物业管理日常工作中应遵循的工作程序讲义gwdu.docx

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1、【讲义】物物业管理理在日常常工作中中应遵循循的工作作程序第一讲、资资质办理理程序一、物业业管理公公司的成成立与资资质证书书办理程程序物业管理理企业“二证”要求：1、营营业执照照企业业法人资资格；22、资质质证书企业业从业资资格。（一）注注册成立立公司物业管理理企业“二证”要求：1、营营业执照照企业业法人资资格；22、资质质证书企业业从业资资格。1、相关关法规规规定：民法通通则：依法成成立；有有必要的的财产和和经费；有自己己的名称称、组织机构构和场所所；能独独立承担担民事责责任。公司法法：一一般为有有限责任任公司与与股份有有限公司司。两者者为企业业法人。子子公司为为企业法法人；分分公司非非企业法

2、法人。2、办理理工商登登记程序序：（1）办办理步骤骤：第一步：办理企企业名称称预先核核准通知知书查询询名称，领领取并填填写名名称预先先核准申申请书、指指定（委委托）书书，递递交名称称登记材材料，领领取名名称登记记受理通通知书等等待名称称核准结结果；第二步：办理前前置审批批手续（非非必须）领取企业设立登记申请书，经营范围涉及前置审批的，办理相关审批手续；第三步：办理验验资手续续到经经工商局局确认的的入资银银行开立立入资专专户办理理验资手手续（以以非货币币方式出出资的，还还应办理理资产评评估手续续）；第四步：领取执执照递交申申请材料料，材料料齐全后后领取受受理通知知书；按受受理通知知书确确定的日日

3、期交纳纳登记费费，领取取执照。（2）应应提交的的资料：1、企企业设立立登记申申请书（内内含企企业设立立登记申申请表、投投资者名名录、企企业法定定代表人人登记表表、董董事会成成员、经经理、监监事任职职证明、企企业住所所证明等等表格）；2、公司司章程（提提交打印印件一式式两份，请请全体股股东亲笔笔签字；有法人人股东的的，要加加盖该法法人单位位公章并并由其法法定代表表人亲笔笔签字）；3、验资资报告（以以非货币币方式出出资的，还还应提交交资产评评估报告告；涉及及国有资资产评估估的，应应提交国国有资产产管理部部门的确确认文件件）；4、名名称预先先核准申申请书及及企业业名称预预先核准准通知书书；5、股东东

4、资格证证明；6、指指定（委委托）书书；7、经营营范围涉涉及前置置审批项项目的，应应提交有有关审批批部门的的批准文文件；8、股东东名录和和董事、经经理、监监事成员员名录（非非必备）。（二）办办理资质质证书1、相关关法规规规定：（1）法法规依据据与资格格条件建设部物物业管理理企业资资质管理理办法（2004年5月1日起实施）。办法规定定，物业业管理企企业资质质等级分分为三级级。第七七条规定定：新设设立的物物业管理理企业，其其资质等等级按照照最低等等级核定定，并设设一年的的暂定期期。最低低等级的的三级资资质企业业的条件件：1.注册册资本要要求人民币币50万万元以上上；2.人员员配备要要求物业管管理专业

5、业人员以以及工程程、管理理、经济济等相关关专业类类的专职职管理和和技术人人员不少少于100人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于5人人，工程程、财务务等业务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称；3.人员员从业要要求物业管管理专业业人员按按照国家家有关规规定取得得职业资资格证书书；4.管理理项目要要求有委托托的物业业管理项项目；5.其他他要求建立立并严格格执行服服务质量量、服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统。（2）与与广东东省物业业管理条条例的的区别建设部规规定：先先取得营营业执照照再办理理资质证证书。省条例例第十十八条：从事物物业管理理的公司司

6、必须持持有县级级以上人人民政府府物业管管理行政政主管部部门核发发的物业业管理资资质证书书，并向向工商行行政主管管部门申申请注册册登记，领领取营业业执照。前置审批批的问题题2个个矛盾：一、注册册公司与与办理资资质的先先后按国家家建设部部规定：企业无无证（资资质证书书）经营营现象。二、委托托管理与与资格完完备的矛矛盾按省条条例规定定：取得得资质证证书前承承接物业业项目的的不合理理。广州市解解决方法法设立立临时三三级资质质。2、办理理程序（1）窗窗口领取取或网站站下载资资质申报报表；（2）填填表，准准备有关关资料（广州市新设立、申请核定三级物业管理企业资质收件资料）（3）窗窗口收件件；（4）业业务处

7、室室（市国国土房管管局物业业管理处处）办理理；（5）主主管领导导审核；（6）缮缮证及发发证；（7）区区国土房房管局备备案。二、资质质年检及及等级升升降（一）相相关法规规规定根据建设设部物物业管理理企业资资质管理理办法第第十七、十十八条规规定：物物业管理理企业资资质实行行年检制制度。由由相应资资质审批批部门负负责。不不符合原原定资质质等级条条件的，原原资质审审批部门门应当注注销其资资质证书书，由相相应资质质审批部部门重新新核定其其资质等等级。按照广州州市原来来的广广州市物物业管理理企业资资质年检检程序规规定，物物业管理理企业资资质每年年年检一一次，由由所在区区国土房房管局初初审后，市市国土房房管

8、局核核定资质质，并按按其资质质条件调调整等级级。侧重重点在于于对物业业管理企企业管理理的楼盘盘（小区区、大厦厦等）进进行检查查，注重重对物业业项目管管理质量量的检查查，而非非公司资资质条件件的审核核。现已已取消，而而将该工工作渗透透到日常常的管理理工作中中，年检检只对公公司资质质条件进进行复核核。（二）资资质等级级条件：一级资质质：1.注注册资本本人民币币5000万元以以上；22.物业业管理专专业人员员以及工工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管理理和技术术人员不不少于330人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于200人，工工程、财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级

9、以上职职称；33.物业业管理专专业人员员按照国国家有关关规定取取得职业业资格证证书；44.管理理两种类类型以上上物业，并并且管理理各类物物业的房房屋建筑筑面积分分别占下下列相应应计算基基数的百百分比之之和不低低于1000：（1）多多层住宅宅2000万平方方米；（22）高层层住宅1100万万平方米米；（33）独立立式住宅宅（别墅墅）155万平方方米；（44）办公公楼、工工业厂房房及其它它物业550万平平方米。55建立立并严格格执行服服务质量量、服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统，有有优良的的经营管管理业绩绩。二级资质质：1.注注册资本本人民币币3000万元以以上；

10、22.物业业管理专专业人员员以及工工程、管管理、经经济等相相关专业业类的专专职管理理和技术术人员不不少于220人。其其中，具具有中级级以上职职称的人人员不少少于100人，工工程、财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称；33.物业业管理专专业人员员按照国国家有关关规定取取得职业业资格证证书；44.管理理两种类类型以上上物业，并并且管理理各类物物业的房房屋建筑筑面积分分别占下下列相应应计算基基数的百百分比之之和不低低于1000：（1）多多层住宅宅1000万平方方米；（22）高层层住宅550万平平方米；（3）独独立式住住宅（别别墅）88万平方方米；（44）办公公楼、工工业厂房房及其它

11、它物业220万平平方米。55.建立立并严格格执行服服务质量量、服务务收费等等企业管管理制度度和标准准，建立立企业信信用档案案系统，有有良好的的经营管管理业绩绩。与以前的的对比：对获得得国优、省省优项目目条件的的取消。20033年8月月修改会会议（内内蒙古）：争议：1、取取消原临临时资质质规定（原原因：物物价局对对收费定定级的限限制）采纳纳；2、取取消资质质等级对对承接项项目的限限制未采纳纳，保留留。广州市一一级资质质企业114家，二二级522家，三三级7440家。（三）区区分资质质等级作作用建设部办办法第第八条规规定：一一级资质质物业管管理企业业可以承承接各种种物业管管理项目目。二级级资质物物

12、业管理理企业可可以承接接30万万平方米米以下的的住宅项项目和88万平方方米以下下的非住住宅项目目的物业业管理业业务。三三级资质质物业管管理企业业可以承承接200万平方方米以下下住宅项项目和55万平方方米以下下的非住住宅项目目的物业业管理业业务。（四）办办理程序序广州市之之前的资资质等级级分四级级（深圳圳甲乙丙丙级），去去年建设设部物物业管理理企业资资质管理理办法颁颁布实施施后进行行调整，按按新标准准全面核核定资质质等级。对于晋升升等级的的，按市市、省、国国家审核核权限进进行申报报办理。申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：（一）企业资质等级申报表；（二）营业执照；（三）企业资质证书

13、正、副本；（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（五）物业服务合同复印件；（六）物业管理业绩材料。广州市申申请晋升升二级物物业管理理企业资资质收件件资料第二讲、业业主大会会召开、业业主委员员会成立立程序一、有关关法规规规定（一）有有关法规规及规范范性文件件国务院颁颁布20003年年9月11日施行行的物物业管理理条例广东省人人大常委委会颁布布19998年110月11日施行行的广广东省物物业管理理条例20011年市政政府发布布的市长长2号令令广州州市物业业管理办办法（现现已废止止）。国家建设设部2200331331

14、号业业主大会会规程市国土房房管局关关于贯彻彻国家有关关问题的的通知（200035592号号）关于指指导物业业管理首首次业主主大会、业业主委员员会成立立工作有有关问题题的通知知（200047756号号）（二）主主管部门门街道办事事处指导导监督，区区国土房房管局备备案。依据：市市政府20004115号文文关于于加强街街道工作作的意见见第三三点“工作职职责”第七条条“对街辖辖内物业业管理小小区（大大厦）业业主大会会的召开开和业主主委员会会的成立立有指导导和监督督权”；海珠珠区政府府发布2000555号文关关于加强强我区房房屋安全全、物业业和租赁赁管理工工作的通通知进进行细化化 。街道角色色：指导导与

15、监督督。街道道基层层优势：了解群群众；管管理优势势：对人人的管理理到位。区区局约束束力与管管理力度度相比较较不足。二、业主主、业主主大会、业业主委员员会的基基本概念念（一）业业主与使使用人1、定义义：国务务院条条例第第六条：“房屋的的所有权权人为业业主。”省条例第第二条：“业主是是指物业业的所有有权人。”“使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。”2、权利利义务：国务院院条例例第六六条、第第七条：业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务；（二二）提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出

16、出建议；（三三）提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议； （四四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权； （五五）选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权； （六六）监督督业主委委员会的的工作； （七）监监督物业业管理企企业履行行物业服服务合同同；（八八）对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；（九九）监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；（十）法法律、法法规规定定的其他他权利。业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务： （一一）遵守守业主公公约

17、、业业主大会会议事规规则；最主主要的义义务（二二）遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；（三）执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定；（四）按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金； （五五）按时时交纳物物业服务务费用； （六）法法律、法法规规定定的其他他义务。3、如何何界定业业主：一一、按书书面凭证证：权属属证明、购购房合同同等；二二按既成成事实：1、物物业所有有权人；2、已已办理商商品房预预售合同同登记且且所购房房屋已入入住使用用的单位位和个人人；3、持持有空置置物业的

18、的建设单单位。4、选举举权与被被选举权权：业主主与使用用人区别别：使用用人无被被选举权权，但可可通过特特定形式式取得选选举权国务务院条例例第十二二条：“业主可可以委托托代理人人参加业业主大会会会议。”省条例第八条：“业主可以书面委托代理人出席业主大会。”第十六条条：“业主委委员会委委员应当当由热心心公益事事业、责责任心强强、具有有一定组组织能力力的业主主担任。”也就是明确了，业主委员会的委员必须是业主。（二）业业主大会会与业主主委员会会1、定义义：国务务院条例例第八条条：“物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会。”并明确其宗旨及作用“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理

19、活动中的合法权益。”第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构。”2、职责责：（1）业业主大会会职责国务院条条例第十十一条：业主大大会履行行下列职职责：（一一）制定定、修改改业主公公约和业业主大会会议事规规则；（二二）选举举、更换换业主委委员会委委员，监监督业主主委员会会的工作作；（三）选选聘、解解聘物业业管理企企业；（四四）决定定专项维维修资金金使用、续续筹方案案，并监监督实施施； （五五）制定定、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；（六）法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他有关关物业管

20、管理的职职责。此外，国国务院条条例还还规定：配合公公安机关关，与居居民委员员会相互互协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作；配配合相关关居民委委员会依依法履行行自治管管理职责责，支持持居民委委员会开开展工作作，并接接受其指指导和监监督。（2）业业主委员员会职责责国务院条条例第十十五条：业主委委员会履履行下列列职责：（一）召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况；（二）代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同；（三）及及时了解解业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同；（四

21、）监监督业主主公约的的实施；（五）业业主大会会赋予的的其他职职责。此外，市市房管局局关于于贯彻国国家物物业管理理条例有有关问题题的通知知还规规定: 业主委委员会负负责了解解业主和和物业使使用人的的意见和和建议，督督促业主主按时交交纳物业业服务费费、水电电费、物物业专项项维修基基金，以以及监督督物业管管理公司司履行物物业服务务合同。3、几个个注意点点（1）一一个物业业管理区区域只能能成立一一个业主主大会：住宅与与非住宅宅、商铺铺与写字字楼混合合型物业业的处理理方法（2）只只有一个个业主，或或者业主主人数较较少的：经全体体业主同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业

22、主主委员会会的职责责。（3）投投票权：国务院院条例第第十条，“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。” 市国土房管局592号关于贯彻国家有关问题的通知发布的业主大会议事规则（示范文本）第二条，“业主投票权是按业主拥有物业的面积确定，每户一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。”（4）业业主代表表大会：国家建建设部业业主大会会规程第第十六条条：“物业管管理区域域内业主主人数较较多的，可可以幢、单单元、楼楼层等为为单位，推推选一名名业主代代表参加加业主大大会会议议。”市国土土房管局局5922号业业主

23、大会会议事规规则（示示范文本本）进进行细化化：第四四章第四四点，物物业管理理小区（大大厦）业业主超过过3000名的可可以幢、单单元、楼楼层等为为单位推推选业主主代表参参加业主主大会；第六点点，业主主代表推推选产生生必须由由其所代代表的业业主持有有1/22以上投投票权的的业主通通过。（5）同同一物业业业主超超过一人人的，物物业共有有人应当当推选一一人参加加业主大大会或者者业主代代表大会会，并参参与投票票及选举举活动。（6）业业主大会会决议的的有效性性：会议议应当有有物业管管理区域域内持有有122以上投投票权的的业主参参加。业业主大会会作出决决定，必必须经与与会业主主所持投投票权112以以上通过过

24、。业主主大会作作出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则，选选聘和解解聘物业业管理企企业，专专项维修修资金使使用和续续筹方案案的决定定，必须须经物业业管理区区域内全全体业主主所持投投票权223以以上通过过。（七）业业主委员员会工作作的期限限：省条条例第十十二条规规定：“业主委委员会委委员每届届任期二二年，可可以连选选连任。”市国土房管局592号业主大会议事规则（示范文本）第六章第三条规定：“前一届业主委员会的工作自产生新一届业主委员会起停止从事业主委员会的工作。”也就是说，如果任期届满但因故未选举出新的业主委员会的，那么旧的业主委员会还可以继续开展工作。三、召开开业主大大会、成成立业

25、主主委员会会的程序序（一）程程序指导导文件：市国土房房管局关关于指导导物业管管理首次次业主大大会、业业主委员员会成立立工作有有关问题题的通知知（200047756号号）（二）成成立条件件：物业已交交付使用用的建筑筑面积达达到500%以上上；或物业已已交付使使用的建建筑面积积达到330%以以上不足足50%，且使使用超过过一年。（广广东省物物业管理理条例第第七条）（三）焦焦点及难难点1、筹备备组的成成立业主间意意见的不不一致，多多个派别别如何何协调。建设单位位参与的的问题。国国家建设设部2200331331号业业主大会会规程第第五条要要求：“由业主主代表、建建设单位位（包括括公有住住房出售售单位）

26、组组成业主主大会筹筹备组”。2、业主主委员会会候选人人的确立立街道指导导筹备组组进行人人选的确确定 3、场场地、经经费宣传公告告栏、活活动场所所、经费费来源（理理论上由由全体业业主承担担）尽量取得得建设单单位与物物业公司司的配合合4、投票票权份额额的认定定与投票票验票业主、建建设单位位投票份份额的认认定市国土房房管局业业主大会会议事规规则（示示范文本本）第第三章第第二条里里规定：“已出售售物业的的投票权权归买受受人，未未出售物物业的投投票权归归出卖人人。”（四）步步骤：（见见附表）。首次业主主大会、业业主委员员会成立立基本程程序筹备组成员的构成联名业主的建议联名业主报送资料公示期内业主自荐增补

27、的构成产生筹备组业主异议的处理建设单位参与筹备组筹备组确立张贴候选人简历核对候选人提交件召开选举大会通知印发选票业主大会刻章备案封箱监票投票表决规则公约投票选举首届委员发出大会通知提交资料送区备案加以提示公示说明取回收件回执确认业主投票权业主委员会刻章草拟公示文件正式送区局备案说明：委员人数控制在515人；委托选举不多于3人；任期自定，届满换选，所应用的表格按照“穗国房字2004756号文的示范文本。第三讲、物业管理招标投标程序I、相关关法规中华人人民共和和国招标标投标法法国家建设设部前前期物业业管理招招标投标标管理暂暂行办法法广州市国国土房管管局广广州市物物业管理理招标投投标程序序II、程程

28、序步骤骤一、筹备备招标（一）招招标人为为业主(物业为为单一业业主，或或业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的)或业业主大会会的：业主委委员会组组织召开开业主大大会，决决定物业业招标事事宜包括括：招标标采取公公开招标标或邀请请招标、评评标委员员会成员员人数、推推选代表表招标人人的评标标委员会会成员以以及业主主大会授授权业主主委员会会在招投投标事宜宜中的各各项权力力。业主委委员会将将业主大大会表决决物业招招标事宜宜的结果果向业主主公布。草拟招招投标工工作方案案、投投标须知知、评评标标准准、招招标公告告或投投标邀请请书，并并将投投标须知知、招招投标工工作方案案在小小

29、区（大大厦）内内明显位位置张贴贴公布115日，征征求业主主意见并并进行修修改。（二）招招标人为为建设单单位的：建设单单位确定定招标小小组人员员。草拟招招投标工工作方案案、投投标须知知、评评标标准准、招招标公告告或招招标邀请请书。 二、招标标备案 招标人为为建设单单位的，应应在公开开发布招招标公告告或发发出投投标邀请请书的的10日日前，提提交以下下材料报报物业项项目所在在地的区区国土房房管局备备案。（一）关关于（项项目名称称）修建建性详细细规划的的批复；（二）招招标公告告或投投标邀请请书；（三）招招标文件件；（四）招招标小组组人员情情况表；（五）法法律法规规规定的的其他材材料。三、招标标（一）招

30、招标人公公开发布布招标标公告或或发出投投标邀请请书；（二）招招标人收收到投标标申请人人投标标申请的的同时,向投标标申请人人开具投投标申请请回执。（三）招招标人对对投标申申请人的的资格进进行预审审，将预预审结果果书面告告知投标标人，发发出资资格预审审合格通通知书，同同时向资资格不合合格的投投标申请请人告知知资格预预审结果果。四、投标标评标（一）投投标人在在招标人人限定期期限内将将已密封封的投标标文件（在在封口处处加盖投投标单位位公章）送送达招标标人，经经招标人人检查后后向投标标人开具具投标标文件收收件回执执。（二）招招标人在在评标前前一天，到到物业所所在地的的区国土土房管局局随机抽抽取占评评标委

31、员员会2/3的专专家作为为评标委委员会成成员，并并在抽取取当天向向各位评评委送达达评标标邀请函函。（三）组组建评标标委员会会。由招招标人随随机抽取取的物业业管理专专家与业业主大会会推选的的代表招招标人的的评标委委员会成成员组成成评标委委员会。（四）招招标人组组织开标标。招标人在在开标会会上将投投标文件件交由投投标人或或其推选选的代表表检查投投标文件件的密封封情况，经经确认无无误后，当当众予以以拆封宣宣读。（五）评评标委员员会进行行评标。评评标委员员会根据据标书评评分、现现场答辩辩等情况况进行综综合评分分，将评评标分值值进行统统计，推推荐前33名为中中标候选选人，并并对评标标结果签签字确认认。（

32、六）招招标人按按照中标标候选人人的顺次次排序确确定中标标人，由由招标人人确认及及宣布中中标人。（七）招招标人将将中标结结果在小小区（大大厦）内内明显位位置向业业主张贴贴公布，公公布期限限为155日（前前期物业业管理招招标无需需公布）。（八）招招标人向向中标人人发出中中标通知知书,同同时将中中标结果果通知所所有未中中标的投投标人。五、中标标备案（一）招招标人为为建设单单位的，应应当自确确定中标标人之日日起155日内，将将开标评评标过程程、确定定中标人人的方式式及理由由、评标标委员会会的评标标报告、中中标人的的投标文文件等资资料向物物业项目目所在地地的区国国土房管管局备案案。（二）区区国土房房管局

33、自自收到招招标人中中标备案案资料之之日，向向招标人人开具备备案回执执。III、注注意事宜宜一、总则则物业管理理招标投投标应当当遵循公公开、公公平、公公正和诚诚实信用用的原则则。二、招标标事宜指指引（一）招招标人资资格1、招标标人为业业主委员员会的，须须经业主主大会通通过有关关招标的的决议（必须经经物业管管理区域域内全体体业主所所持投票票权23以上上通过）并提供供证明资资料；2、招标标人为开开发建设设单位的的，应取取得关关于（项项目名称称）修建建性详细细规划的的批复；3、招标标人委托托物业管管理招标标代理机机构办理理招标事事宜的,须具备备以上条条件。（二）招招标备案案招标人应应当在发发布招标标公

34、告（公公开招标标方式）或或者发出出投标邀邀请书（邀邀标方式式，下同同）前，提提交以下下材料报报物业项项目所在在区国土土房管局局备案：1、属建建设单位位前期招招标的：关于于（项目目名称）修修建性详详细规划划的批复复；属属业主委委员会招招标的：经业业主大会会通过有有关招标标的决议议。2、招标标公告（或或者招标标邀请书书）。3、招标标文件。4、招标标小组人人员情况况表。5、法律律、法规规规定的的其他材材料。（三）招招标1、招标标人不得得向他人人透露已已获取招招标文件件的潜在在投标人人的名称称、数量量以及可可能影响响公平竞竞争的有有关招标标投标的的其他情情况。招招标人设设有标底底的，标标底必须须保密。

35、2、在确确定中标标人前，招招标人不不得与投投标人就就投标价价格、投投标方案案等实质质内容进进行谈判判。3、招标标人应草草拟的有有关文件件：招招投标工工作方案案、投投标须知知、评评标标准准、招招标公告告（或或招标标邀请书书）、评评标邀请请函等等。4、招标标人为业业主委员员会的，经经区国土土房管局局进行招招标备案案后，应应将拟订订的招招标公告告（或或投标标邀请书书）、投投标须知知、招招标书在在住宅小小区（大大厦）内内明显位位置张贴贴公布115日，征征求业主主意见。5、招标标人应在在评标前前一天，向向物业所所在区国国土房管管局索取取物业管管理专家家库人员员名单，随随机抽取取占评标标小组22/3的的专

36、家参参加评标标委员会会，并向向其发出出评标标邀请函函。三、投标标事宜指指引（一）投投标人资资格投标人应应当具有有相应的的物业管管理企业业资质和和招标文文件要求求的其他他条件，参参加投标标时应提提供相应应的企业业法人营营业执照照、物业业管理资资质证书书、法人人代表授授权书等等证明文文件。（二）投投标1、投标标人不得得以他人人名义投投标或者者以其他他方式弄弄虚作假假，骗取取中标。2、投标标人不得得相互串串通投标标，不得得排挤其其他投标标人的公公平竞争争，不得得损害招招标人或或者其他他投标人人的合法法权益。3、投标标人不得得与招标标人串通通投标，损损害国家家利益、社社会公共共利益或或者他人人的合法法

37、权益。4、禁止止投标人人以向招招标人或或者评标标委员会会成员行行贿等不不正当手手段谋取取中标。四、开标标、评标标、中标标事宜指指引（一）开开标现场场要求招标人组组织召开开评标会会，应知知会区国国土房管管局或物物业所在在地街道道办事处处等有关关单位。（二）开开标1、招标标人在评评标会上上将标标书交交由招标标人、投投标人代代表检查查文件的的密封情情况后，当当众予以以拆封宣宣读。2、在评评标过程程中召开开现场答答辩会的的，应当当事先在在招标文文件中说说明，并并注明所所占的评评分比重重。（三）评评标1、评标标委员会会开展评评标活动动应当遵遵守职业业道德规规范，认认真、公公正、诚诚实、廉廉洁地履履行评标

38、标职责，并并对所提提出的评评审意见见承担个个人责任任。2、评标标委员会会开展评评标活动动不得与与投标人人、招标标人及有有相关利利益或隶隶属关系系的人进进行私下下接触，不不得收受受投标人人、招标标人及有有相关利利益或隶隶属关系系人的财财物或其其他好处处和宴请请等；不不得透露露对投标标文件的的评审和和比较、中中标候选选人的推推荐情况况以及与与评标有有关的其其他情况况；不得得向外界界透露参参与工作作项目的的商业秘秘密及招招投标等等情况。3、评标标委员会会应当按按照招标标文件的的评标要要求，根根据标书书评分、现现场答辩辩等情况况进行综综合评标标。除了了现场答答辩部分分外，评评标应当当在保密密的情况况下

39、进行行。4、投标标文件不不符合要要求的，评评标委员员会应做做出否决决评审意意见，并并通知招招标人重重新招标标。5、投标标文件内内容不全全或表述述不明确确的，评评标委员员会应要要求投标标人作必必要的澄澄清或说说明，否否则应按按不符合合要求处处理。6、评标标活动结结束后，参参加评标标的物业业管理专专家应在在30天天内将参参加评标标的物业业管理项项目报广广州市物物业管理理协会备备案。（四）中中标1、招标标人将评评标分值值进行统统计，并并确认及及宣布前前三名中中标单位位。2、招标标人应向向中标人人发出中中标通知知书,同同时将中中标结果果通知所所有未中中标的投投标人。3、招标标人为业业主委员员会的，应应

40、将中标标结果在在小区（大大厦）内内明显位位置向业业主张贴贴公布。4、中标标物业管管理公司司应在中中标之日日起155日内，将将中标情情况以书书面形式式报告物物业所在在区国土土房管局局备案。五、监督督及处罚罚1、对物物业管理理招投标标活动中中出现的的违法、违违规行为为，可向向广州市市物业管管理协会会招投标标管理中中心反映映，或报报送所在在区国土土房管局局处理。第四讲、广广州市物物业管理理考评及及复检工工作程序序为加强广广州市城城市建设设管理，树树立物业业管理项项目典型型，促进进我市物物业管理理整体水水平的提提高，每每年由广广州市物物业管理理协会（受受广州市市国土房房管局委委托）开开展广州州市物业业

41、管理示示范项目目考评、申申报省、国国家物业业管理示示范项目目初评，以以及对获获得市物物业管理理优秀示示范称号号满三年年的项目目进行复复检。一、考评评工作程程序一、考评评范围广州市范范围内由由持有物物业管理理企业资资质证书书的物业业管理公公司实施施物业管管理的住住宅小区区、大厦厦、工业业区等。二、申报报条件符合城城市规划划建设要要求，配配套设施施齐全。住宅小小区、工工业区建建筑面积积8万平平方米以以上（含含分期申申报考评评的，下下同），别别墅2万万平方米米以上，大大厦3万万平方米米以上且且非住宅宅建筑面面积占660%（建建筑面积积以建设设或质量量监督部部门出具具的工程程验收文文件为准准）。入住一

42、一年且申申报参评评的企业业在管一一年以上上。入住率率或使用用率达885%以以上。物业管管理公司司已建立立各项管管理规章章制度。已建立立物业管管理专项项维修资资金。物业管管理公司司无重大大责任事事故。未发生生经主管管部门确确认属实实的有关关收费、服服务质量量等方面面的较重重大投诉诉。三、考评评标准评分细细则按照关关于修订订全国物物业管理理示范住住宅小区区（大厦厦、工业业区）标标准及有有关考评评验收工工作的通通知（建建住房物物200000088号）中中的全全国物业业管理示示范住宅宅小区、大大厦、工工业区标标准及评评分细则则及广广州市国国土房管管局关关于印发发的的通知（穗穗房物函函200012099

43、号）执执行。分值标标准广州市示示范项目目考评分分值不得得低于990分，申申报省示示范项目目初评分分值不低低于933分，申申报国家家物业管管理示范范项目初初评分值值不低于于98分分。四、考评评的主要要内容及及方法考评内容容有：11、广州州市物业业管理示示范项目目考评；2、省省、国家家物业管管理示范范项目初初评。具体考评评工作实实施分阶阶段性进进行：11、参评评单位申申报；22、考评评；3、公公示；44、通报报；5、推推荐。参评单单位申报报1、申报报参加市市示范考考评项目目申报单位位应填写写广州州市物业业管理示示范项目目考评申申报表，向向广州市市物业管管理协会会提出申申请，并并需提交交以下资资料：

44、、经规规划部门门批准的的项目总总平面图图；、规划划部门出出具的建建设工程程规划许许可证和和规划验验收文件件；、建设设或质量量监督部部门出具具的工程程验收文文件；、该参参评项目目上年度度财务报报表（加加盖单位位公章）；、能反反映项目目外观形形象的照照片若干干张。2、申报报参加省省、国家家示范初初评项目目。申报单位位应填写写广东东省物业业管理示示范达标标申报表表或全全国物业业管理示示范考评评达标申申报表，向向广州市市物业管管理协会会提出申申请，所所需提交交资料除除与申报报参加市市示范考考评项目目资料相相同外，还还须提交交业委会会成立证证明文件件。申报参加加省示范范考评的的项目，必必须是已已获市示示

45、范称号号的项目目或当年年通过市市示范的的项目；申报参参加国家家示范考考评的项项目，必必须已获获省示范范称号一一年以上上的项目目。考评每年5月月中旬开开始，广广州市物物业管理理协会组组织专家家考评小小组，对对申报项项目进行行包括基基础资料料管理、设设备设施施管理、综综合环境境管理三三个方面面在内的的“市物业业管理示示范”考评及及“省、国国家物业业管理示示范”初评工工作，具具体时间间及考评评组成员员安排另另行通知知。公示为做到公公平、公公正、公公开，广广州市物物业管理理协会将将对“广州市市示范考考评达标标项目”在所有有参评单单位范围围内和在在广州市市物业管管理协会会信息网网上实行行公示七七日，对对有异议议的项目目，广州州市物业业管理协协会将另另行组织织专家重重新复评评。通报经公示后后的“广州市市物业管管理示范范考评达达标项目目”，由广广州市物物业管理理协会分分别授予予“广州市市物业管管理示范范住宅小小区（大大厦、工工业区）”称号，并颁发奖牌和通报表彰。推荐1、对申申报参加加省示范范考评项项目，在在获得当当年或历历年广州州市物业业管理示示范项目目中，由由广州市市物业管管理协会会择优推推荐，报报经市国国土房管管局物业业管理处处同意后后上报参参评。2、对申申报参加加国家示示范考评评项目，在在已获得得省示范范项目一一年以上上的项目目中，由由广州市市物业管管理协会会择优推推荐，