如何编制物业管理招标文件4372.docx
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1、物业管理理招标文文件的编编制目录一、招标标文件的的内容11.投标标邀请书书12.技术术规范及及要求13.投标标人须知知24.合同同一般条条款35.合同同特殊条条款36.附件件4二、招标标文件样样本41封面面42招标标文件目目录与主主要内容容5第一部分分投标标邀请5第二部分分技术术规范及及要求5第三部分分投标标人须知知5第四部分分合同同一般条条款6第五部分分合同同特殊条条款6第六部分分附件件6物业业管理招招标文件件是物业业管理招招标人向向投标人人提供的的指导投投标工作作的规范范文件。招标文文件编制制的好坏坏,直接接关系到到招标人人和投标标人双方方面的利利益,因因此招标标文件的的内容既既要做到到详
2、尽周周到,以以维护招招标人的的利益,又又要做到到合理合合法,以以体现招招标公平平、公正正的原则则。本章章分为两两部分,第第一部分分是对招招标文件件内容的的剖析;第二部部分是以以一份详详尽的招招标文件件样本作作为编制制招标文文件的参参考。一、招标标文件的的内容不同同类型的的项目其其招标文文件的内内容也繁繁简各异异,然而而按照国国际惯例例,招标标文件的的内容大大致可概概括为三三大部分分。第一一部分,投投标人为为投标所所需了解解并遵循循的规定定,具体体包括投投标邀请请书、投投标人须须知、技技术规范范及要求求;第二二部分,(投标人人)物业业管理企企业必须须按规定定填报的的投标书书格式,这这些格式式将组
3、成成附件作作为招标标文件的的一部分分;第三三部分,中中标的物物业管理理企业应应签订的的合同的的条件(包括一一般条件件和特殊殊条件)及应办办理的文文件格式式。三大大部分的的内容具具体可归归纳为组组成招标标文件的的六要素素:投标邀邀请书;技术规规范及要要求;投标人人须知;合同一一般条件件;合同特特殊条件件;附件(附表、附图、附文等等)。1.投标标邀请书书投标标邀请书书与招标标公告的的目的大大致相同同,其目目的是提提供必要要的信息息,从而而使潜在在投标人人获悉物物业管理理项目招招标信息息后,决决定是否否参加投投标。其其主要内内容包括括:业主主名称、项目名名称、地地点、范范围、技技术规范范及要求求的简
4、述述、招标标文件的的售价、投标文文件的投投报地点点、投标标截止时时间、开开标时间间、地点点等。投投标邀请请书可以以归入招招标文件件中,也也可以单单独寄发发。如采采用邀请请招标方方式招标标,投标标邀请书书往往作作为投标标通知书书而单独独寄发给给潜在投投标人,因因而不属属于招标标文件的的一部分分;但如如果采取取公开招招标方式式招标,往往往是先先发布招招标公告告和资格格预审通通告,之之后发出出的投标标邀请书书是指招招标人向向预审合合格的潜潜在投标标人发出出的正式式投标邀邀请,应应作为招招标文件件的一部部分。2.技术术规范及及要求这一一部分主主要是说说明业主主或开发发商对物物业管理理项目的的具体要要求
5、,包包括服务务所应达达到的标标准等。例如对对于某酒酒店项目目,招标标人要求求该物业业的清洁洁卫生标标准应达达到五星星级,这这些要求求就应在在“技术规规范及要要求”部分写写明。对对于若干干子项目目的不同同服务标标准和要要求,可可以编列列一张“技术规规范一览览表”,将其其加以综综合。另外外,在技技术规范范部分,应应出具对对物业情情况进行行详细说说明的物物业说明明书,以以及物业业的设计计施工图图纸。物物业说明明书和图图纸应在在附件部部分中作作详细说说明。3.投标标人须知知投标标人须知知的目的的是为整整个招标标投标的的过程制制定规则则,是招招标文件件的重要要组成部部分,其其内容包包括:总则说说明;招标
6、文文件说明明;投标书书的编写写;投标书书的递交交;开标和和评标;授予合合同。以以下分别别予以具具体说明明。(11)总则则说明总则则说明主主要对招招标文件件的适用用范围、常用名名称的释释义、合合格的投投标人和和投标费费用进行行说明。(22)招标标文件说说明招标标文件说说明主要要是对招招标文件件的构成成、招标标文件的的澄清、招标文文件的修修改进行行说明。(33)投标标书的编编写投标标人须知知中应详详细列出出对投标标书编写写的具体体要求。这些要要求包括括:投标所所用的语语言文字字及计量量单位;投标文文件的组组成;投标文文件格式式;投标报报价;投标货货币;投标有有效期;投标保保证金;投标文文件的份份数
7、及签签署。如如果由于于采取邀邀请招标标或议标标方式招招标,而而没有进进行投标标资格预预审,则则在招标标文件的的投标人人须知中中还应要要求投标标人按预预定格式式和要求求递交投投标人资资格的证证明文件件。招标标文件对对投标书书编写要要求的说说明通常常有两种种,一是是文字说说明,应应归入投投标人须须知部分分;另一一种是在在招标文文件中列列出投标标文件的的一定格格式,要要求投标标人只要要按格式式要求填填入内容容。这些些格式通通常包括括:投标标书格式式、授权权书格式式、开标标一览表表、投标标价格表表、项目目简要说说明一览览表及投投标人资资格证明明书格式式等。这这些格式式统一归归入“附件”部分。(4)投投
8、标文件件的递交交投标标文件的的递交的的内容主主要是对对投标文文件的密密封和标标记、递递交投标标文件的的截止时时间、迟迟交的投投标文件件、投标标文件的的修改和和撤销的的说明。(55)开标标和评标标开标标和评标标是招标标文件体体现公平平、公正正、合理理的招标标原则的的关键,包包括以下下内容:对开标标规则的的说明。组建评评标委员员会的要要求。对投标标文件响响应性的的确定。即审查查投标文文件是否否符合招招标文件件的所有有条款、条件和和规定且且没有重重大偏离离和保留留。投标文文件的澄澄清。即即写明投投标人在在必要时时有权澄澄清其投投标文件件内容。对投标标文件的的评估和和比较(说明评评估和比比较时所所考虑
9、的的因素)。评标原原则及方方法。评标过过程保密密。(66)授予予合同授予予合同的的内容通通常包括括:定标准准则。说说明定标标的准则则,包括括“业主不不约束自自己接受受最低标标价”的申明明等。资格最最终审查查。即说说明招标标人会对对最低报报价的投投标人进进行履行行合同能能力的审审查。接受和和拒绝任任何或所所有投标标的权力力。中标通通知。授予合合同时变变更数量量的权力力。即申申明招标标人在授授予合同同时有权权对招标标项目的的规模予予以增减减。合同协协议书的的签署。说明合合同签订订的时间间、地点点以及合合同协议议书的格格式(详详见附件件)。履约保保证金。4.合同同一般条条款合同同的一般般条款不不是合
10、同同的主要要内容,通通常包括括以下条条款和内内容:(11)定义义。即对对合同中中的关键键名称进进行释义义。(22)适用用范围。即写明明本合同同的适用用范围。(33)技术术规格和和标准。该条款款的内容容一般与与招标文文件的第第二部分分“技术规规范及要要求”的内容容相一致致。(44)合同同期限。一般可可参照委委托管理理的期限限。(55)价格格。即物物业管理理费的计计取,一一般应与与中标人人的投标标报价表表相一致致。(66)索赔赔。索赔赔条款主主要说明明在投标标人(合合同的乙乙方)发发生违约约行为时时,招标标人(合合同的甲甲方)有有权按照照索赔条条款规定定提出索索赔。其其具体内内容包括括索赔的的方案
11、和和索赔的的程序。(77)不可可抗力。不可抗抗力条款款是指在在发生预预料不到到的人力力无法抗抗拒事件件的情况况下,合合同一方方难以或或者不可可能履行行合同时时,对由由此引致致的法律律后果所所作的规规定。不不可抗力力条款一一般包括括三个部部分:不不可抗力力的内容容;遭受受不可抗抗力事件件的一方方向另一一方提出出报告和和证明文文件;遭遭受不可可抗力事事件一方方的责任任范围。(88)履约约保证金金。该条条款主要要是规定定中标人人在签订订合同后后,为保保证合同同履行而而须提交交的履约约保证金金的比例例,以及及提供履履约保证证金的形形式。(99)争议议的解决决。该条条款主要要的内容容是预先先规定合合同双
12、方方在合同同履行过过程中发发生争议议时的解解决途径径和方法法。如在在该条款款中规定定以仲裁裁作为解解决争议议的途径径等。(110)合合同终止止。该条条款的主主要内容容是说明明合同的的期限和和合同终终止的条条件(如如物业管管理企业业违约情情节严重重;业主主破产;物业被被征用等等)。(111)合合同修改改。该条条款应申申明对于于合同的的未尽事事项,需需进行修修改、补补充和完完善的,甲甲乙双方方必须就就所修改改的内容容签订书书面的合合同修改改书,作作为合同同的补充充协议。(112)适适用法律律。即写写明合同同适用的的法律。(113)主主导语言言与计量量单位。(144)合同同文件及及资料的的使用。条款
13、中中应写明明合同文文件及资资料的使使用范围围及事宜宜,如对对保密的的规定等等。(115)合合同份数数。(116)合合同生效效。5.合同同特殊条条款合同同的特殊殊条款是是为了适适应具体体项目的的特殊情情况和特特殊要求求作出的的特殊规规定,例例如对执执行合同同过程中中更改合合同要求求而发生生偏离合合同的情情况作出出某些特特殊规定定。此外外合同特特殊条款款还可以以是对合合同一般般条款未未包括的的某些特特殊情况况的补充充,如关关于延迟迟开工而而赔偿的的具体规规定,以以及有关关税务的的具体规规定等。在合合同执行行中,如如果一般般条款和和特殊条条款不一一致而产产生矛盾盾时,应应以特殊殊条款为为准。6.附件
14、件附件件是对招招标文件件主体部部分文字字说明的的补充,包包括附表表、附文文和附图图,具体体有:(11)附表表投标书书格式;授权书书格式;开标一一览表;项目简简要说明明一览表表;投标人人资格的的证明文文件格式式;投标保保函格式式;协议书书格式;履约保保证金格格式(通通常为银银行保函函)。(22)附文文物业业说明书书。(33)附图图物业业的设计计和施工工图纸。二、招标标文件样样本1封面面招标文件件招标编号号:_招标项目目名称:_年月月招标标中心统统一印制制2招标标文件目目录与主主要内容容第一部分分投标标邀请第二部分分技术术规范及及要求第三部分分投标标人须知知总则说说明1.适用范范围2.定义3.合格
15、的的投标方方4.投标费费用招标文文件说明明5.招标文文件的构构成6.招标文文件的澄澄清7.招标文文件的修修改投标文文件的编编写8.语言及及计量单单位9.投标文文件的组组成100.投标标文件格格式111.投标标报价122.投标标货币133.投标标人资格格的证明明文件144.投标标有效期期155.投标标保证金金166.投标标文件的的份数和和签署投标文文件的递递交177.投标标文件的的密封和和标记188.递交交投标文文件的截截止时间间199.迟交交的投标标文件200.投标标文件的的修改和和撤销开标和和评标211.开标标222.评标标委员会会233.投标标文件响响应性的的确定244.投标标文件的的澄清
16、255.对投投标文件件的评估估和比较较266.评标标原则及及方法277.保密密授予合合同288.定标标准则299.资格格最终审审查300.接受受和拒绝绝任何或或所有投投标的权权力311.中标标通知322.授予予合同时时变更数数量的权权力333.合同同协议书书的签署署344.履约约保证金金35.中中标服务务费第四部分分合同同一般条条款1.定义2.适用范范围3.技术规规格和标标准4.委托管管理期限限5.价格6.索赔7.不可抗抗力8.履约保保证金9.争议的的解决100.合同同终止111.合同同修改122.适用用法律133.主导导语言与与计量单单位144.合同同份数15.合合同生效效第五部分分合同同特
17、殊条条款第六部分分附件件第一部分分投标标邀请受用用户委托托对_项项目的物物业管理理服务进进行公开开招标。兹邀请请合格投投标人以以密封标标书的方方式前来来投标。1.招标编编号:2.招标项项目的简简要说明明:3.项目开开工期:4.投标地地点:5.投标截截止时间间:年月日(北北京时间间),逾逾期收到到的或不不符合规规定的投投标文件件不接受受。6.开标时时间、地地点:7.凡对本本次招标标提出询询问,请请在年月日前与与联联系(技技术方面面的询问问请以信信函或传传真的形形式)。地址址:邮编编:电话话:传真真:联系系人:(署名)年月日第二部分分技术术规范及及要求1.1.项目技技术要求求一览表表2.项目所所在
18、地关于于物业所所在地及及物业的的详细情情况和资资料详见见物业说说明书和和物业图图纸(略略)。第三部分分投标标人须知知总则则说明1适用范范围1.1本本招标文文件仅适适用于本本投标邀邀请中所所叙述物物业的物物业管理理服务。2定义2.1“招标方方”系指第第一部分分所指的的组织本本次招标标的招标标机构。2.2“投标方方”系指向向招标方方提交投投标文件件的物业业管理企企业。2.3“项目”系指物物业管理理企业(即投标标人)按按招标文文件规定定,须向向用户提提供的物物业管理理服务。2.4“用户”系指委委托进行行本次招招标的开发发商或业业主委员员会。3合格的的投标方方3.1经经过本次次招标的的资格预预审确认认
19、为合格格的投标标人称为为合格的的投标方方。投标标方应遵遵守有关关的中国国法律和和规章条条例。4投标费费用4.1无无论投标标过程中中的做法法和结果果如何,投投标方自自行承担担所有与与参加投投标有关关的全部部费用。招标标文件说说明5招标文文件的构构成5.1招招标文件件用以阐阐明所需需物业管管理服务务、招标标投标程程序和合合同条款款。招标标文件由由下述部部分组成成:(11)投标标邀请;(3)投投标人须须知;(44)合同同一般条条款;(55)合同同特殊条条款;(66)附件件。5.2招招标文件件以中文文、英文文两种文文字编印印,两种种文字具具有同等等效力。中、英英文本如如有差异异时,以以中文本本为准。5
20、.3投投标人被被视为熟熟悉上述述与履行行合同有有关的一一切情况况。6招标文文件的澄澄清6.1投投标方对对招标文文件如有有疑点,可可要求澄澄清,应应在投标标截止时时间前115天按按投标邀邀请中载载明的地地址以书书面形式式(包括括信函、电报或或传真,下下同)通通知到招招标人。招标人人将视情情况确定定采用适适当方式式予以澄澄清或以以书面形形式予以以答复,并并在其认认为必要要时,将将不标明明查询来来源的书书面答复复发给已已购买招招标文件件的每一一投标方方。7招标文文件的修修改7.1在在投标截截止日期期10天天前,招招标方可可主动地地或依据据投标方方要求澄澄清的问问题而修修改招标标文件,并并以书面面形式
21、通通知所有有购买招招标文件件的每一一投标方方,对方方在收到到该通知知后应立立即以电电报或传传真的形形式予以以确认。7.2为为使投标标方在准准备投标标文件时时有合理理的时间间考虑招招标文件件的修改改,招标标方可酌酌情推迟迟投标截截止时间间和开标标时间,并并以书面面形式通通知已购购买招标标文件的的每一投投标方。7.3招标标文件的的修改书书将构成成招标文文件的一一部分,对对投标方方有约束束力。投标标文件的的编写8语言及及计量单单位8.1投投标文件件及投标标方和招招标方就就投标交交换的文文件和来来往信件件,应以以中文或或英文书书写。8.2除除在招标标文件的的技术规规格中另另有规定定外,计计量单位位应使
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- 如何 编制 物业管理 招标 文件 4372
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