上海某地产某项目前期物业管理投标书13995.docx

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1、上海绿地地某项目目前期物物业管理理投标书上海XXX物业管管理有限限公司二00八八年八月月二十八八日致全体评评委的信信尊敬的招招标人、专家和和评委：我们真诚诚地感谢谢各位领领导、评评委和专专家对我我公司所所编制的的“绿地某某项目”物业管管理投标标文件进进行评审审！本公司极极其重视视此次对对“绿地某某项目”物业管管理的招招标活动动，并专专门成立立了“绿地某某项目”物业管管理投标标领导小小组，对对参与本本次投标标活动的的内容、方法和和投标文文件的编编制等作作了认真真地研究究和讨论论，并针针对本小小区物业业管理的的要求和和特点，制制订了一一系列科科学、严严密的方方法和措措施。在感谢招招标单位位和各位位

2、评委对对我们的的信任及及给予机机会的同同时，也也表达了了我们希希望能与与招标人人精诚合合作，为为该小区区的前期期物业管管理提供供尽善尽尽美的服服务诚意意。我们经营营的基本本原则是是：注重重的不是是短期的的经济利利益，而而是着眼眼于长期期的服务务和发展展，以及及创建企企业品牌牌，树立立企业形形象和社社会效益益。我们有信信心，凭凭借现代代管理的的理念和和方法，以以新的管管理思路路和科学学的管理理方法，来来争取赢赢得“绿地某某项目”的物业业管理权权。如果我们们中标，我我们将尽尽全力为为业主提提供优质质的服务务，以回回报招标标人和全全体评委委对本公公司的信信任和厚厚爱！投标人：上海XXX物业业管理有有

3、限公司司20077年111月288日目 录第一章 公司司简介1.1公公司简介介 6第二章 物业业概况2.1小小区基本本情况 992.2主主要配套套设备设设施 10第三章 物物业管理理总体思思路3.1绿绿地某项项目物业业管理总总体思路路 1113.2管管理整体体运行流流程图 1133.3管管理目标标 1333.4管管理承诺诺 1443.5行行为规范范 1553.6窗窗口规范范 1663.7岗岗位规范范 166第四章 人人员配备备与培训训4.1管管理人员员培训 1174.2管管理人员员管理 1184.3人人员配备备、聘用用标准 119第五章 员工工岗位责责任制与与职责5.1经经理岗位位责任制制 2

4、115.2副副经理岗岗位责任任制 215.3管管理部主主任岗位位责任制制 2225.4小小区经理理岗位责责任制 2235.5保保安领班班工作责责任 245.6保保安员工工作职责责 2445.7清清洁领班班工作职职责 255.8清清洁工工工作职责责 2555.9绿绿化工工工作职责责 2665.100维修人人员工作作职责 265.111财务出出纳/文文员工作作职责 277第六章 服务务内容与与标准6.1日日常管理理与服务务内容 276.2前前期介入入的内容容与保障障措施 286.3二二次装修修管理 306.4设设备维修修及养护护 3316.5装装修现场场管理 316.6二二次装修修管理流流程 32

5、26.7物物业维修修及火灾灾应急措措施 3336.8设设备维修修及养护护 3346.9档档案资料料的建立立与管理理 334 6.100档案管管理工作作环节 3446.111社区文文化和环环境文化化 366.122社区文文化生活活的主要要内容 366第七章 经费费收支预预算7.1物物业管理理费预算算汇总表表 377.2各各项费用用预算 3997.3保保安、消消防费预预算 4407.4保保洁、绿绿化费预预算 4407.5社社区活动动、节假假日布置置 417.6税税金及附附加 4417.7公公共设施施能耗费费 417.8核核算收支支情况 4227.9开开办费用用测算 422第八章 结束束语8.1结结

6、束语 444第九章 附 件件附件 第一章 公司简介介1、公司司简介上海XXX物业管管理有限限公司是是专业从从事小区区物业管管理的服服务公司司，目前前已发展展成一家家规模化化、专业业化、优优质化的的物业公公司，具具有独立立法人资资格。公公司目前前下设33个物业业管理处处，担负负着8个个小区，220万平平方米产产业和117000余户的的物业管管理工作作。公司司现有员员工522人，其其中大专专以上学学历4名名，管理理人员获获得专业业管理证证书的有有7人。拥有一一支技术术过得硬硬、物业业管理经经验丰富富、实力力雄厚的的员工队队伍，公公司具有有三级物物业管理理资质证证书。“满足客客户要求求，追求求卓越服

7、服务”的企业业承诺，恪恪守“诚信为为民，服服务第一一”的服务务理念，力力求实现现开拓创创新，优优质高效效，创建建品牌，追追求卓越越的企业业目标。以一流的的管理服服务为广广大业主主创造温温馨、舒舒适、文文明、典典雅、安安全的居居住环境境。我们公司司将从以以下四个个方面来来确保我我们物业业管理服服务的高高品质：造就和和保持一一支高素素质、有有服务心心、保持持高度服服务热情情的员工工队伍：我们公司司将确立立把知识识、尊严严、利益益带给业业主；以以新形象象、新概概念塑造造高品质质的中国国物业作作为公司司使命。我们的的员工在在公司都都受到充充分的、平等的的尊重，受受到全面面的培训训和良好好的福利利待遇，

8、他他们因此此保持着着对公司司的认同同，保持持着高度度的工作作热情，从从而把爱爱心和优优质的服服务奉献献给业主主。依法管管理、热热心服务务：我们深知知依法经经营、依依法管理理是公司司的生命命保证，我我们遵循循国家的的法律、法规、政策条条例，以以国家和和业主的的利益为为出发点点，给业业主带来来最高的的安全保保障。完善的的员工培培训计划划：我们从事事的是服服务行业业，工作作的成败败在于员员工，在在于员工工对工作作的热爱爱，在于于员工的的服务心心，在于于员工具具备的良良好职业业技能，因因此我们们建立一一套完善善的培训训体系。每个员员工自进进入我公公司都要要受到各各方面、不断地地培训，我我们同时时给予员

9、员工良好好的个人人发展前前景，使使员工获获得尊严严、荣誉誉和工作作的乐趣趣，从而而将爱心心和优质质服务带带给业主主。保证质质量的同同时节约约开支、降低成成本：我们一直直致力于于在提高高质量的的同时降降低成本本，学习习、借鉴鉴同行或或相关行行业先进进有效的的管理经经验，通通过采取取各种开开源节流流的措施施，以实实现我公公司“将价值值和利益益带给客客户”的使命命。公司全体体员工也也本着“住户的的满意就就是我们们的目标标”的宗旨旨，倡导导“质量第第一”的理念念，实现现“管理一一流、服服务一流流、员工工一流、效益一一流”的目标标。以高高昂的热热情投入入工作，去去迎接一一切挑战战，力争争为业主主创造一一

10、个幽雅雅舒适、服务周周到的工工作、生生活新空空间。法定代表表人：张张龙标公司注册册地址、通讯地地址：上上海市南南汇区惠惠南镇南南团公路路50号号1.2质质量方针针1、以“住户的的满意就就是我们们的目标标”为宗旨旨。2、持续续提高员员工素质质、持续续改进管管理与服服务。3、为住住户创造造一个安安全、清清洁、方方便、舒舒适的工工作、生生活新空空间。质量方方针的内内涵：1、符合合“住户的的满意就就是我们们的目标标”的公司司宗旨，只只有住户户满意了了，公司司才能生生存发展展。2、员工工是企业业之本，持持续提高高员工素素质是提提高管理理与服务务质量的的前提，因因为住户户的要求求在不断断提高，管管理与服服

11、务的改改进应是是永无止止境、持持续不断断的。3、通过过持续改改进管理理与服务务，为住住户创造造一个安安全、清清洁、方方便、舒舒适的工工作、生生活新空空间，然然后实现现“住户满满意”这一总总目标。4、本方方针的制制定依据据、质量量管理基基本原则则及物业业管理组组织的特特点：1. 3组织机机构图项目经理副经理管理部劳动人事业务维修接待组保安组清洁组工程组绿化养护组小区经理财务组第二章 物业概概况2.1小小区基本本情况本项目建建造的物物业类型型为：住住宅地块四至至范围：东至环环湖西三三路南侧侧，西至至中涟河河东北侧侧，南至至G5道道路，北北至城市市楔形绿绿地。本项目总总用地面面积19905997平方

12、方米，用用地构成成为：住住宅建筑筑面积11848890平平方米；物业用用地7220平方方米；绿绿化用地地374474平平方米。本项目总总建筑面面积19964336.558平方方米。其其中一期期663339.76平平方米,二期11300096.82平平方米，其中地地下总建建筑面积积203311平平方米。地上总总建筑面面积19964336.558平方方米。住住宅建筑筑面积11848890平平方米。本项目的的建筑密密度为226.66 %，综综合容积积率1.04；绿化率率38%；集中中绿化率率18.3%。本项目规规划建设设机动停停车位111400个。按按照规划划设计建建造了非非机动车车停车位位。2.2

13、主主要配套套设备设设施对讲讲系统：该系统统采用可可视对讲讲系统。住户可可与单元元门口进进行呼叫叫通话，并并通过开开启入口口防盗门门。电子子巡更系系统：在在各主要要点沿线线设置巡巡更点，系系统选定定不同巡巡更路线线实践间间隔，由由计算机机进行监监控，并并自动记记录。红外外周界报报警系统统。室内内报警系系统：在在每户住住户的室室内安装装报警系系统和紧紧急求助助系统，以以实现住住户防盗盗报警和和和紧急急求助。电子子公告牌牌：该系系统发布布小区内内公共信信息，包包括向居居民发布布时事新新闻，天天气预报报，物业业管理信信息，会会议通知知等，该该系统能能使居民民更及时时、准确确、快捷捷、便利利地获取取有关

14、信信息，提提高小区区物业管管理水平平。门磁磁开关及及天然气气泄漏探探测器：各住户户设有门门磁开关关及天然然气泄漏漏探测器器，并将将该设防防信息传传至小区区管理计计算机，实实现设防防报警系系统。二表表自动远远程抄送送（水、天然气气）背景景音乐以以及公共共广播系系统。电信信宽带网网络系统统。室内内分流、室外合合流的排排水系统统。第三章 绿地某某项目管管理总体体思路3.1绿绿地某项项目物业业管理总总体思路路按照上海海市优秀秀物业小小区管理理标准对对“绿地某某项目”实施管管理，以以此定位位为准则则，高起起点、大大手笔开开展各项项物业管管理工作作。收费费标准多多层为00.999元。1、制定定业主入入户的

15、各各项程序序和文件件、规范范、严谨谨的业主主入住程程序和业业主对各各位必备备文件的的承诺，是是今后有有序管理理的基础础，因此此在物业业管理起起始阶段段按照市市有关物物业管理理有关规规定，拟拟定入户户时间各各类文件件和表格格。2、管理理始终要要有透明明度，作作为业主主的“管家”，随时时欢迎开开发商和和业主对对物业工工作的检检查指导导，做到到定时公公布帐目目，定期期发放业业主征询询表。3、充分分依靠和和发挥区区房土局局物业科科、社区区办、派派出所、居委会会的作用用，齐抓抓共管，使使绿地某某项目争争创上海海市优秀秀小区文文明小区区工作。在合同同期内参参加并力力争达到到“上海市市物业管管理优秀秀小区”

16、、“文明小小区”称号的的标准。4、物业业管理的的实质是是服务，业业主对物物业管理理是否满满意，实实际上是是对物业业服务是是否认可可的主要要标志，在在物业管管理中我我们将推推行各项项常规服服务，同同时不断断开拓业业主所需需要的各各种各类类新项目目，把业业主的需需要作为为我们工工作的努努力方向向，尽善善尽美让让业主满满意。5、实现现各项目目标的措措施抓培训训入手，层层层培训训、岗前前和在岗岗培训相相结合，使使人人明明白，物物业管理理的实质质、任务务、工作作程序、要求和和标准，熟熟悉掌握握国家和和地方有有物业管管理和本本职岗位位的法规规、政策策，按照照培训要要求严格格实施，从从严考核核，考核核不合格

17、格者不得得上岗，上上岗后违违背岗位位工作程程序和标标准者必必须待岗岗补课或或按情节节予以辞辞退。把工程程设备管管理作为为现代物物业管理理的关键键来抓，以以熟练和和高超的的专业技技术掌握握小区各各类先进进的设备备，使各各项设备备运行正正常，延延长设备备的使用用年限，确确实体现现小区的的保值升升值，我我们将把把设备设设计保养养和日常常保养工工作做得得更好。技防和和人防两两手抓，群群防群治治一体化化，确保保一方平平安，执执行244小时值值班不定定时巡更更制、定定岗定人人、站岗岗服务。每户保保安员须须做到：有责任任、有体体能、有有技术、有应变变能力，对对于可能能发生的的各类事事故，都都有完整整的应急急

18、措施，日日常定期期训练，同同时以专专业保安安队伍为为主，工工程、清清洁等各各工种物物业管理理服务人人员一起起实施保保安一体体化、一一体化管管理使小小区昼夜夜没有安安保的死死角。保洁管管理实行行检查与与抽查制制并用，每每天物业业管理员员进行检检查，由由物业经经理进行行抽查，双双重保证证其质量量。实施严严格的考考核激励励制度，个个人收入入与工作作业绩挂挂钩，明明确工作作职责，每每季有考考核，公公开推行行奖勤罚罚懒，具具有透明明度的竞竞争机制制。建立与与开发商商领导正正常沟通通渠道，定定期每月月工作汇汇报制度度，使开开发商的的要求、建议及及时传递递到物业业公司，从从而确保保整个物物业管理理运行的的有

19、效、高质。3.2绿绿地某项项目管理理整体运运行流程程图前期介入机构组建岗位培训验收接管办理入住装修管理日常管理整体运行行流程的的设计原原则是全全面、合合理、高高效、环环环相扣扣、相互互制约，保保证各环环节紧密密衔接。为了保证证进驻绿绿地某项项目的工工作有序序，迅速速开展各各项管理理工作，为为住户提提供快捷捷、完善善的服务务。本公公司将严严格按照照上海市市物业管管理条例例规定，严严格操作作，做到到不论大大小，使使每件工工作都程程序化、系统化化，在工工作中一一丝不苟苟、环环环相扣、节节相相连，从从根本上上保证本本公司的的服务质质量。3.3管管理目标标1、小区区竣工交交房当年年各项管管理达到到“上海

20、市市物业管管理优秀秀小区”的标准准。2、房屋屋完好率率98%以上。3、小区区照明和和管道完完好率996%以以上。4、244小时接接受报修修，接报报修后330分钟钟到现场场。5、房屋屋零修及及时率998%以以上，零零修合格格率1000%以以上，并并有回访访制度和和回访记记录。6、消防防设施设设备完好好率1000%。7、环境境整洁，四四季常青青。8、公众众庭院废废弃物滞滞留不超超过300分钟。9、设备备资料齐齐全，管管理完善善，可随随时查阅阅；设备备完好率率95%以上。10、保保证244小时供供电正常常，出现现故障，立立即排除除。11、消消除火灾灾事故，杜杜绝火灾灾事故苗苗子。12、无无因管理理责

21、任引引发的重重大刑事事案件和和交通事事故。13、无无重大投投诉，一一般投诉诉在2以下，满满意率995%以以上。14、道道路完好好率955%以上上。15、档档案建立立完好率率1000%。3.4管管理承诺诺1、每天天设立业业务接待待：周一一至周日日9：000-177：000。2、实行行3655天244小时全全天候受受理业务务报修。3、抢险险接报后后30分分钟赶到到现场，做做到急修修不过夜夜，小修修不过三三天。4、244小时保保安站岗岗不定时时巡查服服务。5、小区区设备按按照有关关规定定定期进行行保养，每每天巡检检，记录录完整，设设备完好好率988%以上上。6、档案案资料齐齐全，有有专人整整理保管管

22、，应用用计算机机归档。7、公用用部位多多层房屋屋每天清清扫，每每周拖洗洗、擦拭拭，高层层房屋每每天清扫扫、拖洗洗、擦拭拭两次，无无乱张贴贴，玻璃璃窗每半半月擦一一次。8、绿化化工作做做到根据据草木特特性，适适时休整整。9、管理理处每半半年发放放一次住住户意见见征询表表，以以主动征征求使用用人意见见。10、每每月由物物业主管管，物业业助理拜拜访业主主，听取取管理意意见。11、管管理处接接到业主主电话投投诉，44小时内内经复核核给予初初步答复复。12、管管理处接接到业主主书面投投诉，33天内给给予书面面回复。13、每每年进行行防火演演习。14、建建立员工工工作规规范及岗岗位标准准。3.5行行为规范

23、范1、态度度和蔼讲讲文明。在为住住户服务务时要态态度和蔼蔼，用语语规范，耐耐心热情情。2、挂牌牌上岗守守纪律。员工在在岗时要要挂胸卡卡、胸牌牌，仪表表整洁，管管理员、保安人人员持证证上岗。3、公开开制度讲讲规范。要公开开办事制制度，即即各种手手续的办办理程序序、办理理要求、办理时时限在现现场有告告示：公公开办事事纪律，即即严禁“吃、拿拿、卡、要”的行为为，严禁禁发生训训斥、推推诿、刁刁难现象象，严格格遵守服服务纪律律；公开开收费项项目、收收费标准准，即严严格按照照物价管管理部门门制定和和审核或或物业管管理服务务合同约约定的收收费项目目、收费费标准收收费，并并在服务务窗口明明码标价价，告示示不得

24、多多收费、乱收费费。4、遵章章办事不不违规。维修及及时，急急修项目目1小时时内到现现场，224小时时内修复复；如不不能在规规定时间间完成，须须对居民民作出限限时修复复的承诺诺。小修修项目三三天内修修复、不不能因双双休日或或节假日日顺延（居居民预约约、雨天天筑漏可可不受三三天限制制）。需需安排工工程修理理的，应应及时告告知报修修人。5、做好好回访重重信誉。经常走走访业主主，走访访被服务务的对象象，不断断改进服服务方式式，提高高服务水水平。涉涉及到房房屋安全全、筑漏漏维修的的，必须须进行回回访。3.6窗窗口规范范：1、公开开办事制制度，公公开社会会承诺，公公开收费费项目及及服务标标准。2、周一一至

25、周日日全天业业务接待待。3、3665天，天天天244小时受受理居民民房屋报报修。4、办公公场所整整洁有序序，小区区各项管管理制度度上墙公公布，各各种规定定、公约约分发到到户。5、公开开投诉电电话，发发放服务务联系卡卡，方便便业主报报修及投投诉。6、推行行服务质质量，检检查、监监督制度度，逐级级检查、监督。3.7岗岗位规范范：1、管理理员：敬敬业爱岗岗，熟悉悉业务，善善于协调调，管理理有序。2、接待待员：热热情主动动，登记记准确，处处置及时时，件件件落实。3、维修修员：约约时不误误，便民民利民，工工完料清清，住户户签收。4、保安安员：举举止文明明，熟悉悉环境，维维护秩序序，防范范到位。5、电梯梯

26、工：坚坚守岗位位，操作作规范，轿轿厢整洁洁，报修修及时。6、保洁洁工：按按时保洁洁，日清清垃圾，定定期灭害害，环境境整洁。第四章 绿地地某项目目员工配配备及培培训4.1管管理人员员培训（一）培培训目标标为了充分分保证绿绿地某项项目的物物业管理理高质量量、高水水准完成成，必须须培养一一支高层层次、高高素质的的物业管管理专业业队伍，通通过各种种形式的的培训，使使管理处处员工具具备全面面的物业业管理素素质要求求，从而而实现预预期的管管理目标标。（二）培培训方式式1、自学学 自自学是提提高学知知和技术术、增长长知识才才干的行行之有效效的方法法。本公公司非常常重视和和鼓励员员工业余余时间参参加与自自身岗

27、位位相关的的专业培培训班、大学考考等，公公司在时时间上给给予照顾顾和安排排。2、自办办培训班班 举举办物业业管理及及相关专专业培训训班，加加强和提提高员工工专业素素质和职职业道德德修养。3、外派派学习培培训 管理处处管理人人员每年年安排数数次外派派专业培培训，业业务人员员及服务务人员选选派参加加行业主主管部门门组织的的各项专专业技能能培训。4、参观观学习 管理理处组织织全体员员工分期期、分批批参观同同行业优优秀项目目，开拓拓视野，总总结经验验。5、理论论研讨或或专题讨讨论 针对物物业管理理工作中中发生的的疑难、典型案案例及时时聘请有有关专家家同管理理层举行行专题研研讨或专专题讲座座，总结结探讨

28、具具有超前前意识的的管理途途径或管管理措施施。6、岗位位轮训 通过过岗位轮轮训，给给员工提提供晋升升的机会会，通过过人才的的横向、纵向交交流达到到一专多多能、一一职兼容容的目的的，从而而提高综综合素质质和人才才培养的的功能。（三）培培训计划划签约后根根据绿地地某项目目具体情情况另定定。4.2管管理人员员管理（一）录录用与考考核1、录用用：依照照上海市市人事局局主管部部门招、调人员员规定，根根据公司司人员编编制、用用工条件件，经人人事部门门和用人人单位联联合考核核，择优优录用；录用后后经公司司或管理理处培训训部门对对员工进进行上岗岗培训和和业务考考核，试试用3-6个月月，依据据劳动动法的的规定，

29、以以劳动合合同书的的形式与与员工确确定劳动动关系和和合同期期限。2、考核核：考核核是检验验工作成成效、业业绩以及及培训效效果的重重要手段段，公司司重视对对员工的的考核，制制定了一一系列的的考核制制度和实实施办法法。（二）淘淘汰机制制在实施小小区物业业管理过过程中将将严格按按照公司司对员工工考核的的淘汰机机制程序序运作，结结合小区区实际情情况，贯贯彻实施施管理处处淘汰机机制，使使小区物物业管理理水平和和员工队队伍始终终保持在在最佳状状态中。（三）关关系协调调现代管理理理论的的重要内内容之一一是系统统理论，一一个机构构是由许许多相互互关联的的要素、环节、部门有有机结合合而成，是是一个复复杂的系系统

30、体系系。对管管理处而而方，运运用好系系统管理理理论，协协调好内内、外部部及各执执行层的的关系是是搞好一一体化管管理的根根本保证证。我们提出出的口号号是“工种有有不同，工工作不分分家”。在工工作中任任何人遇遇到什么么情况，都都有义务务及时处处理，不不能处理理时则要要求及时时与管理理处汇报报传达信信息，使使各类问问题在最最短的时时间里得得到解决决。4.3人人员配备备聘用标标准人员配备备、聘用用标准（一一）1、物业业项目经经理：11人，445岁以以下，大大专以上上学历，有有较强独独立指挥挥工作能能力，对对本职专专业有一一定理论论和实际际管理经经验，曾曾在企业业担任领领导工作作经历的的优先。2、物业业

31、副经理理：1人人，455岁以下下，中专专以上学学历，熟熟悉物业业管理工工作流程程，善于于与客户户、业主主沟通，有有一定组组织能力力和写作作能力的的优先。3、管理理部主任任：1人人，455岁以下下，高中中以上学学历，熟熟悉、了了解给排排水、电电气、电电梯、弱弱电，达达到上述述某工种种的应知知、应会会，持有有上岗证证，能按按工作规规程和质质量要求求独立进进行工作作。4、接待待员、财财务：22人，335岁以以下，熟熟悉小区区物业管管理区域域，懂得得财务、人事培培训，有有二年财财务以上上专业工工作实务务，并持持有会计计上岗证证书。人员配备备、聘用用标准（二二）保安员-445岁以以下，11.700以上，

32、初初中以上上学历，身身体健康康，品行行端正、责任性性强，退退伍军人人优先。 保洁员-466岁以下下，初中中以上学学历，相相貌端正正，细致致认真，能能吃苦耐耐劳，为为人正派派。 保绿员-488岁以下下，初中中以上学学历，熟熟悉花木木的培育育和剪裁裁，相貌貌端正，细细致认真真。维修工-500岁以下下，初中中以上学学历，具具备2年年以上的的工作经经验，拥拥有水、电工专专业技术术上岗证证和等级级证书，能能吃苦耐耐劳，不不计时间间，相貌貌端正，品品行正派派。注：配备备人数663人，其其中：管理人员员6人 水水电维修修3人保安 331人 保保洁8人人泥工维修修2人 保保绿5人人 车位管管理人员员8人第五章

33、 员工岗岗位责任任制和职职责5.1经经理岗位位责任制制1、在公公司董事事会领导导下，贯贯彻执行行上级有有关规定定和董事事会决议议，负责责全面领领导和管管理工作作。2、负责责召集和和主持经经理办公公会议，研研究、处处理办公公会议职职权内的的各项工工作和问问题。3、负责责健全公公司各种种规章制制度，定定期检查查和督促促各部门门工作，保保证公司司各方面面工作的的顺利进进行。4、负责责向董事事会提出出需经由由董事会会讨论、通过或或决定的的问题议议案。5、负责责编制公公司年度度财务预预算，做做好财务务审核监监督，并并积极做做好双增增双节工工作。6、负责责公司重重要的公公关及接接待工作作。7、批准准行政人

34、人员的公公出及假假期安排排。8、负责责对员工工的物质质和精神神文明建建设的教教育，不不断提高高员工队队伍的素素质。9、完成成上级领领导及公公司董事事会交办办的其他他工作任任务。5.2副副经理岗岗位责任任制1、在公公司经理理领导下下，分管管财务组组、劳动动人事、业务接接待、维维修接待待、各小小区经理理管理等等工作。2、协助助经理处处理分管管部门的的日常工工作，当当好经理理的参谋谋和助手手，做好好分管部部门之间间的协调调工作。3、负责责公司人人事工作作，根据据经理指指示做好好员工接接收、调调配、辞辞退、考考核和营营销工作作。4、负责责公司工工作计划划、总结结、规章章制度等等各类文文件的起起草、审审

35、核工作作。5、承办办公司各各类会议议的工作作，做好好会议记记录，整整理会议议纪要。6、负责责公司对对外联系系和来信信、来访访的接待待事宜，负负责各小小区业主主接待报报修业务务，并按按规定及及时送交交管理部部人员修修复。7、负责责市场管管理全面面工作，协协助业主主办证和和协调市市场内外外事务。8、负责责签订业业主管理理的公约约、各种种租房协协议、新新接管小小区协议议的工作作。9、负责责新物业业小区接接管筹办办工作。10、负负责各小小区物业业管理收收费工作作，督促促财务人人员及相相关人员员按标准准及时收收费。11、完完成经理理交办的的其他工工作。5.3管管理部主主任岗位位责任制制1、在公公司经理理

36、领导下下，分管管保安组组、清洁洁组、工工程组、绿化养养护的工工作。2、协助助经理处处理分管管部门的的日常工工作，当当好经理理的参谋谋和助手手，做好好分管部部门之间间的协助助工作。3、负责责业主报报修业务务工作，落落实维修修人员及及时修复复，做到到收费公公开合理理，维修修保证质质量，并并对业主主及时做做好回访访工作。4、掌握握各小区区设施和和性能完完好情况况，负责责制定维维修保养养计划和和措施，严严格控制制日常管管理费用用的开支支。5、负责责对管理理小区工工程技术术资料的的整理存存档。6、负责责对分管管部门的的业务培培训，加加强员工工职业道道德教育育，不断断提高员员工业务务素质，每每月对分分管部

37、门门人员进进行经济济责任制制考核工工作。7、每月月组织召召开一次次组长例例会，及及时检查查和布置置工作。8、定期期开展问问卷调查查和抽样样访问活活动，了了解情况况，听取取意见，与与业主保保持良好好的合作作关系， 不断提提高公司司的管理理水平。9、组织织专业技技术人员员参加接接管小区区前管理理验收工工作。10、完完成经理理交办的的其他工工作。5.4小小区管理理员岗位位责任制制一、依照照物业管管理服务务合同的的约定，组组织落实实人员做做好小区区内楼宇宇管理、日常维维修、清清扫保洁洁、绿化化养护、门卫保保安、卫卫生消毒毒、车辆辆管理、依法制制止违规规装修和和违章搭搭建等具具体管理理服务工工作。二、根

38、据据物业管管理法规规、规定定和合同同约定，制制订小区区管理服服务的详详细计划划和方案案，保障障物业使使用的方方便、安安全，保保持物业业及其设设施完好好、环境境优美、公共秩秩序良好好。三、明确确内部管管理制度度，规范范居住物物业小区区管理服服务人员员的行为为，及时时处理管管理服务务人员的的违规行行为。四、每半半年向业业主委员员会报送送物业维维修、更更新费用用的收支支账目，接接受审核核。五、定期期听取业业主委员员会、业业主和使使用人的的意见和和建议，改改进和完完善管理理服务。六、发现现违规行行为或违违反业主主公约的的行为，立立即进行行劝阻、制止，并并向业主主委员会会和有关关行政管管理部门门报告。七

39、、对业业主之间间、使用用人之间间及业主主与使用用人之间间在物业业使用中中发生的的争议进进行协调调。八、完成成公司领领导交办办的其它它工作。小区经理理应当接接受街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府和和房地产产管理部部门的指指导和监监督，配配合相关关部门做做好社区区管理工工作。5.5保保安领班班工作职职责1、协助助管理处处值班人人员处理理一切保保安及治治安、消消防事故故。2、协助助管理员员管理保保安人员员工作。3、发生生事故时时，到现现场作出出调查，并并在保安安记录册册内详细细记录事事件过程程。4、按管管理员或或物业主主管要求求对保安安人员作作出调配配。5、编排排保安人人员岗位位安排。6、配合合对

40、保安安人员培培训工作作。7、经常常巡视各各岗位值值勤情况况。8、经常常巡视正正在装修修的单位位，确保保消防及及治安情情况符合合要求。9、对日日常保安安岗位调调配情况况及工作作分流作作出记录录。10、负负责监管管保安人人员巡逻逻情况。11、主主持班前前集队，检检查保安安人员仪仪表仪容容。12、执执行公司司所委派派的其他他任务。5.6保保安员工工作职责责1、绝对对服从上上级所指指派工作作。2、熟悉悉各岗位位任务及及要求。3、熟悉悉各岗位位情况，消消防设施施分布及及使用方方法。4、爱护护通讯器器材及岗岗位上设设施。5、对住住客及进进出人士士保持礼礼貌。6、巡逻逻时留意意各楼情情况，发发现问题题时马上

41、上向上级级汇报，检检查公共共地方设设施，如如有损坏坏，填写写巡逻报报告，由由管理处处派人修修理。7、遇事事故时马马上报告告并遵守守上级指指示处理理。8、参与与物业主主管所执执行培训训。9、维持持各岗位位秩序情情况。10、填填写各岗岗位所规规定记录录并保存存完好。11、不不得擅自自离岗调调岗，当当值时不不准睡觉觉、阅读读刊物或或抽烟、进食。12、执执行上级级所指派派的其他他任务。5.7清清洁领班班工作职职责1、服从从执行管管理员所所安排任任务工作作。2、每天天检查员员工出勤勤、上班班情况、仪表仪仪容、工工作效率率。3、确保保工作质质量及考考勤纪律律。4、根据据员工的的工作能能力，合合理安排排工作。5、勤巡巡查，发发现问题题及时处处理，工工作要精精细，提提高效率率。6、带领领做好本本班工作作，越是是困难越越要挺身身而出。7、经