xx物业管理服务方案第一章~第五章物业管理服务的目标和管理思路及设想(DOC119)3397.docx

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1、 目 录录滨江名都都物业管管理服务务方案第一章 物业业管理服服务的目目标、思思路及设设想P2-PP3第二章管理服服务运作作方式及及工作计计划P3-P9第三章管理服服务组织织架构、人员配配备及成成本费用用测算P9-P133 第四章 人力力资源管管理 P133-P229 第五章管理规规章制度度P299-P339 第六章物业管管理服务务的实施施第一节物业服服务中心心前台运运作P399-P442第二节安全管管理服务务P422-P556第三节 清洁管理理服务P577-P661第四节 绿化管理理服务P622-P666第五节 工程管理理服务P666-P882第六节 防尘防噪噪音管理理P822 第七节 入伙管

2、理理服务P822-P887第八节 装修管理理服务P877-P993第九节 配套服务务实施P933-P1111附：营营业执照照复印印件第一章 物业管理理服务的的目标、思路及及设想明达置业业（太仓仓）有限限公司开开发建设设的“滨江名名都”花园，是是一个集集多层洋洋房和高高层公寓寓为一体体、建筑筑面积114万多多平方米米的中等等规模高高端商住住小区，位位于太仓仓港经济济开发区区，地理理位置优优越，规规划设计计理念超超前，小小区环境境优美宜宜人，会会所、智智能化等等配套设设施设备备齐全先先进。从从上述情情况看，无论从整体规划还是从局部设计来看，滨江名都花园都可称为太仓港的高水准、智能化的住宅小区和高品

3、位、园林式的环保小区。针对滨江江名都物物业管理理服务的的各个要要素，以以及面临临的难点点和重点点，华粤粤物业确确立了管管理服务务的目标标和思路路及设想想。一、 管理服务务的目标标1、 从接管查查验阶段段开始，华粤物业全面按照ISO9001：2000国际质量管理体系的要求，组织管理和服务工作的实施，并且根据具体情况持续改进；交付使用半年内，物业管理服务体系运作完全满足ISO9001：2000国际质量管理体系的要求。2、 在为滨江江名都提提供物业业管理服服务中，严严格按照照国家示示范项目目的物业业管理服服务标准准开展管理理服务，力力争入伙伙一年内内创建市市级示范范单位、两年内内创建省省级示范范单位

4、、三年内内创建国国家级示示范单位位，使之之成为苏苏州市住住宅小区区中物业业管理服服务的典典范。3、 确保因管管理原因因造成的的治安事事件发生生率为零零。4、 在按照江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准六级开展展管理服服务的基基础上，重重点实现现以下各各项指标标：序号项 目目承诺指标标1房屋完好好率100%2房屋急修修、零修修及时率率100%3维修工程程质量合合格率100%4绿化完好好率98%5对清洁、保洁满满意率98%6道路完好好率100%7化粪池、雨水井井、污水水井完好好率100%8排水管、明暗沟沟完好率率100%9路灯、标标牌完好好率100%10停车场、单车棚棚设施完好率率100%11公共

5、设施施、休闲闲设施完完好率95%12治安案件件发生率率1以下下13机电设备备完好率率98%14二次供水水水质合合格率100%15消防设施施完好率率99%16火灾发生生率1以下下17有效投诉诉率1%18投诉处理理率100%19管理服务务人员专专业培训训合格率率100%20维修回访访率100%21物业管理理服务满满意率95%以以上二、 管理服务务思路及及设想根据未来来滨江名名都物业业的属性性、规模模、住户户构成等等特点，对对于该项项目的物物业管理理服务，华粤物业将以“全力配合开发商实施品牌战略和形象工程，提供优秀的物业管理服务平台”为整体考虑，以业主需求为导向，在满足业主日常需求的基础上力争管理服

6、务超越业主的期望值；建立商务信息网站，拓宽华粤物业与业主之间的沟通渠道，以方便快捷的收集信息，更好地为业主服务；开展特色社区文化建设，通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等影响，潜移默化、寓教于乐，培养业主的社区精神，建设和谐社区，增强社区凝聚力；拟对小区采取封闭式管理，“东方大管家、一站式服务”的模式开展服务工作（此模式的内涵为：对业主的精细服务，对项目的精心经营，对物业的精确管理；业主通过一个电话打到物业服务中心前台，就可以得到家居生活上所需要的一站式便利服务，即物业管理服务中心所提供的各种常规及专项、特约服务）。同时拟在高层楼房一层大堂配置固定的“管家秘书”（即物业管理服

7、务人员）为该楼业主提供专职服务。第二章 管理服务务运作方式式及工作作计划一、管理理服务运运动方式式华粤物业业在ISSO90001:20000管理理体系运运作的基基础上，对滨江名都开展科学动态的管理服务运作方式，分为多方监督管理服务系统、信息处理及反馈系统、管理服务整体运作程序系统、服务中心内部管理运作系统。1、多方方监督的的管理服服务运作作华粤物业业公司拟拟为滨江江名都项项目设立立物业服服务中心心，并指指派一位位经验丰丰富的物物业经理理驻场负负责该项项目的物物业管理理服务工工作。拟拟采用甲甲方监督督、华粤粤物业公公司定期期检查监监督、滨滨江名都都业主监监督与物物业服务务中心组组织其职职能部门门

8、统一进进行专业业化管理理服务、特殊设设备的分分包相结结合的管管理服务务运作方方式在现现场开展展工作。甲方（明达置业）监督检查、监督华粤物业公司滨江名都物业服务中心客户监督物业服务中心各职能部门社会专业化公司维保分公司滨江名都小区业主以上方式式是比较较先进、完善的的管理服服务运作作方式，适适合于滨滨江名都都，可为为一流的的物业管管理服务务的实现现提供保保障。2、信息息处理及及反馈系系统 信息息处理及及反馈流流程图1、 住户2、 员工3、 华粤物业公司4、 传媒5、 其他物业服务中心信息提供相关部门执行员工反馈物业服务中心各部门负责人反馈信息指挥调度反馈反馈指令传达流程图说说明：(1) 需求信息息

9、是我们们重要的的经营及及服务资资源。信信息源要要全面汇汇聚滨江江名都物物业管理理服务有有关的所所有信息息，使反反馈信息息具有一一定的范范围和频频度。(2) 保证信息息反馈通通道畅通通，信息息的收集集、处理理、监控控等能集集中控制制并由物物业服务务中心发发出指令令，跟踪踪检查。确保指指令权、检查权权和处理理权的高高度统一一，避免免责权分分离所导导致的管管理失误误。(3) 充分利用用现代化化管理手手段，获获得处理理和利用用的信息息。(4) 在检查控控制的方方式中，华华粤物业业采取行行政检查查、专项项检查、交叉检检查、外外部检查查、秘密密检查等等方式。控制的的措施有有预先控控制、现现场控制制、反馈馈

10、控制等等方式。在质量量控制上上，对不不合格的的服务制制订纠正正偏差的的处理措措施。3、滨江江名都管管理服务务整体运作作程序系系统物业管理理服务整整体运作作程序前期介入拟订方案机构组建办理业主收楼接管查验岗位培训装修管理服务日常管理服务整体运作作程序图图说明：(1) 整体运作作程序图的的设计原原则是全全面、合合理、高高效，环环环相扣扣，相互互制约，保保证各个个环节紧紧密衔接接，既无无盲点，又又无积淀淀。(2) 整体运作作各个环环节的详详细工作作分解流流程将严严格按照照华粤物业业公司规规范管理理体系进进行运作作。(3) 所有运作作的过程程均有严严格的监监控保证证，充分分体现管管理效率率。整体体运作

11、流程程将实施施一体化化作业流流程管理理，从任任务下达达到实施施、跟进进、完成成的检查查都实现现跟单作作业。各阶段的的工作重重点：(1) 前期介入入：从物物业管理理和物业业使用人人的角度度出发，协助开发商对规划设计提出科学建议；对施工、设备安装等质量进行监控，避免物业建成后给业主使用和管理服务带来缺憾。(2) 拟定方案案：对前前期介入入、机构构组建、岗位培培训、按按管查验验、办理理业主收收楼、装装修管理理、日常常管理服服务七个个时期工工作计划划作出安安排。(3) 机构组建建：完善善物业服服务中心心管理及及办公条条件；论论证并通通过岗位位编制、编写岗岗位说明明书及确确定人员员招聘标标准、人人员招聘

12、聘，完善善物业服服务中心心规范管管理操作作体系文文件、接接管查验验方案、入伙方方案、装装修管理理方案。(4) 岗位培训训：主要要针对物物业服务务中心基基本情况况、管理理规范体体系文件件、接管管验收方方案、入入伙方案案等进行行培训。(5) 接管查验验：楼宇本体体及附属属设备设设施、公公共场地地的接管管查验（含含资料）以以及接管管查验后后遗留工工程的处处理跟进进。(6) 办理业主主收楼：业主收收楼前各各项资料料、物资资的准备备，办理理业主收收楼、收收楼后遗遗留工程程的处理理跟进，收收楼资料料的归档档。(7) 装修管理理服务：装修审审批、监监管、验验收、物物业服务务中心各各部门正正常工作作的开展展以

13、及业业主入住住登记、走访等等。(8) 日常管理理服务：依据“物业管管理委托托合同”条款，实实施正常常的物业业管理服服务工作作。4、物业业服务中中心内部部管理运运作系统统 (1)内部管管理运作作程序图图管理层（物业服务中心及各部门负责人）操作层（各部门员工）指挥、监督反馈内部管理理运作程程序说明明：A、在内内部管理理运作程程序设计计中，坚坚持全过过程管理理，保证证指挥、监督的的封闭性性。管理理层既是是指挥者者，又是是监督者者，计划划、组织织、控制制、反馈馈集于一一身，避避免管理理环节出出现缺漏漏和盲点点，有效效保证管管理的及及时到位位。B、操作作层职责责明确，工工作程序序有严格格的管理理体系文文

14、件规范范。同时时我们倡倡导全员员JITT（实时时）管理理，充分分授权，在在权责范范围内最最大限度度地调动动员工的的工作积积极性和和主动性性。激励系统文化活动机制沟通工作机制绩效考核奖惩机制工资福利机制 培养提升机制 (2)物业服服务中心心内部激激励系统统激励系统统示意图图说明：A、激励励是我们们人性化化管理的的主要方方式。尊尊重个体体权利，保保持团队队希望。服务公公司、服服务业主主，创造造经济和和社会双双重效益益是权衡衡考核的的标准。B、工资资新酬体体系依据据贡献大大小进行行工资决决策，既既考虑群群体效能能，更重重视个人人利益。充分肯肯定努力力工作所所应得的的优厚报报酬，吸吸引人才才，激励励员

15、工更更好的服服务客户户。福利利措施如如提供良良好的食食宿、社保及及工资补补贴等。C、绩效效考核机机制在华华粤物业业公司目目标考核核体系的的指导下下，建立立二级考考核体系系，重在在将各项项管理服服务指标标量化到到日常各各员工的的工作行行为规范范当中。在实际际工作中中通过以以奖为主主，以惩惩为辅的的手段，坚坚持优胜胜劣态，奖奖罚分明明，奖励励“引”着员工工向前走走，惩罚罚“赶”着员工工向前走。奖励的的类型有有经济奖奖励和精精神奖励励等，经经济奖励励直接与与员工每每月的绩绩效工资资挂钩，精精神奖励励记入员员工荣誉誉档案。D、沟通通工作机机制：重重在激发发员工潜潜能，形形成共同同的价值值观。针针对员工

16、工的个性性心理，适适时的做做好思想想引导工工作。E、文化化活动机机制：通通过文化化活动的的开展，增增强员工工的凝聚聚力和向向心力，增增强员工工的自信信心和认认同感。通过文文化的凝凝聚功能能、引导导功能、约束功功能把员员工的目目标和公公司目标标紧密结结合起来来。文化化活动的的方式有有集体活活动、旅旅游、生生日会等等。F、培养养提升机机制：培培养提升升机制密密切结合合员工自自身发展展定位的的需要，是是提升员员工工作作积极性性和增强强员工归归属感的的重要途途径。在在实际工工作中，我我们结合合公司培培训制度度，鼓励励员工自自我学习习的精神神，通过过内部竞竞聘等手手段，结结合员工工荣誉档档案、绩绩效考核

17、核机制的的体现，在在提升上上不拘一一格，能能者上，庸庸者下，为为人才的的脱颖而而出创造造良性环环境，从从而带动动物业服服务中心心整体积积极向上上的工作作状态。二、工作作计划 依据据物业服服务管理理方式，我我们将工工作计划划分为前前期管理理服务、入住期期管理服服务和常常规期管管理服务务三部分分，按照照轻重有有序、科学实实效的原原则，拟拟定如下下管理服服务工作作计划。1、前期期管理服服务工作作计划序号项 目目工 作 内 容时间安排排备注1前期介入入1、 参与规划划设计，研究规划设计意图，掌握工程施工现状；2、 从物业管管理及使使用人角角度出发发，提出出合理化化建议。至接管查查验2拟订物业业管理方方

18、案1、 总结物业业管理服服务成功功的管理经经验；2、 针对滨江江名都开开展调查查研究，并并拟订管管理服务务方案。3组建物业业管理队队伍1、 人员的招招聘；2、 人员的培培训；3、 人员的上上岗；4、 完善物业业管理服服务各种种辅助软软件，架架设“商商务信息息沟通平平台”；5、 服务中心心正常职职能工作作的开展展。接管查验验前一个半半月4完善管理理及办公公条件1、 安排管理理办公用房房；2、 安排员工工宿舍及及食堂；3、 准备管理理用物质质装备。物业服务务中心组建至正正式接管查验5制定管理理规章制制度1、 制定切合合实际的的各项规规章制度度；2、 引入公司司规范管管理体系系。从物业服服务中心心组

19、建开开始6对业主的的宣传开始与业业主沟通通并进行行物业管管理服务务宣传（具具体结合合当时实实际情况况进行）。一般从业业主签订订认购书书开始7物业的接接管查验验1、 成立临时时接管查查验专项项小组，制订实施接管查验方案；2、 依据已制制定标准准，逐项项检查发发现问题题；3、 办理书面面移交手手续，做做好遗留留工程登登记备案案；4、 跟进遗留留工程处处理（具具体遗留留工程处处理方式式以当时时实际情情况而定定）。依据发展展商订立立的交楼楼时间而而定2、入住住期管理理服务工工作计划划序号项 目目工作内容容时间安排排备注1业主收楼办理1、 协助开发发商制定定业主收收楼通知知；2、 准备好入入住资料料举行

20、业业主收楼楼仪式；3、 合理设置置办理入入住手续续的流程程和岗位位；4、 为业主办办理收楼楼手续；5、 将收楼发发现工程程遗留问问题独立立备案并并作好遗遗留工程程的跟进进工作；以开发商商通知收收楼时间间前半个个月启动动2装修期管理1、 对住户和和装修队队伍进行行宣传、培训，开开通“商商务信息息沟通平平台”，对对业主装装修时施施工单位位的选定定及装修修材料的的选择进进行指导导；2、 装修申报报审批；3、 装修过程程监管；4、 装修验收收。收楼后3档案的建建立和管管理业主收楼楼资料的的建立，进行科学分类并完善档案归档。装修期3、 正常期管管理服务务工作计计划序号项 目目工作内容容时间安排排备注1房

21、屋维修修保养1、 制定房屋屋养护和和维修计计划方案案；2、 维修资金金的管理理；3、 房屋的维维修管理理；4、 房屋的养养护服务务。正常管理理期起2机电等设设备的维修修养护1、 建立设备备管理台台账；2、 设备的运运行管理理；3、 设备的维维修管理理；4、 设备能源源和安全全管理。正常管理理期起3安保管理理1、 治安管理理；2、 交通及车车辆管理理；3、 消防管理理。正常管理理期起4智能化设施管理理1、智能能化设施施的日常常使用操操作；2、智能能化设施施的维修修养护；3、智能能化系统统的完善善。正常管理理期起5环境管理理1、 园林绿化化管理；2、 清洁卫生生管理；3、 环保管理理；4、 噪音污

22、染染管理。正常管理理期起6财务管理理1、 财务帐务务；2、 物业管理理服务各项项费用收收取与支支出。正常管理理期起7社区文化化活动的的开展1、 社区宣传传；2、 成立社区区活动组组织，举举办社区区活动；3、 提供社区区服务。正常管理理期起8便民服务务和完善善配套1、 为住户提提供便民民服务；2、 协助完善善学校、交通、医疗、商场等等机构的的配套。正常管理理期起9物业服务务中心内内部管理理1、 各部门职职能工作作开展的的监督、检查；2、 培训工作作的实施施与评估估考核；3、 各项规章章制度的的实施与与监督；4、 员工激励励机制的的实施与与评估。正常管理理期起第三章 管理服务务组织架架构、人人员配

23、备备及成本本费用测测算根据滨江江名都现现有建筑筑面积和和现有设计主、次出入入口等实际际情况，加加之此小小区定位位为高端端楼盘，为为确保物物业管理理服务目目标的实实现，在在组织管管理架构构设计和和管理服服务人员员配备上上华粤物物业拟建立滨滨江名都都物业服服务中心心，集中中精力负负责滨江江名都的的物业管管理服务务工作，采用经理直线制组织形式，并为其配备充足的人力资源，面向业主，提供东方大管家一站式服务。其它工程管理部、安全管理部为服务中心客服部提供专业化支持，华粤物业为滨江名都服务中心提供强大技术力量支持。滨江名都都物业服服务中心心的组织织架构中中，将目目标功能能作用全全面落实实到相应应岗位角角色

24、的职职责中，并并且做到到不漏项项、不交交叉，让让企业内内部各个个岗位角角色的职职责和权权限直接接与服务务中心整整体管理理系统的的各子系系统的目目标功能能作用对对应起来来。组织织架构保保证了服服务中心心各部门门和岗位位角色工工作相互互之间事事先的协协调和平平衡，消消除服务务中心、部门和和岗位设设置上的的主观随随意性，保保证服务务中心组组织内部部各个部部门和岗岗位的增增减建立立在一个个科学的的基础上上，以最最大限度度地减少少管理层层次，提提升管理理效益。一、物业业服务中中心组织织架构及及管理服服务人员员配备图图滨江名都物业服务中心经理1人经理1人工程管理部主管1人安全管理部主管1人 领班2人客服管

25、理部主管1人综合管理部（未设主管）会所人员暂未定客服助理2人厨师1人清 绿洁 化绿 2化 人领 /班 清 洁1 9人 人客服前台兼收银助理1人二班护卫员9人三班护卫员9人水电维修技工1人会计1人人事行政助理 1人一班护卫员9人智能维修技工1人说明：1、滨江江名都物物业服务务中心共共编制553人，其其中：经经理1人人；综合合管理部部3人；客客服管理理部166人；保保安管理理部300人；工工程管理理部3人。2、安全全管理部部共分33班，护护卫员采采用244小时33班3转转换当值值。具体体配备情情况如下下：序号岗位职务人数1主管1人2领班2人3小区主入入口护卫员9人（33班，每每班当值值3人）4小区

26、次入入口护卫员3人（33班，每每班当值值1人）5小区楼区区、地面面巡逻护卫员6人（33班，每每班当值值2人）6地下建筑筑巡逻（即即车库巡巡逻）护卫员6人（33班，每每班当值值2人）7监控室护卫员3人（33班，每每班当值值1人）二、管理理服务费费用成本本测算（一）管管理服务务人员工工资、社社保和福福利费用用序号部门职务编制人数薪酬福利利标准及及费用（月月）月薪服装双薪合计费用总计计（月）1服务中心经理12800030233306331006659元元/月（含编制制人员社社保费、食宿费费）2综合管理理部人事行政政助理1160002513417599会计1160002513417599厨师11200

27、020100132003客服管理理部主管1200002516721922助理3120002510039755清洁/绿绿化领班1120002010013200绿化2700205815566清洁96002050603004安全管理理部主管1200002516721922领班2130002010828566护卫员271000020832978815工程管理理部主管1200002516721922智能化维维修技工工1160002513417599水电维修修技工11400020117153776说明 员工社社保费用用按太仓仓市最低低保险缴缴费基数数11000元/人月规定定，并根根据上述述编制人人员计算算

28、，社保保缴费共共计为1172664元/月。食食、宿费费用按3380/人月标准准计算，共共计2001400元/月月。（二）行行政办公公费用1、办公公用品费费：综合合测算8800元元/月（包包括低值值易耗品品、办公公设备保保养、维维修）；2、通信信费：综综合测算算12000元/月（包包括网络络费用）；3、办公公用水电电费：平平均测算算15000元/月(办办公设备备用电、服务中中心前台台空调用用电等)；行政办公公费用共共计35500元元/月(包括社社区文化化活动费费用)。（三）小小区公共共用电费费用1、楼区区共用梯梯间及车车库用电电费用(1)楼楼区梯间间15KKW4小时时/天30天天0.883元/度

29、=115000元/月月；(2)地地下车库库(按每每40mm2一只220W灯灯管计算算)：地下车库库建筑面面积2664411m240 m220WW平均工工作8小小时/天天30天天0.883元/度=226344元/月月。楼区共间间梯间及及车库用用电费用用合计41134元元/月。2、电梯梯用电费费用（根根据资料料提供，41台电梯）450KKW2小时时/天30天天0.883元/度=2224110元/月。3、消防防、监控控、自能能化设施施等用电电费用25000度/月月0.883元/度=220755元/月月。4、室外外园林灯灯用电费费用120000度/月0.883元/度=999600元/月月。5、供水水变

30、频泵泵用电费费用20000度/月月0.883元/度=116600元/月月。小区公共共用电费费用总计计为：4402339元/月。（四）共共用部位位、设施施设备维维护保养养费用1、电梯梯年检费费用（1）118层电电梯122台：112台年检费费用20060元元/台年=2247220元/年；（2）66层电梯梯21台台：211台年检费费用8660元/台年=1180660元/年；（3）224层电电梯8台台： 88台年检费费用26660元元/台年=2212880元/年；电梯年检检费用共共计：6640660元/年，分分摊至每每月费用用约为：53339元/月。2、电梯梯日常维维修保养养费用（平平均计算算）41台

31、4800元/台台月=1196880元/月。3、其它它共用部部位及设设施设备备维保费费用50000元/月月。共用部位位、设施施设备维维护保养养费用共共计：3300119元/月。（五）清清洁卫生生费用1、垃圾圾清运费费（配置置市政环环卫桶114个） 114桶3500元/桶桶月（市班班环卫收收费标准准）=449000元/月月。2、化粪粪池清掏掏费（按按每年清清掏一次次计算） 660个3000元/个个年12个个月=115000元/月月。3、清洁洁易耗品品、消杀杀、用水水费用 12200元元/月。清洁卫生生费用共共计76600元元/月。（六）安安全管理理秩序维维护费 110000元/月月。（七）绿绿化养

32、护护费（包包括农药药、补苗、浇浇水等费费用） 223000元/月月。（八）公公众责任任及财产产保险费费用 220000元/月月。（九）物物业管理理服务企企业酬金金前八项之之和8%（太太仓市收收费管理理规定标标准）=18773177元/月月8%=149885元/月（十）法法定税费费前九项之之和6%=20223022元/月月6%=121138元元/月根据上述述费用计计算，物物业服务务费用每每月约需需：前八项费用用之和=18773711元/月月+物业业管理服服务利润润（酬金金）1449855元/月月+法定定税费1121338元/月=22144440元元/月。按建筑面面积14461222m22分摊计计

33、算，每每月每平平方米建建筑面积积约需管管理服务务费用为为：1.47元/mm2（以上物物业管理理服务费费用成本本不包括括会所如如恒温游游泳池等等所有能能耗费用用）。 第四章 人力资资源管理理一、工作作岗位说说明书针对每个个设立的的工作岗岗位，为为落实管管理服务务目标，清清晰的划划分责任任与权利利以及工工作内容容，制定定出各岗岗位说明明书（以以下是服服务中心心经理的的岗位说说明书样样本）。岗位说明明书基本资料 名 称 日期：2009/4/30岗位代码： H100900 岗位名称：滨江名都服务中心经理岗位序列： 001 上级主管：华粤物业公司总经理 简 述为滨江名都的物业管理工作而设立该岗位，该岗位

34、的主要职责是：代表苏州华粤物业管理公司全面履行物业管理委托合同，负责做好滨江名都的物业管理与服务工作及实现各年度管理目标，提供优质服务。通过良好的物业管理与服务，确保小区业主生活秩序的正常进行及物业的市场竞争力。工作权限对滨江名都的物业管理工作负有指挥权；对紧急重大问题有临时处置权；对人员的配备、管理服务架构设置有建议权；对员工有奖罚和对不合格员工有辞退建议权；在公司规定标准的情况下，对日常管理费的支出和物资的使用有决定权；在公司有关制度、规定的前提下，有权制定具体的实施细则和落实措施；对业主的一般性通知有审批权；对本物业各分包项目的合同签订有签字权；对分包公司的工作有监督、评审权。工作内容容

35、1、全面面负责业业主服务务研究工工作 通过不断断学习，建建立客户户沟通渠渠道，把把脉市场场，带领领全体员员工做好好业主服服务研究究工作，做做到服务务创新、管理创创新。 在日常工工作过程程中不断断改进服服务方法法，增强强员工服服务意识识，提升升服务质质量。 不定期地地组织参参观学习习先进的的优秀的的物业管管理做法法，不断断研究业业主潜在在需求、管理理理念，提提升管理理水平。2、充分分利用社社会资源源，帮助助、指导导、支持持滨江名名都物业业服务中中心工作作的开展展 做好与本本地房产产管理部部门物业业监管处处、辖区区派出所所、居委委会、工工商、税税务、银银行、自自来水公公司、供供电局等等社会关关系的

36、建建立及沟沟通，以以求得他他们的支支持和配配合。 做好与滨滨江名都都各业主主、各维维保单位位、各分分包公司司关系的的建立及及沟通，不不定期的的进行回回访、交交流，以以获得他他们的支支持、配配合和谅谅解。 做好与苏苏州华粤粤物业管管理公司司领导、各部门门负责人人以及其其它物业业管理公公司关系系的建立立、交流流和沟通通，充分分实现资资源共享享。3、全面面负责物物业服务务中心日日常管理理工作 代表物业业管理公公司认真真履行好好苏州华华粤物业业管理合合同各项项条款。 熟悉政策策、法律律、法规规、物业业管理相相关的文文件。 负责制定定服务中中心年、月度工工作计划划，每半半年总结结一次工工作。 每月主持持

37、召开一一次员工工以上人人员大会会，对部部门的工工作情况况随时进进行检查查、指导导、点评评。 负责批准准物业服务务中心月月度培训训计划，并并督促各各部门按按时实施施，抽查查员工的的培训效效果。 对员工的的工作进进行合理理分配，每每周抽查查各部门门的绩效效考核情情况，协协调各部部门关系系。 负责审批批各项采采购计划划，不定定期到库库房检查查。 分配宿舍舍并做好好宿舍的的管理工工作。4、对滨滨江名都都的工程程管理工工作负责责 督促工程程管理部编编制各项项工程管管理、维维保、材材料采购购计划，并并负责审审批。 对工程管管理部日日常工作作进行督督导检查查。 对新进业业主的装装修方案案，组织织有关部部门有

38、关关人员进进行评审审，最后后签署意意见并批批准实施施。5、对滨滨江名都都设备维维护、保保养、保保障等管管理工作作负责。设施设设备完好好率1000%负责与相相关分包包单位签签订分包包合同。 督促工程程管理部对对各分包包项目，各各维保单单位的工工作进行行监督管管理。 负责审核核工程管管理部、各分包包公司、各维保保单位的的工作计计划和设设备保养养计划。 每月对分分包单位位工作评评审一次次，并将将评审情情况书面面上报公公司。 负责各种种设备大大中修，新新购进设设备的申申报工作作。 督促工程程管理部做做好每年年一次的的红旗设设备评审审工作。6、对滨滨江名都都安全管管理工作作负责，确确保小区区安全无无事故

39、 审批制定定安全管管理部关关于小区区年度，月月安全管管理方案案。 审批制定定安全管管理部关关于小区区消防管管理方案案。 审批制定定安全管管理部关关于小区区消防演演习方案案，并全全权负责责消防演演习工作作。 对安全管管理部日日常工作作随时进进行抽查查。 每月组织织有关人人员对小小区消防防设施设设备进行行一次全全面检查查。7、对物物业服务务中心档档案管理理效果工工作负责责 小区竣工工移交资资料的管管理。 各种设施施设备档档案资料料的管理理。 各业主入入住资料料及装修修档案的的管理。 消防档案案管理。 创建资料料管理。 日常记录录管理。 收发文函函管理。8、对滨滨江名都都社区文文化工作作效果负负责

40、负责审批批服务中中心提出出的小区区年度、月度社区活活动计划划和每次次活动策策划方案案。 支持服务务中心积积极开展展社区文文化活动动，特别别是重大大节日宣宣传活动动。 协助客服服管理部做做好小区区各业主主间联谊谊、联欢欢活动，增增进友谊谊和凝聚聚力。9、对物物业服务务中心接接待工作作负责 对客服部部服务中中心前台台日常接接待工作作随时进进行抽查查。 负责地产产、公司安安排的外外事和来来客参观观访问接接待工作作。10、对对小区宣宣传活动动负责 对会议厅厅使用情情况和宣宣传内容容不定期期进行抽抽检。 负责审核核编辑内内部刊物物。11、对对服务中中心财务务管理工工作负责责 每月审批批财务部部上报的的财

41、务报报表。 每月审批批财务部部核定的的工资报报表。 根据公司司规定标标准，负负责审批批日常管管理费支支出。12、负负责完成成公司、地产领领导临时时交办的的其它工工作。13、负负责处理理客户重重大投诉诉及突发发事件处处理工作作。接口界面描述及其关系流程图 苏州华粤公司总经理滨江名都服务中心经理外部政府物业监管部门物业管理协会地产公司内部上级苏州华粤公司各部门负责人内部下级部门主管各分包公司负责人任职资格教育程度：本科以上年龄要求：30-50岁工作经验：从事物业管理服务工作5年以上，持有物业管理企业经理上岗证，工程师。综合能力：具有极强的协调、沟通、领导能力，市场分析能力，综合素质佳，有涵养、有耐

42、心、有较强的文字和语言表达能力，熟悉苏州市及全国物业管理市场和物业管理相关法律法规，有丰富的物业管理经验，能承受较大的工作压力。技能要求：能熟练使用计算机和网络，了解物业设备的基本运作。特殊要求：具有强烈的事业心，奉献、进取、开拓创新精神和客户服务意识，有写字楼、酒店管理经验者优先。考核指标完成本年度各项管理指标，客户满意度达到95%以上。二、建建立强有有力的人人力资源源执行组组织各主要要岗位任任职资格格要求（一） 服务中心心经理任任职资格格教育程度度：大专专以上年龄要求求：300-55岁岁工作经验验：从事事物业管管理工作作5年以以上，持持有物业业管理企企业经理理上岗证证。综合能力力：具有有极强的的协调、沟通、领导能能力，市市场