433亿元，增增长155.0%，增速速提高11.6个个百分点点；西部部地区投投资41122亿亿元，增增长2.9%，增增速回落落0.88个百分分点；东东北地区区投资4449亿亿元，增增长1.3%，11-2月月份为下下降155.3%。 220188年1-3月份份，房地地产开发发企业房房屋施工工面积66465556万万平方米米，同比比增长11.5%，增速速与1-2月份份持平。其其中，住住宅施工工面积44415540万万平方米米，增长

7、长1.99%。房房屋新开开工面积积346615万万平方米米，增长长9.77%，增增速提高高6.88个百分分点。其其中，住住宅新开开工面积积255531万万平方米米，增长长12.2%。房房屋竣工工面积2207009万平平方米，下下降100.1%，降幅幅收窄22个百分分点。其其中，住住宅竣工工面积1141998万平平方米，下下降144.0%。 220188年1-3月份份，房地地产开发发企业土土地购置置面积338022万平方方米，同同比增长长0.55%，11-2月月份为下下降1.2%；土地成成交价款款16334亿元元，增长长20.3%，增增速提高高20.3个百百分点。20177-20018年年全国房

8、房地产开开发企业业土地购购置面积积增速二、商商品房销销售和待待售情况况 220188年1-3月份份，商品品房销售售面积3300888万平平方米，同同比增长长3.66%，增增速比11-2月月份回落落0.55个百分分点。其其中，住住宅销售售面积增增长2.5%，办办公楼销销售面积积下降22.8%，商业业营业用用房销售售面积增增长9.6%。商商品房销销售额2255997亿元元，增长长10.4%，增增速回落落4.99个百分分点。其其中，住住宅销售售额增长长11.4%，办办公楼销销售额下下降8.2%，商商业营业业用房销销售额增增长7.9%。20177-20018年年全国商商品房销销售面积积及销售售额增速速

9、 220188年1-3月份份，东部部地区商商品房销销售面积积124491万万平方米米，同比比下降77.3%，降幅幅比1-2月份份扩大11.8个个百分点点；销售售额1441266亿元，下下降0.9%，11-2月月份为增增长6.7%。中中部地区区商品房房销售面面积82264万万平方米米，增长长14.6%，增增速提高高3.99个百分分点；销销售额553199亿元，增增长288.2%，增速速提高33.1个个百分点点。西部部地区商商品房销销售面积积83776万平平方米，增增长122.0%，增速速回落11个百分分点；销销售额554300亿元，增增长299.0%，增速速回落11.2个个百分点点。东北北地区商

10、商品房销销售面积积9577万平方方米，增增长8.5%，增增速回落落6.77个百分分点；销销售额7723亿亿元，增增长266.6%，增速速回落88.6个个百分点点。 220188年3月月末，商商品房待待售面积积573329万万平方米米，比22月末减减少11138万万平方米米。其中中，住宅宅待售面面积减少少9544万平方方米，办办公楼待待售面积积增加443万平平方米，商商业营业业用房待待售面积积减少2203万万平方米米。 三三、房地地产开发发企业到到位资金金情况 220188年1-3月份份，房地地产开发发企业到到位资金金367770亿亿元，同同比增长长3.11%，增增速比11-2月月份回落落1.7

11、7个百分分点。其其中，国国内贷款款69557亿元元，增长长0.99%；利利用外资资16亿亿元，下下降788.4%；自筹筹资金1114449亿元元，增长长5.11%；定定金及预预收款1111330亿元元，增长长11.2%；个人按按揭贷款款51660亿元元，下降降6.88%。20177-20018年年全国房房地产开开发企业业本年到到位资金金增速 四四、房地地产开发发景气指指数 220188年3月月份，房房地产开开发景气气指数（简简称“国房景景气指数数”）为1101.50，比比2月份份回落00.166点。20177-20018年年国房景景气指数数走势图图五、新建建商品住住宅销售售价格变变动情况况 从

12、环比比看，新新建商品品住宅销销售价格格下降的的城市有有10个个，上涨涨的城市市有555个，持持平的城城市有55个。最最高涨幅幅为2.1%，最最低为下下降0.4%。从从同比看看，新建建商品住住宅销售售价格下下降的城城市有110个，上上涨的城城市有660个。最最高涨幅幅为122.3%，最低低为下降降2.33%。3.芜湖湖市投资资宏观背背景一、开发发投资、建建设情况况全市完成成房地产产开发投投资4008.227亿元元，同比比增长113.99%。市市区完成成房地产产开发投投资2998.449亿元元，同比比增长99.0%。全市房屋屋施工面面积28884.59万万平方米米，同比比增长00.9%;房屋屋新开

13、工工面积6688.94万万平方米米，同比比增长771.66%;房房屋竣工工面积4434.61万万平方米米，同比比增长77.8%。市区区房屋施施工面积积18773.112万平平方米，同同比下降降8.99%;房房屋新开开工面积积3955.899万平方方米，同同比增长长82.8%;房屋竣竣工面积积2066.144万平方方米，同同比下降降39.1%。二、商品品房销售售情况全市商品品房销售售面积7740.08万万平方米米，同比比增长113.441%;销售金金额为4429.73亿亿元，同同比增长长16.30%。市区区商品房房销售面面积5224.11万平方方米，同同比增长长17.47%;销售售金额为为321

14、1.188亿元，同同比增长长15.80%。二、 项目用地地分析及及评价1. 该地块位位置解鸠江区汀汀棠公园园以东地地块东至至弋江中中路绿化化带，西西至规划划支路，南南至赤铸铸山路，北北至规划划水系，土土地面积积11.25667万方方，地块块规划为为纯居住住用地，容容积率小小于等于于1.88。地块块起始价价6.775亿元元（楼面面地价333311元/平平），出出让面积积11225677，该该地目前前较为平平整，是是一块净净地，南南边是行行道绿化化带，东东边正在在进行弋弋江路景景观提升升工程。但但地块周周边有高高架桥通通过。2.地块块周边楼楼市分析析周边的住住宅项目目出售和和出租价价格数据据（以下

15、下数据仅仅供参考考）17044号宗地地地处鸠鸠江区核核心位置置，周边边的小区区主要有有：淮矿矿东方蓝蓝海、巨巨龙城市市花园、信信达蓝湖湖郡、宏宏金金色色水岸、华华强城颐颐景湾畔畔藏湖、赭赭山春秋秋、香樟樟花园、伟伟星圣地地亚哥、伟伟星城、伟伟星幸福福里等。周周边商业业主要有有银湖中中路商圈圈（欧尚尚超市至至绿影新新村一带带）、星星隆国际际城、红红星美凯凯龙、长长江市场场园、伟伟星星悦悦广场、万万达广场场等。3.地块块周边配配套设施施分析1、交通通配套：地块汇聚聚多条主主干道利利好，九九华中路路下穿、赤赤铸山路路立交和和连接芜芜合高速速的弋江江路，临临近规划划中的轨轨道交通通2号线线中的神神山公

16、园园站和芜芜湖火车车站可以说说该地块扼扼守城中中腹地，起起到了连连接芜湖湖东西、南南北的重重要作用用。2、生活活配套：该地西侧侧是醇熟熟的镜湖湖主城，东东侧是耀耀眼的政政务新区区，占尽尽配套优优势：鸠鸠江区政政府、芜芜湖火车车站、方方特欢乐乐世界一一期、银银湖路商商圈、伟伟星星立立方、伟伟星星悦悦广场、星星隆国际际城、汀汀棠公园园、保兴兴垾公园园、赭山山公园等等众多商商业、娱娱乐、休休闲配套套环伺。3、教育育配套：地块周边边有镜湖湖小学汀汀棠校区区、育红红小学分分校、芜芜湖市第第二十九九中学、安安师大附附外城东东分校等等优质教教育资源源。4、医疗疗配套：地块附近近规划有有芜湖新新妇幼保保健院、

17、项项目5公公里辐射射圈内还还有卫生生部三级级甲等医医院弋矶矶山医院院、广济济医院、第第一人民民医院、第第二人民民医院、市市中医院院。4.评价价该地块无无论位置置还是配配套来说说都是区区域的“掌掌上明珠珠”三、 规划限制制条件虽然长期期以来规规划限制制是制约约房地产产开发不不可忽略略的因素素，根据据政府各各类规划划方案和和针对本本项目所所处的位位置，我我们在规规划局进进行了了了解，其其基本的的控规要要求如下下：A、建筑筑密度小小于等于于20%；B、项目目的总体体绿化本本应在330以以上；C、项目目的容积积率小于于1.88；D、建筑筑楼层低低于400m。4项目SSWOTT分析1.优势势分析：1.该

18、区区域周边边生活配配套设施施完善；2.交通通便捷，通通达度高高；3.区域域内教育育机构众众多，利利于子女女上学，可可以说是是非常好好的学区区。2.劣势势分析：1.附近近有火车车站高铁铁站，且且有高架架桥通过过，噪音音较大；2.项目目周围的的形象不不佳，需需要进一一步改善善；3.周边边楼盘众多多，房地地产市场场竞争力力大。3.机会会分析：该项目地地块位于于汀裳公公园以东东，区位位优势明明显；周周边基础础设施完完善，且且已形成成了完善善的生活活设施体体系；该该项目用用地靠近近汀裳公公园环境境优美，天天然湿地地；是吸吸引客户户的一大大优点。该项目由由政府支支持，为为后期的的开发建建设提供供了很大大的

19、便捷捷。该项目用用地位于于镜湖区区，属于于芜湖市市市中心心位置，人人流量大大，市场场资源丰丰富。44.威胁胁分析：区域内楼楼盘众多多，且价价格相差差并不明明显，竞竞争激烈烈；且有有的楼旁旁知名度度相对较较高，这这对海创创置业公公司在该该地区的的入住形形成了一一系列的的压力。该项目用用地位于于汀裳公公园附近近，开发发建设期期间的污污染比价价严重且且周边住住户较多多，噪音音污染相相对较大大。（三）项项目用地地环境评评价依据镜湖湖区政府府对于汀裳裳公园地地块的未未来规划划，镜湖湖区对汀汀棠公园园D地块项项目规划划方案组组织初审审，汀棠棠公园DD、西至至九华山山路、南南至赤铸铸山路、北北至钱桥桥路，土

20、土地面积积约1888.88亩，土土地用途途为居住住、商业业。方案案初审会会上，孙孙跃文区区长要求求，该地地块环境境优美，规规划方案案设计中中要充分分体现特特色，做做到高起起点规划划设计，打打造高品品质居住住社区。四、市场场定位及及方案评评价（一）项项目可能能的开发发方案：根据镜湖湖区房地地产现有有的市场场状况和和本区域域的控规规要求，结结合本项项目的实实际用地地特性和和状况，项项目不开开发为商商业项目目；我们们提出如如下可能能的开发发方案：方案一：以居住住为住的的多层住住宅小区区开发为以以居住为为主的中中档多层层住宅小小区。项项目开发发形式为为6跃77层砖混混结构围围合而成成的现代代建筑风风格

21、的生生态居住住小区，在在建筑立立面和内内部环境境上进规规划设计计，营造造出特色色小区。户户型以错错层和平平层为主主。方案一的的具体设设想：、 项目的规规划布局局项目的规规划布局局遵循传传统民居居街、巷巷、院的的围合式式格局；、 项目的建建筑设计计建筑立面面强调突突出芜湖湖市民居居文化的的底蕴与与意境；建筑材材质选用用环保建建材，着着力表现现自然色色泽和纹纹理的美美观，使使风格与与造型趋趋于和谐谐统一，淡淡雅明快快的色调调勾勒出出民居文文化特点点，使之之成为既既符合地地域文化化内涵又又具有时时代特色色的理想想家园，从从而创造造出新的的川西民民居的建建筑风格格；另外外，大量量采用环环保型新新技术、

22、新新工艺、新新产品、新新设备最最大限度度上降低低建筑对对环境的的污染和和破坏。、 项目的户户型设计计充分考虑虑现代人人的居家家理念，采采用砖混混结构的的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。、 项目的环环境设计计小区环境境主要由喷喷泉、叠叠水、建建筑小品品和绿化化镶嵌组组成，充

23、充分体现现人与自自然的和和谐交融融，突出出浓厚的的川西民民居特色色。设计空空中花园园，使住住户身在在户内都都同样能能感受生生态的美美景和花花鸟鱼虫虫的乐趣趣。、 项目的配配套另建一层层地下室室，用于于小区公公共配套套设施和和停放车车辆，小区无无机动车车行驶；篮球场场、游泳泳池等其其他健身身设施配配套；会会所；安安全、消消防系统统等；、 物业服务务除常规服服务外，可可导入人人性化物物管家政政的服务务项目，在在避免干干扰业主主生活私私密性和和舒适度度的前提提下，设设置保姆姆钟点工工服务，老老人、幼幼儿托管管服务，家家用器具具维修服服务等、 项目的客客户定位位二次置业业的中等等收入者者以及外外来人口

24、口方案二：以居住住为主的的高层电电梯公寓寓开发为居居住为主主的122层的单单元式框框架结构构中档电电梯公寓寓。可考考虑在中中心地面面修建生生态休闲闲广场，在在室外地地面上修修建绿色色植物走走廊；大大力营造造小区的的内部环环境和建建筑立面面的特色色。方案二的的具体设设想：、 项目的规规划布局局项目的规规划布局局采用矩矩形围合合式格局局，中间间为中庭庭休闲广广场和其其他配套套；、 项目的建建筑设计计建筑外观观采用线线流畅、色色彩明快快的现代代建筑风风格，用用石材及及高档面面砖装饰饰外墙，塑塑钢飘窗窗设计，彰彰显高档档生活品品质。建建筑层数数为122层的单单元式框框架结构构的中档档电梯公公寓，每每层

25、两户户；、 项目的户户型设计计在户型设设计上充充分满足足中高收收入层的的居家要要求，主主力户型型为1220m22-2000m22的三室室两厅和和四室三三厅的错错层、平平层为主主；每户设置置外飘式式窗台延延景入室室；在户型型空间上上，采用通透透式大空空间，运运用移动动式隔墙墙来自由由分隔，达达到空间间与人的的完全互互动；充充分考虑虑居室的的通风、采采光、干干湿与动动静分区区；、 项目的环环境规划划在小区内内规划设设计一个个主要由由绿色草草坪、广广场喷泉泉、景观观游泳池池、流动动水渠、园园艺小品品、体育育设施、儿儿童游戏戏乐园银银杏、榕榕树、茶茶花等名名贵树组组合而成成的休闲闲广场，突出绿意、生态

26、、健康、别致等特色。在小区的的四周设设计一个个流动水水渠让潺潺溪溪流围绕绕小区四四周，使使居家环环境更富富“小桥桥流水人人家”的的生动意意境。在在绿色环环境铺排排之间，设设置健康康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。、 项目的配配套建一层地地下室，用用于物管管配套和和停放车车辆，修修建健身身馆、棋棋牌馆、乒乒乓球馆馆、桌球球馆、多多功能厅厅、家政政服务中中心等多多项康体体设施的的全面配配套；安全系统统：每户户配置红红外线防防盗报警警系统，电电视监控控系统，单单元对讲讲系统，24小小时保安安巡逻；供电系统统：每户户设有配配电箱以以及100A（40AA）或155A(60AA)新型型电表，设设计用

27、电电负荷标标准层为为60000W，跃跃层为880000W，六六回路供供电方式式 ；电讯、电电视：每户直直播电话话户两门门，三个个电话接接口，每户电电视插座座三个 ；网络系统统：每户户均设iinteerneet宽带带网络系系统接口口 ；消防报警警系统：每层均均设有消消火栓系系统，地地下室设设专用消消防水池池，屋顶顶专用消消防水箱箱，每个个消火栓栓配有按按钮接入入消防中中心，实实现防火火安全性性，可靠靠性；三表远远程抄送送系统。、 物业服务务除常规物物业服务务外，可可导入人人性化物物管家政政的服务务项目，在在避免干干扰业主主生活私私密性和和舒适度度的前提提下，设设置保姆姆钟点工工服务，老老人、幼幼

28、儿托管管服务，家家用器具具维修服服务等。、 项目的客客户定位位二次置业业的中、高高收入者者。（二）投投资估算算1.项目目土地成成本测算算本项目的的土地价价格按*万元元/亩测算算。土地成本本=土地地价格土地面面积=*=*（万万元）项目测算算开发技技术参数数方案一：总占地面面积 *亩建筑面积积*m2；绿化率 *容积率 1.8建筑高度度*m建筑层数数 6跃跃7方案二：总占地面面积 *亩建筑面积积*m2；绿化率 *容积率 2.*建筑高度度*m建筑层数数 *层2.项目目建安成成本估算算方案1：项目以55跃6的的多层的的框架结结构，以以此为基基础估算算建安成本本=*元/M2 （见见附表55-1）方案2：项

29、目主体体为122层的框框架结构构，以此此为基础础估算建安成本本=*元/M2 （见见附表55-2）3.项目目分项投投资估算算 项目总投投资估算算 方案1：单位综综合成本本为：*元/MM2项目总投投资为：*（万万元）（见见附表55-1）方案2：单位综综合成本本为：*元/MM2项目总投投资为：*（万万元）（见见附表55-2）4.项目目销售收收入估算算方案1：总建筑筑面积 *mm2 单单价*元/mm2项目销售售收入= #* # = #万万方案2：总建筑筑面积*mm2 单单价*元元/m22项目销售售收入=832200*25000=2208000万5.项目目利润与与利润率率估算方案1： 项目目利润=*-*

30、=224044万项目税利利润率=项目利利润/项项目投资资总额*% =*/11*1100%=*%方案2：项目利利润=*-*=*万项目利润润率=项项目利润润/项目目投资总总额*1100% =*/*= * %6、项目目税后利利润与利利润率分分析项目税后后利润若项目税税收费用用根据项项目销售售收入的的*.7%计算，则则方案1：税收费费用=项项目销售售收入*5.77%=77*.114万 项目利利润=项项目销售售收入-项目总总投资-税收费费用=116*.866万方案2：税收费费用=项项目销售售收入*5.77%=111*.6万万项目税后后利润=项目销销售收入入-项目目总投资资-税收收费用=24773.44万

31、项目税后后利润率率分析方案1：项目税税后利润润率=项项目税后后利润/项目投投资总额额*1000%方案2：项目税税后利润润率=项项目税后后利润/项目投投资总额额*1000%五、方案案评估及及选取（一）、项项目可能能的开发发方案比比较：项目优点缺点方案一a. 人居环境境较为优优越；b. 总体投入入相对较较少；c、开发发周期较较短；a. 区域内同同类物业业较多，竞竞争激烈烈；b.不能能达到土土地开发发利润最最大化的的要求；c、区域域楼盘价价位较高高，竞争争力弱。d、在户户型分隔隔和布局局上有一一定的限限制；e、对项项目本身身的形象象起不到到提升作作用；f、获得得的利润润小g、不能能很好的的营造环环境

32、方案五a. 区域内消消费人群群对电梯梯公寓的的需求较较大；b. 中等收入入者对区区域的中中、高楼楼盘的认认可度大大；c. 能够提升升项目自自身的形形象；d. 容易很好好进行户户型布局局和特色色环境的的设计；e. 可获得更更多的利利润；a. 在环境设设计和营营造上有有较大难难度；b. 区域内同同类物业业较多，竞竞争激烈烈；c. 需花大量量精力对对项目进进行包装装和宣传传；d.开发发周期长长，资金金投入较较大财务测算算比较：分析：、 从绝对利利润看，方方案二比比方案一一多*万万元（方方案一为为*万元元，方案案二为*万元）。、 从利润率率看，方方案一和和方案二二相当（方方案一为为*，方方案二为为*）

33、。（二）方方案选取取及建议议经过对以以上2种种方案的的综合对对比，结结合风险险较小、利利润较大大的原则则，我们们建议本本项目采采用第二二种开发发方案。采用这种种开发方方案具有有以下优优势：A、小高高层电梯梯公寓在在城西市市场比较较成熟，消消费者认认可度高高，进入入市场容容易。B、小高高层电梯梯公寓的的售价高高，总体体利润价价值大。C、开发发形式为为小高层层，土地地利用率率高。D、容易易营造特特色的环环境和建建筑布局局，能获获得更多多的利润润，显示示更高的的档次。E、整个个项目的的投入资资金量少少，金融融融资的的可能性性加大，难难度减少少。就财务指指标而言言，方案案二的绝绝对利润润相对较较高，具

34、具有较高高的经济济效益；而利润润率方案案二与方方案一相相当。针对以上上的优势势，此方方案具有有较强的的操作性性和操作作空间。就就收益而而言，收收益相对对较大，开开发难度度较小；属于可可操作性性较强的的开发方方案。（三）项项目定位位本项目定定位为：通过对对上面方方案的比比较，按按照利润润较大，风风险较小小的原则则，我们们将此项项目定位位为纯居居住型的的中档小小高层电电梯公寓寓。开发发形式为为12层层、单元元式框架架结构建建筑，具具有较好好的内部部环境和和鲜明的的建筑特特色的生生态居住住小区，在在区域内内打造一一个高档档次的生生态居住住小区。六、项目目开发进进度安排排及资金金筹措（一）开开发周期期

35、按以上方方案本项项目从立立项、拆拆迁到竣竣工交验验、产权权办理共共需时间间为18个个月。（二）开开发各阶阶段的周周期安排排工作项目目时间（月月）备注立项初规设计计报规项目施工工图设计计报建项目土建建施工项目室内内安装项目外装装项目室外外安装及及环境竣工交验验项目产权权办理合计（三）资资金筹措措整个项目目开发的的资金主主要来源源于三个个方面：其中：开开发商自自有资金金*万元元；项目土地地银行抵抵押贷款款*万元元；销售期销销售回款款*万万元；（四）投投资使用用计划（见附表表6）七、销售售及经营营收入预预测（一）电电梯公寓寓销售收收入估算算 电梯公公寓按225000元/mm2计算：项目销售售收入=（

36、二）项项目销售售回款计计划（见附表表7）（三）财财务内部部收益率率财务内部部收益率率。根据据现金流流量表（见见附表88）计算算可得出出本方案案的财务务内部收收益率为为 9.24 %。在在现金流流量表中中基准收收益率取取6.77%，按按月计算算。八、风险险分析与与回避的的手段（一）开开发风险险评测1.灵敏敏度的测测算对项目投投资利润润率影响响较大的的是投资资额，售售价及开开发成本本，在此此对三个个影响投投资利润润率的因因素作敏敏感性分分析。（见附表表9）由附表四四可见,售价变变化对利利润率影影响最大大,其他他两个因因素变化化对利润润率影响响较小。故故此本项项目考虑虑是以销销售进度度作为目目标还是

37、是以销售售利润作作为目标标至关重重要。从从表中可可以看出出,本方方案具有有一定的的抗风险险能力，但但由于绝绝对利润润并不高高，故仍仍具有一一定的市市场风险险。2.项目目盈亏平平衡点分分析本项目盈盈亏平衡衡点=总总固定成成本/11-（单单位变动动成本/单位销销售价格格） =*/1-（3300/25000） =*（万万元）由此计算算可见本本项目销销售回款款达到*万元元，约是是总回款款*万元的的*%时，项项目达到到盈亏平平衡，项项目总体体有一定定的风险险。（二）项项目市场场风险及及回避1.项目目市场风风险市场风险险是指由由市场供供求关系系、市场场资源条条件、市市场购买买力水平平、市场场消费偏偏好、竞

38、竞争对手手状况发发生变化化，以及及金融市市场、劳劳动力市市场、原原料市场场、中介介服务市市场、同同类物业业的竞争争市场等等市场环环境变化化带来的的风险。在在现在房房地产市市场竞争争日益激激烈的环环境下，本本项目的的市场风风险主要要体现在在：A、其其它项目目竞争；B、开开发周期期过长和和成本控控制不严严使开发发成本增增加，使使利润降降低。本本项目重重点考虑虑如何严严格控制制开发周周期和开开发成本本。2. 项项目市场场风险的的控制A.工期期 首先要要用科学学方法来来编制工工程进度度计划，经经充分考考虑到当当地正常常的雨季季和其它它恶劣的的天气情情况，使使工期尽尽量不受受正常的的天气环环境影响响。其

39、次次，要在在管理上上下工夫夫，要严严格按照照工程进进度计划划进行施施工，并并聘请具具有良好好业绩的的监理公公司对项项目进行行监理。 B.投资决决策上层决策策机构的的决策对对本项目目的发展展起着关关键的作作用，因因此要在在项目的的前期阶阶段的市市场调查查，和更更多的市市场信息息的基础础上做出出的决策策。各部部门密切切留意和和跟踪市市场动态态，做好好各个阶阶段的市市场预测测，及时时调整策策略，避避免公司司对项目目决策的的滞后，从从而降低低投资风风险，减减少不必必的损失失。（三）项项目其它它风险其它风险险包括：政策风风险、自自然风险险、经营营风险和和信用风风险等。主主要包括括以下风风险、 项目现在在

40、用地为为厂房，在在拆迁可能能遇到困困难户和和其他不不可预见见的拆迁困难难，会加加长项目目的开发发周期。、 控规条件件的改变变，会影影响项目目前期的的定位和和开发。、 项目自身身的环境境营造不不到位，会会影响到到项目的的包装和和销售。、 不可预见见的其他他风险。在现在*这样样的房地地产市场场上，上上述风险险对本项项目不会会造成太太大影响响。九、可行行性研究究结论及及建议（一）项项目评价价1.经济济效益评评价通过财务务评价可可以看到到本项目目具有一一定的经经济性。2.社会会效益评评价 本项目为为三环路路立交桥桥区域的的市政配配套建设设、道路路、绿化化的改造造，提供供了优越越建设的的条件，大大大改善

41、善了周边边居民的的生活环环境，更更重要的的是为*市三三环路发发展做出出了较大大的贡献献，整个个方案具具有良好好的社会会效益。3.环境境效益评评价本项目注注重建筑筑里面和和环境规规划设计计，合理理进行绿绿化和安安排交通通体系，创创造出一一个环境境优美和和高品质质的楼盘盘。本项项目具有有良好的的环境效效益。（二）可可行性研研究结论论综上所述述，根据据市场分分析与财财务分析析，本项项目开发发为纯居居住性的的高档居居住小区区是可行行的，能能够为开开发商创创造较好好的经济济效益、社社会效益益、环境境效益，具具有较强强的抗风风险能力力。（三）项项目运作作建议根据本项项目定位位，我们们建议项项目应重重点在建建筑立面面和小区区内部环境规划划上打造造出自身身的特色色。就建建筑形式式而言可可以考虑虑建筑的的立面、顶顶面造型型及外墙墙饰材来来塑造建建筑主题题的特色色，为每每户增添添空中花花园，提提升建筑筑的档次次感。在在内部环环境上应应结加强强小区内内植物景景观的特特色化及及空间分分布的实实用化，以以此提升升项目的的品质，创创造特色色。在后期经经营管理理上，应应引入优优秀的物物业经营营管理公公司，采采用科学学、专业业、高效效的经营营管理和和销售、招招商，对对本项目目的成功功运作起起关键的的推动作作用。*投资顾顾问有限限公司二0一八八年六月月六日31